[房地產(chǎn)]山東淄博商業(yè)物業(yè)市場調(diào)查報告(doc44頁)-閱讀頁
2024-08-11 14:42本頁面
【正文】 地產(chǎn)投資的基本形態(tài)被越來越多的投資者所認可。 ? 房地產(chǎn)信貸政策的實施大大增強了人們的購買能力，降低了買家購買營業(yè)房的門檻。 ? 不少的個體戶、經(jīng)營者不再滿足于現(xiàn)有的經(jīng)營條件，他們對營業(yè)房長期占有的欲望在以往得不到充分的滿足 。 （三）潛在買家分析 我們認為，本項目的目標買家至少可分為投資者、經(jīng)營者和隨機購買者，從隨機抽樣的結果來看，人們購買營業(yè)房的主要目的還是投資，其次是自主經(jīng)營，還有就是隨機購買。 此外，被訪的潛在大部分經(jīng)營者均表示有意向購買自用的營業(yè)房，這類經(jīng)營者目前經(jīng)營的主要行業(yè)是餐飲、美容美發(fā)、五金、小家電、服飾、眼鏡等。調(diào)查的情況也反映：二層或三層的聯(lián)體營業(yè)房已經(jīng)越來越不被投資者、租戶所喜愛，且不能被充分、合理的運用，也不吻合消費者購物的 習慣，消費者只習慣在一樓逛逛，而通常不會走步梯上二樓或三樓。 （ 2）營業(yè)房的價位 從市場調(diào)研掌握的情況分析，購買客戶的承受能力 一般 在 200 萬元以內(nèi)，主流投資者的投資能力一般在 50— 100萬（包括銀行按揭）；黃金地段的商業(yè)房單價突破 10000 元 /平方米，新城區(qū)一般在 40005000 元 /平方米（二至三層聯(lián)體）。 （ 3）營業(yè)房的層數(shù) 通過市場調(diào)查，反映出營業(yè)房消費者（包括購買者和承租者）在選擇營業(yè)房時，對臨街營業(yè)房二層或三層聯(lián)體產(chǎn)品并不歡迎。 通過走訪及與客戶的深度訪談，我們了解到，在臨街營業(yè)房中，大部分客戶喜歡購買的營業(yè)房種類如下： 喜歡程度 營業(yè)房種類 最喜歡 一層臨街營業(yè)房 其次 一層、二層連賣的臨街營業(yè)房 最不喜歡 一、二、三層連賣的臨街營業(yè)房 通過上表可知，如果可以選擇的話，絕大多數(shù)客戶喜歡購習一層的臨街營業(yè)房，在沒有的情況下，他們才會選擇一、二層連在一起賣的營業(yè)房，只有在他們充分看好一個地段，并且沒有其它的選擇的情況下 ，他們才會買一、二、三層連在一起賣的營業(yè)房，原因是： ? 三層連在一起的，他們認為三層沒有實際用途。 ? 面積較大且二至三層連在一起的營業(yè)房較難找到適合的租戶進駐，不利于投資者實現(xiàn)投資回報。被訪者普遍認同把營業(yè)房 間隔得小一點，最好是在 40100 平方米之間，且進深不要超過 10 米。 四、項目分析 本項目地處淄博市一類商圈的核心區(qū)域 —— 張店區(qū)，周邊的商業(yè)路段規(guī)劃整齊，交通路網(wǎng)完善，四通八達，商圈內(nèi)云集著眾多知名商家，所經(jīng)營的品類豐富、集中，是淄博市消費、購物人流最為聚集的地方?？梢哉f，無論是現(xiàn) 在還是未來，本項目占盡天時地利人和，具有其他項目無可比擬的優(yōu)勢。 市場機會 （ 1） 根據(jù)目前淄博市商用營業(yè)房及經(jīng)濟發(fā)展狀況，需要有功能相對完備且有較大投資價值可銷售的營業(yè)房來滿足市場的需求。 （ 3） 共青團路和西二路一帶多為民房的臨街營業(yè)房，未形成經(jīng)營規(guī)模，本 項目的出現(xiàn)正好填補了市場的空白。 （ 5） 銀行經(jīng)過多次降息，股票投資也面臨著盈利下降和風險增加的問題，社會上有大量的閑散資金苦無出路，營業(yè)房作為一種盈利較大，風險較低的投資形式，越來越受到投資者的青睞。 （ 7） 投資人士普遍看好項目所在地段的發(fā)展?jié)摿?，并希望在該地段購買營業(yè)房作為投資用途 ，他們將成為淄博商用營業(yè)房的重要購買力量之一。 （ 9） 營業(yè)房供需不平衡，可銷售營業(yè)房有很強的市場需求，此外，項目周邊的兩個小商品市場將拆遷，許多經(jīng)營者將失去原有的經(jīng)營場所。 （ 2） 周邊項目的同質化經(jīng)營，導致經(jīng)營者及租戶在考慮經(jīng)營品類時有更多的選擇，進而影響投資者對商用營業(yè)房的信心。 （ 4） 目前本項目緊臨的西二路及美食街已經(jīng)是消費者心目的中心購物區(qū)，從某種程度上削減了本項目的商業(yè)氛圍。 五、 周邊典型項目分析 目前，在通乾項目有兩個主要的商場分別是位于柳泉路的金帝購物廣場和位于共青團東路的銀座商廈，以下作簡要分析。 B、配套齊全，有大型廣場和停車場。 D、引進品牌機制 A、緊鄰共青團路與西二路，人流量集中，尤其是節(jié)假日從周邊區(qū)域聚集的消費者。 C、商場經(jīng)營面積大，具一定規(guī)模。 B、室內(nèi)的設計風格與本身的定位不匹配。 A、經(jīng)營的品類將很大程度上影響租戶的信心。 C、在淄博，類似的商廈已趨近飽和。 ? 商用營業(yè)房有著良好的發(fā)展趨勢，主要的商場在銷售和出租階段都取得較好的業(yè)績，但也存在著由于地段和招商方式的差異帶來經(jīng)營方式的不同及經(jīng)營狀況的差異。 ? 面積太大且數(shù)層聯(lián)體銷售的臨街營業(yè)房開始不適應市場發(fā)展的趨勢，主流買家的購買能力在 50100 萬之間且層面比較單一，數(shù)量亦十分有限。因此，只要經(jīng)營能夠做好必定能夠吸引很多投資的購買興趣。 ? 商 業(yè)管理沒有得到應有的重視，臨街營業(yè)房經(jīng)營成功與否很大程度上取決于地段的優(yōu)劣，商業(yè)管理在當?shù)厣惺且黄瞻住? ? 不少經(jīng)營者希望購買面積較小的營業(yè)房自己經(jīng)營，但市場上這類營業(yè)房相當缺乏，承受能力較差且數(shù)量眾多的自用型買家沒有得到應有的重視。 基于上述的種種原因及考慮，我們認為本項目要在銷售上取得成功，關鍵在于建立核心的競爭優(yōu)勢，就必須在創(chuàng)新的基礎上實行差異化競爭。首先，導入“廣場”的概念，把本項目建設成淄博地區(qū)唯一的“購物廣場”，并使之成為城市標志之一；其次，強調(diào)項目特色的營造，重視“廣場 文化”的建設。既可以增加可售面積和功能空間，又可以擴大項目的兼容性，為活躍“廣場”的商業(yè)氛圍奠定良好的基礎。 （ 4） 營業(yè)房的高度不能超過 3 層，并且整體銷售，統(tǒng)一實行按 套計價，即 12 或 13 層部份樓層統(tǒng)一計價。 （ 5） 對于本項目這樣大體量的商業(yè)物業(yè)，要在完全消化存在一定的難度，因此要拓寬買家的層面，進行多渠道促銷。 （ 6） 應該重視商業(yè)管理，建議聘請知名商業(yè)管理公司作為管理顧問，重建投資者和經(jīng)營者的信心，并通過包裝炒作使之成為促進項目銷售 的重要買點。本項目應該充分利用現(xiàn)有資源，進可能搶占先機，盡可能的以最快速度銷售為目的，使項目在最短的時間內(nèi)售罄。
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