[房地產(chǎn)]山東淄博商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告(doc 44頁(yè))-文庫(kù)吧
2025-06-18 14:42 本頁(yè)面
【正文】 同期物價(jià)水平?？傮w而言，淄博市物價(jià)水平回落，城鎮(zhèn)居民收入穩(wěn)定增長(zhǎng)，生活水平顯著提高。 城鎮(zhèn)居民收支同步增加 20xx年 14 月份，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為 2669 元，比上年同期增長(zhǎng) %，城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出1767 元，同比增長(zhǎng) %。其中居住及房地產(chǎn)的支出達(dá) 190 元，同比增長(zhǎng) %， 為八大類(lèi)消費(fèi)性支出增幅之首 ,增幅居第二位的是醫(yī)療保健支出，人均 177 元，增長(zhǎng) %；食品支出 640 元，增長(zhǎng) %。 全市居民儲(chǔ)蓄情況 截止 4 月末，淄博市城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額達(dá)到 億元，排在煙臺(tái)（ 億元）、青島（ 億元）、濟(jì)南（ 億元）、濰坊（ 億元）之后，居第五位；增長(zhǎng)速度 %，排在威海（ %）、東營(yíng)（ %）、青島（ %）、臨沂（ %）、棗莊（ %）等市之后，居第八位。 全市居民可支配收入持續(xù)增長(zhǎng) 20xx年 14 月份，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 2669 元，列東營(yíng)（ 3598 元）、威海（ 3374 元）、煙臺(tái)（ 3138元）、濟(jì)南（ 3017 元）、青島（ 2987 元）、日照（ 2771 元）之后，居第七位；同比增長(zhǎng) 14%，列威海（ %）、濟(jì)寧（ %）之后，居全省第十一位。 二 、淄博 房地產(chǎn) 業(yè)發(fā)展?fàn)? 20xx 年全年共完成固定資產(chǎn)投資 億元，比上年增長(zhǎng) %,其中地方完成投資 億元，比上年增長(zhǎng)%。城鎮(zhèn)集體以上單位共完成投資 億元（含零星投資），比上年增長(zhǎng) %；農(nóng)村共完 成固定資產(chǎn)投資。其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 億元，增長(zhǎng) %。 （一）房地產(chǎn)發(fā)展概況 全市區(qū)縣屬以上施工項(xiàng)目 956 個(gè)，竣工項(xiàng)目 678 個(gè)，竣工率 %，其中新開(kāi)工項(xiàng)目 779 個(gè)，比上年增加 273個(gè)。全年城鎮(zhèn)單位自建和房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)住宅投資達(dá) 億元，住宅建設(shè)繼續(xù)保持較高的投入，竣工住宅面積 萬(wàn)平方米；商品房銷(xiāo)售額 億元，其中銷(xiāo)售給個(gè)人 億元，增長(zhǎng) %，總體資金到位率達(dá) %。 （二）商用物業(yè)狀況 淄博是國(guó)家重要的 石油 化工基地、歷史文化名城，山 東省的中心城市之一，是魯中地區(qū)商業(yè)的發(fā)源地，城市商業(yè)化進(jìn)程起步較早，城市商業(yè)物業(yè)的發(fā)展經(jīng)歷不同的階段。就張店地區(qū)的商業(yè)物業(yè)而言，其發(fā)展主要經(jīng)歷了以下三個(gè)階段： 第一階段：以臨街營(yíng)業(yè)房為主； 第二階段：大型 購(gòu)物 中心和專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)為主，臨街營(yíng)業(yè)房為輔； 第三階段：大型的集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲等多功能商貿(mào)中心為主的大流通、大商貿(mào)格局。 最初，由于交通 樞紐 地位未形成，商品流通尚不發(fā)達(dá)，交易量較小，商用物業(yè)以道路及街道兩旁一樓的臨街營(yíng)業(yè)房為主，主要經(jīng)營(yíng)日用品，小家電、服裝等主要生活用品。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民生活水平 的提高，僅有臨街的散鋪已經(jīng)不能滿足人們購(gòu)物的需要，需要在市中心產(chǎn)生一個(gè) 大型 的購(gòu)物中心或百貨才能夠整合臨街營(yíng)業(yè)房的資源，形成一個(gè)中心商貿(mào)區(qū)域，滿足人們更高層次的購(gòu)物需要，出現(xiàn)了購(gòu)物中心等大型購(gòu)物場(chǎng)所，相應(yīng)的淄博商業(yè)物業(yè)進(jìn)入了發(fā)展的第三階段。 小結(jié)： 張店地區(qū)作為淄博地區(qū)核心的商業(yè)區(qū)域，幾乎集中了淄博所有的大型的購(gòu)物中心，囊括了眾多的經(jīng)營(yíng)行業(yè)，商業(yè)的輻射范圍包括周村、淄川、臨淄，地塊所在區(qū)域，已經(jīng)成為發(fā)展大型商貿(mào)中心的最佳區(qū)域，市場(chǎng)對(duì)商業(yè)物業(yè)的需求隨之?dāng)U大，營(yíng)業(yè)房開(kāi)發(fā)前景十分看好。 （三）項(xiàng)目所在 區(qū)域 張店區(qū) 商業(yè)物業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 從淄博城區(qū)的大背景看，各城區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展比較均衡，商業(yè)經(jīng)營(yíng)各有特色，淄博人民有著傳統(tǒng)的經(jīng)商意識(shí)和 自己 的商業(yè)文化。而作為中心城區(qū)的張店區(qū)除了具備政治、文化、高新技術(shù)發(fā)展中心職能外，更是名副其實(shí)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中心，本土的商業(yè)零售企業(yè)有代表性的如：淄博商廈、金帝購(gòu)物廣場(chǎng)、公園商場(chǎng)、美達(dá)賽特購(gòu)物中心、愛(ài)客家超市、綠島超市、政通超市等，都有著不俗的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，而作為個(gè)體工商業(yè)戶云集的美食街商業(yè)街、西二路商業(yè)街、中心路商業(yè)街、共青團(tuán)路商業(yè)街以及新世界商業(yè)步行街等隨著歷史的發(fā)展，已經(jīng)成了個(gè)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的搖籃。張店 區(qū)商圈大致可以劃分為以下幾個(gè)層次： 一類(lèi)商圈：東到中心路，西到西四路（新世界步行商業(yè)街），北到共青團(tuán)路，南到美食街及小商品街。 二類(lèi)商圈：車(chē)站廣場(chǎng)、幾個(gè) 專(zhuān)業(yè) 市場(chǎng)（吉星裝飾材料城、東方裝飾材料城、圖書(shū)批發(fā)市場(chǎng)）。 三類(lèi)商圈：主要分布在新建城區(qū)（西北城區(qū)）。 從我們對(duì)張店 地區(qū) 重要商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目走訪的情況看，該區(qū)的 營(yíng)業(yè)房主要呈現(xiàn)以下在租金水平、經(jīng)營(yíng)規(guī)模、經(jīng)營(yíng)特色等方面存在以下的特點(diǎn)： 租金 水平 臨街營(yíng)業(yè)房租賃狀況一覽表 項(xiàng)目 富麗商城 新世界步行街 壹世界數(shù)碼廣場(chǎng) 臨街營(yíng)業(yè)房 規(guī) 模 負(fù)一層至三層，面積 1 萬(wàn)平方米 共二層，臨街營(yíng)業(yè)房 共五層，經(jīng)營(yíng)面積 14500平方米 多為兩層民用房，成行成市 租 金 街鋪年租金 1300— 1330元 /平方米共兩層，朝內(nèi)鋪位 166元 — 200元 /平方米 靠外臨街商業(yè)房年租金1110 元 /平方米，靠里面年租金 666 元 /平方米，共二層。 一、二層年租金 708— 768元 /平方米 西二路、美食街營(yíng)業(yè)房年租金多為3800— 4200 元 /平方米，共青團(tuán)路臨街營(yíng)業(yè)房年租金平均為 2100— 2300元 /平方米 出租情況 一、二層出租率 80%，三層較低 出租率 50%，二層出租率較差 正在出租，首層 租賃情況良好 約 98% 美食街和西二路的臨街營(yíng)業(yè)房（首層）年租金多為 3800— 4200 元 /平方米，共青團(tuán)路臨街營(yíng)業(yè)房年租金平均為2100— 2300 元 /平方米，這說(shuō)明項(xiàng)目所在地段主要營(yíng)業(yè)房的年租金范圍在 2100 元 — 4200 元 /平方米。 銷(xiāo)售 價(jià)格 目前在淄博可銷(xiāo)售的營(yíng)業(yè)房的數(shù)量極少，從過(guò)往的銷(xiāo)售價(jià)格看，臨街營(yíng)業(yè)房的售價(jià)介乎于 350011000 元 /平方米之間，銷(xiāo)售均價(jià)達(dá)到 6000 元 /平方米。地段較優(yōu)的營(yíng)業(yè)房如聯(lián)通路、共青團(tuán)路等路段的售價(jià)可達(dá) 600010000 元 /平方米，并有上調(diào)的
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