【正文】 商業(yè)環(huán)境吸引大量商家進(jìn)駐 張店區(qū)是淄博重要的商業(yè)發(fā)展區(qū)域，對周邊的地區(qū)有強(qiáng)大的輻射力 ，一些 立足于 良好的商業(yè)氛圍的商業(yè)物業(yè) 吸引了大 吸引 了大批外地商家紛紛搶攤淄博，比較有代表性的如：已經(jīng)開業(yè)的深圳新一佳超市、正在興建的臺灣大潤發(fā)超市及濟(jì)南銀座商城，法國的家樂福超市和日本的佳士客也正在和當(dāng)?shù)卣e極磋商進(jìn)入事宜。 購物 環(huán)境 目前，張店地區(qū)大部分的購物場所均存在購物環(huán)境較差的問題，購物空間的設(shè)計(jì)尚停留在滿足于單一的 購物 功能，呆板、壓抑、橫平豎直的空間布局是現(xiàn)有大型購物場的特點(diǎn)之一，購物空間單調(diào)平淡且缺少新意，此外，休閑、娛樂空間也沒有受到應(yīng)有的重視。 銷售 價(jià)格 目前在淄博可銷售的營業(yè)房的數(shù)量極少，從過往的銷售價(jià)格看，臨街營業(yè)房的售價(jià)介乎于 350011000 元 /平方米之間，銷售均價(jià)達(dá)到 6000 元 /平方米。 小結(jié)： 張店地區(qū)作為淄博地區(qū)核心的商業(yè)區(qū)域，幾乎集中了淄博所有的大型的購物中心，囊括了眾多的經(jīng)營行業(yè)，商業(yè)的輻射范圍包括周村、淄川、臨淄，地塊所在區(qū)域，已經(jīng)成為發(fā)展大型商貿(mào)中心的最佳區(qū)域，市場對商業(yè)物業(yè)的需求隨之?dāng)U大，營業(yè)房開發(fā)前景十分看好。城鎮(zhèn)集體以上單位共完成投資 億元（含零星投資），比上年增長 %；農(nóng)村共完 成固定資產(chǎn)投資。值得注意的是，在張店地區(qū)僅淄博商廈 20xx 年的零售總額就達(dá) 12 億元，約占整個(gè)張店地區(qū)社會消費(fèi)零售總額的 65%，社會消費(fèi)能力之高由此可見一斑，也從另一個(gè)側(cè)面反映了淄博商業(yè)市場的過渡集中，發(fā)展其他商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目大有前途。預(yù)計(jì)到 20xx 年，國內(nèi)生產(chǎn)總值將比 20xx 年翻一番。20xx 年，全市國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到 702 億元，比上年增長 %；全市工業(yè)總產(chǎn)值達(dá)到 1168 億元，比上年增長 %。陶瓷、琉璃、絲綢久負(fù)盛名，是我國五大瓷都之一。 山東淄博商業(yè)物業(yè)市場調(diào)查報(bào)告 廣州凌峻房地產(chǎn)策劃機(jī)構(gòu) 20xx 年 7 月 22 日 前 言 承蒙貴公司信任我公司，由我公司全面負(fù)責(zé)通乾商場項(xiàng)目的全程策劃。主要工業(yè)門類有石油化工、醫(yī)藥、紡織、絲稠、建材、陶瓷、機(jī)電、電力等 35 個(gè)行業(yè)。 近年來，淄博市確立了發(fā)展板塊經(jīng)濟(jì)的總體思路，實(shí)施抓大放小，著力于培植重點(diǎn) 企業(yè)集團(tuán) ，提高全市工業(yè)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行質(zhì)量和效益。 （四） 區(qū)域 宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展 從 1999 年開始國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長 9%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、農(nóng)民人均純收入年均分別增長 5%和 8%，初步形成適應(yīng)經(jīng)濟(jì)國際化要求的開放格局；經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略性調(diào)整也取得重大進(jìn)展，初步形成現(xiàn)代化城市的格局和風(fēng)貌，人民生活更加寬裕。其中國有經(jīng)濟(jì)增長 %，個(gè)體經(jīng)濟(jì)增長 %，私營經(jīng)濟(jì)增長 %，發(fā)展較為平衡，增幅均保持在 12%以上。 二 、淄博 房地產(chǎn) 業(yè)發(fā)展?fàn)? 20xx 年全年共完成固定資產(chǎn)投資 億元，比上年增長 %,其中地方完成投資 億元，比上年增長%。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民生活水平 的提高，僅有臨街的散鋪已經(jīng)不能滿足人們購物的需要，需要在市中心產(chǎn)生一個(gè) 大型 的購物中心或百貨才能夠整合臨街營業(yè)房的資源，形成一個(gè)中心商貿(mào)區(qū)域，滿足人們更高層次的購物需要，出現(xiàn)了購物中心等大型購物場所，相應(yīng)的淄博商業(yè)物業(yè)進(jìn)入了發(fā)展的第三階段。 一、二層年租金 708— 768元 /平方米 西二路、美食街營業(yè)房年租金多為3800— 4200 元 /平方米，共青團(tuán)路臨街營業(yè)房年租金平均為 2100— 2300元 /平方米 出租情況 一、二層出租率 80%，三層較低 出租率 50%，二層出租率較差 正在出租，首層 租賃情況良好 約 98% 美食街和西二路的臨街營業(yè)房（首層）年租金多為 3800— 4200 元 /平方米，共青團(tuán)路臨街營業(yè)房年租金平均為2100— 2300 元 /平方米，這說明項(xiàng)目所在地段主要營業(yè)房的年租金范圍在 2100 元 — 4200 元 /平方米。 配套及功能 目前淄博的臨街商用營業(yè)房都缺乏較大的停車場和供休息的場所等配套，現(xiàn)有的大型購物商場雖然經(jīng)營品種相當(dāng)豐富，但其它功能仍然相當(dāng)欠缺，已難以滿足人們多元化的購物、休閑、娛樂的需求。但是目前銀行利息的多次下調(diào)，股票投資也面臨著盈利減少，風(fēng)險(xiǎn)增長的問題，處于持續(xù)上升商業(yè)物業(yè)具有風(fēng)險(xiǎn)小、盈利大的特點(diǎn)，自然成為投資熱點(diǎn)?？梢哉f，目前市場上可銷售的營業(yè)房少之又少，市場供應(yīng)與 市場需求明顯有斷層。 （三）潛在買家分析 我們認(rèn)為，本項(xiàng)目的目標(biāo)買家至少可分為投資者、經(jīng)營者和隨機(jī)購買者，從隨機(jī)抽樣的結(jié)果來看，人們購買營業(yè)房的主要目的還是投資，其次是自主經(jīng)營，還有就是隨機(jī)購買。 （ 3）營業(yè)房的層數(shù) 通過市場調(diào)查，反映出營業(yè)房消費(fèi)者（包括購買者和承租者）在選擇營業(yè)房時(shí)，對臨街營業(yè)房二層或三層聯(lián)體產(chǎn)品并不歡迎。 四、項(xiàng)目分析 本項(xiàng)目地處淄博市一類商圈的核心區(qū)域 —— 張店區(qū)，周邊的商業(yè)路段規(guī)劃整齊，交通路網(wǎng)完善，四通八達(dá)，商圈內(nèi)云集著眾多知名商家，所經(jīng)營的品類豐富、集中，是淄博市消費(fèi)、購物人流最為聚集的地方。 （ 5） 銀行經(jīng)過多次降息，股票投資也面臨著盈利下降和風(fēng)險(xiǎn)增加的問題，社會上有大量的閑散資金苦無出路，營業(yè)房作為一種盈利較大，風(fēng)險(xiǎn)較低的投資形式，越來越受到投資者的青睞。 （ 4） 目前本項(xiàng)目緊臨的西二路及美食街已經(jīng)是消費(fèi)者心目的中心購物區(qū)，從某種程度上削減了本項(xiàng)目的商業(yè)氛圍。 C、商場經(jīng)營面積大，具一定規(guī)模。 ? 商用營業(yè)房有著良好的發(fā)展趨勢，主要的商場在銷售和出租階段都取得較好的業(yè)績，但也存在著由于地段和招商方式的差異帶來經(jīng)營方式的不同及經(jīng)營狀況的差異。 ? 不少經(jīng)營者希望購買面積較小的營業(yè)房自己經(jīng)營，但市場上這類營業(yè)房相當(dāng)缺乏，承受能力較差且數(shù)量眾多的自用型買家沒有得到應(yīng)有的重視。 （ 4） 營業(yè)房的高度不能超過 3 層，并且整體銷售，統(tǒng)一實(shí)行按 套計(jì)價(jià)，即 12 或 13 層部份樓層統(tǒng)一計(jì)價(jià)。