[房地產(chǎn)]山東淄博商業(yè)物業(yè)市場調(diào)查報告(doc44頁)-資料下載頁
2025-07-13 14:42本頁面
【導(dǎo)讀】承蒙貴公司信任我公司，由我公司全面負(fù)責(zé)通乾商場項目的全程策劃。為使本項目能在激烈的競爭環(huán)境中脫穎。而出，迅速實現(xiàn)銷售，前期的市場調(diào)查顯得尤為重要。為此，我公司對該項目所在的張店區(qū)及其周邊區(qū)域作了深入。的調(diào)查分析研究。況而形成，是項目全程策劃的重要組成部分。淄博市位于山東省中部，全市總面積5938平方公里，轄張店、博山、淄川、周村、臨淄5個區(qū)和桓臺、沂源、高青3個縣，總?cè)丝?18萬人，其中市區(qū)人口萬人。淄博是山東省重要的工業(yè)城市，具備較好的工業(yè)基礎(chǔ)。橫貫全市東西，市中心張店距濟(jì)南國際機(jī)場僅70公里，向東距青島港300公里，空運、海運十分便捷。左右，城鄉(xiāng)交錯，布局舒展，形成城市組群。在全國、全省占有重要位置的企業(yè)和產(chǎn)品。預(yù)計到20xx年，國內(nèi)生產(chǎn)總值將比20xx年翻一番。言，淄博市物價水平回落，城鎮(zhèn)居民收入穩(wěn)定增長，生活水平顯著提高。其中房地產(chǎn)開發(fā)投資億元，增長%。
【正文】 （ 2） 周邊項目的同質(zhì)化經(jīng)營，導(dǎo)致經(jīng)營者及租戶在考慮經(jīng)營品類時有更多的選擇，進(jìn)而影響投資者對商用營業(yè)房的信心。 （ 3） 臨近本項目的銀座正在規(guī)劃建造中，經(jīng)營前景如何尚是未知之?dāng)?shù)， 容易造成投資者持觀望態(tài)度。 （ 4） 目前本項目緊臨的西二路及美食街已經(jīng)是消費者心目的中心購物區(qū)，從某種程度上削減了本項目的商業(yè)氛圍。 （ 5） 項目的總體量較大，可銷售面積將近 4 萬平方米，而潛在買家的數(shù)量及承受能力相當(dāng)有限，要全部消化有一定的難度。 五、 周邊典型項目分析 目前，在通乾項目有兩個主要的商場分別是位于柳泉路的金帝購物廣場和位于共青團(tuán)東路的銀座商廈，以下作簡要分析。 金帝購物廣場銀座商廈對比表 項 目 金帝購物廣場 銀座商廈 規(guī) 模 建筑面積 50000 平方米 建筑面積約 萬平方米 優(yōu) 勢 A、緊鄰柳 泉路與共青團(tuán)路，已形成良好的商圈氛圍。 B、配套齊全，有大型廣場和停車場。 C、發(fā)展商實力雄厚，有多年商業(yè)經(jīng)營的經(jīng)驗。 D、引進(jìn)品牌機(jī)制 A、緊鄰共青團(tuán)路與西二路，人流量集中，尤其是節(jié)假日從周邊區(qū)域聚集的消費者。 B、商場品牌化經(jīng)營，在濟(jì)南民已有一處銀座得以成功操作。 C、商場經(jīng)營面積大，具一定規(guī)模。 劣 勢 A、廣場的外部環(huán)境較混亂，沒有綠化。 B、室內(nèi)的設(shè)計風(fēng)格與本身的定位不匹配。 C、每個樓層的無購物區(qū)域劃分指示系統(tǒng)。 A、經(jīng)營的品類將很大程度上影響租戶的信心。 B、全部以租為主，與當(dāng)?shù)赝顿Y人士的 需求不相吻合。 C、在淄博，類似的商廈已趨近飽和。 六、市場調(diào)查報告結(jié)論及建議 縱觀淄博商業(yè)市場的發(fā)展態(tài)勢，我們得出如下的結(jié)論： ? 淄博現(xiàn)階段的商業(yè)物業(yè)以臨街營業(yè)房及大型商廈為主 ,形成了大型商廈與臨街營業(yè)房共存且相互促進(jìn)的發(fā)展格局。 ? 商用營業(yè)房有著良好的發(fā)展趨勢，主要的商場在銷售和出租階段都取得較好的業(yè)績，但也存在著由于地段和招商方式的差異帶來經(jīng)營方式的不同及經(jīng)營狀況的差異。 ? 營業(yè)房銷售市場供應(yīng)嚴(yán)重不足，投資者經(jīng)營者對臨街營業(yè)房的需求十分迫切，具有較大承受能力的大買家不在少數(shù)，且外圍（張店以外）投資者為數(shù) 不少。 ? 面積太大且數(shù)層聯(lián)體銷售的臨街營業(yè)房開始不適應(yīng)市場發(fā)展的趨勢，主流買家的購買能力在 50100 萬之間且層面比較單一，數(shù)量亦十分有限。 ? 投資者購買營業(yè)房主要是希望獲得穩(wěn)定的租金收入，他們普遍希望投資回報期為 810 年，年投資回報率約為10%13%，而項目所在地段的租金水平為 2100 元 — 4200 元 /平方米。因此，只要經(jīng)營能夠做好必定能夠吸引很多投資的購買興趣。 ? 大部分臨街營業(yè)房沒有充分發(fā)掘地段的商業(yè)價值，營業(yè)房的設(shè)計規(guī)劃往往是“畫地為牢”、臨街而建，缺乏創(chuàng)新的精神，沒有把地段的商業(yè)價值發(fā)揮至極限。 ? 商 業(yè)管理沒有得到應(yīng)有的重視，臨街營業(yè)房經(jīng)營成功與否很大程度上取決于地段的優(yōu)劣，商業(yè)管理在當(dāng)?shù)厣惺且黄瞻住? ? 長期的投資習(xí)慣及現(xiàn)有商業(yè)城、商業(yè)街（主要是臨街營業(yè)房的建筑群）經(jīng)營失敗致使投資者及經(jīng)營者對“商業(yè)城”、“商業(yè)街”抱有懷疑和否定態(tài)度，進(jìn)而影響了他們投資者類型物業(yè)的信心。 ? 不少經(jīng)營者希望購買面積較小的營業(yè)房自己經(jīng)營，但市場上這類營業(yè)房相當(dāng)缺乏，承受能力較差且數(shù)量眾多的自用型買家沒有得到應(yīng)有的重視。 ? 本項目 處于淄博市的一類商圈范圍之內(nèi)，張店區(qū)的核心商圈，大部分投資者和經(jīng)營者相當(dāng)看好此地塊的發(fā)展?jié)摿?，金帝購?廣場及正在興建的銀座將對本項目銷售起著帶動作用。 基于上述的種種原因及考慮，我們認(rèn)為本項目要在銷售上取得成功，關(guān)鍵在于建立核心的競爭優(yōu)勢，就必須在創(chuàng)新的基礎(chǔ)上實行差異化競爭。為此，我司根據(jù)本次市場調(diào)查的結(jié)果，初步形成了關(guān)于本項目開發(fā)理念、整體規(guī)劃、營業(yè)房間隔、銷售價格及商業(yè)管理等方面的意見： （ 1） 鑒于 淄博 買家對營業(yè)房的接受習(xí)慣，本項目開發(fā)應(yīng)本著一切為了銷售的原則來進(jìn)行，并大膽創(chuàng)新。首先，導(dǎo)入“廣場”的概念，把本項目建設(shè)成淄博地區(qū)唯一的“購物廣場”，并使之成為城市標(biāo)志之一；其次，強調(diào)項目特色的營造，重視“廣場 文化”的建設(shè)。 （ 2） 鑒于本項目優(yōu)越位置，應(yīng)充分利用和發(fā)掘地段的商業(yè)價值，增加地下商場。既可以增加可售面積和功能空間，又可以擴(kuò)大項目的兼容性，為活躍“廣場”的商業(yè)氛圍奠定良好的基礎(chǔ)。 （ 3） 重視營業(yè)房的間隔，能夠提供更多的戶型來滿足不同層次買家的需求，建議地面建筑面全部設(shè)計成獨立臨街營業(yè)房，為了滿足經(jīng)營者使用的要求，單元面積控制在 40180 平方米之間，把主流營業(yè)房的價格控制在 50150萬之間；地下商場則分割成面積為 420平方米的營業(yè)房、柜臺、攤位進(jìn)行銷售。 （ 4） 營業(yè)房的高度不能超過 3 層，并且整體銷售，統(tǒng)一實行按 套計價，即 12 或 13 層部份樓層統(tǒng)一計價。假設(shè)某 3 層營業(yè)房總建筑面積為 150 平方米，則售價為 7000 元 /平方米，那么這套營業(yè)房的總售價為 1050000 元，定價就是 105 萬 /套。 （ 5） 對于本項目這樣大體量的商業(yè)物業(yè)，要在完全消化存在一定的難度，因此要拓寬買家的層面，進(jìn)行多渠道促銷。首先，通過間隔小面積營業(yè)空間來降低總價，進(jìn)而降低買家購買的門檻；其次，在張店以外低于進(jìn)行促銷，以此來擴(kuò)充市場的容量。 （ 6） 應(yīng)該重視商業(yè)管理，建議聘請知名商業(yè)管理公司作為管理顧問，重建投資者和經(jīng)營者的信心，并通過包裝炒作使之成為促進(jìn)項目銷售 的重要買點。 結(jié) 束 語 在目前淄博商業(yè)物業(yè)市場供求失衡、競爭激烈的市場環(huán)境下，項目定位和策略的制定，具有決定項目生死的重要性。本項目應(yīng)該充分利用現(xiàn)有資源，進(jìn)可能搶占先機(jī)，盡可能的以最快速度銷售為目的，使項目在最短的時間內(nèi)售罄。 20xx 年，期望通乾公司與凌峻公司之間建立更加緊密的溝通和聯(lián)系，通過精誠合作，樹立本項目的品牌形象，共同創(chuàng)造輝煌燦爛的業(yè)績。
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