[房地產(chǎn)]山東淄博商業(yè)物業(yè)市場調(diào)查報告(doc44頁)-文庫吧資料
2024-07-30 14:42本頁面
【正文】 投資者 30100m2 50100 萬 10 年資金回籠 經(jīng)營者 4080 m2 3060 萬 租金高于月供 租戶 50100 m2 —— 20xx10000 元 /月 我們從目前臨街營業(yè)房的出租情況可以看出，首層臨街營業(yè)房的出租率在 70%以上，美食街、共青團(tuán)、西二路等臨街營業(yè)房的出租率更是在 90%以上，而且首層旺租帶動二、三層的出租。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，淄博營業(yè)房購買者中投資者約占50%，自主經(jīng)營的買家約占 40%，其余 10%為隨機(jī)購買者。 小結(jié)： 從目前的情況來看，在張店地區(qū)營業(yè)房的需求尚處于帶激發(fā)狀態(tài)，人們對營業(yè)房的需求呈現(xiàn)多元化的特點(diǎn)，人們購買營業(yè)房主要還是從自身的購買能力考慮，主要的購買層次集中在 50100 萬之間，并且對地段的要求很高，大部分的買家希望購買的營業(yè)房是處于城市 商業(yè)中心、有來良好經(jīng)營氛圍、能獲得高額租金回報的營業(yè)房。 ? 目前淄博市特別是張店地區(qū)可銷售的營業(yè)房市場供應(yīng)有限，需求尚處于上升階段。 ? 營業(yè)房的投資可以為投資者帶來穩(wěn)定、持續(xù)、低風(fēng)險的收益，還可以升 值保值。 （二）市場需求分析 以張店地區(qū)為代表的淄博房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了 97年的大回落之后，目前已經(jīng)走出了低谷進(jìn)入持續(xù)增長時期，住宅的需求有了明顯的增長，在這種局面的帶動下，營業(yè)房呈現(xiàn)供需兩旺的發(fā)展態(tài)勢，營業(yè)房的信貸規(guī)模呈跳躍式發(fā)展，營業(yè)房消費(fèi)已成為淄博市房地產(chǎn)消費(fèi)的重要組成部分，營業(yè)房消費(fèi)快速增長將成為未來幾年內(nèi)淄博地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的重要特點(diǎn)。 三、商業(yè)物業(yè)市場分析 （一 ） 市場供給分析 張店地區(qū)營業(yè)房的供給明顯不足，營業(yè)房總體存量在 20 萬平方米左右，在建的營業(yè)房的面積總量約為 12 萬平方米，可交付使用的面積不足 7 萬平方米，單體面積在 5000 平方米 以上 且無法分割適應(yīng)的約占總存量的 25%；四層聯(lián)體銷售投資額在 200 萬元以上的占 20%；三層聯(lián)體且地段較差的約占 30%；其余部分為二層聯(lián)體及少量單層營業(yè)房，且大部分遠(yuǎn)離商業(yè)中心，符合人們投資購買習(xí)慣的營業(yè)房幾乎沒有。對于可銷售營業(yè)房，由于產(chǎn)權(quán)相對分散往往會造成經(jīng)營管理上的混亂，從而影響到投資者購買的信心。 政府規(guī)劃引發(fā)投資熱情 淄博市委、市政府的關(guān)于在一切適宜的地方建設(shè)商業(yè)設(shè)施的政策更是大大促進(jìn)了淄博商業(yè)設(shè)施的發(fā)展和完善，帶動了城市建設(shè)的大發(fā)展，商業(yè)物業(yè)遍地開花，人們投資商業(yè)房的意識和經(jīng)營信心空前高漲，地段優(yōu)勢明顯的營業(yè)房吸引了大 批投資置業(yè)人士的關(guān)注，人們對即將推出的營業(yè)房期待甚高。 良好的商業(yè)環(huán)境吸引大量商家進(jìn)駐 張店區(qū)是淄博重要的商業(yè)發(fā)展區(qū)域，對周邊的地區(qū)有強(qiáng)大的輻射力 ，一些 立足于 良好的商業(yè)氛圍的商業(yè)物業(yè) 吸引了大 吸引 了大批外地商家紛紛搶攤淄博，比較有代表性的如：已經(jīng)開業(yè)的深圳新一佳超市、正在興建的臺灣大潤發(fā)超市及濟(jì)南銀座商城，法國的家樂福超市和日本的佳士客也正在和當(dāng)?shù)卣e極磋商進(jìn)入事宜。 縱觀 張店區(qū)商業(yè)物業(yè)的發(fā)展的狀況，該地區(qū)未來的商業(yè)物業(yè)將呈現(xiàn)以下的發(fā)展態(tài)勢： 可銷售商業(yè)物業(yè)成為投資熱點(diǎn) 淄博人具有很強(qiáng)的投資意識，不少投資者擁有大量的閑散資金。當(dāng)?shù)卣环矫婕涌斐鞘薪ㄔO(shè)，改善投資環(huán)境，改組商業(yè)布局，提高人民的生活質(zhì)量，另一方面出臺一系列優(yōu)惠政策，加大招商引資力度，大力扶持民營企業(yè)和個體工商業(yè)的發(fā)展。但是，對于可銷售營業(yè)房未來的經(jīng)營管理則尚未形成成熟的經(jīng)營管理模式，富麗商城的失敗正是很好的例證。 購物 環(huán)境 目前，張店地區(qū)大部分的購物場所均存在購物環(huán)境較差的問題，購物空間的設(shè)計(jì)尚停留在滿足于單一的 購物 功能，呆板、壓抑、橫平豎直的空間布局是現(xiàn)有大型購物場的特點(diǎn)之一，購物空間單調(diào)平淡且缺少新意，此外，休閑、娛樂空間也沒有受到應(yīng)有的重視。目前經(jīng)營較好的商廈一般是采用引進(jìn)或自辦大型日用消 費(fèi)品超市作為保證客源的基礎(chǔ)，經(jīng)營的范圍同質(zhì)化較為嚴(yán)重。） 經(jīng)營 規(guī)模 淄博目前主要的商場的經(jīng)營規(guī)模在 2 萬平方米 — 6 萬多平方米，為中等規(guī)模，淄博商廈、金帝購物中心良好的經(jīng)營狀況正是說明此等規(guī)模的項(xiàng)目在淄博具有較強(qiáng)的生命力。按照上述的租金水品推算，潛在買家所能接受的該地段的營業(yè)房總價在 100200 萬之間。 銷售 價格 目前在淄博可銷售的營業(yè)房的數(shù)量極少，從過往的銷售價格看，臨街營業(yè)房的售價介乎于 350011000 元 /平方米之間，銷售均價達(dá)到 6000 元 /平方米。 從我們對張店 地區(qū) 重要商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目走訪的情況看，該區(qū)的 營業(yè)房主要呈現(xiàn)以下在租金水平、經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營特色等方面存在以下的特點(diǎn)： 租金 水平 臨街營業(yè)房租賃狀況一覽表 項(xiàng)目 富麗商城 新世界步行街 壹世界數(shù)碼廣場 臨街營業(yè)房 規(guī) 模 負(fù)一層至三層，面積 1 萬平方米 共二層，臨街營業(yè)房 共五層，經(jīng)營面積 14500平方米 多為兩層民用房，成行成市 租 金 街鋪年租金 1300— 1330元 /平方米共兩層，朝內(nèi)鋪位 166元 — 200元 /平方米 靠外臨街商業(yè)房年租金1110 元 /平方米，靠里面年租金 666 元 /平方米，共二層。 二類商圈：車站廣場、幾個 專業(yè) 市場（吉星裝飾材料城、東方裝飾材料城、圖書批發(fā)市場）。而作為中心城區(qū)的張店區(qū)除了具備政治、文化、高新技術(shù)發(fā)展中心職能外，更是名副其實(shí)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中心，本土的商業(yè)零售企業(yè)有代表性的如：淄博商廈、金帝購物廣場、公園商場、美達(dá)賽特購物中心、愛客家超市、綠島超市、政通超市等，都有著不俗的經(jīng)營業(yè)績，而作為個體工商業(yè)戶云集的美食街商業(yè)街、西二路商業(yè)街、中心路商業(yè)街、共青團(tuán)路商業(yè)街以及新世界商業(yè)步行街等隨著歷史的發(fā)展，已經(jīng)成了個體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的搖籃。 小結(jié)： 張店地區(qū)作為淄博地區(qū)核心的商業(yè)區(qū)域，幾乎集中了淄博所有的大型的購物中心，囊括了眾多的經(jīng)營行業(yè)，商業(yè)的輻射范圍包括周村、淄川、臨淄，地塊所在區(qū)域，已經(jīng)成為發(fā)展大型商貿(mào)中心的最佳區(qū)域，市場對商業(yè)物
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