【正文】 跟不上日新 月 異的世界休閑娛樂業(yè)的發(fā)展形勢，也滿足不了人民群眾不。 49 客流量 :據(jù)現(xiàn)場服務人員講述，白天來這里的消費者較少，但是從 21： 30 以后，顧客逐漸增多，到了晚上 22： 30～ 24:00之間 ，顧客人流量達到高峰，同時結(jié)合在這個時間段現(xiàn)場觀察，確實是現(xiàn)場顧客座無虛席、現(xiàn)場氣氛異常火爆。 消 費人群：通過觀察，來這里消費的人群主要以 18～ 35 歲之間的中青年人居多； 經(jīng)營特點：主要以動感、勁爆、流行的音樂調(diào)動現(xiàn)場消費者的激情、現(xiàn)場環(huán)境適合現(xiàn)場氣氛；燈光、音樂、現(xiàn)場布局、陳設、以及體驗娛樂活動（玩 骰 子）相得益彰、同時現(xiàn)場還有酒吧歌手現(xiàn)場演義；盈利方式：主要向消費者提供各種酒、飲料、休閑小 吃 、果盤。 裝 修檔次：中高檔 營 業(yè)面積：店內(nèi)營業(yè)面積 200 平方米左右，可供 150 顧客同時消費。 客 流量：通過觀察，白天進 店消費的顧客比較少；通過詢問服務員，據(jù)說晚上顧客會比較多一點。 消 費人群：通過觀察：來這里消費的人群主要以 18～ 35 歲之間的中青年人居多； 消 費目的：體驗環(huán)境、聚會、朋友聊天、休閑。 消費水平：屬于大眾消費，單瓶啤酒最低賣價為 6 元，其他大多數(shù)啤酒售價范圍在： 12～ 20 元之間。 消費水平：沒有進入店內(nèi)，因此消費水平 不是很清楚，但是通過店面裝修以及所處的地段，這個地方的整體消費水平估計會 比 文廟街酒吧的消費水平要偏高。 客流量：通過觀察，白天進店消費的顧客不是很多，有的個別點白天營業(yè)時間甚至沒有顧客光顧；但是據(jù)一酒吧老板講述，在 21： 00～ 24： 00 這個時間段，來消費的客流量相對集中，而且客流量較大。 消 費目的：朋友間聊天、約會、敘舊、休息。 47 消 費水平：消費水平整體偏低，沒有規(guī)定最低消費；價格最便宜的小瓶啤酒為 6 元，冰純嘉仕伯小瓶 18元。 五、 休閑娛樂業(yè)調(diào)研 46 文廟酒吧一條街 營 業(yè)時間：正常營業(yè)時間為： 10： 00～凌晨 2： 00。 專賣店存在的問題 裝 修檔次較低，個性不足，不能體現(xiàn)出專賣店所特有的購物環(huán)境。 五 四大街 14 家：包括喬丹、班尼路、雅戈爾、李寧、 WPENG、馬天奴、詩貝尼、七匹狼運動、名樂體育等等。 西寧專賣店規(guī)模 西大街專賣店 47家：班尼路、真維斯、愛德呢、老爺車、勁霸、耐克、阿迪達 斯、天美意、美斯地邦威、才子、華倫天奴、皮 爾 卡丹、七匹狼、恒源祥、等等。 服 務質(zhì)量不高：銷售人員服務意識淡漠。 西寧專業(yè)店存在的問題 專 業(yè)店的聚集度相對不高，對專業(yè)市場而言，聚集度強能夠增加總體的競爭力，提升單店的營業(yè)額。 代表項目： 西關大街國美電器、五四大街蘇寧電器、大十字蘇寧電器、萬通肯德基、 A 里蛋糕、金佰川鞋業(yè)、天橋鞋業(yè)、婚紗 攝 影等。 具體業(yè)態(tài)： 家電專賣店、藥品專賣店、辦公專賣店、玩具專賣店等。 商品組合不是很適應本地市場：很多超市業(yè)種的選擇、業(yè)種的組合沒有針對性，大而全，影響項目單位面積的銷售額和項目 的 競爭力。 超 市內(nèi)部設計不當：內(nèi)部裝修環(huán)境差、購物光線弱，未能提供消費者較佳的消費場所。 西寧 超市存在的問題 選址不當：西寧超市聚集明顯，以商業(yè)巷商圈為例，青百超市、北京華聯(lián)、大十字百貨廣場店，三個聚集，相距 200 米以內(nèi)。 42 ? 規(guī) 模 優(yōu)勢，在北城區(qū)，本項目是最大的超市，而且其業(yè)種適應了本地消費者的需求，經(jīng)營較好 項 目 劣勢 ? 項 目 購物環(huán)境較差，長期看，制約著項目的發(fā)展。 經(jīng) 營 特點 人流量 人 流 量比較大。 商 業(yè) 外部交通 有 1 1 1 1 80、 8 84 等多路公 交車通過，交 通便捷，人行 方便，但是超 市 外沒有設置停車位。 商 業(yè) 經(jīng)營管理 統(tǒng) 一 經(jīng)營 統(tǒng) 一 管理 商業(yè)內(nèi)部交通組織（包括交通布局導視系統(tǒng)） 水 平 交通：超市和百貨都基本合理。這個 超市的運營 模式值得借鑒。 ? 本 項 目超市區(qū)做得相對較好，特別是食品內(nèi)，品種全，可選擇空間大，具有較強的市場競爭力。 停車位 商 場 外設有 40余停車位 項 目 優(yōu)勢 ? 本項目具有規(guī)模優(yōu)勢，經(jīng)營面積達 萬平方米；集中家具、超市、百貨三種業(yè)態(tài)，都形成 了規(guī)模，具有較強 的 綜合競爭力。 經(jīng) 營 特點 生活 超市里設有生 鮮蔬菜、熟食 加工，吃的占 大 部分。 商 業(yè) 外部交通 1 1 2 2 29 等多路公交車通過新寧廣 場 ，交通便捷 商場 外設有少量停 車位，消費者 還是以公交車 和 人行為主。 商 業(yè) 經(jīng)營管理 統(tǒng) 一 經(jīng)營 統(tǒng) 一 管理 商業(yè)內(nèi)部交通組織（包括交通布局導視系統(tǒng)） 水 平 交通 ：家 居超 市和 百貨 的人 行道 比 較窄 ， 三層都沒有顯目導視系統(tǒng)。 不 注重細節(jié)：如戶內(nèi)、戶外休息區(qū)，環(huán)境細節(jié)，鋪面材質(zhì)等。 忽視后期經(jīng)營管理：很多項目雖然采用“分散經(jīng)營，統(tǒng)一管理”，但用之以名，并為良好的付諸以實踐，造成管理的混亂；甚 至 于不進行整體的營銷推廣，被動的適應消費者。 西寧百貨存在的問題 西寧百貨營銷定位模糊，缺乏傳播理念：本地百貨主要以商品檔次的劃分對自己進行定位，缺乏深度的挖掘，除了王府井，缺 乏 特色，影響著項目的整體競爭力。 注 整 個 項目經(jīng)營一般，經(jīng)營檔次定位不是很清楚，沒有明顯的經(jīng)營特色和風格。 38 ? 商 業(yè) 體量不大，在核心商圈地段形不成有效競爭力。平日人流及車流 量 較大、位于城中核心商圈地段。 人 流 量 日 人 流量一般 季 節(jié) 性人流量較大 商 鋪 分割 獨 立 鋪位。 服 務 狀況 營 業(yè)員 著裝統(tǒng) 一， 服務態(tài) 度良 好， 對消 費 者的詢問能做細致耐心回答。 三豐商貿(mào)城 名稱 三 豐 商貿(mào)城 地址 城 中 區(qū)西大街西側(cè)端口 開 發(fā) 商 物 業(yè) 結(jié)構 三層 營 業(yè) 面積 6000 平 方米 業(yè) 態(tài) 種類 中 低 檔服裝百貨 37 業(yè) 態(tài) 檔次 中低檔 消 費 對象 1850 歲之間消費者為主 樓層 經(jīng)營主題 一層：醫(yī)藥超市、化妝品柜臺、移動營業(yè)廳、冷飲小店 ； 二層：床上用品、針織、羊毛衫 ； 三層 ： 鞋、男女服飾 ； 商 業(yè) 具 體 業(yè) 種 品牌 商 業(yè) 購物環(huán)境 中 低檔 ，商場 裝修 一般， 沒有 休息 區(qū)域 商 業(yè) 經(jīng)營管理 （ ） 是 否統(tǒng)一經(jīng)營 （ √ ）是否統(tǒng)一管理 商 業(yè) 內(nèi) 部 交 通 組織 （ 包 括 交 通 布局 導 視系統(tǒng)） 水 平交 通：有 顯目 導視系 統(tǒng)， 導向 較好 ， 但通道較?。? 垂 直交 通：電 梯布 置合理 ，且 容易 找到。 注 整個項目經(jīng)營狀況較好，據(jù)里面商家反映：由于租金價格較低、商場物理管理費很少、平時日銷售額較理想（大約為 1000 元 /天），經(jīng)營商家都比較滿意；因此里面一年四季沒有空閑鋪位、轉(zhuǎn)租費較高、一個 20 ㎡左右的鋪子 轉(zhuǎn) 租費大約在 10 萬元 左右。 項 目 劣勢 ? 購 物 環(huán)境一般，與城中地下商城和龍佳商城連為一體，導致客流分散性較大，不容易有效集中客流。 ? 商 品 的業(yè)種規(guī)劃比較清晰，聚集效應較強，競爭力度較強。 租 金 情況 100～ 120 元 /㎡ /月 鋪 位 面積 商 鋪 主力面積為 20～ 30 平方米 36 經(jīng) 營 狀況 較好 停 車 位 無 項 目 優(yōu)勢 ? 位 于 城中區(qū)商業(yè)繁華地段西關大街，項目位置好 ，交通便捷。 人 流 量 日人流量一般， 季節(jié)性人流量較大。 服 務 狀況 營 業(yè)員 都屬于 個體 經(jīng)營戶 ，服 務態(tài) 度參 差不 齊，總 體上 講服務 意識 較差 ，態(tài) 度 一般。 洞天商城 名稱 洞 天 商城 地址 城 中 區(qū)西寧體育館東側(cè) 開 發(fā) 商 物 業(yè) 結(jié)構 （ 1） 屬于地下商城的概念 （ 2）出入口：南側(cè)一個出入口，東側(cè)一個出入口，帶上 下 電梯； （ 3）經(jīng)營樓層；地下兩層，地面東側(cè)出入口為地面一層； （ 4） 層高：層高大約在 3m 左右 （ 5） 通道： ~ 營 業(yè) 面積 2500 平 方米 業(yè) 態(tài) 種類 服 裝 超市 業(yè) 態(tài) 檔次 中低檔 消 費 對象 1850 歲之間消費者為主 35 樓 層 經(jīng)營主題 （ 1） 地面一層：主要以經(jīng)營冷飲、休閑小吃為主； （ 2） 地下負一層：棋牌室、茶藝、美食 （ 3） 地下負二層：男女休閑裝、正裝、鞋帽、日用化妝品、箱包、皮具、美甲、內(nèi)衣； 商 業(yè) 具 體 業(yè) 種 品牌 商 業(yè) 購物環(huán)境 中 低檔 ，商場 裝修 一般， 沒有 休息 區(qū)域 商 業(yè) 經(jīng)營管理 （ ） 是 否統(tǒng)一經(jīng)營 （ √ ）是否統(tǒng)一管理 商 業(yè) 內(nèi) 部 交 通 組織 （ 包 括 交 通 布局 導 視系統(tǒng)） 水 平交 通：有 顯目 導視系 統(tǒng)， 但導 向性 差， 內(nèi)部交 通錯 綜復雜 、容 易讓 人迷失方向；通道寬度 適中（有 和 的 寬度）； 垂 直交 通：電 梯布 置基本 合理 ，但 不容 易 找到。 總結(jié) ： 本項目購物環(huán)境不是很好，室內(nèi)平面、立面交通組織較亂，但每天人流量 較大，整體經(jīng)營較好。 ? 本項目采用小產(chǎn)權形式銷售后，商戶獨立經(jīng)營，缺乏統(tǒng)一管理，造成了大型商業(yè)項目小產(chǎn)權銷售后的后遺 34 癥。 ? 項 目 內(nèi)部交通組織較亂，人流和交通導視導視一般。 租 金 情況 租 金 價格在 200 元 /㎡ /月 鋪 位 面積 以 20～ 30 ㎡為主 經(jīng) 營 狀況 良好 停車位 無 項 目 優(yōu)勢 ? 位 于 城中區(qū)王府井商業(yè) 繁華地段西關大街，項目位置好，交通便捷。 經(jīng) 營 特點 主要以經(jīng)營女性服飾和鞋帽為主，價格檔次較低、大部 分 是路攤貨。 商 業(yè) 外部交通 處 于 長江路和西大街十字，對外交通很便利。 二 層 ：男女裝、鞋褲、玩具、鐘表、羊毛衫、內(nèi)衣。而且內(nèi)部的員工管理也并不規(guī)范，員工素質(zhì)不高，服務質(zhì)量差。 ? 項 目 內(nèi)部銷售人員素質(zhì)較差，服務質(zhì)量一般。 ? 項 目 內(nèi)部交通組織較好，人流導視系統(tǒng)好。 32 租 金 情況 純 租 金（ 250400 元 /㎡） 鋪 位 面積 男裝 60 ㎡、女 裝 30㎡。 人 流 量 較少。 服 務 狀況 營 業(yè) 員著裝統(tǒng)一。 四層品牌 ： 針織品、床上用品。 商 業(yè) 具 體 業(yè) 種 品牌 一層品牌：玉蘭油、 美寶蓮 、歐萊雅、李醫(yī)生、白大夫、 CD、蘭寇、老黃廟、戴夢得等。 三 層 ：男裝、休閑裝。 西大街百貨 31 公 司 名稱 西 大 街百貨 有限公司 地址 水 井 巷旁 開 發(fā) 商 物 業(yè) 結(jié)構 商 業(yè) 五層 營 業(yè) 面積 12020 平方米左右 業(yè) 態(tài) 種類 百貨 業(yè) 態(tài) 檔次 中高檔 消 費 對象 1850 歲之間消費者為主 樓 層 經(jīng)營主題 一 層 ：化妝品、名表、黃金珠寶、皮鞋。項目內(nèi)部經(jīng)營戶也對項目失去了信心 ， 希望找合適的商業(yè)，特別對我們的物業(yè)很剛興趣 。 結(jié)論 ：本項目購物環(huán)境差，經(jīng)營管理 混亂 ，嚴重制約著項目的運營發(fā)展 。 ? 項 目 經(jīng)營管理較差，無法提升項目總體競爭力。 項 目 劣勢 ? 項 目 業(yè)態(tài)分布布局不合理，商業(yè)百貨做成服裝超市和百貨的復合體。 （附近有 1 1 2 2 3 5 8 8 104路 公 交站臺） 服 務 狀況 2 樓稍好， 3 樓以上服務員缺 少主動 經(jīng) 營 特點 人 流 量 底 部 稍多， 5 樓少 商 鋪 分割 簡 單 面積塊狀分割 租 金 情況 約 110～ 400 元 /月 值得注意的是本項目正在擴建 10000多 平 米的新賣場，說明本項目現(xiàn)在的盈利狀況還不錯。 本項目是一個有天然硬傷的商業(yè)項目，總體競爭力不強。 結(jié)論 ： 本項目中高檔定位，經(jīng)營效果較好。 ? 項 目 沒有停車位，長遠看對項目發(fā)展極為不利。 ? 項 目 內(nèi)部交通組織較亂，人流和交通導視系統(tǒng) 一般。 ? 靠 近 商業(yè)巷南口，過往人流量大。 人 流 量 日 人 流量 季 節(jié) 性 人流量 商 鋪 分割 作 簡 單塊狀劃分。 28 服 務 狀況 營 業(yè)員 著裝統(tǒng) 一， 服務態(tài) 度良 好， 對消 費 者的詢問能做細致耐心回答。 紡織品百貨大樓 名稱 紡 織 品大樓 地址 西 寧 市城西區(qū)南商業(yè)巷南口 開 發(fā) 商 青 海夏 都百貨 股份 有限公 司（ 原青 海紡 織 品總公司） 物 業(yè) 結(jié)構 6 層 框 架結(jié)構 27 營 業(yè) 面積 7500 平 方米 業(yè) 態(tài) 種類 百貨 業(yè) 態(tài) 檔次 中 高 檔 ,主 力 商 品 價 位 在