深圳某廣場商業(yè)市場調(diào)研分析報(bào)告(參考版)
2025-08-07 03:16本頁面
【正文】 。提升專業(yè)市場商業(yè)形象，提高本專業(yè)市場商品信息的交換速度，運(yùn)用新經(jīng)濟(jì)環(huán)境下“商鋪十網(wǎng)鋪”的新型商業(yè)運(yùn)營模式，為各商戶提供現(xiàn)代快速的商品信息交易平臺(tái)，提高商業(yè)運(yùn)營質(zhì)量和獲利空間。 ，擴(kuò)張品牌，用優(yōu)質(zhì)商品充實(shí)市場，同時(shí)開辟名優(yōu)精品交易區(qū)，提高市場檔次，搶占市場制高點(diǎn)。（一）商業(yè)功能定位： 零批兼營的城市消費(fèi)型、流通型專業(yè)商場。基于此我們建議：四商鋪經(jīng)營定位應(yīng)定位于成功經(jīng)營及后續(xù)成功經(jīng)營之上第二部分 項(xiàng)目經(jīng)營和功能定位建議 本項(xiàng)目（四商鋪）商業(yè)建筑屬中、小型商業(yè)建筑，位于南山新興商業(yè)圈，而南山商圈屬綜合性的文化、商業(yè)圈，較華強(qiáng)北和東門比較具有自己的獨(dú)立性和獨(dú)特性。 99年深圳市內(nèi)主題化經(jīng)營的商場博得了業(yè)內(nèi)人士的陣陣喝彩，從南山女人世界到姊妹購物城，從東方巴黎服裝市場到西部電子城，眾多的商城在發(fā)售之際，即以明確的經(jīng)營主題吸引投資者和經(jīng)營者入場。 綜述：雖然大商業(yè)深圳沒有統(tǒng)一的商業(yè)中心，但區(qū)域性商圈及專業(yè)化集市正在形成，特別是南山商業(yè)圈在深圳最西部，從目前商業(yè)發(fā)展形式來看，南山必將形成一個(gè)綜合性的商業(yè)基地，和大物流基地輻射外圍：四大商圈如東門步行街、華強(qiáng)北電子一條街、國貿(mào)人民南路的高檔消費(fèi)品商業(yè)區(qū)、南山商圈都已經(jīng)發(fā)展成熟，而洪湖一帶的裝飾集市、筍崗片區(qū)的家具商場區(qū)等正漸成規(guī)模。（五） 生活節(jié)奏上的差異影響：羅湖、福田生活節(jié)奏較快，南山尤其是蛇口半島一帶生活較慢，生活節(jié)奏不同，消費(fèi)模式也不同而消費(fèi)模式?jīng)Q定商業(yè)類型和經(jīng)營方式。（三） 由深圳地形所決定：深圳東西向狹長，無論從交通上、人口分布上都不適宜形成一個(gè)全市性的商業(yè)中心。 深圳難形成一個(gè)全市性的中心商業(yè)區(qū)，但南山商業(yè)圈一定是綜合性的商業(yè)基地，并且輻射外圍（二） 由深圳的城市規(guī)劃所決定：深圳各區(qū)呈組團(tuán)式分布，并陸續(xù)建成幾個(gè)城市中心及次中心，兼之二線關(guān)把深圳一分為二。三、商業(yè)格局已成定勢，深圳形成區(qū)域性商圈和專業(yè)化集市 由大百貨及主題商場、超市、購物中心統(tǒng)一構(gòu)成一個(gè)新的、更具活力的大商業(yè)深圳。 于是大百貨式及主題式兩種商業(yè)經(jīng)營形式成為深圳商業(yè)的主力。二、經(jīng)營定位的轉(zhuǎn)換，大百貨式或主題式應(yīng)運(yùn)而生 1996年沃爾瑪殺入深圳，在洪湖開第一個(gè)分店之際，業(yè)界便盛傳，大百貨時(shí)代來臨了。（三） 主題商場在盲目“粉墨登場” 從零散、綜合經(jīng)營到主題式專業(yè)市場，無疑是一種進(jìn)步，但主題商場近年有愈演全愈烈之趨勢，經(jīng)歷過大商場空置的發(fā)商或商家們，似乎把寶押到了主題商場身上。（二） 商場主題定位不切合消費(fèi)群的消費(fèi)能力 東門及華強(qiáng)北表現(xiàn)得尤為明顯。沒有考慮到當(dāng)時(shí)購買力、消費(fèi)需求及地域位置等因素，商業(yè)裙樓一哄而上，然后市場又乏人“接棒”，租售狀況一塌糊涂。東方巴黎要扛起南派服裝大旗、要做成深圳的服裝批發(fā)和展示中心談何容易。以集美堂和東方巴黎為例： （1）集美堂（原萬豪商業(yè)城）99年就開始推出，最初定位為大百貨商業(yè)城，2000年底，一夜之間卻改變成“家居新生活廣場”，試想：一個(gè)最初按大百貨商場標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃設(shè)計(jì)的商業(yè)城，其格局已經(jīng)定型的情況下，其分割布局和各項(xiàng)功能設(shè)施怎能如廣告內(nèi)容所言：購物的環(huán)境是“家居浪漫之旅”。 一、商業(yè)繁榮的背后出現(xiàn)供需失衡、經(jīng)營乏術(shù)的惡果 早在五、六年前甚至更早，業(yè)界有識(shí)之士就曾經(jīng)大聲疾呼：“深圳商業(yè)已經(jīng)過?！?！盲目中擴(kuò)張從一開始到現(xiàn)在依然是深圳商業(yè)發(fā)展軌跡中的硬傷，更可怕的是經(jīng)營乏術(shù)所帶來的后果更是不堪設(shè)想。歷經(jīng)20年，深圳商業(yè)從最早在零散商鋪的綜合經(jīng)營商場到大型主題購物中心，從幾家老牌商場主導(dǎo)到商業(yè)街區(qū)形成到國外名牌大商家進(jìn)駐，從老城區(qū)為商業(yè)中心到現(xiàn)今東、中、西部商業(yè)聯(lián)動(dòng)到大型商家近期紛紛進(jìn)駐住宅區(qū)，走過一條從小到大，從分散到集中到專業(yè)，從點(diǎn)到線到面的曲折起伏之路。由于政府在嚴(yán)格控制并減少商業(yè)面積的開發(fā)，發(fā)展商逐漸平息逐利心態(tài)，再加上優(yōu)勝劣汰，一些小規(guī)模、無實(shí)力的商家地慢慢退出歷史舞臺(tái)，由幾家大商家形成壟斷化經(jīng)營也不是不可能的事，眾知名商家爭開分店即是預(yù)兆。（五） 關(guān)內(nèi)外人口構(gòu)成、經(jīng)濟(jì)形式構(gòu)成的差異影響：關(guān)內(nèi)關(guān)外，人口構(gòu)成不同，如關(guān)內(nèi)常住人口，戶籍人口居多，關(guān)外流動(dòng)人口居多；經(jīng)濟(jì)形式構(gòu)成不同，如關(guān)外主要為工業(yè)，關(guān)內(nèi)主要為商貿(mào)金融高科技產(chǎn)業(yè)。（三） 區(qū)域文化上的差異影響：羅湖、布吉以嶺南文化為主，福田、南山以北方文化為主，文化上的差異導(dǎo)致消費(fèi)習(xí)慣、消費(fèi)需求上的差異。所以城市總體規(guī)劃中只有行政、文化中心，而無商業(yè)中心。未來的大商業(yè)深圳可能具備以下幾個(gè)特征：大型超規(guī)模或?qū)I(yè)經(jīng)營；分布合理，資源配套合理：全市形成幾人區(qū)域性商圈及幾個(gè)專業(yè)化集市。 大百貨式如沃爾瑪已有湖景花園、鳳凰路、福田南、蛇口、華僑城片區(qū)五家分店以及景田山姆會(huì)員店，家樂福有了南山、梅林兩個(gè)分店，萬佳已開了5個(gè)分店，天虹也分別進(jìn)軍至東門、新洲、平湖、加上其原有的濘南路、布吉兩家，店數(shù)達(dá)5家，茂業(yè)的三家分店控制了東門購物街東、西兩處主要入口．．．．主題式商場正在演變成為一種商業(yè)趨勢。從日前深圳商業(yè)格局來看，大型的超市、倉儲(chǔ)式購物中心正以經(jīng)濟(jì)、便宜、齊全的優(yōu)勢吞食傳統(tǒng)百貨商場的市場，加上近幾年主題商場、專業(yè)化商業(yè)市場（如大型裝飾材料城、家具城、電子配件城等）異軍突起，傳統(tǒng)的百貨商場經(jīng)營模式愈來俞走近絕路。問題是：深圳需要那么多主題商場嗎？主題商場能解決一切市場窘狀嗎？有地產(chǎn)專家以為：深圳的一些所謂主題商場、購物中心在功能設(shè)計(jì)上尚不符合國際化的業(yè)態(tài)要求，有“假冒”之嫌；另外，真正的以主題商場、購物中心為主導(dǎo)的商業(yè)市場就應(yīng)該是汽車和網(wǎng)絡(luò)時(shí)代的產(chǎn)物，深圳距離這個(gè)時(shí)代水平仍有一段距離，有些購物中心缺乏停車位，營業(yè)空間狹小，難展開多功能配套，實(shí)際上與傳統(tǒng)商業(yè)無多大區(qū)別。東門經(jīng)改造成步行街后面只近15萬平方米，但其商業(yè)營業(yè)面積已達(dá)50萬平方米，華強(qiáng)北一縱（包括振興、振華兩橫）商業(yè)營業(yè)面積也達(dá)40萬平方米左右，深圳商業(yè)過多過集中于東部老城區(qū)，不單在對(duì)應(yīng)人流規(guī)模上造成失衡，而且在中部新中心區(qū)、西部南山商圈崛起后，這些商業(yè)設(shè)施便顯得過剩。導(dǎo)致大量裙樓至今仍空置，冷冷清清無人問津。 綜述：上述兩例就是經(jīng)營乏術(shù)最好的例證，缺乏從事此類商業(yè)經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)，而且目前更缺乏雄厚的經(jīng)濟(jì)支柱，二、深圳商業(yè)三種盲目帶來的惡果（一） 深圳商業(yè)裙樓在一哄而上，未經(jīng)商業(yè)市場調(diào)研和規(guī)劃： 80年代未期至90年代初期深圳人口的劇增，房地產(chǎn)市場的迅猛發(fā)展，開發(fā)商盲目模仿香港市場，大量的
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