【正文】 九．對物業(yè)返租的要求本項目投資客戶85%要求發(fā)展商返租，價格在20元/㎡/月左右，如不能提供返租，起碼提供代租服務(wù)。八．對物業(yè)管理及管理費的收取要求調(diào)查客戶都要求我們的寫字樓管理要規(guī)范，有檔次，達到大城市專業(yè)寫字樓物業(yè)管理水平，要求保安24小時值班，配備相應(yīng)的管理設(shè)施及可委托為其出租寫字樓。六．對正門/大堂的要求項目名稱調(diào)查人數(shù)要求有一定有不需要不表態(tài)平和項目8人3人5人0人0人所占比率%%00從上表可見，正門和大堂是寫字樓的門面,是體現(xiàn)辦公物業(yè)檔次的主要衡量指標(biāo),準(zhǔn)客戶對它的要求比較高，要求正門/大堂一定要突顯大氣。四．從何處了解平和商業(yè)項目銷售信息項目名稱調(diào)查人數(shù)現(xiàn)場了解報紙廣告從朋友處其它平和項目8人3人2人1人1人所占比率%25%%%從上表可見，本項目準(zhǔn)客戶了解項目基本情況主要途徑:從現(xiàn)場及報紙廣告,占75%。二．本項目投資客戶購買力項目名稱調(diào)查人數(shù)首期付款總價5—8萬元8—10萬元30—40萬元40—50萬元平和項目7人0人6人6人1所占比率0%%%%從上表可見，投資者的購買力比較集中在能承受40萬元內(nèi)，首期付款8—10萬元之間。第三部分 本項目準(zhǔn)客戶訪談結(jié)論一．本項目準(zhǔn)客戶群體購買目的項目準(zhǔn)客戶清單姓名計劃購買面積購買目的黑國安2252㎡自己經(jīng)營多家娛樂李 旭205㎡開廣告公司張鶴剛205㎡投資還是開公司，未定胡炳炎205㎡開電梯銷售辦事處黃功元103㎡投資侯幺瑜97㎡投資文桂蘭97㎡投資婁章華102㎡投資劉章湘112㎡投資袁 欽121㎡投資無委1600㎡（1516樓）公司搬遷鐵通800㎡（17樓）設(shè)公司太平洋保險800㎡（19樓）設(shè)分公司石少敏800㎡（21樓）投資還是開公司，未定閆洪城800㎡（18樓）米蘿老板，計劃做辦公用農(nóng)行1600㎡（89樓）物業(yè)置換合計9899㎡投資、自用上表表明，純市場銷售：10個客戶，投資客戶6個；非市場銷售：7個客戶，%。八．常德市辦公物業(yè)租賃客戶分析常德的辦公物業(yè)出租率高，空置期短，承租單位以發(fā)展型公司為主體，通過我們對常德幾家辦公物業(yè)110多家公司的調(diào)查，統(tǒng)計，前五位的單位主要有：常德租賃辦公物業(yè)主要客戶統(tǒng)計表公司類型數(shù)量所占比率主要租賃面積裝飾設(shè)計公司24家%110130㎡200300㎡廣告公司11家10%220260㎡房地產(chǎn)公司10家%400420㎡700800㎡財務(wù)/審計/資產(chǎn)評估公司9家%200300㎡科技電子類公司5家%200320㎡合計/平均59家%200320㎡從上表可見，公司承租辦公面積主要集中在220320㎡之間，一部分客戶租賃整層，主要為400420㎡或720800㎡，一般是80㎡的倍數(shù)。（二）常德市辦公物業(yè)客戶群體結(jié)構(gòu)調(diào)查樓盤辦公物業(yè)消費者地域結(jié)構(gòu)辦公物業(yè)消費者行業(yè)結(jié)構(gòu)備注常德市半小時路程常德市一小時路程首創(chuàng)大廈(10人)40%60%小私營業(yè)主、發(fā)展型公司法人、投資客戶其客戶有2個不是常德市人,但在常德有業(yè)務(wù),常住本市迅華大廈(3人)30%70%公務(wù)員、成功商人、投資客戶廣宇大廈(12人)58%42%自由職業(yè)者、私營業(yè)主、投資客戶合計/平均48%52%從上表可見，辦公物業(yè)的購買客戶集中在常德市區(qū),購買者的行業(yè)比較集中,客戶購買辦公物業(yè)的目的性強。戶外看板、報紙廣告、現(xiàn)場包裝從上表可見，常德的辦公物業(yè)開發(fā)處于起步階段，辦公物業(yè)的定位不科學(xué)，營銷水平低。交通狀況公交線交通方便，有1，6，32，13等多路車經(jīng)過交通方便，有33，51，42，48，等多路車經(jīng)過交通方便，有18，32，33，28，5等多路車經(jīng)過車輛出入方便度本大廈停車及車輛出入都比較方便本大廈停車及車輛出入方便，但停車位少本大廈停車及車輛出入不方便，停車位也少物業(yè)服務(wù)內(nèi)容無無無從上表可見，常德的辦公物業(yè)自身配套存在許多不足，物業(yè)管理與物業(yè)服務(wù)基本沒有，只是城鎮(zhèn)化的辦公物業(yè)水平，不具備城市化標(biāo)準(zhǔn)辦公物業(yè)的各類特征。保安/衛(wèi)生沒有專職保安，只有守門人，衛(wèi)生程度較好；專職保安，衛(wèi)生程度一般。物業(yè)管理管理費租金1819元/㎡，（含管理費）租金：1518元/㎡，管理費：㎡。有閉路電視監(jiān)空系統(tǒng)，但相對不能保證安全周邊配套多。沒有自有車庫，只有12—15個占用道路的公共車位。沒有正門，只有后門，沒有真正的大堂，商務(wù)辦公形象一般。吊頂較高，有舒適感2米寬的過道，采光通風(fēng)一般。五．常德市辦公物業(yè)綜合指標(biāo)對比分析天德大廈迅華大廈廣宇大廈建筑設(shè)計特點立面特點乳黃色外墻，線條簡捷，有一定特色和檔次乳白色外墻，形象一般線條簡潔，乳白色外墻，有一定特色，外部綜合形象較好公眾過道等部分過道比較寬，采光通風(fēng)好。三．常德市寫字樓物業(yè)價格及走勢對比分析物業(yè)名稱面積（㎡）2003年均價（元/㎡）2004年均價（元/㎡）價格增幅銷售率首創(chuàng)大廈1301601600（03年58月）1720（04年10月）%95%迅華大廈401002200（03年年初）2300（04年10月）5%88%廣宇大廈501202100（03年年初）2320（04年10月）%98%合計/平均%從上表可見，2003年—2004年，辦公物業(yè)價格平均上漲120元250元，上漲幅度5%12%。第二部分 常德市辦公物業(yè)市場調(diào)研分析一．常德市辦公物業(yè)的供給結(jié)構(gòu)及供給總量樓盤名稱辦公物業(yè)總量（㎡） 供給結(jié)構(gòu)2004年銷售存量2004年05年新增量首創(chuàng)大廈16800㎡40217㎡的單間銷售為主840㎡迅華大廈4600㎡40102㎡的單間銷售為主552㎡廣宇大廈21240㎡25145㎡的單間銷售為主425㎡美景大廈10000㎡109177㎡的單間銷售為主2000㎡平和項目14207㎡其它4000㎡小計3817㎡18207㎡供應(yīng)量合計22024㎡常德辦公物業(yè)市場租售兩旺，特別是2004—2005年常德辦公物業(yè)的供應(yīng)量23000㎡（200304年辦公物業(yè)供應(yīng)量52640㎡，基本消化完），沒有任何項目與本項目競爭（辦公物業(yè)部分），而且近4年常德的經(jīng)濟發(fā)展，一部分公司不斷發(fā)展，壯大，對辦公物業(yè)的要求越來越高，建設(shè)現(xiàn)代型的高檔辦公物業(yè)非常必要。（二）近兩年內(nèi)常德辦公物業(yè)的發(fā)展特點1．辦公樓檔次不斷提高，形象不斷提升常德的辦公物業(yè)總體而言分三個層次：辦公物業(yè)檔次/代表物業(yè)特點不足之處第一代辦公物業(yè)常德賓館辦公區(qū)域只是提供一個辦公空間，配備基本的衛(wèi)生和打字功能形象雜亂，陳舊，檔次低第二代辦公物業(yè)迅華大廈、首創(chuàng)大廈有100㎡的大堂，配備一定的監(jiān)控系統(tǒng)辦公物業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)不到位第三代辦公物業(yè)常德平和項目辦公物業(yè)智能化、專業(yè)化的帶園林綠化的真正的辦公物業(yè)市場的發(fā)展，許多公司越來越注重形象，需要形象好，物業(yè)服務(wù)好的高檔辦公物業(yè)。2）主要辦公物業(yè)辦公物業(yè)名稱位置辦公環(huán)境首創(chuàng)大廈位于常德步行街與武陵大道交匯處東側(cè)形象有些雜亂，檔次低沒有辦公物業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)迅華大廈位于育才路與武陵大道交匯處北側(cè)有正門和大堂,形象稍好辦公物業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)不到位廣宇大廈建設(shè)西路與朗州路交匯處西北側(cè)沒有正門,形象一般,沒有辦公物業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)華天酒店武陵大道,農(nóng)業(yè)銀行對面有正門和大堂,形象較好辦公物業(yè)提供酒店式管理和服務(wù)平和商業(yè)項目辦公物業(yè)建設(shè)西路與武陵大道交匯處西南側(cè)區(qū)域評價：該地段為常德酒店、商業(yè)、辦公物業(yè)、中式飲食、西式咖啡廳休閑娛樂等多種行業(yè)匯聚的地方，且檔次較高，消費力強，加之交通便利，是常德CBD的發(fā)展首選。（二）常德市辦公物業(yè)市場的供求現(xiàn)狀1．常德辦公物業(yè)供應(yīng)現(xiàn)狀辦公物業(yè)相關(guān)指數(shù)數(shù)額同比增長幅度2004年度投資總額 5250萬元2004年度施工面積65640㎡2004年度竣工面積52640㎡2005年度施工面積20000㎡62%2．常德市辦公物業(yè)市場的銷售及需求現(xiàn)狀辦公物業(yè)相關(guān)指數(shù)數(shù)額同比增長幅度2004年度施工面積65640㎡2004年度銷售面積47300㎡中國聯(lián)通、中信網(wǎng)絡(luò)等大公司需求面積28000㎡其它小公司的需求面積15000㎡需求小計43000㎡%總結(jié)：常德的辦公物業(yè)市場不穩(wěn)定，市場處于起步階段；2004年—2005年市場需求量遠大于市場供應(yīng)量，存在較大的發(fā)展空間。租金并不是決定的主要因素，但也表示，價格會影響他們選擇是否決定進駐項目。因常德地小物薄，特色經(jīng)營將引發(fā)常德市民的強烈好奇心，從而引導(dǎo)人流。5．從建筑平面來看，覺得缺少大型停車場，缺少地面停車位。3．從商業(yè)類型來看，大型百貨商場是參會者較認同的適合項目地塊的商業(yè)類型。要想在競爭中脫穎而出，必須在經(jīng)營管理上加大力度，提高項目檔次，才能有效吸引消費群體。另一方面，認為該地段交通不便利，路口紅綠燈影響私家車購物群體，同時公交系統(tǒng)也遠不如家潤多附近便利。此部分客戶投資較為成熟，對于生活、投資均有較高要求。江浙一帶商家有相當(dāng)數(shù)量在常德做生意，且具有較好投資眼光。3．參會者大都滿意現(xiàn)有的經(jīng)營業(yè)績，認為雖然競爭激烈，但用心經(jīng)營仍能盈利，但普遍表示現(xiàn)在生意沒有前幾年好做，加上近年來各種投資熱導(dǎo)致市民可支配收入下降。（二）經(jīng)營環(huán)境1．常德商業(yè)集中以人民路步行商業(yè)街區(qū)為中心，建設(shè)路及武陵大道、郎州路為周邊輔助商業(yè)。4．常德市民整體品牌消費意識不夠，對本地品牌的認知度遠遠大于外地品牌。3．常德市民逐步接受了比較新興的商業(yè)形態(tài)，喜歡去超市購物。品牌商品的稀缺到豐富，消費層次的單一性到多樣性，經(jīng)歷了一段較為漫長的時間。我方就消費特性、經(jīng)營環(huán)境、商業(yè)現(xiàn)狀等問題與參會人員進行了交流。9．經(jīng)營戶總價承受水平相對較低抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，68%的被訪者所能承受的鋪位總價在3050萬元，23%的被訪者所能承受的鋪位總價在50100萬元之間，8%的被訪者所能承受的鋪位總價在100150萬元之間，僅有1%的被訪者所能承受的鋪位總價在150萬元以上。7．經(jīng)營戶租金承受水平相對適中抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，50%的被訪者所承受的月租金在2000元/間以下，37%的被訪者所承受的月租金在20003000元/間，9%的被訪者所承受的月租金在30004000元/間，9%的被訪者所承受的月租金在4000元/間以上。這在一定程度上反映常德經(jīng)營戶中有相當(dāng)一部分的潛在購買群體。4．經(jīng)營戶理想的鋪位面積在30100㎡之間抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，57%的被訪者理想的鋪位面積30100㎡，21%的被訪者理想的鋪位面積30㎡以下，15%的被訪者理想的鋪位面積100200㎡。2．經(jīng)營戶對本項目品牌好評度較低抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，50%的被訪者不予評價，28%的被訪者認為一般，僅10%的被訪者認為平和商業(yè)廣場不錯，但該好評是針對平和堂進駐而言，認為長沙平和堂經(jīng)營狀況較好，若進駐能帶動項目商業(yè)經(jīng)營。一．項目概念測試1．請問您知道平和商業(yè)廣場嗎？2．請問您對平和商業(yè)廣場的印象？3．請問您認為平和商業(yè)廣場所處的地段如何？4．請問您理想的鋪位面積是多少？5．請問您近兩年打算以什么方式取得鋪位經(jīng)營？6．如果您打算租賃經(jīng)營，請問您是否會考慮進駐平和商業(yè)廣場？7．如果您打算租賃經(jīng)營，請問您所能承受的月租金水平是多少？8．如果您打算自購鋪位經(jīng)營，請問您是否會考慮購買平和商業(yè)廣場鋪位？9．如果您打算自購鋪位經(jīng)營，您所能承受的鋪位總價是多少？二．綜合評價及結(jié)論1．本項目在經(jīng)營戶中具備知名度，但并不具備認知度抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，47%的被訪者知道但不了解，31%的被訪者僅聽說過，12%的被訪者表示不知道，僅10%的被訪者對本項目有所了解。因此，公交車、的士所涉及的廣告形式可以適當(dāng)考慮。10）消費者日常出行方式以公交車為主、的士為輔此命題亦為我們選擇廣告媒體提供了依據(jù)。這說明戶外廣告所含概的信息量不能多，但必須有足夠的沖擊力才能引發(fā)受眾對它的關(guān)