【正文】 (400～ 1000元／件 ) 消 費(fèi) 對(duì)象 3550 歲之間消費(fèi)者為主 樓 層 經(jīng)營(yíng)主題 一 層 ：化妝品、箱包、小家電、皮鞋 二 層 ：運(yùn)動(dòng)休閑、女士用品、針織品、羊絨羊毛衫、男裝、女裝、內(nèi)衣 三 層 ：流行女裝 四 層 ：精品男裝 五 層 ：童裝、鞋、玩具、床上用品、毛巾、文化用品 六 層 ：家居飾品（工藝花瓶、掛件、相框、玻璃器皿、瓷器、布藝、不銹鋼、布料、成衣加工） 商 業(yè) 具 體 業(yè) 種 品牌 一 層 品牌： 雅芳 、 美寶蓮 、 歐詩(shī)漫 、 滿婷 、 索膚特 、 飛利浦 、 夢(mèng)特嬌 、 意爾康 、 富貴鳥(niǎo) 、 紅蜻蜓 、 森達(dá) …… 二層品牌： 鹿王 、 鄂爾多斯 、 兆君 、 夢(mèng)特嬌 、 珍貝 、 芭迪爾 、 恒源祥 、 杉杉 、 三槍 、 宜而爽 、 宜而爽 、 紅妮 、貓人 、 婷美 、 愛(ài)慕 、 曼妮芬 、 謎底 、 艾力文 、 自由鳥(niǎo) 、 蘇格蘭飛人 、 迪尼 、 艾格 …… 三層品牌： 維多利亞 、 影兒 、 白領(lǐng)風(fēng)采 、 方向盤(pán) 、 波司登 、 古色 、 斯?fàn)桘?、 歲月如歌 、 卡伊奴 、 弗茜 、 弗茜 …… 四 層 品牌： 紅豆 、 老人頭 、 九牧王 、 百斯盾 、 虎都 、 羅蒙 、 金盾 、 沙馳 …… 五 層 品牌： 兔仔嘜 、 雅多 、 貝貝狗 、 水孩兒 、 拉比 …… 商 業(yè) 購(gòu)物環(huán)境 中 檔 ，商場(chǎng)裝修一般，沒(méi)有休息區(qū)域 商 業(yè) 經(jīng)營(yíng)管理 統(tǒng) 一 經(jīng)營(yíng) 、 統(tǒng)一管理 商 業(yè) 內(nèi) 部 交 通 組織 （ 包 括 交 通 布局 導(dǎo) 視系統(tǒng)） 水 平交 通：沒(méi) 有顯 目導(dǎo)視 系統(tǒng) ，導(dǎo) 向性 差 ，通道??； 垂 直交 通：電 梯布 置不合 理， 不容 易找。本項(xiàng)目商品規(guī)劃及結(jié)構(gòu)較優(yōu)，服務(wù)相對(duì)較好。 結(jié)論 ： 大十字百貨 是西寧本土品牌百貨，位于城中區(qū) 大十字 商圈核心 位置 ，地理位置十分優(yōu)越，交通非常便利。 注 本項(xiàng)目主要購(gòu)物人群集中在 3550 歲之間事業(yè)有成的私營(yíng)企業(yè)主、政府人員、企業(yè)高管。 ? 人 流 和交通導(dǎo)視系統(tǒng)一般。 ? 項(xiàng) 目 業(yè)態(tài)較優(yōu)，特別是男裝品牌做得較好，吸引了相當(dāng)數(shù)量的男士過(guò)來(lái)購(gòu)買(mǎi)。 項(xiàng) 目 優(yōu)勢(shì) ? 位 于 南大街、北大街、西大街、東大街交匯處，位置好，交通便捷。 26 租 金 情況 鋪 位 面積 3080 平方米 經(jīng) 營(yíng) 狀況 一般。 人流量 平 均 日人流量較少。 服 務(wù) 狀況 營(yíng) 業(yè)員 著裝統(tǒng) 一， 服務(wù)態(tài) 度良 好， 對(duì)消 費(fèi) 者的詢問(wèn)能做細(xì)致耐心回答。 商 業(yè) 購(gòu)物環(huán)境 中 檔 ，商場(chǎng)裝修一般 商 業(yè) 經(jīng)營(yíng)管理 （ ）是否 統(tǒng)一經(jīng)營(yíng) （ √ ）是否 統(tǒng)一管理 商 業(yè) 內(nèi) 部 交 通 組織 （ 包 括 交 通 布局 導(dǎo) 視系統(tǒng)） 水 平交 通：沒(méi) 有顯 目的導(dǎo) 視系 統(tǒng)， 導(dǎo)向 性 差，通道??； 垂 直交 通：電 梯布 置不合 理， 不容 易找。 六 層 ：大百辦公區(qū)。 四 層 ：內(nèi)衣、文胸、男女褲、家居用品、羊絨羊毛衫、床上用品、羽絨服及特價(jià)系列專區(qū)。 二層： 女裝、男女褲專區(qū)。 25 負(fù) 二 層：文化用品、小電器、健身器材、運(yùn)動(dòng)系列?，F(xiàn)在已經(jīng)進(jìn)入市場(chǎng)成熟期， 盈利能 力 很強(qiáng)。成為西寧商業(yè)的標(biāo)志性項(xiàng)目。所以在兩年的市場(chǎng)培育后，已經(jīng)在本地消費(fèi)者心中建立了很高的知名度、美譽(yù)度和忠誠(chéng)度。 結(jié)論 ： 王府井 百貨的進(jìn)駐，在西寧打造出全新的百貨運(yùn)營(yíng)模式，為消費(fèi)者提供了豐富的產(chǎn)品 、優(yōu)越的購(gòu)物環(huán)境。 項(xiàng) 目 劣勢(shì) ? 項(xiàng) 目 定位檔次很高，和大部分消費(fèi)者的消費(fèi)能力有一定的錯(cuò)位，造成了一定的消費(fèi)抗性。 ? 本 項(xiàng) 目裝修好，創(chuàng)造了很好的環(huán)境空間，促進(jìn)了銷售。 租 金 情況 聯(lián)營(yíng)（ 20%25%） 鋪 位 面積 國(guó) 際 品牌 150 ㎡、女裝 30㎡。交易筆數(shù) 8000 人177。 經(jīng) 營(yíng) 特點(diǎn) 配 有 修鞋店、好哥倫、肯德基。 商業(yè)購(gòu)物環(huán)境 中檔， 商場(chǎng)裝修較高檔，購(gòu) 物 環(huán)境優(yōu)越 商 業(yè) 經(jīng)營(yíng)管理 （ √ ）是否統(tǒng)一經(jīng)營(yíng) （ √ ）是否統(tǒng)一管理 商業(yè)內(nèi)部交通組織（包括交通布局導(dǎo)視系統(tǒng)） 電 梯 環(huán)繞中庭而上 導(dǎo) 向 系統(tǒng)比較明顯 商 業(yè) 外部交通 位 于 西大街和長(zhǎng)江 路樞紐地段，交通便捷，人流量大 。 二層品牌： only、 vero moda、杰克瓊斯 /馬克華菲、歐時(shí)力、九姿、聲雨竹、納帕佳、威可多、阿瑪詩(shī)、馬絲菲爾 、 季候風(fēng)、哥弟等 三 層 品牌：金利來(lái)、 阿 迪 達(dá)斯、卡帕、彪馬、銳步、生活幾何等。 四 層 ：童裝、玩具、床上用品、文體。 23 二 層 ：淑女、個(gè)性、職業(yè)裝女裝、內(nèi)衣、國(guó)際品牌。 22 第三 部分： 西寧市商業(yè)實(shí)體調(diào)研分析 一、 百貨實(shí)體調(diào)研分析 王府井百貨 公 司 名稱 王 府 井 百貨有限公司 地址 西 寧 市城中區(qū)西門(mén) 開(kāi)發(fā)商 物 業(yè) 結(jié)構(gòu) 30 層 框 架就 營(yíng) 業(yè) 面積 25000 平方米 業(yè) 態(tài) 種類 百貨 +超市 業(yè) 態(tài) 檔次 中高檔 消費(fèi)對(duì) 象 1850 歲之間消費(fèi)者為主 ，特別是 30～ 45 歲家庭婦女。判定本城市的消費(fèi)能力，提供與之適應(yīng)的商品、價(jià)格、服務(wù)及相 對(duì) 舒適的購(gòu)物環(huán)境是我們項(xiàng)目成功的關(guān)鍵 。 結(jié)論： 西寧市是一個(gè)經(jīng)濟(jì)不發(fā)達(dá)的城市，城市商圈也只存在 兩 級(jí)商圈，城市級(jí)的大十字商圈、商業(yè)巷商圈；區(qū)域級(jí)的湟光商圈、小橋商圈、火車(chē)站商圈等。 商圈發(fā)展評(píng)估（商業(yè)形態(tài)、業(yè)態(tài)構(gòu)成） ： 此商圈由于其位置在城市空間格局中相對(duì)較偏，周邊居住人口少，城市基礎(chǔ)設(shè)施較差，其商業(yè)業(yè)態(tài)主要以物流批發(fā)業(yè)、專業(yè)市場(chǎng)、酒店服務(wù)業(yè)為主。 ： 本地區(qū)人口數(shù)量少，消費(fèi)能力相對(duì)弱，其專業(yè)市場(chǎng)、物流業(yè)發(fā)展走向明顯。 商圈輻射范圍確定 :以火車(chē)站為中心，主要覆蓋湟水河以北，五一路以東地區(qū)。代表項(xiàng)目：城東小商品批發(fā)市場(chǎng)、百貨批發(fā)市場(chǎng)、服裝批發(fā)市場(chǎng)、大 西 部商貿(mào)城。 五、 火車(chē)站商圈調(diào)研分析 商圈的構(gòu)成 祁連東路商業(yè)：小吃、 3 個(gè)小型 超市、物流業(yè)、鋼材批發(fā)市場(chǎng)、裝 飾 品批發(fā)市場(chǎng)。 商圈發(fā)展評(píng)估（商業(yè)形態(tài)、業(yè)態(tài)構(gòu)成） 本區(qū)域主要以小商品批發(fā)市場(chǎng)為主體，義烏、義東小商品批發(fā)市場(chǎng)，同時(shí)具有超市、專賣(mài)店、日用雜貨等業(yè)態(tài)。 消費(fèi)能力分析 ： 本區(qū)域少數(shù)民族人口眾多，消費(fèi)能力較強(qiáng)， 20 商 業(yè) 環(huán)境較好，商業(yè)相對(duì)發(fā)達(dá)。 四、 湟光商圈調(diào)研分析 義烏小商品 天 橋鞋城 五 環(huán) 商貿(mào) 商圈的構(gòu)成： 義烏小商品批發(fā)市場(chǎng)、義東小商品批發(fā)市場(chǎng)、東關(guān)大 街 西段。 商 圈 以小橋大道為中心布局，小橋大道是西寧市最重要的城市主干道之一，公共交通很便利，商圈的通達(dá)性很好。 商圈消費(fèi)能力分析 ： 北區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施差，總體經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對(duì)其他區(qū)域較落后，商圈總體消費(fèi)能力較低。 三、 小橋商圈調(diào)研分析 18 惠 客 家倉(cāng)儲(chǔ)超市 三 田購(gòu)物中心 農(nóng) 產(chǎn)品市場(chǎng) 小 橋 餐飲 一條 街 商圈的構(gòu)成 大型 商業(yè)實(shí)體：惠客家大型倉(cāng)儲(chǔ)超市、三田小商品購(gòu)物城（ 青 百超市已經(jīng)撤場(chǎng)）。從城市發(fā)展的空間格局看，它處于城市的核心，東南西北通達(dá)性很好，位置的屬性決定了其在未來(lái)城市商業(yè)格局中的地 位難以撼動(dòng)。 （商業(yè)形態(tài)、業(yè)態(tài)構(gòu)成） ： 此 商圈是西寧現(xiàn)代零售業(yè)的集中體現(xiàn)。 17 西大街沿街商鋪經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)構(gòu)成比例圖50%3%10%3%5%10%9%4% 3%3%服裝 鞋帽、皮具 眼鏡飾品、化妝品 餐飲 手機(jī)、數(shù)碼、電器超市、商場(chǎng) 休閑、娛樂(lè) 藥店其他 服 裝 占有 50%， 眼鏡 占有 10%、手機(jī)數(shù)碼電器占 10%，超市商場(chǎng) 9%。 商圈消費(fèi)能力分析 ： 此商圈輻射范圍廣，本商圈是以中檔、中高檔商品為主，吸 引 了全青海省消費(fèi)群體，商品價(jià)格高，適應(yīng) 了 經(jīng)濟(jì)發(fā)展人民生活水平提高的需求，單位消費(fèi)力強(qiáng)，但總體消費(fèi)力旺盛。 商圈輻射范圍確定 ： 整 個(gè) 西寧市，輻射整個(gè)青海省。 南大街：男裝品牌服飾專賣(mài)店、本地土特產(chǎn)（藥草店）。其次，眼鏡、手機(jī)、數(shù)碼、電器、飲食所占比重也較大。 ” 二、 大十字商圈 調(diào)研分析 16 王 府 井百貨 西 大 街商業(yè)街 百 豐商場(chǎng) 商圈的構(gòu)成 以 王府井到大十字的西大街為核心，包括北大街、南大街、東大街、莫家街等商業(yè)街構(gòu)成。 隨著 西寧 城市中心的西移，西區(qū)辦公、教育、居住中心的聚集度將越來(lái)越強(qiáng)，西區(qū)的購(gòu)買(mǎi)能力將會(huì)持續(xù)增強(qiáng)，對(duì)中檔、中高檔百貨的需求也會(huì)逐步增加，這對(duì)本項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)是一個(gè)巨大的市場(chǎng)機(jī)遇。 休閑女裝 49%、男裝和綜合服飾各占 17%。 服裝中，休閑女裝比例 很大，占有 72%比重。 休閑女裝、成年女裝 占有 61%比例。 休閑女裝占有服裝的比例 71%。 商圈核心區(qū)業(yè)態(tài)分析 ： 商業(yè)巷主要是以服裝為主體的商業(yè)街，尤其是女性服裝為主，款式多，價(jià)位中檔為主，規(guī)模大，影響范 圍 廣。 單位消費(fèi)力不強(qiáng)，但總體消費(fèi)力旺盛。 商圈輻射人口分析 ： 此商圈輻射西寧市及青海省全境，輻射人口 200 萬(wàn)以上；尤為注意的是西區(qū)商務(wù)辦 公人群眾多、居住人群 眾 多，達(dá) 29萬(wàn)人。尚都 商 業(yè)巷 商圈輻射范圍確定 ： 此商圈輻射西寧市及青海省全境，在本地區(qū)商業(yè)的知名度很高。 大 型商業(yè)實(shí)體：五四大樓、紡織品大樓、北京華聯(lián)、中泰小商品批發(fā)市場(chǎng)、勝利路電子市場(chǎng)等。商鋪的租金在 150～ 500 元 /平米之間，其中 200～400 元 /租金 較多。商鋪的租金在 150～300 元 /平米之間。共計(jì)商鋪 582 間（包含 二 層中間的小商鋪），租金 250～ 500 元 /平米之間，其中有以 300 元 /平米居多。同時(shí)，近年來(lái)，西寧商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)規(guī)模日益劇增，商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈，對(duì)本項(xiàng)目而言，既要抓住項(xiàng)目面臨的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，又要認(rèn)識(shí)到市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的激烈度，以及本項(xiàng)目操作過(guò)程中可能存在的各種風(fēng)險(xiǎn)，爭(zhēng)取把 項(xiàng) 目打造成西寧市標(biāo)桿性的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目，引領(lǐng)西寧城市商業(yè)發(fā)展 和未來(lái)。） 結(jié)論： 10 西寧是一個(gè)東西較長(zhǎng)，南北較窄的東西帶型城市，城西區(qū)、城中區(qū)是城市的核心，城市交通也形成 4 橫 11縱的空間交通格局，這個(gè)空間格局就決定了城市商業(yè)的中心必然在城中區(qū)、城西區(qū)形成。（城南居住區(qū)很多，但居住人群數(shù)量 不多，商 業(yè) 發(fā)展缺乏基礎(chǔ)，氛圍不濃，本商業(yè)區(qū)正處于規(guī)劃中） ： 北起蘇家河村 ， 南至楊家寨新村 ， 東靠海湖路 ， 規(guī)劃建設(shè)一定規(guī)模的綜合超市和商業(yè)街坊 。 開(kāi)發(fā)區(qū)商業(yè)服務(wù)中心 ： 在開(kāi)發(fā)區(qū)廣場(chǎng)以北 ， 八一路以南 ， 建設(shè)商業(yè)步行街 ， 內(nèi)建購(gòu)物中心 ， 中西快餐店和星級(jí)賓館 ， 為進(jìn)駐 企 業(yè)和客商提供優(yōu)質(zhì)服務(wù) 。 在購(gòu)物廣場(chǎng)內(nèi) ， 集購(gòu)物 、 餐飲 、 休閑 、 文化娛樂(lè)等商業(yè)設(shè)施 。代表商業(yè)項(xiàng)目：義烏小商品批發(fā)市場(chǎng)、義東小商品批發(fā)市場(chǎng)等。 六個(gè)區(qū)級(jí)商業(yè)中心 ： 在提升 三田小商品購(gòu)物城 和 惠客家超市 的同時(shí) ， 改造建南巷商業(yè)街 ， 規(guī)范小橋百貨市場(chǎng)和農(nóng)副產(chǎn)品市場(chǎng) 。 合理設(shè)置購(gòu)物中心 、 百貨店 、 綜合超市 、 精 品專賣(mài)店 、 專業(yè)店 、 餐飲休閑和文化娛樂(lè)網(wǎng)點(diǎn) ， 要各具特色 ， 錯(cuò)位經(jīng)營(yíng) 。 政府規(guī)劃方針： 在市級(jí)商業(yè)中心區(qū)域內(nèi)或周邊地帶 ， 要安排一定的公共交通停車(chē)站點(diǎn) ， 大型高層建筑要設(shè)置地下車(chē)庫(kù) ，保證汽車(chē)停車(chē)泊位 。 在新 9 寧廣場(chǎng)周邊和西關(guān)大街 ， 五四大街 ， 與大十字商業(yè)中心相呼應(yīng) ， 適度布局高層商業(yè)商務(wù)大樓 ， 以增強(qiáng)商業(yè)中心區(qū)域的宏偉氣質(zhì)和現(xiàn)代 風(fēng) 貌 。 商業(yè)巷商業(yè)中心 ： 以南北商業(yè)巷為中心 ， 東起同仁路 ， 西至新寧路 ， 南起西關(guān)大街 ， 北至勝利路 ， 構(gòu)建優(yōu)美繁華的商業(yè)中心活動(dòng)區(qū) 。 按照現(xiàn)代化都市中心區(qū)的構(gòu)想 ,以不同特色 ， 不同景觀 ， 改造南關(guān)街 ,水井巷 、 人民街 、 北斗宮街 、 民主街 、 宏覺(jué)寺街 、 雷鳴寺街 、 莫家街等商業(yè)街坊 ， 合理布局西門(mén)口地區(qū) ， 東西大街 、 南北大街高層專業(yè)商店及商務(wù)活動(dòng)樓群 ， 展現(xiàn)現(xiàn)代都市中心城 區(qū) 風(fēng)貌 。 對(duì) 我 們項(xiàng)目而言：專業(yè)店、專賣(mài)店、百貨店、購(gòu)物中心、大型綜合超市都是適宜我們項(xiàng)目位置特征的業(yè)態(tài)。 采 取 自選銷售方式，出入口分設(shè)，結(jié) 算 在集中的收銀處統(tǒng)一進(jìn)行，部分 商 品部門(mén)采取租賃制，并一般實(shí)行 會(huì) 員制客戶管理 方 式。 營(yíng)業(yè)面積大，一般在 7000 平米以上，商店設(shè)施簡(jiǎn) 單 。 倉(cāng) 儲(chǔ) 商店 選 址