【導讀】推廣的基本依據(jù)，為開發(fā)商的市場決策提供強有力的可靠支持。本次調(diào)查本著實事求是、有的放矢、講求效益的三大原則。映市場的本來面目。量，以達到費時最少、費用最省、效果最佳的目標。行，主要采用定性與定量相結(jié)合的方法進行分析研究。株洲市區(qū)；尤以蘆淞區(qū)、荷塘區(qū)為主。城市四區(qū)、商圈、樓盤實地考察、詢問，填寫有效調(diào)研表格50份。整個問卷統(tǒng)計工作由評卷、統(tǒng)計兩部分組成。金地公司工作人員共同完成。具體的數(shù)據(jù)統(tǒng)計工作由金地公司八名市場調(diào)查員完。株洲市區(qū)面積542平方公里，建成區(qū)面積69平方公里，市區(qū)人口萬。株洲市近年來財政收入平穩(wěn)上升，自2020年起，隨著城市化進程的不斷加。株洲房地產(chǎn)總體平穩(wěn)發(fā)展，開發(fā)建設和居民購房積極性在株洲并駕齊驅(qū)并空。產(chǎn)權(quán)鋪位需求浮出水面。株洲房地產(chǎn)業(yè)的持續(xù)向好和消費者購房熱情的快速釋放、良好發(fā)展空間引來。樓價整體呈穩(wěn)步上漲趨勢。要繼續(xù)停止別墅類用地供應，嚴格控制高檔住房用地供應。

　　

【正文】 電 話： 07338890670 8890671 Email : ? 西子花園 項目名稱 西子花園 地理位置 荷塘區(qū)老干所 項目類型 商住兩用 電 話 2670666 開 發(fā) 商 株洲室九洲房產(chǎn) 策劃代理 建筑設計 澳大利亞柏濤 銷售許可證 工程進度 一期已完工 物業(yè)管理 中山財興物業(yè) 物管費用 元 /㎡ 建筑樓層 13F 占地面積 總 建筑面積㎡ 120200 ㎡ 容 積 率 2 單層總面積㎡ 建筑朝向 坐北朝南 綠 化 率 45% 可售套數(shù) 200 多套 付款方式 一次、分期、按揭 公開日期 交房日期 銷售率 90% 起價（元 /㎡） 1280 元 /㎡ 最高價 （元 /㎡） 1540 元 /㎡ 均價 /層差價 1420元 /㎡ 20元 /層 車 位 100 多個 雜 屋 間 700 元 /㎡ 主力戶型 （㎡） 110 ㎡ 130 ㎡ 暢銷戶型（㎡） 120 ㎡ 130 ㎡ 裝修標準 毛坯房 小區(qū)配套 會所、老年活動中 心、商業(yè)街、少兒藝術(shù)學校、人工湖 周邊配套 大型超市、繁華商業(yè)街、銀行、賓館、集貿(mào)市場 主廣告語 巔峰人生 在于與誰為鄰 客源分析 工薪階層居多 分析 優(yōu)勢： 地理位置較好，原有綠化保存好，本身品質(zhì)高，電梯房價格有些優(yōu)勢，開發(fā)商有實力，物管公司有來頭，現(xiàn)場有形象，房型較新穎、電梯房入市價格較低 劣勢： 部分多層價格還是偏高，棟間距不夠?qū)?，房型面積選擇面較窄應該豐富房型選擇，擴大客源面，盡快完善景觀配套，推廣力度再加大，強化市民心目中高品質(zhì)樓盤的形象。 策劃金地如虎添翼 【富華商業(yè)廣場】項目全程策劃系列（一） —— 市場調(diào)研報告 26 地 址：株洲市長江北路耀華大廈 B座 503室 電 話： 07338890670 8890671 Email : ? 玫瑰名城 項目名稱 玫瑰名城 地理位置 荷塘區(qū)桂花 路 項目類型 多層為主，間以小高層、高層、聯(lián)排別墅 電 話 2602222 開 發(fā) 商 外海房產(chǎn) 策劃代理 杭州青鳥廣告 建筑設計 銷售許可證 （ 2020）第 016 號 工程進度 一期封頂。 物業(yè)管理 物管費用 建筑樓層 一期 13棟多層（ 6層） 占地面積 235 畝 總建筑面積㎡ 20 余萬㎡ 容 積 率 單層總面積㎡ 建筑朝向 南北朝向 綠 化 率 35% 可售套數(shù) 282 套 付款方式 一次性 98 按揭 99 公開日期 2020 年 4 月 28 交房日期 2020 年 1 月 銷售率 30% 起價（元 /㎡） 1299 元 /㎡ 最高價 1859 元 /㎡ 均價 /層差價 1738元 /㎡ 50100元 主力戶型 三房為主力 115㎡、 123 ㎡、 130㎡ 暢銷戶型 123 ㎡、 130 ㎡ 裝修標準 項目配套 中心休閑廣場、多功能會所、游泳池、幼托所、網(wǎng)球場、商業(yè)街 周邊配套 小超市、學校、菜市場、銀行 主廣告語 有情人終成眷屬 客源分析 東區(qū)中產(chǎn)階層為主 分 析 優(yōu)勢：外地品牌實力開發(fā)商全心打造的東區(qū)中高檔樓盤。無論在建筑設計還是社區(qū)文化的營造方面大大提升了物業(yè)品 質(zhì) 劣勢：周邊物業(yè)檔次底，整體格局氛圍不濃厚。 策劃金地如虎添翼 【富華商業(yè)廣場】項目全程策劃系列（一） —— 市場調(diào)研報告 27 地 址：株洲市長江北路耀華大廈 B座 503室 電 話： 07338890670 8890671 Email : ? 東方名園 項目名稱 東方名園 地理位置 荷塘區(qū)新華東路 53號流芳園旁 項目類型 中高檔住宅 電 話 8413555 開 發(fā) 商 恒基房地產(chǎn) 策劃代理 深圳鵬展代理 深圳貝納爾 建筑設計 湖南建工集團設計院 銷售許可證 工程進度 物業(yè)管理 深圳中航物業(yè) 物管費用 建筑樓層 占地面積 27278 ㎡ 總建筑面積㎡ 99300 ㎡ 容 積 率 單層總面積㎡ 建筑朝向 綠 化 率 41% 可售套數(shù) 272 套（一期） 共 554 套 付款 方式 一次性付款 96 折，首付 3成 99 折，首付 5 成 98 折 公開日期 交房日期 2020 年底 銷售率 多層（ 60%） 電梯房（ 20%） 起價（元 /㎡） 電梯房 1528 元 /㎡ 最高價 均價 /層差價 1630 元 /㎡ (多層 ) 1750 元 /㎡（小高層） 主力戶型 86 ㎡ 125 ㎡、 129 ㎡小高層三房為 141 ㎡、 149 ㎡ 暢銷戶型 125 ㎡、 129 ㎡ 裝修標準 項目配套 周邊配套 教育、配套設施齊全 主廣告語 10 萬㎡原版維也納風情名宅 客源分析 以荷塘區(qū)為核心向株洲市 發(fā)散的中產(chǎn)家庭 分析 優(yōu)勢： 東方明園原為芳澤園，經(jīng)過深圳代理以及廣告公司專業(yè)化操作包裝，提升了項目整體價值，并通過實實在在的營銷活動向消費者很好地傳達項目的特質(zhì)。 劣勢： 小高層的銷售難度較大。 策劃金地如虎添翼 【富華商業(yè)廣場】項目全程策劃系列（一） —— 市場調(diào)研報告 28 地 址：株洲市長江北路耀華大廈 B座 503室 電 話： 07338890670 8890671 Email : ? 市政大廈 項目名稱 市政大廈 地理位置 文化路口 項目類型 高層 電 話 8105359 開 發(fā) 商 星城基礎設施綜合開發(fā)有限公司 策劃代理 無 建筑設計 銷售許可證 工程進度 現(xiàn)房 物業(yè)管理 星城物管 物管費用 未定 建筑樓層 19 占地面積 ㎡ 總建筑面積㎡ 25384 ㎡ 容 積 率 單層總面積㎡ 建筑朝向 綠 化 率 無 可售套數(shù) 78 付款方式 一次性 按揭 公開日期 交房日期 2020 年 8 月 30 銷售率 95% 起價 1698 元 /㎡ 最高價 1938 元 /㎡ 層差價 20 元 /㎡ 主力戶型 145 ㎡ 139 ㎡ 暢銷戶型 139 ㎡ 裙樓租賃 14 層 1 年 200 萬整體出租 裝修標準 項目配套 周邊配套 主廣告語 客源分析 私營業(yè)主，荷塘區(qū)機關(guān)人員，部分中高收入者 分析 優(yōu)勢：位于城市主干道，離火車站，長途汽車站較近，交通便利； 生活配套設施較為齊備；臨近學校較多，有良好的教育氛圍。劣勢：樓盤比鄰街道噪音污染嚴重 . 售樓部環(huán)境應該體現(xiàn)樓盤品質(zhì)；外立面廣告應該注明其實際；內(nèi)部應做調(diào)整，功能分區(qū)應該更明確；商鋪做分層出租較為合適。 策劃金地如虎添翼 【富華商業(yè)廣場】項目全程策劃系列（一） —— 市場調(diào)研報告 29 地 址：株洲市長江北路耀華大廈 B座 503室 電 話： 07338890670 8890671 Email : ? 偉大國際住宅層 項目名稱 偉大國際住宅層 地理位置 紅旗廣場西北角 項目類型 商住樓 電 話 2607988 開 發(fā) 商 株洲市九華青少年科普綜合廣場開發(fā)有限公司 策劃代理 新經(jīng)典 建筑設計 銷售許可證 工程進度 基礎 物業(yè)管理 物管費用 建筑樓層 26 層 C 棟、 16 層 D 棟、 16層 E 棟、 20 層 F 棟 占地面積 ㎡ 總建筑面積㎡ ㎡ 容 積 率 單層總面積㎡ 建筑朝向 綠 化 率 45% 可售套數(shù) 216 付款方式 公開日期 6 月份開盤 交房日期 銷售率 起價（元 /㎡） 1680 元 /㎡ 最高價 均價 /層差價 1900 元 /㎡ 2050 主力戶型 110 ㎡ — 180 ㎡ 暢銷戶型 125 ㎡ 裝修標準 項目配套 周邊配套 主廣告語 起步，就與國際同步 客源分析 分 析 優(yōu)勢：在整體定位推廣上突出建筑、功能齊全、生態(tài)、生活模式、地段、科普。地理位置優(yōu)越，以商帶住的推廣模式極大提升了物業(yè)價值。 劣勢：東區(qū)整體小高層、高層銷售情況不可觀，特別是大面積戶型需求量偏低。 目前項目進行 C 棟、 D 棟認購，其中 D 棟面積較小，以 125 ㎡左右三房為主，認購基本完成，僅剩一套； C 棟戶型面積較大，最小面積為 ㎡的三房，認購不足 50%。 策劃金地如虎添翼 【富華商業(yè)廣場】項目全程策劃系列（一） —— 市場調(diào)研報告 30 地 址：株洲市長江北路耀華大廈 B座 503室 電 話： 07338890670 8890671 Email : ? 湘濱逸墅等其他樓盤因無可比性，本次調(diào)研略。 ? 小結(jié)： 以上選擇的樓盤大多位于蘆淞區(qū)和荷塘區(qū)，其位置分布、檔次規(guī)模、銷售價格與周邊項目都顯得鶴立雞群。每個項目都有自己獨特的優(yōu)勢，比如優(yōu) 美的自然風景，良好的區(qū)域位置，怡人的人居環(huán)境，鮮明的社區(qū)主題??并且通過宣傳推廣，將這些優(yōu)勢轉(zhuǎn)化為銷售力。 從這些項目的銷售情況看，目標消費群均鎖定區(qū)域周邊的中高檔收入階層其置業(yè)目的以自用為主，投資為輔；暢銷產(chǎn)品以傳統(tǒng)的經(jīng)典三室兩廳為主（ 120130平方米）；銷售價格上，均價一般都達到 18001900 元 /平方米，而且普通多層的價格并沒有象以前一樣低于電梯小高層數(shù)百元，而是齊頭并進，部分項目的多層產(chǎn)品甚至高于小高層銷售價格，這一方面是銷售策略的一種現(xiàn)實表現(xiàn)，一方面也是普通多層價值回歸的一種正常反映。 小戶型公寓專案調(diào)研 ? 金地家家旺 項目名稱 金地 .佳家旺 地理位置 響石廣場東南端 項目類型 商住樓 電 話 8335088 開 發(fā) 商 金地房產(chǎn) 策劃代理 —— 建筑設計 湖南大學 銷售許可證 未下 工程進度 基礎 物業(yè)管理 未定 物管費用 元 建筑樓層 住 :6+1 商 :2 占地面積 ㎡ 總建筑面積㎡ 37339 ㎡ 容 積 率 單層總面積㎡ 建筑朝向 東南方向 綠 化 率 40% 可售套數(shù) 住 :150 套 商 :153 套 付款方式 住 :一次 98折 商 : 一次 95 折 按揭 98 折 公開日期 2020 年 4 月 交房日期 2020 年 6 月 策劃金地如虎添翼 【富華商業(yè)廣場】項目全程策劃系列（一） —— 市場調(diào)研報告 31 地 址：株洲市長江北路耀華大廈 B座 503室 電 話： 07338890670 8890671 Email : 銷售率 /銷售優(yōu)惠 住 :98%(剩 5 套復式 )商 :20% 起價（元 /㎡） 1300 元 /㎡ 最高價 （元 /㎡） 1428 元 /㎡ 均價 /層差價 1370 元 /㎡ 30 元 主力戶型 （㎡） 130 ㎡ 暢銷戶型 130 ㎡ 裝修標準 項目配套 多層采用框架結(jié)構(gòu) 周邊配套 醫(yī)院 學校 政府機關(guān) 金融機構(gòu) 保險機構(gòu) 步行街 主廣告語 眾“旺”所歸，財富人生 客源分析 ?。罕眳^(qū)廠礦企業(yè)員工 商：各類投資者 分 析 優(yōu)勢 ：項 目緊鄰響石廣場，交通便利。 周邊配套齊全，生活便利。臨近石峰公園，提高生活品質(zhì)。 劣勢 ：北區(qū)整體環(huán)境差，受眾面僅限與北區(qū)居民。 ? 佳和公寓 項目名稱 佳和公寓 地理位置 體育路 項目類型 單身公寓 電 話 8233388 開 發(fā) 商 佳和房地產(chǎn) 策劃代理 建筑設計 湖南大學設計研究院 銷售許可證 工程進度 未開盤 物業(yè)管理 湘銀物業(yè) 物管費用 元 /㎡ .月 建筑樓層 15 層 占地面積 總建筑面積㎡ 15000 ㎡ 容 積 率 單層總面積㎡ 1000 策劃金地如虎添翼