【正文】 九．對(duì)物業(yè)返租的要求本項(xiàng)目投資客戶85%要求發(fā)展商返租，價(jià)格在20元/㎡/月左右，如不能提供返租，起碼提供代租服務(wù)。八．對(duì)物業(yè)管理及管理費(fèi)的收取要求調(diào)查客戶都要求我們的寫字樓管理要規(guī)范，有檔次，達(dá)到大城市專業(yè)寫字樓物業(yè)管理水平，要求保安24小時(shí)值班，配備相應(yīng)的管理設(shè)施及可委托為其出租寫字樓。六．對(duì)正門/大堂的要求項(xiàng)目名稱調(diào)查人數(shù)要求有一定有不需要不表態(tài)平和項(xiàng)目8人3人5人0人0人所占比率%%00從上表可見(jiàn)，正門和大堂是寫字樓的門面,是體現(xiàn)辦公物業(yè)檔次的主要衡量指標(biāo),準(zhǔn)客戶對(duì)它的要求比較高，要求正門/大堂一定要突顯大氣。四．從何處了解平和商業(yè)項(xiàng)目銷售信息項(xiàng)目名稱調(diào)查人數(shù)現(xiàn)場(chǎng)了解報(bào)紙廣告從朋友處其它平和項(xiàng)目8人3人2人1人1人所占比率%25%%%從上表可見(jiàn)，本項(xiàng)目準(zhǔn)客戶了解項(xiàng)目基本情況主要途徑:從現(xiàn)場(chǎng)及報(bào)紙廣告,占75%。二．本項(xiàng)目投資客戶購(gòu)買力項(xiàng)目名稱調(diào)查人數(shù)首期付款總價(jià)5—8萬(wàn)元8—10萬(wàn)元30—40萬(wàn)元40—50萬(wàn)元平和項(xiàng)目7人0人6人6人1所占比率0%%%%從上表可見(jiàn)，投資者的購(gòu)買力比較集中在能承受40萬(wàn)元內(nèi)，首期付款8—10萬(wàn)元之間。第三部分 本項(xiàng)目準(zhǔn)客戶訪談結(jié)論一．本項(xiàng)目準(zhǔn)客戶群體購(gòu)買目的項(xiàng)目準(zhǔn)客戶清單姓名計(jì)劃購(gòu)買面積購(gòu)買目的黑國(guó)安2252㎡自己經(jīng)營(yíng)多家?jiàn)蕵?lè)李 旭205㎡開廣告公司張鶴剛205㎡投資還是開公司，未定胡炳炎205㎡開電梯銷售辦事處黃功元103㎡投資侯幺瑜97㎡投資文桂蘭97㎡投資婁章華102㎡投資劉章湘112㎡投資袁 欽121㎡投資無(wú)委1600㎡（1516樓）公司搬遷鐵通800㎡（17樓）設(shè)公司太平洋保險(xiǎn)800㎡（19樓）設(shè)分公司石少敏800㎡（21樓）投資還是開公司，未定閆洪城800㎡（18樓）米蘿老板，計(jì)劃做辦公用農(nóng)行1600㎡（89樓）物業(yè)置換合計(jì)9899㎡投資、自用上表表明，純市場(chǎng)銷售：10個(gè)客戶，投資客戶6個(gè)；非市場(chǎng)銷售：7個(gè)客戶，%。八．常德市辦公物業(yè)租賃客戶分析常德的辦公物業(yè)出租率高，空置期短，承租單位以發(fā)展型公司為主體，通過(guò)我們對(duì)常德幾家辦公物業(yè)110多家公司的調(diào)查，統(tǒng)計(jì)，前五位的單位主要有：常德租賃辦公物業(yè)主要客戶統(tǒng)計(jì)表公司類型數(shù)量所占比率主要租賃面積裝飾設(shè)計(jì)公司24家%110130㎡200300㎡廣告公司11家10%220260㎡房地產(chǎn)公司10家%400420㎡700800㎡財(cái)務(wù)/審計(jì)/資產(chǎn)評(píng)估公司9家%200300㎡科技電子類公司5家%200320㎡合計(jì)/平均59家%200320㎡從上表可見(jiàn)，公司承租辦公面積主要集中在220320㎡之間，一部分客戶租賃整層，主要為400420㎡或720800㎡，一般是80㎡的倍數(shù)。（二）常德市辦公物業(yè)客戶群體結(jié)構(gòu)調(diào)查樓盤辦公物業(yè)消費(fèi)者地域結(jié)構(gòu)辦公物業(yè)消費(fèi)者行業(yè)結(jié)構(gòu)備注常德市半小時(shí)路程常德市一小時(shí)路程首創(chuàng)大廈(10人)40%60%小私營(yíng)業(yè)主、發(fā)展型公司法人、投資客戶其客戶有2個(gè)不是常德市人,但在常德有業(yè)務(wù),常住本市迅華大廈(3人)30%70%公務(wù)員、成功商人、投資客戶廣宇大廈(12人)58%42%自由職業(yè)者、私營(yíng)業(yè)主、投資客戶合計(jì)/平均48%52%從上表可見(jiàn)，辦公物業(yè)的購(gòu)買客戶集中在常德市區(qū),購(gòu)買者的行業(yè)比較集中,客戶購(gòu)買辦公物業(yè)的目的性強(qiáng)。戶外看板、報(bào)紙廣告、現(xiàn)場(chǎng)包裝從上表可見(jiàn)，常德的辦公物業(yè)開發(fā)處于起步階段，辦公物業(yè)的定位不科學(xué)，營(yíng)銷水平低。交通狀況公交線交通方便，有1，6，32，13等多路車經(jīng)過(guò)交通方便，有33，51，42，48，等多路車經(jīng)過(guò)交通方便，有18，32，33，28，5等多路車經(jīng)過(guò)車輛出入方便度本大廈停車及車輛出入都比較方便本大廈停車及車輛出入方便，但停車位少本大廈停車及車輛出入不方便，停車位也少物業(yè)服務(wù)內(nèi)容無(wú)無(wú)無(wú)從上表可見(jiàn)，常德的辦公物業(yè)自身配套存在許多不足，物業(yè)管理與物業(yè)服務(wù)基本沒(méi)有，只是城鎮(zhèn)化的辦公物業(yè)水平，不具備城市化標(biāo)準(zhǔn)辦公物業(yè)的各類特征。保安/衛(wèi)生沒(méi)有專職保安，只有守門人，衛(wèi)生程度較好；專職保安，衛(wèi)生程度一般。物業(yè)管理管理費(fèi)租金1819元/㎡，（含管理費(fèi)）租金：1518元/㎡，管理費(fèi)：㎡。有閉路電視監(jiān)空系統(tǒng)，但相對(duì)不能保證安全周邊配套多。沒(méi)有自有車庫(kù)，只有12—15個(gè)占用道路的公共車位。沒(méi)有正門，只有后門，沒(méi)有真正的大堂，商務(wù)辦公形象一般。吊頂較高，有舒適感2米寬的過(guò)道，采光通風(fēng)一般。五．常德市辦公物業(yè)綜合指標(biāo)對(duì)比分析天德大廈迅華大廈廣宇大廈建筑設(shè)計(jì)特點(diǎn)立面特點(diǎn)乳黃色外墻，線條簡(jiǎn)捷，有一定特色和檔次乳白色外墻，形象一般線條簡(jiǎn)潔，乳白色外墻，有一定特色，外部綜合形象較好公眾過(guò)道等部分過(guò)道比較寬，采光通風(fēng)好。三．常德市寫字樓物業(yè)價(jià)格及走勢(shì)對(duì)比分析物業(yè)名稱面積（㎡）2003年均價(jià)（元/㎡）2004年均價(jià)（元/㎡）價(jià)格增幅銷售率首創(chuàng)大廈1301601600（03年58月）1720（04年10月）%95%迅華大廈401002200（03年年初）2300（04年10月）5%88%廣宇大廈501202100（03年年初）2320（04年10月）%98%合計(jì)/平均%從上表可見(jiàn)，2003年—2004年，辦公物業(yè)價(jià)格平均上漲120元250元，上漲幅度5%12%。第二部分 常德市辦公物業(yè)市場(chǎng)調(diào)研分析一．常德市辦公物業(yè)的供給結(jié)構(gòu)及供給總量樓盤名稱辦公物業(yè)總量（㎡） 供給結(jié)構(gòu)2004年銷售存量2004年05年新增量首創(chuàng)大廈16800㎡40217㎡的單間銷售為主840㎡迅華大廈4600㎡40102㎡的單間銷售為主552㎡廣宇大廈21240㎡25145㎡的單間銷售為主425㎡美景大廈10000㎡109177㎡的單間銷售為主2000㎡平和項(xiàng)目14207㎡其它4000㎡小計(jì)3817㎡18207㎡供應(yīng)量合計(jì)22024㎡常德辦公物業(yè)市場(chǎng)租售兩旺，特別是2004—2005年常德辦公物業(yè)的供應(yīng)量23000㎡（200304年辦公物業(yè)供應(yīng)量52640㎡，基本消化完），沒(méi)有任何項(xiàng)目與本項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)（辦公物業(yè)部分），而且近4年常德的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，一部分公司不斷發(fā)展，壯大，對(duì)辦公物業(yè)的要求越來(lái)越高，建設(shè)現(xiàn)代型的高檔辦公物業(yè)非常必要。（二）近兩年內(nèi)常德辦公物業(yè)的發(fā)展特點(diǎn)1．辦公樓檔次不斷提高，形象不斷提升常德的辦公物業(yè)總體而言分三個(gè)層次：辦公物業(yè)檔次/代表物業(yè)特點(diǎn)不足之處第一代辦公物業(yè)常德賓館辦公區(qū)域只是提供一個(gè)辦公空間，配備基本的衛(wèi)生和打字功能形象雜亂，陳舊，檔次低第二代辦公物業(yè)迅華大廈、首創(chuàng)大廈有100㎡的大堂，配備一定的監(jiān)控系統(tǒng)辦公物業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)不到位第三代辦公物業(yè)常德平和項(xiàng)目辦公物業(yè)智能化、專業(yè)化的帶園林綠化的真正的辦公物業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展，許多公司越來(lái)越注重形象，需要形象好，物業(yè)服務(wù)好的高檔辦公物業(yè)。2）主要辦公物業(yè)辦公物業(yè)名稱位置辦公環(huán)境首創(chuàng)大廈位于常德步行街與武陵大道交匯處東側(cè)形象有些雜亂，檔次低沒(méi)有辦公物業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)迅華大廈位于育才路與武陵大道交匯處北側(cè)有正門和大堂,形象稍好辦公物業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)不到位廣宇大廈建設(shè)西路與朗州路交匯處西北側(cè)沒(méi)有正門,形象一般,沒(méi)有辦公物業(yè)管理和物業(yè)服務(wù)華天酒店武陵大道,農(nóng)業(yè)銀行對(duì)面有正門和大堂,形象較好辦公物業(yè)提供酒店式管理和服務(wù)平和商業(yè)項(xiàng)目辦公物業(yè)建設(shè)西路與武陵大道交匯處西南側(cè)區(qū)域評(píng)價(jià)：該地段為常德酒店、商業(yè)、辦公物業(yè)、中式飲食、西式咖啡廳休閑娛樂(lè)等多種行業(yè)匯聚的地方，且檔次較高，消費(fèi)力強(qiáng)，加之交通便利，是常德CBD的發(fā)展首選。（二）常德市辦公物業(yè)市場(chǎng)的供求現(xiàn)狀1．常德辦公物業(yè)供應(yīng)現(xiàn)狀辦公物業(yè)相關(guān)指數(shù)數(shù)額同比增長(zhǎng)幅度2004年度投資總額 5250萬(wàn)元2004年度施工面積65640㎡2004年度竣工面積52640㎡2005年度施工面積20000㎡62%2．常德市辦公物業(yè)市場(chǎng)的銷售及需求現(xiàn)狀辦公物業(yè)相關(guān)指數(shù)數(shù)額同比增長(zhǎng)幅度2004年度施工面積65640㎡2004年度銷售面積47300㎡中國(guó)聯(lián)通、中信網(wǎng)絡(luò)等大公司需求面積28000㎡其它小公司的需求面積15000㎡需求小計(jì)43000㎡%總結(jié)：常德的辦公物業(yè)市場(chǎng)不穩(wěn)定，市場(chǎng)處于起步階段；2004年—2005年市場(chǎng)需求量遠(yuǎn)大于市場(chǎng)供應(yīng)量，存在較大的發(fā)展空間。租金并不是決定的主要因素，但也表示，價(jià)格會(huì)影響他們選擇是否決定進(jìn)駐項(xiàng)目。因常德地小物薄，特色經(jīng)營(yíng)將引發(fā)常德市民的強(qiáng)烈好奇心，從而引導(dǎo)人流。5．從建筑平面來(lái)看，覺(jué)得缺少大型停車場(chǎng)，缺少地面停車位。3．從商業(yè)類型來(lái)看，大型百貨商場(chǎng)是參會(huì)者較認(rèn)同的適合項(xiàng)目地塊的商業(yè)類型。要想在競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出，必須在經(jīng)營(yíng)管理上加大力度，提高項(xiàng)目檔次，才能有效吸引消費(fèi)群體。另一方面，認(rèn)為該地段交通不便利，路口紅綠燈影響私家車購(gòu)物群體，同時(shí)公交系統(tǒng)也遠(yuǎn)不如家潤(rùn)多附近便利。此部分客戶投資較為成熟，對(duì)于生活、投資均有較高要求。江浙一帶商家有相當(dāng)數(shù)量在常德做生意，且具有較好投資眼光。3．參會(huì)者大都滿意現(xiàn)有的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，認(rèn)為雖然競(jìng)爭(zhēng)激烈，但用心經(jīng)營(yíng)仍能盈利，但普遍表示現(xiàn)在生意沒(méi)有前幾年好做，加上近年來(lái)各種投資熱導(dǎo)致市民可支配收入下降。（二）經(jīng)營(yíng)環(huán)境1．常德商業(yè)集中以人民路步行商業(yè)街區(qū)為中心，建設(shè)路及武陵大道、郎州路為周邊輔助商業(yè)。4．常德市民整體品牌消費(fèi)意識(shí)不夠，對(duì)本地品牌的認(rèn)知度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于外地品牌。3．常德市民逐步接受了比較新興的商業(yè)形態(tài)，喜歡去超市購(gòu)物。品牌商品的稀缺到豐富，消費(fèi)層次的單一性到多樣性，經(jīng)歷了一段較為漫長(zhǎng)的時(shí)間。我方就消費(fèi)特性、經(jīng)營(yíng)環(huán)境、商業(yè)現(xiàn)狀等問(wèn)題與參會(huì)人員進(jìn)行了交流。9．經(jīng)營(yíng)戶總價(jià)承受水平相對(duì)較低抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，68%的被訪者所能承受的鋪位總價(jià)在3050萬(wàn)元，23%的被訪者所能承受的鋪位總價(jià)在50100萬(wàn)元之間，8%的被訪者所能承受的鋪位總價(jià)在100150萬(wàn)元之間，僅有1%的被訪者所能承受的鋪位總價(jià)在150萬(wàn)元以上。7．經(jīng)營(yíng)戶租金承受水平相對(duì)適中抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，50%的被訪者所承受的月租金在2000元/間以下，37%的被訪者所承受的月租金在20003000元/間，9%的被訪者所承受的月租金在30004000元/間，9%的被訪者所承受的月租金在4000元/間以上。這在一定程度上反映常德經(jīng)營(yíng)戶中有相當(dāng)一部分的潛在購(gòu)買群體。4．經(jīng)營(yíng)戶理想的鋪位面積在30100㎡之間抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，57%的被訪者理想的鋪位面積30100㎡，21%的被訪者理想的鋪位面積30㎡以下，15%的被訪者理想的鋪位面積100200㎡。2．經(jīng)營(yíng)戶對(duì)本項(xiàng)目品牌好評(píng)度較低抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，50%的被訪者不予評(píng)價(jià)，28%的被訪者認(rèn)為一般，僅10%的被訪者認(rèn)為平和商業(yè)廣場(chǎng)不錯(cuò)，但該好評(píng)是針對(duì)平和堂進(jìn)駐而言，認(rèn)為長(zhǎng)沙平和堂經(jīng)營(yíng)狀況較好，若進(jìn)駐能帶動(dòng)項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營(yíng)。一．項(xiàng)目概念測(cè)試1．請(qǐng)問(wèn)您知道平和商業(yè)廣場(chǎng)嗎？2．請(qǐng)問(wèn)您對(duì)平和商業(yè)廣場(chǎng)的印象？3．請(qǐng)問(wèn)您認(rèn)為平和商業(yè)廣場(chǎng)所處的地段如何？4．請(qǐng)問(wèn)您理想的鋪位面積是多少？5．請(qǐng)問(wèn)您近兩年打算以什么方式取得鋪位經(jīng)營(yíng)？6．如果您打算租賃經(jīng)營(yíng)，請(qǐng)問(wèn)您是否會(huì)考慮進(jìn)駐平和商業(yè)廣場(chǎng)？7．如果您打算租賃經(jīng)營(yíng)，請(qǐng)問(wèn)您所能承受的月租金水平是多少？8．如果您打算自購(gòu)鋪位經(jīng)營(yíng)，請(qǐng)問(wèn)您是否會(huì)考慮購(gòu)買平和商業(yè)廣場(chǎng)鋪位？9．如果您打算自購(gòu)鋪位經(jīng)營(yíng)，您所能承受的鋪位總價(jià)是多少？二．綜合評(píng)價(jià)及結(jié)論1．本項(xiàng)目在經(jīng)營(yíng)戶中具備知名度，但并不具備認(rèn)知度抽樣調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，47%的被訪者知道但不了解，31%的被訪者僅聽(tīng)說(shuō)過(guò)，12%的被訪者表示不知道，僅10%的被訪者對(duì)本項(xiàng)目有所了解。因此，公交車、的士所涉及的廣告形式可以適當(dāng)考慮。10）消費(fèi)者日常出行方式以公交車為主、的士為輔此命題亦為我們選擇廣告媒體提供了依據(jù)。這說(shuō)明戶外廣告所含概的信息量不能多，但必須有足夠的沖擊力才能引發(fā)受眾對(duì)它的關(guān)注。這在一定