【正文】 羊毛衫大超市，四層空置；目前A座經(jīng)營情況一般，已經(jīng)淪落為低檔成衣市場，也是時尚女裝較為集中的商場。由于目前榮成市中心商業(yè)是以沿河北街與青山路交叉路口為中心向外輻射，因此沿河步行街發(fā)展到利群購物中心已經(jīng)處于商業(yè)末梢的位置，目前商場一街之隔的金日商廈已經(jīng)出現(xiàn)大面積的空置率，而福地小區(qū)及西北方向的某舊商場，空置率分別為50％和90％，進駐商業(yè)也完全脫離步行街商業(yè)業(yè)態(tài)，多數(shù)為餐飲、發(fā)廊、雜貨店、藥店等社區(qū)服務(wù)性商業(yè)。整條沿河步行街，共有大中小集中性商場6家，占步行街總商業(yè)面積的70－80％，而臨街店面數(shù)量僅為20間，與沿河北街相比數(shù)量不足1/5；臨街商業(yè)發(fā)展不成規(guī)模，是沿河步行街的規(guī)劃硬傷，未來很長一段時間內(nèi)仍將成為制約其發(fā)展的缺陷之一。嚴(yán)格而言，利群購物中心的地段位置并不在步行街內(nèi)，但隨著該商場的出現(xiàn)，為了依托該商場的人氣帶動整條商業(yè)街的消費，沿河步行街目前已經(jīng)可以自由通車，失去原本步行街的意義，而整條商業(yè)街的重心位置發(fā)展改變，圍繞利群百貨形成新的中心，取代了新世紀(jì)商城的步行街領(lǐng)袖市場的地位。作為沿河步行街最主要的商業(yè)代表，新世紀(jì)商場巨大的商業(yè)體量約占50％，但由于該商場長期經(jīng)營管理不善，當(dāng)前不僅淪落為中低檔成衣、鞋業(yè)的集中市場，更出現(xiàn)了大面積的場地空置，商業(yè)形象極差，嚴(yán)重影響了步行街商業(yè)的整體發(fā)展。租金實行12－18％的扣點形式。沿街46間鋪面，空置率高達60％；上下兩層結(jié)構(gòu)，面積130－230㎡.約有臨街鋪位40多間，100%出租，均為社區(qū)服務(wù)性商業(yè)，如餐飲、藥店、雜貨店等。沿河步行街3．沿河步行街租金、商業(yè)分布情況：沿 河 北 街 步 行 街 青山路立信街北大街A（3240㎡左右）B（2400㎡左右）C4500 ㎡利群購物中心每層近4000㎡左右總建筑面積16000㎡小區(qū)2福地小區(qū)商場1今日商廈臨街鋪紡織品商城吉興商場新世紀(jì)商城平安保險祥林大廈標(biāo)準(zhǔn)鋪位面積30㎡，租金7－8萬元/年，㎡C、該地段是榮成西南部較為集中的餐飲娛樂一條街。天。年，㎡該路段商鋪由榮達房地產(chǎn)公司于2003年開發(fā)，尚余部分未售出，目前已經(jīng)成為榮成西南部較為集中的餐飲娛樂一條街。商業(yè)公司宿舍，沿街商鋪只租不賣，一二層聯(lián)體商鋪，標(biāo)準(zhǔn)鋪位首層面積60㎡，㎡沿 河 南 街觀海路成山大道幸福街文化路皇家數(shù)碼婚紗紅雙喜婚紗婉君婚紗30㎡雪中紅婚禮100㎡鴻泰藥業(yè)商業(yè)公司臨街鋪花王婚禮近20家餐飲，3家美容、4家娛樂 相館、花店、窗簾、美容5家品牌服飾好旺超市㎡ 沿河南街2．沿河南街租金、商業(yè)分布圖：18－24㎡，㎡B、目前僅有靠近青山路前端的5間商鋪實現(xiàn)經(jīng)營，其它鋪位均空置，空置率高達86％。1．4．2．市場商業(yè)情況分析A、雙橋市場是2003年開發(fā)的項目，臨街共36間商鋪，一二層聯(lián)體銷售，局部三層，面積160 －200 ㎡，首層面積50－60平米，二層房屋售價4000元/㎡，三層房屋3000元/㎡ 租金3萬元/年，㎡E、商場無國稅、地稅，只繳納工商稅，每月85元。C、商場鋪面租金根據(jù)位置好壞，從高至低分別不同，如服裝城內(nèi)鋪面一般面積在7－9平米，租金最貴的是9300元/年，鋪面位于入口處；最低的是4000元/年，鋪面位置較差，購物人流少，整個服裝城的平均租金在5500－6000元/年，㎡◎天。消費群體以周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的農(nóng)民和打工妹為主，經(jīng)營情況不理想。（注：品牌店、專賣店，并不意味著高消費人群，品牌本身也具有針對性。 目前在沿河北街的品牌服飾、專賣店僅有20家，比重僅為20％，且約60％的均為40平米以下的小型店面；即使是在沿河步行街內(nèi)，除利群百貨收攏有部分品牌外，臨街專賣店的數(shù)量及品牌也是極為稀少。目前這里的商鋪出租率高達98％，其中絕大多數(shù)以零散個體戶為主，也出現(xiàn)了部分品牌專賣店、服裝大超市的人氣拉動。B、在城市百貨商業(yè)中，商業(yè)老街享有得天獨厚的地源優(yōu)勢。由于榮成最老集中性服裝市場——易發(fā)商貿(mào)城的長期影響，沿河北路一直都是市民百貨消費的聚集地。天。恒源祥、杰弗雷專賣、玉石店、389褲業(yè)出現(xiàn)類似雅威特、新派一族、漂亮廣場等100－180㎡的服裝超市；同時積聚類似基特、摩哥、灰鼠、Ggen、金貝貝、紅豆、圣喜美等一批檔次較高的專賣店。榮成市中心主要商業(yè)街調(diào)查 沿河北街1．1沿河北街租金、商業(yè)分布圖沿河北街（老街）文化路沿 河 北 街（老街）青山路友誼金店大商家、品牌店開始出現(xiàn)服裝、水產(chǎn)、美容美發(fā)、拉面褲業(yè)、服飾、鞋業(yè)、小家電等易發(fā)商貿(mào)城電視直銷、箱包、服飾整條街最前端， 20－30㎡面積，多數(shù)為小商家商業(yè)結(jié)構(gòu)多樣化，尚有其它行業(yè)插足，租金相對便宜：4－5元/㎡界定標(biāo)準(zhǔn)：商業(yè)區(qū)內(nèi)主要客群來源于全市及外地客群，完全不局限于本區(qū) 商業(yè)區(qū)的知名度與影響力是全市范圍商業(yè)區(qū)市場容量、經(jīng)營規(guī)模、商業(yè)集中程度均屬全市前列二、主干道商業(yè)城市主要居住區(qū)域內(nèi)的、交通主干道上商業(yè)較為集中的路段。第二篇：榮成商業(yè)調(diào)研為將概念清晰化，我司對榮成商業(yè)分為：市中心商業(yè)、主干道商業(yè)、專業(yè)市場。其四，拆遷安置增加房地產(chǎn)市場的整體需求。其二，近年榮成商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)程度不高，目前更因為政策調(diào)控導(dǎo)致商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)門檻拔高，因此當(dāng)前通過審批的商業(yè)地產(chǎn)項目將在一段時期內(nèi)成為稀缺性產(chǎn)品，在喚醒市場投資潛能同時，也推動著城市商業(yè)的良性發(fā)展。（3）榮成房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢之一是房價會持續(xù)上漲。近兩年出臺的政策主要是來自房地產(chǎn)信貸和土地市場方面，簡言之，就是對于房地產(chǎn)的“地根”和“銀根”進行了雙向的緊縮，對于整個房地產(chǎn)市場帶來了較為深刻和長遠的影響：（1）貸款利率的上調(diào)一方面加強了房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險管理，提高貸款門檻 控制房地產(chǎn)信貸規(guī)模；另一方面提高個人買房按揭貸款門檻。2004年國家對房地產(chǎn)行業(yè)的政策基調(diào)是嚴(yán)格規(guī)范，促進健康發(fā)展，打擊盲目開發(fā)和過度投機，使行業(yè)走向良性發(fā)展的軌道。三、產(chǎn)業(yè)政策《城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃條例》出臺，商業(yè)地產(chǎn)更為合理化發(fā)展：鑒于全國商業(yè)地產(chǎn)的一些不合理的開發(fā)，為了抑制城市商業(yè)地產(chǎn)的相對過剩和結(jié)構(gòu)不合理，國家出臺的《城市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃條例》，首次在我國商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域引入聽證制度。對自用型購房者來說，使其消費更趨于理性，持幣觀望者逐漸增多。銀行貸款利息的上調(diào)增加了投資者的還貸壓力，特別是實力不濟的炒房者的短期投機行為將得到一定程度的抑制。 利率的上調(diào)對房地產(chǎn)投資者影響比較大,打擊了的投機型客戶。 控制房地產(chǎn)信貸規(guī)模。二、金融政策2004年10月28日，中國人民銀行上調(diào)金融機構(gòu)存貸款基準(zhǔn)利率,為了分散銀行風(fēng)險及抑制房價的過快增長，政府采取了多種金融手段。此規(guī)定有利于土地交易的公開、公平、公正，但同時也增加開發(fā)商投資成本。第三章、宏觀政策一、土地政策2004年3月30日，《關(guān)于繼續(xù)開展經(jīng)營性土地使用權(quán)招標(biāo)拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》：規(guī)定8月31日后，不得再以歷史遺留問題為由采用協(xié)議方式出讓經(jīng)營性土地使用權(quán)。其中第一產(chǎn)業(yè)完成35億元；第二產(chǎn)業(yè)增加值增長19%，；第三產(chǎn)業(yè)增加值增長18%。 04/05年政府在固定資產(chǎn)投資上的力度，以及工業(yè)、農(nóng)業(yè)、漁業(yè)、旅游業(yè)各項重點建設(shè)合作工程的啟動，未來榮成對外開放與貿(mào)易、旅游業(yè)的發(fā)展將帶來更多的流動人口與國內(nèi)外資金，這將使酒店與商務(wù)辦公的需求得到進一步的提高，酒店與寫字樓地產(chǎn)可開發(fā)性強。 從居民消費結(jié)構(gòu)來看，滿足基本生存的消費已經(jīng)變?nèi)?，休閑、享受、娛樂型消費成為主流。小結(jié):從過去一年的經(jīng)濟和社會發(fā)展計劃執(zhí)行情況看，榮成國民經(jīng)濟和社會已進入了加快發(fā)展的重要時期，開始步入景氣增長階段，這將為榮成今后的超常規(guī)發(fā)展奠定堅實的基礎(chǔ)。榮成歷年城市人口統(tǒng)計量：0001020304出生率‰ ‰‰‰缺省死亡率‰‰‰ ‰缺省自然增長率‰‰‰‰缺省年末總?cè)丝?80733678837680733670309缺省比上年減少676人1896人4166人4362人缺省資料一：歷年在校學(xué)生統(tǒng)計.00010203在校學(xué)生中專學(xué)校1669人3828人3826人3828人職業(yè)中學(xué)1942人3305人4979人5973人中學(xué)生小學(xué)生分析：截止03年，對應(yīng)人口統(tǒng)計表與在校學(xué)生表，可以看出榮成近年出現(xiàn)短暫的適婚人口減少現(xiàn)象，但從各職業(yè)中學(xué)、中專學(xué)校在校學(xué)生增長情況從2000年的3611人增加到2003年的9801人，增幅較大；小學(xué)生出現(xiàn)數(shù)量減少情況，人口的持續(xù)負增長以及人口的逐漸壯齡化，使得未來幾年榮成的人均各項收益指標(biāo)都將繼續(xù)大幅度攀升。二是、交通工具中，單車、摩托車的增量不明顯，反映這兩種一般交通工具的增量市場已經(jīng)很有限，而摩托車的增量重點將以農(nóng)村消費為主。吃、穿、用全面增長，住、行和服務(wù)性消費需求趨旺，而05年計劃繼續(xù)有13％的增幅；從歷年來看，全市社會消費品零售總額增量穩(wěn)定，但于《歷年在崗職工平均工資》表對比后發(fā)現(xiàn)：004年的消費總量與工資增長并不成比例，從而看出榮成市民消費存在外流（威海、青島）現(xiàn)象，與民間調(diào)查反映情況有類似吻合。榮成歷年城鎮(zhèn)居民人均居住面積（單位：平方米）0001020304城鎮(zhèn)居民15\農(nóng)村居民2728 \分析：從表上看出，歷年來榮成城鎮(zhèn)居民的人均居住面積有著較大的增幅， ，超前幅度達59％ ，這反映了近年榮成住宅地產(chǎn)的開發(fā)形勢較好；另外從表上可以看出，歷年榮成人均居住面積均基數(shù)一直都較高，分析認(rèn)為這與榮成城市常駐人口不多、流動人口少的現(xiàn)實有關(guān)，因此未來榮成住宅市場要有重大突破，在對流動人口的增量需求上要下大功夫才行。榮成歷年在崗職工平均工資：（單位：元）000102030405(計劃)平均工資800785848928101881398416316人均儲蓄1034312030132801507816176\工資增長率\7％4％%37％15%分析：從歷年年鑒數(shù)據(jù)統(tǒng)計看出，02年以前榮成在崗職工的平均工資增長均幅度不大，而從03年開始職工收入發(fā)生較大增長，最高04年漲幅高達37％，工資增長水平大大超出往年，分析認(rèn)為這首先得益于全市一二產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟的大力發(fā)展，同時與國有企業(yè)改制工作的大力推進不無關(guān)系。220004000斥山水產(chǎn)集團分析：旅游業(yè)的發(fā)展最直接的影響就是促進了酒店產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，截止2005年7月榮成市正規(guī)酒店共11家，床位總共1700張；未來榮成酒店業(yè)的發(fā)展，將隨著旅游資源自主開發(fā)的趨勢，同步迅猛發(fā)展。83003300加拿大威頓公司6槎山旅游開發(fā)建槎山寺1處，并對清涼頂景區(qū)進行配套開發(fā)。150007500好當(dāng)家集團4福文化基地四座福文化大殿內(nèi)部裝修及海上雕塑、水中飛機建設(shè)。24000040000斥山水產(chǎn)集團2錐山旅游開發(fā)建設(shè)觀光索道、國際會議中心、五星級賓館、低密度休閑別墅區(qū)，2005年建設(shè)觀光索道和低密度別墅區(qū)。資料一：04－05年榮成旅游方面固定資產(chǎn)投入開發(fā)項目：序號項目名稱建設(shè)內(nèi)容投資總額（萬元）當(dāng)年投資（萬元）主辦單位開工時間完成榮成歷年旅游業(yè)接待中外游客數(shù)量0001020304170萬人次200萬人次230萬人次220萬次275萬人次完成總收入12億 億增長率30%%%%30%分析：從歷年統(tǒng)計看出，榮成歷年接待中外游客穩(wěn)步增長，旅游業(yè)發(fā)展迅速，除了2003年受到“非典”影響，旅游收入出現(xiàn)負增長外，旅游業(yè)穩(wěn)步發(fā)展。 時間18威海六毛搬遷150008000威海建威紡織19威海二毛搬遷100005000威海華綺紡織20金灘食品工業(yè)園150008000威海供銷社21西霞口船舶修造1320013200西霞口集團22三豐生物工程120008000榮成三豐生物技術(shù)有限公司23惠合食品80005000威海德和永貿(mào)易公司24泰祥食品工業(yè)園擴建100008000泰祥食品有限公司25水供華東保稅庫60006000水產(chǎn)供銷集團26加乘包裝58005800加乘包裝公司27朱口轎車活絡(luò)模具50005000朱口漁業(yè)公司榮成歷年消費需求增長情況資料一