[房地產(chǎn)]山東淄博商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告(doc44頁(yè))(存儲(chǔ)版)
【正文】 中心正處于銷售或招商階段，商業(yè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較為激烈，對(duì)本項(xiàng)目造成一定的銷售壓力。 C、發(fā)展商實(shí)力雄厚，有多年商業(yè)經(jīng)營(yíng)的經(jīng)驗(yàn)。 B、全部以租為主，與當(dāng)?shù)赝顿Y人士的 需求不相吻合。 ? 大部分臨街營(yíng)業(yè)房沒(méi)有充分發(fā)掘地段的商業(yè)價(jià)值，營(yíng)業(yè)房的設(shè)計(jì)規(guī)劃往往是“畫地為牢”、臨街而建，缺乏創(chuàng)新的精神，沒(méi)有把地段的商業(yè)價(jià)值發(fā)揮至極限。 （ 2） 鑒于本項(xiàng)目?jī)?yōu)越位置，應(yīng)充分利用和發(fā)掘地段的商業(yè)價(jià)值，增加地下商場(chǎng)。 結(jié) 束 語(yǔ) 在目前淄博商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)供求失衡、競(jìng)爭(zhēng)激烈的市場(chǎng)環(huán)境下，項(xiàng)目定位和策略的制定，具有決定項(xiàng)目生死的重要性。首先，通過(guò)間隔小面積營(yíng)業(yè)空間來(lái)降低總價(jià)，進(jìn)而降低買家購(gòu)買的門檻；其次，在張店以外低于進(jìn)行促銷，以此來(lái)擴(kuò)充市場(chǎng)的容量。為此，我司根據(jù)本次市場(chǎng)調(diào)查的結(jié)果，初步形成了關(guān)于本項(xiàng)目開發(fā)理念、整體規(guī)劃、營(yíng)業(yè)房間隔、銷售價(jià)格及商業(yè)管理等方面的意見： （ 1） 鑒于 淄博 買家對(duì)營(yíng)業(yè)房的接受習(xí)慣，本項(xiàng)目開發(fā)應(yīng)本著一切為了銷售的原則來(lái)進(jìn)行，并大膽創(chuàng)新。 ? 投資者購(gòu)買營(yíng)業(yè)房主要是希望獲得穩(wěn)定的租金收入，他們普遍希望投資回報(bào)期為 810 年，年投資回報(bào)率約為10%13%，而項(xiàng)目所在地段的租金水平為 2100 元 — 4200 元 /平方米。 C、每個(gè)樓層的無(wú)購(gòu)物區(qū)域劃分指示系統(tǒng)。 金帝購(gòu)物廣場(chǎng)銀座商廈對(duì)比表 項(xiàng) 目 金帝購(gòu)物廣場(chǎng) 銀座商廈 規(guī) 模 建筑面積 50000 平方米 建筑面積約 萬(wàn)平方米 優(yōu) 勢(shì) A、緊鄰柳 泉路與共青團(tuán)路，已形成良好的商圈氛圍。 （ 8） 本項(xiàng)目以期房推售，可以通過(guò)廣告、炒作來(lái)提高人們的期望值。 綜觀淄博營(yíng)業(yè)房的發(fā)展，本項(xiàng)目既面臨著經(jīng)濟(jì)發(fā)展所帶來(lái)的機(jī)遇，也面臨著激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)所帶來(lái)的挑戰(zhàn)。 ? 三層連在一起的，勢(shì)必造成面積過(guò)大，從而導(dǎo)致總價(jià)過(guò)高。 各類消費(fèi)者對(duì)共青團(tuán)路段營(yíng)業(yè)房的要求 類別 需求比較集中的面積 總價(jià) 回報(bào) /租金要求 投資者 30100m2 50100 萬(wàn) 10 年資金回籠 經(jīng)營(yíng)者 4080 m2 3060 萬(wàn) 租金高于月供 租戶 50100 m2 —— 20xx10000 元 /月 我們從目前臨街營(yíng)業(yè)房的出租情況可以看出，首層臨街營(yíng)業(yè)房的出租率在 70%以上，美食街、共青團(tuán)、西二路等臨街營(yíng)業(yè)房的出租率更是在 90%以上，而且首層旺租帶動(dòng)二、三層的出租。 ? 營(yíng)業(yè)房的投資可以為投資者帶來(lái)穩(wěn)定、持續(xù)、低風(fēng)險(xiǎn)的收益，還可以升 值保值。 政府規(guī)劃引發(fā)投資熱情 淄博市委、市政府的關(guān)于在一切適宜的地方建設(shè)商業(yè)設(shè)施的政策更是大大促進(jìn)了淄博商業(yè)設(shè)施的發(fā)展和完善，帶動(dòng)了城市建設(shè)的大發(fā)展，商業(yè)物業(yè)遍地開花，人們投資商業(yè)房的意識(shí)和經(jīng)營(yíng)信心空前高漲，地段優(yōu)勢(shì)明顯的營(yíng)業(yè)房吸引了大 批投資置業(yè)人士的關(guān)注，人們對(duì)即將推出的營(yíng)業(yè)房期待甚高。但是，對(duì)于可銷售營(yíng)業(yè)房未來(lái)的經(jīng)營(yíng)管理則尚未形成成熟的經(jīng)營(yíng)管理模式，富麗商城的失敗正是很好的例證。按照上述的租金水品推算，潛在買家所能接受的該地段的營(yíng)業(yè)房總價(jià)在 100200 萬(wàn)之間。而作為中心城區(qū)的張店區(qū)除了具備政治、文化、高新技術(shù)發(fā)展中心職能外，更是名副其實(shí)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中心，本土的商業(yè)零售企業(yè)有代表性的如：淄博商廈、金帝購(gòu)物廣場(chǎng)、公園商場(chǎng)、美達(dá)賽特購(gòu)物中心、愛客家超市、綠島超市、政通超市等，都有著不俗的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)，而作為個(gè)體工商業(yè)戶云集的美食街商業(yè)街、西二路商業(yè)街、中心路商業(yè)街、共青團(tuán)路商業(yè)街以及新世界商業(yè)步行街等隨著歷史的發(fā)展，已經(jīng)成了個(gè)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的搖籃。 （一）房地產(chǎn)發(fā)展概況 全市區(qū)縣屬以上施工項(xiàng)目 956 個(gè)，竣工項(xiàng)目 678 個(gè)，竣工率 %，其中新開工項(xiàng)目 779 個(gè)，比上年增加 273個(gè)?？傮w而言，淄博市物價(jià)水平回落，城鎮(zhèn)居民收入穩(wěn)定增長(zhǎng)，生活水平顯著提高。此外，隨著 城市品位的提高，決定了城市必須能夠提供較高檔次的休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物等場(chǎng)所。 20xx 年，全市引進(jìn)外來(lái)投資項(xiàng)目 1180 項(xiàng)，實(shí)際到位投資 億元。 （二）淄博城市布局 張店、淄川、博山、周村、臨淄 5 個(gè)區(qū)和桓臺(tái)縣呈梅花狀分布，東西南北 4 個(gè)城區(qū)距 中心 城區(qū)分別為 20 公里左右，城鄉(xiāng)交錯(cuò)，布局舒展，形成城市組群。為此，我公司對(duì)該項(xiàng)目所在的張店區(qū)及其周邊區(qū)域作了深入的調(diào)查分析研究。其中張店區(qū) 萬(wàn)人，淄川 萬(wàn)人，周村 萬(wàn)人，博山 萬(wàn)人，臨淄 萬(wàn)人。 主要 年份國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值構(gòu)成（以國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值為 100） 年份 第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) 1996 年 10． 9 61． 6 27． 5 1997 年 10． 0 60． 7 29． 3 1998 年 9． 9 60． 0 30． 1 1999 年 9． 1 58． 0 32． 9 20xx 年 8． 2 57． 4 34． 4 20xx 年 7． 2 58． 8 20xx 年第三產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值約 219 億元，其中批發(fā)零售貿(mào)易、飲食業(yè)及房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值分別為 億元、 億元、 億元，分別占總產(chǎn)值的 %、 %、 4%，可見第三產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為淄博地區(qū)重要的經(jīng)濟(jì)來(lái)源之一，商業(yè)物業(yè)作為開展第三產(chǎn)業(yè)的重要場(chǎng)所，必然會(huì)受到更多的關(guān)注。獲自營(yíng)進(jìn)出口權(quán)企業(yè)和在境外投資辦廠、設(shè)立辦事機(jī)構(gòu)的企事業(yè)單位逐年增加。而商業(yè)物業(yè)作為開展第三產(chǎn)業(yè)的重要場(chǎng)所，必然成為許多發(fā)展商和投資者追逐的對(duì)象。 全市居民儲(chǔ)蓄情況 截止 4 月末，淄博市城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額達(dá)到 億元，排在煙臺(tái)（ 億元）、青島（ 億元）、濟(jì)南（ 億元）、濰坊（ 億元）之后，居第五位；增長(zhǎng)速度 %，排在威海（ %）、東營(yíng)（ %）、青島（ %）、臨沂（ %）、棗莊（ %）等市之后，居第八位。就張店地區(qū)的商業(yè)物業(yè)而言，其發(fā)展主要經(jīng)歷了以下三個(gè)階段： 第一階段：以臨街營(yíng)業(yè)房為主； 第二階段：大型 購(gòu)物 中心和專業(yè)市場(chǎng)為主，臨街營(yíng)業(yè)房為輔； 第三階段：大型的集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲等多功能商貿(mào)中心為主的大流通、大商貿(mào)格局。
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