【導讀】操盤之系統(tǒng)資料。中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際。為了給貴港新天地商業(yè)廣場的市場運作作出科學、合理的市場定位和營銷方案，提供理論根據(jù)，本次市場調(diào)查的目的主要。貴港市境內(nèi)以平原臺地、山丘地形為主。境內(nèi)大小河流106條，總長公里，均屬西江水系。華南地區(qū)重要的水陸交通樞紐。是國務院批準的對外開放一類口岸。水路、鐵路、公路三大通道，將成為桂東南最大的貨物、人流集散地之一。95年成為地級市。

　　

【正文】 最專業(yè)、更新速度 最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 企業(yè) () 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 企業(yè) () （ 3） 邊際商圈分析 邊際商圈位于次級商圈的外圍，屬于較遠的輻射區(qū)域。他們的輻射區(qū)域較廣，可以是西江農(nóng)場，峽山新村，南江村、木松嶺及羅泊灣一帶居民消費者及貴港周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的居民。項目所處的地理位置優(yōu)越，交通便利，附近有城西汽車站和城東汽車站，有通往整個大貴港的條件。 項目區(qū)域內(nèi)終端消費 客戶分析 在本項目估計的商圈范圍內(nèi)，其服務對象可分為三類： 1） 核心群體：居住型消費群 主要以居住在附近的常住人口為主，這部分人口具有一定的地域性，是核心商圈內(nèi)項目基本顧客的主要來源。主要包括：陽光都市、盛世名門、甘化新城、德寶花城、荷城新苑、甘化花園、富士新城等高尚住宅小區(qū)，在建大盤德寶國際新城也構成本項目的未來消費群體之一。這部分人忠誠度較高，消費場所比較固定，消費能力強，追求高品質(zhì)的生活，是本項目重要目標消費群體。 2） 次級群體：工作型消費群 指工作地點在本項目附近的人口，這部分人中不少是利用上下班就近購買 商品，他們的消費時間比較固定。項目附近有建材工業(yè)品市場、電信公司、聯(lián)通公司、外貿(mào)機械設備公司、龍寶公司及多個政府機構所在地。隨著港北新區(qū)的開發(fā)，該區(qū)域政治和經(jīng)濟中心逐漸確立，在此商圈工作人口會很多，商圈的規(guī)模將得到不斷擴張。 3） 邊緣群體：流動消費群 項目位于中山北路與港北大道交匯處，它是連接南寧、梧州、玉林的交通要道。它的對面是貴港著名的新世紀廣場，那里有極好的人氣聚集，來此購物和休閑的流動人口很多，這部分人口是本項目的主要顧客來源，是構成邊緣商圈內(nèi)顧客的基礎。這2020920 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度 最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 企業(yè) () 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 企業(yè) () 些流動人口選擇消費場所的隨意性較大，忠誠度較低 ，從而較容易受到商業(yè)競爭對手的影響。所以，本項目一定要突出自己的賣點，提供給這部分顧客優(yōu)質(zhì)的服務。 項目所在地商業(yè)環(huán)境總體綜述 ? 本項目所在的貴港市商業(yè)以臨街商鋪為主，主要商業(yè)街道基本上是供不應求，目前人流較少的鳳凰二街盡管街鋪空置率較高（達 50%），但是在售的占天占地型商鋪的銷售仍然很旺。 ? 現(xiàn)有大型商場經(jīng)營不善，影響當?shù)厣碳液屯顿Y者進場經(jīng)營的信心。 ? 貴港市商鋪消費大有潛力。近年來居民對商鋪的投資逐漸升溫，商鋪較穩(wěn)定的收益大大吸引眾多投資者的眼光，同時對商鋪本身素質(zhì)的要求也在逐漸提高。 ? 貴港市整體購物環(huán)境 較差，配套設施不完善，交通、基建、經(jīng)營環(huán)境比較差；商業(yè)規(guī)模小而分散，未能形成很好的發(fā)展合力。 ? 主要街區(qū)的人流量和車流量比較大，在經(jīng)營內(nèi)容上也有不同的偏重。市調(diào)數(shù)據(jù)分析表明：商業(yè)中心集中在鳳凰街、港寶商業(yè)街和建設東路上，但是未能形成明顯的綜合性特征，尚不能形成獨立商圈核心。隨著以新世紀廣場為核心的新區(qū)商業(yè)中心逐漸形成，新商業(yè)形態(tài)的形成，未來兩到三年，貴港市將會出現(xiàn)新區(qū)商業(yè)中心與傳統(tǒng)商業(yè)中心并存的局面。而本項目的建成將是該區(qū)域成為新商業(yè)中心的必要條件。 ? 如何突出本項目在規(guī)模設計、商業(yè)價值上獨一無二的稀缺性和差異 性優(yōu)勢，將是本項目成功的關鍵。 2020920 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度 最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 企業(yè) () 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 企業(yè) () （二）競爭商業(yè)項目研究分析 競爭項目比較 項目名稱 地 址 銷售均價（元 /㎡） 賣 點 銷 售 狀 況 國際生活港 江北大道港寶商業(yè)街北段 2100 “生態(tài) +文化”商業(yè)消費新格局，集購物、休閑、美食、娛樂、商務、旅游、文化于一體的“一站式”購物公園。 2020 年 8 月一期近 3 萬㎡開始預約，至 2020年 1 月預約 1/3，將在 3 月份開盤。 沒有具體商業(yè)規(guī)劃，由業(yè)主自行經(jīng)營。 首付 30%， 20 年按揭 王府井商業(yè)城 建設中路（原露天電影場） 負 1 層 1800 首層均價1500， 7980 起 2 層 5980 起 3 層 4480 起 4 層 3380 起 負 1 層， 15%年回報， 1—— 5 年，實行保值增值預約，在預約期間，客戶所定商鋪保有升值空間，否則，客戶可在商鋪交付使用前半個月內(nèi)辦理退房，定金和利息全部退 王府井進駐，統(tǒng)一經(jīng)營管理。 地塊在規(guī)劃之中，尚未動工，預計在 11 月份動工， 06 年底交付。在簡易街鋪設售樓中心，目前已開始預約交 20%的定金。 一次性 93 折，分期、按揭 97 折 鳳凰城 江北中路與中山路交匯出 商鋪均價16000，最高價19000 米層高，位于傳統(tǒng)商貿(mào)圈，共 16000 ㎡停 車場。 貴港的首個電梯住宅， 2020 年 5 月開始銷售住宅，銷售一半。 目前商鋪開始銷售。 2020920 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度 最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 企業(yè) () 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 企業(yè) () 明珠商業(yè)中心 和平路中段（毗鄰東湖、荷花池） 首層均價10000，臨街16000 毗鄰未來東湖風景區(qū)， 位于老商圈的通訊一條街上； 10年返租 8%回報， 臨近火車站、汽車總站。 銷售不佳。雖處在老商圈中，但主要的購物人群目前基本集中在建設東路以及建設路與解放路交匯一帶，雖然項目所處和平路與建設東路交接，但對購物人流吸引力不大，且通訊一條街主要以目的性消費為主，類似南寧東葛路，而不是朝陽路。 豐寶商業(yè)城 江北大道中段 1 層外鋪 13800（月返租金95/㎡）內(nèi)鋪12020 月返租金 68/㎡） 2 層 6800 3 層 4880 4 層 3800 5層整租 30元 /㎡ 6 層 1300 老商貿(mào)街，鄰近鳳凰街、港寶商貿(mào)街，返租 8%。 該項目 2020 年底銷售，首層銷售 90%，二層銷售 30%，三層銷售 10%，整體銷售一般，但已經(jīng)是目前在售項目中較好的。將在 2020 年年底交付開業(yè)。 貴港商業(yè)中心 中山北路（新世紀廣場） 首層均價15000 ，內(nèi)鋪13000 ，外鋪19000 城市新區(qū)中心，位于新世紀廣場，夢之島進駐。 北區(qū)銷售約 40%，南區(qū)銷售 50%， 銷售較為困難。 2020 年 10 月開業(yè)。由于是新區(qū)，周邊居住人口不多，受天氣影響較大，熱天出來廣場乘涼人流大，客多，冷天客非常少，以至南區(qū)租戶強烈要求降租。 夢之島免租進駐，只扣點。 陽光都市 新區(qū)二路（城北 城市新區(qū)居住中心區(qū)域 靠近龍頭山，自然景觀優(yōu) 2020 年初開始推售住宅，銷售良好；商業(yè)沒有開始進行規(guī)模銷售，估計今年推出。 2020920 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度 最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 企業(yè) () 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 企業(yè) () 新區(qū)） 貴港文化廣場（水景廣場） 中山北路（行政中心大樓后面） 首層 13000 中央行政商業(yè)圈，行政中心、會議中心、居住中心、企業(yè)總部、新世紀廣場，背靠 400 畝生態(tài)公園，毗鄰 30 萬㎡高尚小區(qū) — 國際新城（在建），為貴港最大的商業(yè)項目。 投資型物業(yè)。由于是政府招商項目，且免土地金，故在前期宣傳大手筆，項目 2020 年開始推售，但市場反映不佳，只成交 10 多間商鋪，目前該項目暫時停工，但首期已經(jīng)封頂。 競爭對手優(yōu)劣勢分析 根據(jù)貴港市的城市規(guī)劃及發(fā)展方向可以知道，未來城市發(fā)展的重心是在新城區(qū)，老城區(qū)的建設路、和平路都將成為舊城改造項目中整頓的重點，但從后續(xù)發(fā)展來講，不具備與本項目競爭的能力。 但對于在建的 豐寶商業(yè)城、巨星商都、南湖國際廣場、王府井商業(yè)城、吉田國際對本項目市場 份額的占有具有很強的沖擊力，而已建成的夢之島商業(yè)廣場、港寶商業(yè)街、鳳凰街目前來說對本項目市場的拓展與培育會形成很大的威脅。因此，本項目要想一戰(zhàn)而勝，必須對競爭對手進行縝密的分析，才能夠在不同的階段根據(jù)競爭對手的差異化采取不同的運作策略。 1）競爭對手的分類： 1）自發(fā)形成的商業(yè)街：建設路、和平路 2）投入使用的商業(yè)項目：夢之島商業(yè)廣場、港寶商業(yè)街、鳳凰街 3）立項在建或?qū)⒔ǖ纳虡I(yè)項目：豐寶商業(yè)城、巨星商都、南湖國際廣場、王府井商業(yè)城 2020920 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度 最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 企業(yè) () 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 企業(yè) () 2）推廣階段的競爭對手優(yōu)劣分析 在項目市場推廣階段，基于 搶奪市場份額的考慮，主要競爭對手鎖定為：豐寶商業(yè)城、巨星商都、南湖國際廣場、王府井商業(yè)城。 項 目 優(yōu) 勢 劣 勢 豐寶商業(yè)城 座落于市江北大道的商業(yè)黃金地段 ,毗鄰鳳凰街、港寶商貿(mào)街，商業(yè)氣氛濃厚；成功吸引肯德基進駐。 商場周邊環(huán)境較差，街道比較陳舊，人行道較臟，同時交通也比較混亂。 巨星商都 擁有良好的地理位置 ,西鄰豐寶商業(yè)城 ,位于丁字路口入口處，人流量高 。開發(fā)商進行市場運作的效率很高。 地處老城區(qū) ,商業(yè)配套較差 ,交通也比較混亂，原有商業(yè)物業(yè)形象得不到市場的認可。 南湖國際廣場 南寧百 貨的進駐將大量底匯聚人氣，能夠帶動周邊主題商業(yè)街的商業(yè)發(fā)展；地處非中心商業(yè)區(qū)，使其具有很大的價格優(yōu)勢。 該區(qū)域居民消費水平低，由于是非傳統(tǒng)的商業(yè)區(qū)，很多配套設施不完善，離中心城區(qū)較遠，人流量少，很難形成濃厚的商業(yè)氣氛。 王府井商業(yè)城 地處傳統(tǒng)商業(yè)中心，商業(yè)氣氛濃厚，交通便利。 合作方不穩(wěn)定，資金不足，造成進入市場滯后；建設 速度慢，定價偏高。 2020920 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度 最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 企業(yè) () 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 企業(yè) () 3）啟動階段的競爭對手優(yōu)劣分析 在市場啟動階段，基于本項目市場經(jīng)營運作考慮，相對成熟的市場對項目構成威脅最大，其中在政府舊城改造規(guī)劃的自發(fā)市場只是強弩之末。因此 ，主要競爭對手為：夢之島商業(yè)廣場、港寶商業(yè)街。 項 目 優(yōu) 勢 劣 勢 夢之島商業(yè)廣場 夢之島是貴港目前 最高檔次的大型百貨精品零售企業(yè) , 其管理公司擁有 十年管理大型商場的成功經(jīng)驗 。位于新世紀廣場旁 ,容易聚集人氣。 由于地處新區(qū)各項配套設施及居住人數(shù)都沒有形成較大規(guī)模，人流量少，現(xiàn)在的經(jīng)營狀況不佳。 港寶商業(yè)街 連接新老中心區(qū)的要塞，人流量大。 整條街業(yè)態(tài)分布混亂，相互間很難形成互補效應；商業(yè)氣氛不濃。 總體綜述： 與競爭對手相比，本項目在地段價值、開發(fā)理念上具有優(yōu)勢。但項目的劣勢還是值得注意的，由 于本項目開盤的時間較晚，豐寶商業(yè)城、吉田國際和南湖國際廣場較早開盤，豐寶商業(yè)城已進入銷售尾盤，導致本項目失去很大一部分潛在投資客戶。項目工程形象的迅速確立，搶占領商業(yè)地產(chǎn)的蛋糕是目前的首要任務。