【正文】 （ 4） 營業(yè)房的高度不能超過 3 層，并且整體銷售，統(tǒng)一實行按 套計價，即 12 或 13 層部份樓層統(tǒng)一計價。 ? 商用營業(yè)房有著良好的發(fā)展趨勢，主要的商場在銷售和出租階段都取得較好的業(yè)績，但也存在著由于地段和招商方式的差異帶來經(jīng)營方式的不同及經(jīng)營狀況的差異。 （ 4） 目前本項目緊臨的西二路及美食街已經(jīng)是消費者心目的中心購物區(qū)，從某種程度上削減了本項目的商業(yè)氛圍。 四、項目分析 本項目地處淄博市一類商圈的核心區(qū)域 —— 張店區(qū)，周邊的商業(yè)路段規(guī)劃整齊，交通路網(wǎng)完善，四通八達，商圈內(nèi)云集著眾多知名商家，所經(jīng)營的品類豐富、集中，是淄博市消費、購物人流最為聚集的地方。 （三）潛在買家分析 我們認為，本項目的目標買家至少可分為投資者、經(jīng)營者和隨機購買者，從隨機抽樣的結(jié)果來看，人們購買營業(yè)房的主要目的還是投資，其次是自主經(jīng)營，還有就是隨機購買。但是目前銀行利息的多次下調(diào)，股票投資也面臨著盈利減少，風險增長的問題，處于持續(xù)上升商業(yè)物業(yè)具有風險小、盈利大的特點，自然成為投資熱點。 一、二層年租金 708— 768元 /平方米 西二路、美食街營業(yè)房年租金多為3800— 4200 元 /平方米，共青團路臨街營業(yè)房年租金平均為 2100— 2300元 /平方米 出租情況 一、二層出租率 80%，三層較低 出租率 50%，二層出租率較差 正在出租，首層 租賃情況良好 約 98% 美食街和西二路的臨街營業(yè)房（首層）年租金多為 3800— 4200 元 /平方米，共青團路臨街營業(yè)房年租金平均為2100— 2300 元 /平方米，這說明項目所在地段主要營業(yè)房的年租金范圍在 2100 元 — 4200 元 /平方米。 二 、淄博 房地產(chǎn) 業(yè)發(fā)展狀 20xx 年全年共完成固定資產(chǎn)投資 億元，比上年增長 %,其中地方完成投資 億元，比上年增長%。 （四） 區(qū)域 宏觀經(jīng)濟發(fā)展狀況 國民經(jīng)濟持續(xù)發(fā)展 從 1999 年開始國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長 9%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、農(nóng)民人均純收入年均分別增長 5%和 8%，初步形成適應經(jīng)濟國際化要求的開放格局；經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略性調(diào)整也取得重大進展，初步形成現(xiàn)代化城市的格局和風貌，人民生活更加寬裕。主要工業(yè)門類有石油化工、醫(yī)藥、紡織、絲稠、建材、陶瓷、機電、電力等 35 個行業(yè)。陶瓷、琉璃、絲綢久負盛名，是我國五大瓷都之一。預計到 20xx 年，國內(nèi)生產(chǎn)總值將比 20xx 年翻一番。城鎮(zhèn)集體以上單位共完成投資 億元（含零星投資），比上年增長 %；農(nóng)村共完 成固定資產(chǎn)投資。 銷售 價格 目前在淄博可銷售的營業(yè)房的數(shù)量極少，從過往的銷售價格看，臨街營業(yè)房的售價介乎于 350011000 元 /平方米之間，銷售均價達到 6000 元 /平方米。 良好的商業(yè)環(huán)境吸引大量商家進駐 張店區(qū)是淄博重要的商業(yè)發(fā)展區(qū)域，對周邊的地區(qū)有強大的輻射力 ，一些 立足于 良好的商業(yè)氛圍的商業(yè)物業(yè) 吸引了大 吸引 了大批外地商家紛紛搶攤淄博，比較有代表性的如：已經(jīng)開業(yè)的深圳新一佳超市、正在興建的臺灣大潤發(fā)超市及濟南銀座商城，法國的家樂福超市和日本的佳士客也正在和當?shù)卣e極磋商進入事宜。統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，淄博營業(yè)房購買者中投資者約占50%，自主經(jīng)營的買家約占 40%，其余 10%為隨機購買者。項目東到中心路，西至西四路，北依共青團路，南鄰美食街，與小商品城咫尺之距，周邊數(shù)個大型商場商廈為本項目提供了方便、充足的停車位。 （ 5） 項目的總體量較大，可銷售面積將近 4 萬平方米，而潛在買家的數(shù)量及承受能力相當有限，要全部消化有一定的難度。 ? 營業(yè)房銷售市場供應嚴重不足，投資者經(jīng)營者對臨街營業(yè)房的需求十分迫切，具有較大承受能力的大買家不在少數(shù)，且外圍（張店以外）投資者為數(shù) 不少。假設(shè)某 3 層營業(yè)房總建筑面積為 150 平方米，則售價為 7000 元 /平方米，那么這套營業(yè)房的總售價為 1050000 元，定價就是 105 萬 /套。 （ 3） 重視營業(yè)房的間隔，能夠提供更多的戶型來滿足不同層次買家的需求，建議地面建筑面全部設(shè)計成獨立臨街營業(yè)房，為了滿足經(jīng)營者使用的要求，單元面積控制在 40180 平方米之間，把主流營業(yè)房的價格控制在 50150萬之間；地下商場則分割成面積為 420平方米的營業(yè)房、柜臺、攤位進行銷售。 六、市場調(diào)查報告結(jié)論及建議 縱觀淄博商業(yè)市場的發(fā)展態(tài)勢，我們得出如下的結(jié)論： ? 淄博現(xiàn)階段的商業(yè)物業(yè)以臨街營業(yè)房及大型商廈為主 ,形成了大型商廈與臨街營業(yè)房共存且相互促進的發(fā)展格局。 （ 3） 臨近本項目的銀座正在規(guī)劃建造中，經(jīng)營前景如何尚是未知之數(shù)， 容易造成投資者持觀望態(tài)度。因此，單層營業(yè)房的面積不宜超過 100 平方米，二至三層聯(lián)體銷售營業(yè)房總體面積不宜超過 200 平方米。 小結(jié)： 從目前的情況來看，在張店地區(qū)營業(yè)房的需求尚處于帶激發(fā)狀態(tài)，人們對營業(yè)房的需求呈現(xiàn)多元化的特點，人們購買營業(yè)房主要還是從自身的購買能力考慮，主要的購買層次集中在 50100 萬之間，并且對地段的要求很高，大部分的買家希望購買的營業(yè)房是處于城市 商業(yè)中心、有來良好經(jīng)營氛圍、能獲得高額租金回報的營業(yè)房。 縱觀 張店區(qū)商業(yè)物業(yè)的發(fā)展的狀況，該地區(qū)未來的商業(yè)物業(yè)將呈現(xiàn)以下的發(fā)展態(tài)勢： 可銷售商業(yè)物業(yè)成為投資熱點 淄博人具有很強的投資意識，不少投資者擁有大量的閑散資金。 從我們對張店 地區(qū) 重要商業(yè)物業(yè)項目走訪的情況看，該區(qū)的 營業(yè)房主要呈現(xiàn)以下在租金水平、經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營特色等方面存在以下的特點： 租金 水平 臨街營業(yè)房租賃狀況一覽表 項目 富麗商城 新世界步行街 壹世界數(shù)碼廣場 臨街營業(yè)房 規(guī) 模 負一層至三層，面積 1 萬平方米 共二層，臨街營業(yè)房 共五層，經(jīng)營面積 14500平方米 多為兩層民用房，成行成市 租 金 街鋪年租金 1300—