[房地產(chǎn)]山東淄博商業(yè)物業(yè)市場調(diào)查報告(doc44頁)-免費閱讀
【正文】 （ 6） 應(yīng)該重視商業(yè)管理，建議聘請知名商業(yè)管理公司作為管理顧問，重建投資者和經(jīng)營者的信心，并通過包裝炒作使之成為促進項目銷售 的重要買點。首先，導入“廣場”的概念，把本項目建設(shè)成淄博地區(qū)唯一的“購物廣場”，并使之成為城市標志之一；其次，強調(diào)項目特色的營造，重視“廣場 文化”的建設(shè)。因此，只要經(jīng)營能夠做好必定能夠吸引很多投資的購買興趣。 A、經(jīng)營的品類將很大程度上影響租戶的信心。 B、配套齊全，有大型廣場和停車場。 （ 9） 營業(yè)房供需不平衡，可銷售營業(yè)房有很強的市場需求，此外，項目周邊的兩個小商品市場將拆遷，許多經(jīng)營者將失去原有的經(jīng)營場所。 市場機會 （ 1） 根據(jù)目前淄博市商用營業(yè)房及經(jīng)濟發(fā)展狀況，需要有功能相對完備且有較大投資價值可銷售的營業(yè)房來滿足市場的需求。 ? 面積較大且二至三層連在一起的營業(yè)房較難找到適合的租戶進駐，不利于投資者實現(xiàn)投資回報。調(diào)查的情況也反映：二層或三層的聯(lián)體營業(yè)房已經(jīng)越來越不被投資者、租戶所喜愛，且不能被充分、合理的運用，也不吻合消費者購物的 習慣，消費者只習慣在一樓逛逛，而通常不會走步梯上二樓或三樓。 ? 房地產(chǎn)信貸政策的實施大大增強了人們的購買能力，降低了買家購買營業(yè)房的門檻。 引進先進的商業(yè)管理勢在必行 在張店，人們對富麗商城經(jīng)營失敗印象尤為深刻，究其失敗的原因主要還是由于商城分散銷售后經(jīng)營商業(yè)管理不到位。 （四）區(qū)域商業(yè)物業(yè)發(fā)展趨勢 中國已經(jīng)加入 WTO，一個更加開放的淄博展現(xiàn)在世人面前，淄博的經(jīng)濟已經(jīng)進入良性發(fā)展的快車道。（按 70 平方米，回報周期 810 年計算。張店 區(qū)商圈大致可以劃分為以下幾個層次： 一類商圈：東到中心路，西到西四路（新世界步行商業(yè)街），北到共青團路，南到美食街及小商品街。全年城鎮(zhèn)單位自建和房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)住宅投資達 億元，住宅建設(shè)繼續(xù)保持較高的投入，竣工住宅面積 萬平方米；商品房銷售額 億元，其中銷售給個人 億元，增長 %，總體資金到位率達 %。 城鎮(zhèn)居民收支同步增加 20xx年 14 月份，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為 2669 元，比上年同期增長 %，城鎮(zhèn)居民人均消費支出1767 元，同比增長 %。而就淄博 目前的狀況來看，現(xiàn)有的娛樂購物消閑場所尚難滿足全方位的要求，發(fā)展較高檔的商業(yè)物業(yè)勢在必行。先后與美國伊利市、法國拉羅什市等 28 個國內(nèi)外城市結(jié)為友好城市，與世界 70 多個國家和地區(qū)建立了經(jīng)濟技術(shù)合作與貿(mào)易關(guān)系。 （三）國民經(jīng)濟狀況 淄博工業(yè)實力雄厚，已形成以重工業(yè)為主體，大中小企業(yè)相結(jié)合，城鄉(xiāng)一體化發(fā)展的格局。 本調(diào)查報告是經(jīng)過我司調(diào)查人員對淄博市的商業(yè)物業(yè)及主要居住小區(qū)進行實地調(diào)查，并結(jié)合通乾商場的實際情況而形成，是項目全程策劃的重要組成部分。 一、淄博市現(xiàn)狀 淄博市位于山東省中部，全市總面積 5938 平方公里，轄張店、博山、淄川、周村、臨淄 5 個區(qū)和桓臺、沂源、高青 3 個縣，總?cè)丝?418 萬人，其中市區(qū)人口 萬人?，F(xiàn)有工業(yè)企業(yè) 16000多個，主要工業(yè)門類有石油化工、陶瓷、紡織、絲綢、醫(yī)藥、建材、冶金、機電、塑料、電子等 35 個，有一大批在全國、全省占有重要位置的企 業(yè)和產(chǎn)品。 全市 20xx年出口創(chuàng)匯 6 億美元，出口產(chǎn)品達 19 大類 300 余種，銷往 70 多個國家和地區(qū)。 淄博城市第三產(chǎn)業(yè) 加速 發(fā)展 從上述分析可知，淄博市經(jīng)濟發(fā)展構(gòu)成中的第三產(chǎn)業(yè)，每年均穩(wěn)步發(fā)展，第三產(chǎn)業(yè)在整個國民經(jīng)濟中的比重有不斷 擴大 的趨勢，說明淄博市的經(jīng)濟發(fā)展的多樣化和多元性，也從另一個側(cè)面說明淄博市的人均消費能力逐年增高，人們對商業(yè)服務(wù)需求也趨之活躍。其中居住及房地產(chǎn)的支出達 190 元，同比增長 %， 為八大類消費性支出增幅之首 ,增幅居第二位的是醫(yī)療保健支出，人均 177 元，增長 %；食品支出 640 元，增長 %。 （二）商用物業(yè)狀況 淄博是國家重要的 石油 化工基地、歷史文化名城，山 東省的中心城市之一，是魯中地區(qū)商業(yè)的發(fā)源地，城市商業(yè)化進程起步較早，城市商業(yè)物業(yè)的發(fā)展經(jīng)歷不同的階段。 二類商圈：車站廣場、幾個 專業(yè) 市場（吉星裝飾材料城、東方裝飾材料城、圖書批發(fā)市場）。） 經(jīng)營 規(guī)模 淄博目前主要的商場的經(jīng)營規(guī)模在 2 萬平方米 — 6 萬多平方米，為中等規(guī)模，淄博商廈、金帝購物中心良好的經(jīng)營狀況正是說明此等規(guī)模的項目在淄博具有較強的生命力。當?shù)卣环矫婕涌斐鞘薪ㄔO(shè)，改善投資環(huán)境，改組商業(yè)布局，提高人民的生活質(zhì)量，另一方面出臺一系列優(yōu)惠政策，加大招商引資力度，大力扶持民營企業(yè)和個體工商業(yè)的發(fā)展。對于可銷售營業(yè)房，由于產(chǎn)權(quán)相對分散往往會造成經(jīng)營管理上的混亂，從而影響到投資者購買的信心。 ? 目前淄博市特別是張店地區(qū)可銷售的營業(yè)房市場供應(yīng)有限，需求尚處于上升階段。 通過我司與營業(yè)房投資者、經(jīng)營者、租戶的深度訪談和沿街走訪可以看出，目前當?shù)?營業(yè) 房的消費者在選擇營業(yè)房的時候，通常會關(guān)注地段、客流量、營業(yè)房本身的素質(zhì)等，歸結(jié)起來他們主要考慮的 問題 有以下幾方面： （ 1）營業(yè)房的區(qū)位狀況 很多潛在買家購買營業(yè)房時，首先考慮問題就是營業(yè)房所在地段的商業(yè)價值、投資前景和經(jīng)營前景，對很多的投資者來說，營業(yè)房的區(qū)位條件是影響他們投資決策的重要因素，地段價值高、商業(yè)氛圍良好的營業(yè)房無論是對經(jīng)營者還是投資者都是很有吸引力的。 （ 4）營業(yè)房的面積 在選擇營業(yè)房時，被訪者均表示都會從目前所經(jīng)營的品類來考慮營業(yè)房的面寬和進深，不期望營業(yè)房的面積太大，合用即可，如眼鏡店最理想的面寬為 8米，進深 10 米，移動通訊店的理想面積約 50 平方米，而經(jīng)營服飾專賣店的理想面積則為 100 平方米。 （ 2） 項目所處的張店區(qū)是淄博的政治、文化、高新技術(shù)發(fā)展中心，美食街、西二路、中心路、共青團路及新世界商業(yè)步行街共同構(gòu)成中心商圈云集了眾多的商家，具有無可比擬的商業(yè)價值。 市場威脅 （ 1） 目前淄博有部分大型商場和購物
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