[房地產(chǎn)]山東淄博商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告(doc 44頁(yè))(文件)
【正文】 要的購(gòu)買層次集中在 50100 萬(wàn)之間，并且對(duì)地段的要求很高，大部分的買家希望購(gòu)買的營(yíng)業(yè)房是處于城市 商業(yè)中心、有來(lái)良好經(jīng)營(yíng)氛圍、能獲得高額租金回報(bào)的營(yíng)業(yè)房。 各類消費(fèi)者對(duì)共青團(tuán)路段營(yíng)業(yè)房的要求 類別 需求比較集中的面積 總價(jià) 回報(bào) /租金要求 投資者 30100m2 50100 萬(wàn) 10 年資金回籠 經(jīng)營(yíng)者 4080 m2 3060 萬(wàn) 租金高于月供 租戶 50100 m2 —— 20xx10000 元 /月 我們從目前臨街營(yíng)業(yè)房的出租情況可以看出，首層臨街營(yíng)業(yè)房的出租率在 70%以上，美食街、共青團(tuán)、西二路等臨街營(yíng)業(yè)房的出租率更是在 90%以上，而且首層旺租帶動(dòng)二、三層的出租。所以建議在鋪面的間隔上，臨街的營(yíng)業(yè)房面積相應(yīng)小點(diǎn)，而位置稍差的鋪面面積相應(yīng)放大。 ? 三層連在一起的，勢(shì)必造成面積過大，從而導(dǎo)致總價(jià)過高。因此，單層營(yíng)業(yè)房的面積不宜超過 100 平方米，二至三層聯(lián)體銷售營(yíng)業(yè)房總體面積不宜超過 200 平方米。 綜觀淄博營(yíng)業(yè)房的發(fā)展，本項(xiàng)目既面臨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展所帶來(lái)的機(jī)遇，也面臨著激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)所帶來(lái)的挑戰(zhàn)。 （ 4） 本項(xiàng)目可采取多種銷售、招商策略，以合理的經(jīng)營(yíng)規(guī)劃布局結(jié)構(gòu)，滿足不同投資者及租戶的多樣需求，為買家樹立信心。 （ 8） 本項(xiàng)目以期房推售，可以通過廣告、炒作來(lái)提高人們的期望值。 （ 3） 臨近本項(xiàng)目的銀座正在規(guī)劃建造中，經(jīng)營(yíng)前景如何尚是未知之?dāng)?shù)， 容易造成投資者持觀望態(tài)度。 金帝購(gòu)物廣場(chǎng)銀座商廈對(duì)比表 項(xiàng) 目 金帝購(gòu)物廣場(chǎng) 銀座商廈 規(guī) 模 建筑面積 50000 平方米 建筑面積約 萬(wàn)平方米 優(yōu) 勢(shì) A、緊鄰柳 泉路與共青團(tuán)路，已形成良好的商圈氛圍。 B、商場(chǎng)品牌化經(jīng)營(yíng)，在濟(jì)南民已有一處銀座得以成功操作。 C、每個(gè)樓層的無(wú)購(gòu)物區(qū)域劃分指示系統(tǒng)。 六、市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告結(jié)論及建議 縱觀淄博商業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展態(tài)勢(shì)，我們得出如下的結(jié)論： ? 淄博現(xiàn)階段的商業(yè)物業(yè)以臨街營(yíng)業(yè)房及大型商廈為主 ,形成了大型商廈與臨街營(yíng)業(yè)房共存且相互促進(jìn)的發(fā)展格局。 ? 投資者購(gòu)買營(yíng)業(yè)房主要是希望獲得穩(wěn)定的租金收入，他們普遍希望投資回報(bào)期為 810 年，年投資回報(bào)率約為10%13%，而項(xiàng)目所在地段的租金水平為 2100 元 — 4200 元 /平方米。 ? 長(zhǎng)期的投資習(xí)慣及現(xiàn)有商業(yè)城、商業(yè)街（主要是臨街營(yíng)業(yè)房的建筑群）經(jīng)營(yíng)失敗致使投資者及經(jīng)營(yíng)者對(duì)“商業(yè)城”、“商業(yè)街”抱有懷疑和否定態(tài)度，進(jìn)而影響了他們投資者類型物業(yè)的信心。為此，我司根據(jù)本次市場(chǎng)調(diào)查的結(jié)果，初步形成了關(guān)于本項(xiàng)目開發(fā)理念、整體規(guī)劃、營(yíng)業(yè)房間隔、銷售價(jià)格及商業(yè)管理等方面的意見： （ 1） 鑒于 淄博 買家對(duì)營(yíng)業(yè)房的接受習(xí)慣，本項(xiàng)目開發(fā)應(yīng)本著一切為了銷售的原則來(lái)進(jìn)行，并大膽創(chuàng)新。 （ 3） 重視營(yíng)業(yè)房的間隔，能夠提供更多的戶型來(lái)滿足不同層次買家的需求，建議地面建筑面全部設(shè)計(jì)成獨(dú)立臨街營(yíng)業(yè)房，為了滿足經(jīng)營(yíng)者使用的要求，單元面積控制在 40180 平方米之間，把主流營(yíng)業(yè)房的價(jià)格控制在 50150萬(wàn)之間；地下商場(chǎng)則分割成面積為 420平方米的營(yíng)業(yè)房、柜臺(tái)、攤位進(jìn)行銷售。首先，通過間隔小面積營(yíng)業(yè)空間來(lái)降低總價(jià)，進(jìn)而降低買家購(gòu)買的門檻；其次，在張店以外低于進(jìn)行促銷，以此來(lái)擴(kuò)充市場(chǎng)的容量。 20xx 年，期望通乾公司與凌峻公司之間建立更加緊密的溝通和聯(lián)系，通過精誠(chéng)合作，樹立本項(xiàng)目的品牌形象，共同創(chuàng)造輝煌燦爛的業(yè)績(jī)。 結(jié) 束 語(yǔ) 在目前淄博商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)供求失衡、競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)環(huán)境下，項(xiàng)目定位和策略的制定，具有決定項(xiàng)目生死的重要性。假設(shè)某 3 層營(yíng)業(yè)房總建筑面積為 150 平方米，則售價(jià)為 7000 元 /平方米，那么這套營(yíng)業(yè)房的總售價(jià)為 1050000 元，定價(jià)就是 105 萬(wàn) /套。 （ 2） 鑒于本項(xiàng)目?jī)?yōu)越位置，應(yīng)充分利用和發(fā)掘地段的商業(yè)價(jià)值，增加地下商場(chǎng)。 ? 本項(xiàng)目 處于淄博市的一類商圈范圍之內(nèi)，張店區(qū)的核心商圈，大部分投資者和經(jīng)營(yíng)者相當(dāng)看好此地塊的發(fā)展?jié)摿Γ鸬圪?gòu)物 廣場(chǎng)及正在興建的銀座將對(duì)本項(xiàng)目銷售起著帶動(dòng)作用。 ? 大部分臨街營(yíng)業(yè)房沒有充分發(fā)掘地段的商業(yè)價(jià)值，營(yíng)業(yè)房的設(shè)計(jì)規(guī)劃往往是“畫地為牢”、臨街而建，缺乏創(chuàng)新的精神，沒有把地段的商業(yè)價(jià)值發(fā)揮至極限。 ? 營(yíng)業(yè)房銷售市場(chǎng)供應(yīng)嚴(yán)重不足，投資者經(jīng)營(yíng)者對(duì)臨街營(yíng)業(yè)房的需求十分迫切，具有較大承受能力的大買家不在少數(shù)，且外圍（張店以外）投資者為數(shù) 不少。 B、全部以租為主，與當(dāng)?shù)赝顿Y人士的 需求不相吻合。 劣 勢(shì) A、廣場(chǎng)的外部環(huán)境較混亂，沒有綠化。 C、發(fā)展商實(shí)力雄厚，有多年商業(yè)經(jīng)營(yíng)的經(jīng)驗(yàn)。 （ 5） 項(xiàng)目的總體量較大，可銷售面積將近 4 萬(wàn)平方米，而潛在買家的數(shù)量及承受能力相當(dāng)有限，要全部消化有一定的難度。 市場(chǎng)威脅 （ 1） 目前淄博有部分大型商場(chǎng)和購(gòu)物中心正處于銷售或招商階段，商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，對(duì)本項(xiàng)目造成一定的銷售壓力。 （ 6） 現(xiàn)有的臨街營(yíng)業(yè)房的經(jīng)營(yíng)管理模式難以適應(yīng)買購(gòu)買及商家經(jīng)營(yíng)的多樣化需求，新型商業(yè)管理模式的引入必能增強(qiáng)潛在買家的購(gòu)買欲望和信心。 （ 2） 項(xiàng)目所處的張店區(qū)是淄博的政治、文化、高新技術(shù)發(fā)展中心，美食街、西二路、中心路、共青團(tuán)路及新世界商業(yè)步行街共同構(gòu)成中心商圈云集了眾多的商家，具有無(wú)可比擬的商業(yè)價(jià)值。項(xiàng)目東到中心路，西至西四路，北依共青團(tuán)路，南鄰美食街，與小商品城咫尺之距，周邊數(shù)個(gè)大型商場(chǎng)商廈為本項(xiàng)目提供了方便、充足的停車位。 （ 4）營(yíng)業(yè)房的面積 在選擇營(yíng)業(yè)房時(shí)，被訪者均表示都會(huì)從目前所經(jīng)營(yíng)的品類來(lái)考慮營(yíng)業(yè)房的面寬和進(jìn)深，不期望營(yíng)業(yè)房的面積太大，合用即可，如眼鏡店最理想的面寬為 8米，進(jìn)深 10 米，移動(dòng)通訊店的理想面積約 50 平方米，而經(jīng)營(yíng)服飾專賣店的理想面積則為 100 平方米。因?yàn)樵趯?shí)際的經(jīng)營(yíng)使用中（如餐飲、服飾店、小型超市 、眼鏡店等），一層已經(jīng)充當(dāng)所有的用途，而二層
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