【導(dǎo)讀】操盤之系統(tǒng)資料。中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際。為了給貴港新天地商業(yè)廣場的市場運(yùn)作作出科學(xué)、合理的市場定位和營銷方案，提供理論根據(jù)，本次市場調(diào)查的目的主要。貴港市境內(nèi)以平原臺(tái)地、山丘地形為主。境內(nèi)大小河流106條，總長公里，均屬西江水系。華南地區(qū)重要的水陸交通樞紐。是國務(wù)院批準(zhǔn)的對外開放一類口岸。水路、鐵路、公路三大通道，將成為桂東南最大的貨物、人流集散地之一。95年成為地級(jí)市。

　　

【正文】 最專業(yè)、更新速度 最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 企業(yè) () 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 企業(yè) () （ 3） 邊際商圈分析 邊際商圈位于次級(jí)商圈的外圍，屬于較遠(yuǎn)的輻射區(qū)域。他們的輻射區(qū)域較廣，可以是西江農(nóng)場，峽山新村，南江村、木松嶺及羅泊灣一帶居民消費(fèi)者及貴港周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的居民。項(xiàng)目所處的地理位置優(yōu)越，交通便利，附近有城西汽車站和城東汽車站，有通往整個(gè)大貴港的條件。 項(xiàng)目區(qū)域內(nèi)終端消費(fèi) 客戶分析 在本項(xiàng)目估計(jì)的商圈范圍內(nèi)，其服務(wù)對象可分為三類： 1） 核心群體：居住型消費(fèi)群 主要以居住在附近的常住人口為主，這部分人口具有一定的地域性，是核心商圈內(nèi)項(xiàng)目基本顧客的主要來源。主要包括：陽光都市、盛世名門、甘化新城、德寶花城、荷城新苑、甘化花園、富士新城等高尚住宅小區(qū)，在建大盤德寶國際新城也構(gòu)成本項(xiàng)目的未來消費(fèi)群體之一。這部分人忠誠度較高，消費(fèi)場所比較固定，消費(fèi)能力強(qiáng)，追求高品質(zhì)的生活，是本項(xiàng)目重要目標(biāo)消費(fèi)群體。 2） 次級(jí)群體：工作型消費(fèi)群 指工作地點(diǎn)在本項(xiàng)目附近的人口，這部分人中不少是利用上下班就近購買 商品，他們的消費(fèi)時(shí)間比較固定。項(xiàng)目附近有建材工業(yè)品市場、電信公司、聯(lián)通公司、外貿(mào)機(jī)械設(shè)備公司、龍寶公司及多個(gè)政府機(jī)構(gòu)所在地。隨著港北新區(qū)的開發(fā)，該區(qū)域政治和經(jīng)濟(jì)中心逐漸確立，在此商圈工作人口會(huì)很多，商圈的規(guī)模將得到不斷擴(kuò)張。 3） 邊緣群體：流動(dòng)消費(fèi)群 項(xiàng)目位于中山北路與港北大道交匯處，它是連接南寧、梧州、玉林的交通要道。它的對面是貴港著名的新世紀(jì)廣場，那里有極好的人氣聚集，來此購物和休閑的流動(dòng)人口很多，這部分人口是本項(xiàng)目的主要顧客來源，是構(gòu)成邊緣商圈內(nèi)顧客的基礎(chǔ)。這2020920 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度 最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 企業(yè) () 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 企業(yè) () 些流動(dòng)人口選擇消費(fèi)場所的隨意性較大，忠誠度較低 ，從而較容易受到商業(yè)競爭對手的影響。所以，本項(xiàng)目一定要突出自己的賣點(diǎn)，提供給這部分顧客優(yōu)質(zhì)的服務(wù)。 項(xiàng)目所在地商業(yè)環(huán)境總體綜述 ? 本項(xiàng)目所在的貴港市商業(yè)以臨街商鋪為主，主要商業(yè)街道基本上是供不應(yīng)求，目前人流較少的鳳凰二街盡管街鋪空置率較高（達(dá) 50%），但是在售的占天占地型商鋪的銷售仍然很旺。 ? 現(xiàn)有大型商場經(jīng)營不善，影響當(dāng)?shù)厣碳液屯顿Y者進(jìn)場經(jīng)營的信心。 ? 貴港市商鋪消費(fèi)大有潛力。近年來居民對商鋪的投資逐漸升溫，商鋪較穩(wěn)定的收益大大吸引眾多投資者的眼光，同時(shí)對商鋪本身素質(zhì)的要求也在逐漸提高。 ? 貴港市整體購物環(huán)境 較差，配套設(shè)施不完善，交通、基建、經(jīng)營環(huán)境比較差；商業(yè)規(guī)模小而分散，未能形成很好的發(fā)展合力。 ? 主要街區(qū)的人流量和車流量比較大，在經(jīng)營內(nèi)容上也有不同的偏重。市調(diào)數(shù)據(jù)分析表明：商業(yè)中心集中在鳳凰街、港寶商業(yè)街和建設(shè)東路上，但是未能形成明顯的綜合性特征，尚不能形成獨(dú)立商圈核心。隨著以新世紀(jì)廣場為核心的新區(qū)商業(yè)中心逐漸形成，新商業(yè)形態(tài)的形成，未來兩到三年，貴港市將會(huì)出現(xiàn)新區(qū)商業(yè)中心與傳統(tǒng)商業(yè)中心并存的局面。而本項(xiàng)目的建成將是該區(qū)域成為新商業(yè)中心的必要條件。 ? 如何突出本項(xiàng)目在規(guī)模設(shè)計(jì)、商業(yè)價(jià)值上獨(dú)一無二的稀缺性和差異 性優(yōu)勢，將是本項(xiàng)目成功的關(guān)鍵。 2020920 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度 最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 企業(yè) () 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 企業(yè) () （二）競爭商業(yè)項(xiàng)目研究分析 競爭項(xiàng)目比較 項(xiàng)目名稱 地 址 銷售均價(jià)（元 /㎡） 賣 點(diǎn) 銷 售 狀 況 國際生活港 江北大道港寶商業(yè)街北段 2100 “生態(tài) +文化”商業(yè)消費(fèi)新格局，集購物、休閑、美食、娛樂、商務(wù)、旅游、文化于一體的“一站式”購物公園。 2020 年 8 月一期近 3 萬㎡開始預(yù)約，至 2020年 1 月預(yù)約 1/3，將在 3 月份開盤。 沒有具體商業(yè)規(guī)劃，由業(yè)主自行經(jīng)營。 首付 30%， 20 年按揭 王府井商業(yè)城 建設(shè)中路（原露天電影場） 負(fù) 1 層 1800 首層均價(jià)1500， 7980 起 2 層 5980 起 3 層 4480 起 4 層 3380 起 負(fù) 1 層， 15%年回報(bào)， 1—— 5 年，實(shí)行保值增值預(yù)約，在預(yù)約期間，客戶所定商鋪保有升值空間，否則，客戶可在商鋪交付使用前半個(gè)月內(nèi)辦理退房，定金和利息全部退 王府井進(jìn)駐，統(tǒng)一經(jīng)營管理。 地塊在規(guī)劃之中，尚未動(dòng)工，預(yù)計(jì)在 11 月份動(dòng)工， 06 年底交付。在簡易街鋪設(shè)售樓中心，目前已開始預(yù)約交 20%的定金。 一次性 93 折，分期、按揭 97 折 鳳凰城 江北中路與中山路交匯出 商鋪均價(jià)16000，最高價(jià)19000 米層高，位于傳統(tǒng)商貿(mào)圈，共 16000 ㎡停 車場。 貴港的首個(gè)電梯住宅， 2020 年 5 月開始銷售住宅，銷售一半。 目前商鋪開始銷售。 2020920 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度 最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 企業(yè) () 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 企業(yè) () 明珠商業(yè)中心 和平路中段（毗鄰東湖、荷花池） 首層均價(jià)10000，臨街16000 毗鄰未來東湖風(fēng)景區(qū)， 位于老商圈的通訊一條街上； 10年返租 8%回報(bào)， 臨近火車站、汽車總站。 銷售不佳。雖處在老商圈中，但主要的購物人群目前基本集中在建設(shè)東路以及建設(shè)路與解放路交匯一帶，雖然項(xiàng)目所處和平路與建設(shè)東路交接，但對購物人流吸引力不大，且通訊一條街主要以目的性消費(fèi)為主，類似南寧東葛路，而不是朝陽路。 豐寶商業(yè)城 江北大道中段 1 層外鋪 13800（月返租金95/㎡）內(nèi)鋪12020 月返租金 68/㎡） 2 層 6800 3 層 4880 4 層 3800 5層整租 30元 /㎡ 6 層 1300 老商貿(mào)街，鄰近鳳凰街、港寶商貿(mào)街，返租 8%。 該項(xiàng)目 2020 年底銷售，首層銷售 90%，二層銷售 30%，三層銷售 10%，整體銷售一般，但已經(jīng)是目前在售項(xiàng)目中較好的。將在 2020 年年底交付開業(yè)。 貴港商業(yè)中心 中山北路（新世紀(jì)廣場） 首層均價(jià)15000 ，內(nèi)鋪13000 ，外鋪19000 城市新區(qū)中心，位于新世紀(jì)廣場，夢之島進(jìn)駐。 北區(qū)銷售約 40%，南區(qū)銷售 50%， 銷售較為困難。 2020 年 10 月開業(yè)。由于是新區(qū)，周邊居住人口不多，受天氣影響較大，熱天出來廣場乘涼人流大，客多，冷天客非常少，以至南區(qū)租戶強(qiáng)烈要求降租。 夢之島免租進(jìn)駐，只扣點(diǎn)。 陽光都市 新區(qū)二路（城北 城市新區(qū)居住中心區(qū)域 靠近龍頭山，自然景觀優(yōu) 2020 年初開始推售住宅，銷售良好；商業(yè)沒有開始進(jìn)行規(guī)模銷售，估計(jì)今年推出。 2020920 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度 最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 企業(yè) () 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 企業(yè) () 新區(qū)） 貴港文化廣場（水景廣場） 中山北路（行政中心大樓后面） 首層 13000 中央行政商業(yè)圈，行政中心、會(huì)議中心、居住中心、企業(yè)總部、新世紀(jì)廣場，背靠 400 畝生態(tài)公園，毗鄰 30 萬㎡高尚小區(qū) — 國際新城（在建），為貴港最大的商業(yè)項(xiàng)目。 投資型物業(yè)。由于是政府招商項(xiàng)目，且免土地金，故在前期宣傳大手筆，項(xiàng)目 2020 年開始推售，但市場反映不佳，只成交 10 多間商鋪，目前該項(xiàng)目暫時(shí)停工，但首期已經(jīng)封頂。 競爭對手優(yōu)劣勢分析 根據(jù)貴港市的城市規(guī)劃及發(fā)展方向可以知道，未來城市發(fā)展的重心是在新城區(qū)，老城區(qū)的建設(shè)路、和平路都將成為舊城改造項(xiàng)目中整頓的重點(diǎn)，但從后續(xù)發(fā)展來講，不具備與本項(xiàng)目競爭的能力。 但對于在建的 豐寶商業(yè)城、巨星商都、南湖國際廣場、王府井商業(yè)城、吉田國際對本項(xiàng)目市場 份額的占有具有很強(qiáng)的沖擊力，而已建成的夢之島商業(yè)廣場、港寶商業(yè)街、鳳凰街目前來說對本項(xiàng)目市場的拓展與培育會(huì)形成很大的威脅。因此，本項(xiàng)目要想一戰(zhàn)而勝，必須對競爭對手進(jìn)行縝密的分析，才能夠在不同的階段根據(jù)競爭對手的差異化采取不同的運(yùn)作策略。 1）競爭對手的分類： 1）自發(fā)形成的商業(yè)街：建設(shè)路、和平路 2）投入使用的商業(yè)項(xiàng)目：夢之島商業(yè)廣場、港寶商業(yè)街、鳳凰街 3）立項(xiàng)在建或?qū)⒔ǖ纳虡I(yè)項(xiàng)目：豐寶商業(yè)城、巨星商都、南湖國際廣場、王府井商業(yè)城 2020920 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度 最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 企業(yè) () 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 企業(yè) () 2）推廣階段的競爭對手優(yōu)劣分析 在項(xiàng)目市場推廣階段，基于 搶奪市場份額的考慮，主要競爭對手鎖定為：豐寶商業(yè)城、巨星商都、南湖國際廣場、王府井商業(yè)城。 項(xiàng) 目 優(yōu) 勢 劣 勢 豐寶商業(yè)城 座落于市江北大道的商業(yè)黃金地段 ,毗鄰鳳凰街、港寶商貿(mào)街，商業(yè)氣氛濃厚；成功吸引肯德基進(jìn)駐。 商場周邊環(huán)境較差，街道比較陳舊，人行道較臟，同時(shí)交通也比較混亂。 巨星商都 擁有良好的地理位置 ,西鄰豐寶商業(yè)城 ,位于丁字路口入口處，人流量高 。開發(fā)商進(jìn)行市場運(yùn)作的效率很高。 地處老城區(qū) ,商業(yè)配套較差 ,交通也比較混亂，原有商業(yè)物業(yè)形象得不到市場的認(rèn)可。 南湖國際廣場 南寧百 貨的進(jìn)駐將大量底匯聚人氣，能夠帶動(dòng)周邊主題商業(yè)街的商業(yè)發(fā)展；地處非中心商業(yè)區(qū)，使其具有很大的價(jià)格優(yōu)勢。 該區(qū)域居民消費(fèi)水平低，由于是非傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū)，很多配套設(shè)施不完善，離中心城區(qū)較遠(yuǎn)，人流量少，很難形成濃厚的商業(yè)氣氛。 王府井商業(yè)城 地處傳統(tǒng)商業(yè)中心，商業(yè)氣氛濃厚，交通便利。 合作方不穩(wěn)定，資金不足，造成進(jìn)入市場滯后；建設(shè) 速度慢，定價(jià)偏高。 2020920 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度 最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 企業(yè) () 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 企業(yè) () 3）啟動(dòng)階段的競爭對手優(yōu)劣分析 在市場啟動(dòng)階段，基于本項(xiàng)目市場經(jīng)營運(yùn)作考慮，相對成熟的市場對項(xiàng)目構(gòu)成威脅最大，其中在政府舊城改造規(guī)劃的自發(fā)市場只是強(qiáng)弩之末。因此 ，主要競爭對手為：夢之島商業(yè)廣場、港寶商業(yè)街。 項(xiàng) 目 優(yōu) 勢 劣 勢 夢之島商業(yè)廣場 夢之島是貴港目前 最高檔次的大型百貨精品零售企業(yè) , 其管理公司擁有 十年管理大型商場的成功經(jīng)驗(yàn) 。位于新世紀(jì)廣場旁 ,容易聚集人氣。 由于地處新區(qū)各項(xiàng)配套設(shè)施及居住人數(shù)都沒有形成較大規(guī)模，人流量少，現(xiàn)在的經(jīng)營狀況不佳。 港寶商業(yè)街 連接新老中心區(qū)的要塞，人流量大。 整條街業(yè)態(tài)分布混亂，相互間很難形成互補(bǔ)效應(yīng)；商業(yè)氣氛不濃。 總體綜述： 與競爭對手相比，本項(xiàng)目在地段價(jià)值、開發(fā)理念上具有優(yōu)勢。但項(xiàng)目的劣勢還是值得注意的，由 于本項(xiàng)目開盤的時(shí)間較晚，豐寶商業(yè)城、吉田國際和南湖國際廣場較早開盤，豐寶商業(yè)城已進(jìn)入銷售尾盤，導(dǎo)致本項(xiàng)目失去很大一部分潛在投資客戶。項(xiàng)目工程形象的迅速確立，搶占領(lǐng)商業(yè)地產(chǎn)的蛋糕是目前的首要任務(wù)。