【導(dǎo)讀】推廣的基本依據(jù)，為開發(fā)商的市場(chǎng)決策提供強(qiáng)有力的可靠支持。本次調(diào)查本著實(shí)事求是、有的放矢、講求效益的三大原則。映市場(chǎng)的本來面目。量，以達(dá)到費(fèi)時(shí)最少、費(fèi)用最省、效果最佳的目標(biāo)。行，主要采用定性與定量相結(jié)合的方法進(jìn)行分析研究。株洲市區(qū)；尤以蘆淞區(qū)、荷塘區(qū)為主。城市四區(qū)、商圈、樓盤實(shí)地考察、詢問，填寫有效調(diào)研表格50份。整個(gè)問卷統(tǒng)計(jì)工作由評(píng)卷、統(tǒng)計(jì)兩部分組成。金地公司工作人員共同完成。具體的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)工作由金地公司八名市場(chǎng)調(diào)查員完。株洲市區(qū)面積542平方公里，建成區(qū)面積69平方公里，市區(qū)人口萬。株洲市近年來財(cái)政收入平穩(wěn)上升，自2020年起，隨著城市化進(jìn)程的不斷加。株洲房地產(chǎn)總體平穩(wěn)發(fā)展，開發(fā)建設(shè)和居民購(gòu)房積極性在株洲并駕齊驅(qū)并空。產(chǎn)權(quán)鋪位需求浮出水面。株洲房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)向好和消費(fèi)者購(gòu)房熱情的快速釋放、良好發(fā)展空間引來。樓價(jià)整體呈穩(wěn)步上漲趨勢(shì)。要繼續(xù)停止別墅類用地供應(yīng)，嚴(yán)格控制高檔住房用地供應(yīng)。

　　

【正文】 電 話： 07338890670 8890671 Email : ? 西子花園 項(xiàng)目名稱 西子花園 地理位置 荷塘區(qū)老干所 項(xiàng)目類型 商住兩用 電 話 2670666 開 發(fā) 商 株洲室九洲房產(chǎn) 策劃代理 建筑設(shè)計(jì) 澳大利亞柏濤 銷售許可證 工程進(jìn)度 一期已完工 物業(yè)管理 中山財(cái)興物業(yè) 物管費(fèi)用 元 /㎡ 建筑樓層 13F 占地面積 總 建筑面積㎡ 120200 ㎡ 容 積 率 2 單層總面積㎡ 建筑朝向 坐北朝南 綠 化 率 45% 可售套數(shù) 200 多套 付款方式 一次、分期、按揭 公開日期 交房日期 銷售率 90% 起價(jià)（元 /㎡） 1280 元 /㎡ 最高價(jià) （元 /㎡） 1540 元 /㎡ 均價(jià) /層差價(jià) 1420元 /㎡ 20元 /層 車 位 100 多個(gè) 雜 屋 間 700 元 /㎡ 主力戶型 （㎡） 110 ㎡ 130 ㎡ 暢銷戶型（㎡） 120 ㎡ 130 ㎡ 裝修標(biāo)準(zhǔn) 毛坯房 小區(qū)配套 會(huì)所、老年活動(dòng)中 心、商業(yè)街、少兒藝術(shù)學(xué)校、人工湖 周邊配套 大型超市、繁華商業(yè)街、銀行、賓館、集貿(mào)市場(chǎng) 主廣告語 巔峰人生 在于與誰為鄰 客源分析 工薪階層居多 分析 優(yōu)勢(shì)： 地理位置較好，原有綠化保存好，本身品質(zhì)高，電梯房?jī)r(jià)格有些優(yōu)勢(shì)，開發(fā)商有實(shí)力，物管公司有來頭，現(xiàn)場(chǎng)有形象，房型較新穎、電梯房入市價(jià)格較低 劣勢(shì)： 部分多層價(jià)格還是偏高，棟間距不夠?qū)?，房型面積選擇面較窄應(yīng)該豐富房型選擇，擴(kuò)大客源面，盡快完善景觀配套，推廣力度再加大，強(qiáng)化市民心目中高品質(zhì)樓盤的形象。 策劃金地如虎添翼 【富華商業(yè)廣場(chǎng)】項(xiàng)目全程策劃系列（一） —— 市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 26 地 址：株洲市長(zhǎng)江北路耀華大廈 B座 503室 電 話： 07338890670 8890671 Email : ? 玫瑰名城 項(xiàng)目名稱 玫瑰名城 地理位置 荷塘區(qū)桂花 路 項(xiàng)目類型 多層為主，間以小高層、高層、聯(lián)排別墅 電 話 2602222 開 發(fā) 商 外海房產(chǎn) 策劃代理 杭州青鳥廣告 建筑設(shè)計(jì) 銷售許可證 （ 2020）第 016 號(hào) 工程進(jìn)度 一期封頂。 物業(yè)管理 物管費(fèi)用 建筑樓層 一期 13棟多層（ 6層） 占地面積 235 畝 總建筑面積㎡ 20 余萬㎡ 容 積 率 單層總面積㎡ 建筑朝向 南北朝向 綠 化 率 35% 可售套數(shù) 282 套 付款方式 一次性 98 按揭 99 公開日期 2020 年 4 月 28 交房日期 2020 年 1 月 銷售率 30% 起價(jià)（元 /㎡） 1299 元 /㎡ 最高價(jià) 1859 元 /㎡ 均價(jià) /層差價(jià) 1738元 /㎡ 50100元 主力戶型 三房為主力 115㎡、 123 ㎡、 130㎡ 暢銷戶型 123 ㎡、 130 ㎡ 裝修標(biāo)準(zhǔn) 項(xiàng)目配套 中心休閑廣場(chǎng)、多功能會(huì)所、游泳池、幼托所、網(wǎng)球場(chǎng)、商業(yè)街 周邊配套 小超市、學(xué)校、菜市場(chǎng)、銀行 主廣告語 有情人終成眷屬 客源分析 東區(qū)中產(chǎn)階層為主 分 析 優(yōu)勢(shì)：外地品牌實(shí)力開發(fā)商全心打造的東區(qū)中高檔樓盤。無論在建筑設(shè)計(jì)還是社區(qū)文化的營(yíng)造方面大大提升了物業(yè)品 質(zhì) 劣勢(shì)：周邊物業(yè)檔次底，整體格局氛圍不濃厚。 策劃金地如虎添翼 【富華商業(yè)廣場(chǎng)】項(xiàng)目全程策劃系列（一） —— 市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 27 地 址：株洲市長(zhǎng)江北路耀華大廈 B座 503室 電 話： 07338890670 8890671 Email : ? 東方名園 項(xiàng)目名稱 東方名園 地理位置 荷塘區(qū)新華東路 53號(hào)流芳園旁 項(xiàng)目類型 中高檔住宅 電 話 8413555 開 發(fā) 商 恒基房地產(chǎn) 策劃代理 深圳鵬展代理 深圳貝納爾 建筑設(shè)計(jì) 湖南建工集團(tuán)設(shè)計(jì)院 銷售許可證 工程進(jìn)度 物業(yè)管理 深圳中航物業(yè) 物管費(fèi)用 建筑樓層 占地面積 27278 ㎡ 總建筑面積㎡ 99300 ㎡ 容 積 率 單層總面積㎡ 建筑朝向 綠 化 率 41% 可售套數(shù) 272 套（一期） 共 554 套 付款 方式 一次性付款 96 折，首付 3成 99 折，首付 5 成 98 折 公開日期 交房日期 2020 年底 銷售率 多層（ 60%） 電梯房（ 20%） 起價(jià)（元 /㎡） 電梯房 1528 元 /㎡ 最高價(jià) 均價(jià) /層差價(jià) 1630 元 /㎡ (多層 ) 1750 元 /㎡（小高層） 主力戶型 86 ㎡ 125 ㎡、 129 ㎡小高層三房為 141 ㎡、 149 ㎡ 暢銷戶型 125 ㎡、 129 ㎡ 裝修標(biāo)準(zhǔn) 項(xiàng)目配套 周邊配套 教育、配套設(shè)施齊全 主廣告語 10 萬㎡原版維也納風(fēng)情名宅 客源分析 以荷塘區(qū)為核心向株洲市 發(fā)散的中產(chǎn)家庭 分析 優(yōu)勢(shì)： 東方明園原為芳澤園，經(jīng)過深圳代理以及廣告公司專業(yè)化操作包裝，提升了項(xiàng)目整體價(jià)值，并通過實(shí)實(shí)在在的營(yíng)銷活動(dòng)向消費(fèi)者很好地傳達(dá)項(xiàng)目的特質(zhì)。 劣勢(shì)： 小高層的銷售難度較大。 策劃金地如虎添翼 【富華商業(yè)廣場(chǎng)】項(xiàng)目全程策劃系列（一） —— 市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 28 地 址：株洲市長(zhǎng)江北路耀華大廈 B座 503室 電 話： 07338890670 8890671 Email : ? 市政大廈 項(xiàng)目名稱 市政大廈 地理位置 文化路口 項(xiàng)目類型 高層 電 話 8105359 開 發(fā) 商 星城基礎(chǔ)設(shè)施綜合開發(fā)有限公司 策劃代理 無 建筑設(shè)計(jì) 銷售許可證 工程進(jìn)度 現(xiàn)房 物業(yè)管理 星城物管 物管費(fèi)用 未定 建筑樓層 19 占地面積 ㎡ 總建筑面積㎡ 25384 ㎡ 容 積 率 單層總面積㎡ 建筑朝向 綠 化 率 無 可售套數(shù) 78 付款方式 一次性 按揭 公開日期 交房日期 2020 年 8 月 30 銷售率 95% 起價(jià) 1698 元 /㎡ 最高價(jià) 1938 元 /㎡ 層差價(jià) 20 元 /㎡ 主力戶型 145 ㎡ 139 ㎡ 暢銷戶型 139 ㎡ 裙樓租賃 14 層 1 年 200 萬整體出租 裝修標(biāo)準(zhǔn) 項(xiàng)目配套 周邊配套 主廣告語 客源分析 私營(yíng)業(yè)主，荷塘區(qū)機(jī)關(guān)人員，部分中高收入者 分析 優(yōu)勢(shì)：位于城市主干道，離火車站，長(zhǎng)途汽車站較近，交通便利； 生活配套設(shè)施較為齊備；臨近學(xué)校較多，有良好的教育氛圍。劣勢(shì)：樓盤比鄰街道噪音污染嚴(yán)重 . 售樓部環(huán)境應(yīng)該體現(xiàn)樓盤品質(zhì)；外立面廣告應(yīng)該注明其實(shí)際；內(nèi)部應(yīng)做調(diào)整，功能分區(qū)應(yīng)該更明確；商鋪?zhàn)龇謱映鲎廨^為合適。 策劃金地如虎添翼 【富華商業(yè)廣場(chǎng)】項(xiàng)目全程策劃系列（一） —— 市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 29 地 址：株洲市長(zhǎng)江北路耀華大廈 B座 503室 電 話： 07338890670 8890671 Email : ? 偉大國(guó)際住宅層 項(xiàng)目名稱 偉大國(guó)際住宅層 地理位置 紅旗廣場(chǎng)西北角 項(xiàng)目類型 商住樓 電 話 2607988 開 發(fā) 商 株洲市九華青少年科普綜合廣場(chǎng)開發(fā)有限公司 策劃代理 新經(jīng)典 建筑設(shè)計(jì) 銷售許可證 工程進(jìn)度 基礎(chǔ) 物業(yè)管理 物管費(fèi)用 建筑樓層 26 層 C 棟、 16 層 D 棟、 16層 E 棟、 20 層 F 棟 占地面積 ㎡ 總建筑面積㎡ ㎡ 容 積 率 單層總面積㎡ 建筑朝向 綠 化 率 45% 可售套數(shù) 216 付款方式 公開日期 6 月份開盤 交房日期 銷售率 起價(jià)（元 /㎡） 1680 元 /㎡ 最高價(jià) 均價(jià) /層差價(jià) 1900 元 /㎡ 2050 主力戶型 110 ㎡ — 180 ㎡ 暢銷戶型 125 ㎡ 裝修標(biāo)準(zhǔn) 項(xiàng)目配套 周邊配套 主廣告語 起步，就與國(guó)際同步 客源分析 分 析 優(yōu)勢(shì)：在整體定位推廣上突出建筑、功能齊全、生態(tài)、生活模式、地段、科普。地理位置優(yōu)越，以商帶住的推廣模式極大提升了物業(yè)價(jià)值。 劣勢(shì)：東區(qū)整體小高層、高層銷售情況不可觀，特別是大面積戶型需求量偏低。 目前項(xiàng)目進(jìn)行 C 棟、 D 棟認(rèn)購(gòu)，其中 D 棟面積較小，以 125 ㎡左右三房為主，認(rèn)購(gòu)基本完成，僅剩一套； C 棟戶型面積較大，最小面積為 ㎡的三房，認(rèn)購(gòu)不足 50%。 策劃金地如虎添翼 【富華商業(yè)廣場(chǎng)】項(xiàng)目全程策劃系列（一） —— 市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 30 地 址：株洲市長(zhǎng)江北路耀華大廈 B座 503室 電 話： 07338890670 8890671 Email : ? 湘濱逸墅等其他樓盤因無可比性，本次調(diào)研略。 ? 小結(jié)： 以上選擇的樓盤大多位于蘆淞區(qū)和荷塘區(qū)，其位置分布、檔次規(guī)模、銷售價(jià)格與周邊項(xiàng)目都顯得鶴立雞群。每個(gè)項(xiàng)目都有自己獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，比如優(yōu) 美的自然風(fēng)景，良好的區(qū)域位置，怡人的人居環(huán)境，鮮明的社區(qū)主題??并且通過宣傳推廣，將這些優(yōu)勢(shì)轉(zhuǎn)化為銷售力。 從這些項(xiàng)目的銷售情況看，目標(biāo)消費(fèi)群均鎖定區(qū)域周邊的中高檔收入階層其置業(yè)目的以自用為主，投資為輔；暢銷產(chǎn)品以傳統(tǒng)的經(jīng)典三室兩廳為主（ 120130平方米）；銷售價(jià)格上，均價(jià)一般都達(dá)到 18001900 元 /平方米，而且普通多層的價(jià)格并沒有象以前一樣低于電梯小高層數(shù)百元，而是齊頭并進(jìn)，部分項(xiàng)目的多層產(chǎn)品甚至高于小高層銷售價(jià)格，這一方面是銷售策略的一種現(xiàn)實(shí)表現(xiàn)，一方面也是普通多層價(jià)值回歸的一種正常反映。 小戶型公寓專案調(diào)研 ? 金地家家旺 項(xiàng)目名稱 金地 .佳家旺 地理位置 響石廣場(chǎng)東南端 項(xiàng)目類型 商住樓 電 話 8335088 開 發(fā) 商 金地房產(chǎn) 策劃代理 —— 建筑設(shè)計(jì) 湖南大學(xué) 銷售許可證 未下 工程進(jìn)度 基礎(chǔ) 物業(yè)管理 未定 物管費(fèi)用 元 建筑樓層 住 :6+1 商 :2 占地面積 ㎡ 總建筑面積㎡ 37339 ㎡ 容 積 率 單層總面積㎡ 建筑朝向 東南方向 綠 化 率 40% 可售套數(shù) 住 :150 套 商 :153 套 付款方式 住 :一次 98折 商 : 一次 95 折 按揭 98 折 公開日期 2020 年 4 月 交房日期 2020 年 6 月 策劃金地如虎添翼 【富華商業(yè)廣場(chǎng)】項(xiàng)目全程策劃系列（一） —— 市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 31 地 址：株洲市長(zhǎng)江北路耀華大廈 B座 503室 電 話： 07338890670 8890671 Email : 銷售率 /銷售優(yōu)惠 住 :98%(剩 5 套復(fù)式 )商 :20% 起價(jià)（元 /㎡） 1300 元 /㎡ 最高價(jià) （元 /㎡） 1428 元 /㎡ 均價(jià) /層差價(jià) 1370 元 /㎡ 30 元 主力戶型 （㎡） 130 ㎡ 暢銷戶型 130 ㎡ 裝修標(biāo)準(zhǔn) 項(xiàng)目配套 多層采用框架結(jié)構(gòu) 周邊配套 醫(yī)院 學(xué)校 政府機(jī)關(guān) 金融機(jī)構(gòu) 保險(xiǎn)機(jī)構(gòu) 步行街 主廣告語 眾“旺”所歸，財(cái)富人生 客源分析 ?。罕眳^(qū)廠礦企業(yè)員工 商：各類投資者 分 析 優(yōu)勢(shì) ：項(xiàng) 目緊鄰響石廣場(chǎng)，交通便利。 周邊配套齊全，生活便利。臨近石峰公園，提高生活品質(zhì)。 劣勢(shì) ：北區(qū)整體環(huán)境差，受眾面僅限與北區(qū)居民。 ? 佳和公寓 項(xiàng)目名稱 佳和公寓 地理位置 體育路 項(xiàng)目類型 單身公寓 電 話 8233388 開 發(fā) 商 佳和房地產(chǎn) 策劃代理 建筑設(shè)計(jì) 湖南大學(xué)設(shè)計(jì)研究院 銷售許可證 工程進(jìn)度 未開盤 物業(yè)管理 湘銀物業(yè) 物管費(fèi)用 元 /㎡ .月 建筑樓層 15 層 占地面積 總建筑面積㎡ 15000 ㎡ 容 積 率 單層總面積㎡ 1000 策劃金地如虎添翼