[房地產(chǎn)]山東淄博商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告(doc44頁(yè))-資料下載頁(yè)
2025-07-13 14:42本頁(yè)面
【導(dǎo)讀】承蒙貴公司信任我公司，由我公司全面負(fù)責(zé)通乾商場(chǎng)項(xiàng)目的全程策劃。為使本項(xiàng)目能在激烈的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中脫穎。而出，迅速實(shí)現(xiàn)銷售，前期的市場(chǎng)調(diào)查顯得尤為重要。為此，我公司對(duì)該項(xiàng)目所在的張店區(qū)及其周邊區(qū)域作了深入。的調(diào)查分析研究。況而形成，是項(xiàng)目全程策劃的重要組成部分。淄博市位于山東省中部，全市總面積5938平方公里，轄張店、博山、淄川、周村、臨淄5個(gè)區(qū)和桓臺(tái)、沂源、高青3個(gè)縣，總?cè)丝?18萬(wàn)人，其中市區(qū)人口萬(wàn)人。淄博是山東省重要的工業(yè)城市，具備較好的工業(yè)基礎(chǔ)。橫貫全市東西，市中心張店距濟(jì)南國(guó)際機(jī)場(chǎng)僅70公里，向東距青島港300公里，空運(yùn)、海運(yùn)十分便捷。左右，城鄉(xiāng)交錯(cuò)，布局舒展，形成城市組群。在全國(guó)、全省占有重要位置的企業(yè)和產(chǎn)品。預(yù)計(jì)到20xx年，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值將比20xx年翻一番。言，淄博市物價(jià)水平回落，城鎮(zhèn)居民收入穩(wěn)定增長(zhǎng)，生活水平顯著提高。其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資億元，增長(zhǎng)%。
【正文】 （ 2） 周邊項(xiàng)目的同質(zhì)化經(jīng)營(yíng)，導(dǎo)致經(jīng)營(yíng)者及租戶在考慮經(jīng)營(yíng)品類時(shí)有更多的選擇，進(jìn)而影響投資者對(duì)商用營(yíng)業(yè)房的信心。 （ 3） 臨近本項(xiàng)目的銀座正在規(guī)劃建造中，經(jīng)營(yíng)前景如何尚是未知之?dāng)?shù)， 容易造成投資者持觀望態(tài)度。 （ 4） 目前本項(xiàng)目緊臨的西二路及美食街已經(jīng)是消費(fèi)者心目的中心購(gòu)物區(qū)，從某種程度上削減了本項(xiàng)目的商業(yè)氛圍。 （ 5） 項(xiàng)目的總體量較大，可銷售面積將近 4 萬(wàn)平方米，而潛在買家的數(shù)量及承受能力相當(dāng)有限，要全部消化有一定的難度。 五、 周邊典型項(xiàng)目分析 目前，在通乾項(xiàng)目有兩個(gè)主要的商場(chǎng)分別是位于柳泉路的金帝購(gòu)物廣場(chǎng)和位于共青團(tuán)東路的銀座商廈，以下作簡(jiǎn)要分析。 金帝購(gòu)物廣場(chǎng)銀座商廈對(duì)比表 項(xiàng) 目 金帝購(gòu)物廣場(chǎng) 銀座商廈 規(guī) 模 建筑面積 50000 平方米 建筑面積約 萬(wàn)平方米 優(yōu) 勢(shì) A、緊鄰柳 泉路與共青團(tuán)路，已形成良好的商圈氛圍。 B、配套齊全，有大型廣場(chǎng)和停車場(chǎng)。 C、發(fā)展商實(shí)力雄厚，有多年商業(yè)經(jīng)營(yíng)的經(jīng)驗(yàn)。 D、引進(jìn)品牌機(jī)制 A、緊鄰共青團(tuán)路與西二路，人流量集中，尤其是節(jié)假日從周邊區(qū)域聚集的消費(fèi)者。 B、商場(chǎng)品牌化經(jīng)營(yíng)，在濟(jì)南民已有一處銀座得以成功操作。 C、商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)面積大，具一定規(guī)模。 劣 勢(shì) A、廣場(chǎng)的外部環(huán)境較混亂，沒(méi)有綠化。 B、室內(nèi)的設(shè)計(jì)風(fēng)格與本身的定位不匹配。 C、每個(gè)樓層的無(wú)購(gòu)物區(qū)域劃分指示系統(tǒng)。 A、經(jīng)營(yíng)的品類將很大程度上影響租戶的信心。 B、全部以租為主，與當(dāng)?shù)赝顿Y人士的 需求不相吻合。 C、在淄博，類似的商廈已趨近飽和。 六、市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告結(jié)論及建議 縱觀淄博商業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展態(tài)勢(shì)，我們得出如下的結(jié)論： ? 淄博現(xiàn)階段的商業(yè)物業(yè)以臨街營(yíng)業(yè)房及大型商廈為主 ,形成了大型商廈與臨街營(yíng)業(yè)房共存且相互促進(jìn)的發(fā)展格局。 ? 商用營(yíng)業(yè)房有著良好的發(fā)展趨勢(shì)，主要的商場(chǎng)在銷售和出租階段都取得較好的業(yè)績(jī)，但也存在著由于地段和招商方式的差異帶來(lái)經(jīng)營(yíng)方式的不同及經(jīng)營(yíng)狀況的差異。 ? 營(yíng)業(yè)房銷售市場(chǎng)供應(yīng)嚴(yán)重不足，投資者經(jīng)營(yíng)者對(duì)臨街營(yíng)業(yè)房的需求十分迫切，具有較大承受能力的大買家不在少數(shù)，且外圍（張店以外）投資者為數(shù) 不少。 ? 面積太大且數(shù)層聯(lián)體銷售的臨街營(yíng)業(yè)房開(kāi)始不適應(yīng)市場(chǎng)發(fā)展的趨勢(shì)，主流買家的購(gòu)買能力在 50100 萬(wàn)之間且層面比較單一，數(shù)量亦十分有限。 ? 投資者購(gòu)買營(yíng)業(yè)房主要是希望獲得穩(wěn)定的租金收入，他們普遍希望投資回報(bào)期為 810 年，年投資回報(bào)率約為10%13%，而項(xiàng)目所在地段的租金水平為 2100 元 — 4200 元 /平方米。因此，只要經(jīng)營(yíng)能夠做好必定能夠吸引很多投資的購(gòu)買興趣。 ? 大部分臨街營(yíng)業(yè)房沒(méi)有充分發(fā)掘地段的商業(yè)價(jià)值，營(yíng)業(yè)房的設(shè)計(jì)規(guī)劃往往是“畫(huà)地為牢”、臨街而建，缺乏創(chuàng)新的精神，沒(méi)有把地段的商業(yè)價(jià)值發(fā)揮至極限。 ? 商 業(yè)管理沒(méi)有得到應(yīng)有的重視，臨街營(yíng)業(yè)房經(jīng)營(yíng)成功與否很大程度上取決于地段的優(yōu)劣，商業(yè)管理在當(dāng)?shù)厣惺且黄瞻住? ? 長(zhǎng)期的投資習(xí)慣及現(xiàn)有商業(yè)城、商業(yè)街（主要是臨街營(yíng)業(yè)房的建筑群）經(jīng)營(yíng)失敗致使投資者及經(jīng)營(yíng)者對(duì)“商業(yè)城”、“商業(yè)街”抱有懷疑和否定態(tài)度，進(jìn)而影響了他們投資者類型物業(yè)的信心。 ? 不少經(jīng)營(yíng)者希望購(gòu)買面積較小的營(yíng)業(yè)房自己經(jīng)營(yíng)，但市場(chǎng)上這類營(yíng)業(yè)房相當(dāng)缺乏，承受能力較差且數(shù)量眾多的自用型買家沒(méi)有得到應(yīng)有的重視。 ? 本項(xiàng)目 處于淄博市的一類商圈范圍之內(nèi)，張店區(qū)的核心商圈，大部分投資者和經(jīng)營(yíng)者相當(dāng)看好此地塊的發(fā)展?jié)摿?，金帝?gòu)物 廣場(chǎng)及正在興建的銀座將對(duì)本項(xiàng)目銷售起著帶動(dòng)作用。 基于上述的種種原因及考慮，我們認(rèn)為本項(xiàng)目要在銷售上取得成功，關(guān)鍵在于建立核心的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，就必須在創(chuàng)新的基礎(chǔ)上實(shí)行差異化競(jìng)爭(zhēng)。為此，我司根據(jù)本次市場(chǎng)調(diào)查的結(jié)果，初步形成了關(guān)于本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)理念、整體規(guī)劃、營(yíng)業(yè)房間隔、銷售價(jià)格及商業(yè)管理等方面的意見(jiàn)： （ 1） 鑒于 淄博 買家對(duì)營(yíng)業(yè)房的接受習(xí)慣，本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)應(yīng)本著一切為了銷售的原則來(lái)進(jìn)行，并大膽創(chuàng)新。首先，導(dǎo)入“廣場(chǎng)”的概念，把本項(xiàng)目建設(shè)成淄博地區(qū)唯一的“購(gòu)物廣場(chǎng)”，并使之成為城市標(biāo)志之一；其次，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目特色的營(yíng)造，重視“廣場(chǎng) 文化”的建設(shè)。 （ 2） 鑒于本項(xiàng)目?jī)?yōu)越位置，應(yīng)充分利用和發(fā)掘地段的商業(yè)價(jià)值，增加地下商場(chǎng)。既可以增加可售面積和功能空間，又可以擴(kuò)大項(xiàng)目的兼容性，為活躍“廣場(chǎng)”的商業(yè)氛圍奠定良好的基礎(chǔ)。 （ 3） 重視營(yíng)業(yè)房的間隔，能夠提供更多的戶型來(lái)滿足不同層次買家的需求，建議地面建筑面全部設(shè)計(jì)成獨(dú)立臨街營(yíng)業(yè)房，為了滿足經(jīng)營(yíng)者使用的要求，單元面積控制在 40180 平方米之間，把主流營(yíng)業(yè)房的價(jià)格控制在 50150萬(wàn)之間；地下商場(chǎng)則分割成面積為 420平方米的營(yíng)業(yè)房、柜臺(tái)、攤位進(jìn)行銷售。 （ 4） 營(yíng)業(yè)房的高度不能超過(guò) 3 層，并且整體銷售，統(tǒng)一實(shí)行按 套計(jì)價(jià)，即 12 或 13 層部份樓層統(tǒng)一計(jì)價(jià)。假設(shè)某 3 層營(yíng)業(yè)房總建筑面積為 150 平方米，則售價(jià)為 7000 元 /平方米，那么這套營(yíng)業(yè)房的總售價(jià)為 1050000 元，定價(jià)就是 105 萬(wàn) /套。 （ 5） 對(duì)于本項(xiàng)目這樣大體量的商業(yè)物業(yè)，要在完全消化存在一定的難度，因此要拓寬買家的層面，進(jìn)行多渠道促銷。首先，通過(guò)間隔小面積營(yíng)業(yè)空間來(lái)降低總價(jià)，進(jìn)而降低買家購(gòu)買的門(mén)檻；其次，在張店以外低于進(jìn)行促銷，以此來(lái)擴(kuò)充市場(chǎng)的容量。 （ 6） 應(yīng)該重視商業(yè)管理，建議聘請(qǐng)知名商業(yè)管理公司作為管理顧問(wèn)，重建投資者和經(jīng)營(yíng)者的信心，并通過(guò)包裝炒作使之成為促進(jìn)項(xiàng)目銷售 的重要買點(diǎn)。 結(jié) 束 語(yǔ) 在目前淄博商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)供求失衡、競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)環(huán)境下，項(xiàng)目定位和策略的制定，具有決定項(xiàng)目生死的重要性。本項(xiàng)目應(yīng)該充分利用現(xiàn)有資源，進(jìn)可能搶占先機(jī)，盡可能的以最快速度銷售為目的，使項(xiàng)目在最短的時(shí)間內(nèi)售罄。 20xx 年，期望通乾公司與凌峻公司之間建立更加緊密的溝通和聯(lián)系，通過(guò)精誠(chéng)合作，樹(shù)立本項(xiàng)目的品牌形象，共同創(chuàng)造輝煌燦爛的業(yè)績(jī)。
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