[房地產(chǎn)]山東淄博商業(yè)物業(yè)市場調(diào)查報告(doc44頁)-wenkub
2023-07-20 14:42:56 本頁面
【正文】 年份 第一產(chǎn)業(yè) 第二產(chǎn)業(yè) 第三產(chǎn)業(yè) 1996 年 10． 9 61． 6 27． 5 1997 年 10． 0 60． 7 29． 3 1998 年 9． 9 60． 0 30． 1 1999 年 9． 1 58． 0 32． 9 20xx 年 8． 2 57． 4 34． 4 20xx 年 7． 2 58． 8 20xx 年第三產(chǎn)業(yè)總產(chǎn)值約 219 億元，其中批發(fā)零售貿(mào)易、飲食業(yè)及房地產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)值分別為 億元、 億元、 億元，分別占總產(chǎn)值的 %、 %、 4%，可見第三產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為淄博地區(qū)重要的經(jīng)濟來源之一，商業(yè)物業(yè)作為開展第三產(chǎn)業(yè)的重要場所，必然會受到更多的關(guān)注。 （一）地理位置及交通狀況 淄博是山東省重要的交通樞紐城市，有 15 條公路干線通往全國各地， 膠濟鐵路 、濟（南）青（島） 高速公路橫貫全市東西，市中心張店距濟南國際機場僅 70公里，向東距青島港 300 公里，空運、海運十分便捷。其中張店區(qū) 萬人，淄川 萬人，周村 萬人，博山 萬人，臨淄 萬人。為使本項目能在激烈的競爭環(huán)境中脫穎而出，迅速實現(xiàn)銷售，前期的市場調(diào)查顯得尤為重要。為此，我公司對該項目所在的張店區(qū)及其周邊區(qū)域作了深入的調(diào)查分析研究。 淄博是山東省重要的工業(yè)城市，具備較好的工業(yè)基礎(chǔ)。 （二）淄博城市布局 張店、淄川、博山、周村、臨淄 5 個區(qū)和桓臺縣呈梅花狀分布，東西南北 4 個城區(qū)距 中心 城區(qū)分別為 20 公里左右，城鄉(xiāng)交錯，布局舒展，形成城市組群。 從 20xx 年統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，全市工業(yè)整體效益水平呈恢復(fù)性增長，地方工業(yè)效益繼續(xù)穩(wěn)步提高。 20xx 年，全市引進外來投資項目 1180 項，實際到位投資 億元。國際經(jīng)濟技術(shù)合作和對外承包工程及勞務(wù)合作也取得較大進展。此外，隨著 城市品位的提高，決定了城市必須能夠提供較高檔次的休閑、娛樂、購物等場所。 消費品市場平穩(wěn)運行 20xx 年 14 月份，社會消費品零售總額居前三位的依次為張 店 ( 億元 )、淄川 ( 億元 )、博山（ 億元），全市消費品零售總額累計實現(xiàn) 億元，同比增長 %，比上年同期增幅提高 個百分點?？傮w而言，淄博市物價水平回落，城鎮(zhèn)居民收入穩(wěn)定增長，生活水平顯著提高。 全市居民可支配收入持續(xù)增長 20xx年 14 月份，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 2669 元，列東營（ 3598 元）、威海（ 3374 元）、煙臺（ 3138元）、濟南（ 3017 元）、青島（ 2987 元）、日照（ 2771 元）之后，居第七位；同比增長 14%，列威海（ %）、濟寧（ %）之后，居全省第十一位。 （一）房地產(chǎn)發(fā)展概況 全市區(qū)縣屬以上施工項目 956 個，竣工項目 678 個，竣工率 %，其中新開工項目 779 個，比上年增加 273個。 最初，由于交通 樞紐 地位未形成，商品流通尚不發(fā)達，交易量較小，商用物業(yè)以道路及街道兩旁一樓的臨街營業(yè)房為主，主要經(jīng)營日用品，小家電、服裝等主要生活用品。而作為中心城區(qū)的張店區(qū)除了具備政治、文化、高新技術(shù)發(fā)展中心職能外，更是名副其實的經(jīng)濟發(fā)展中心，本土的商業(yè)零售企業(yè)有代表性的如：淄博商廈、金帝購物廣場、公園商場、美達賽特購物中心、愛客家超市、綠島超市、政通超市等，都有著不俗的經(jīng)營業(yè)績，而作為個體工商業(yè)戶云集的美食街商業(yè)街、西二路商業(yè)街、中心路商業(yè)街、共青團路商業(yè)街以及新世界商業(yè)步行街等隨著歷史的發(fā)展，已經(jīng)成了個體經(jīng)濟發(fā)展的搖籃。 從我們對張店 地區(qū) 重要商業(yè)物業(yè)項目走訪的情況看，該區(qū)的 營業(yè)房主要呈現(xiàn)以下在租金水平、經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)營特色等方面存在以下的特點： 租金 水平 臨街營業(yè)房租賃狀況一覽表 項目 富麗商城 新世界步行街 壹世界數(shù)碼廣場 臨街營業(yè)房 規(guī) 模 負一層至三層，面積 1 萬平方米 共二層，臨街營業(yè)房 共五層，經(jīng)營面積 14500平方米 多為兩層民用房，成行成市 租 金 街鋪年租金 1300— 1330元 /平方米共兩層，朝內(nèi)鋪位 166元 — 200元 /平方米 靠外臨街商業(yè)房年租金1110 元 /平方米，靠里面年租金 666 元 /平方米，共二層。按照上述的租金水品推算，潛在買家所能接受的該地段的營業(yè)房總價在 100200 萬之間。目前經(jīng)營較好的商廈一般是采用引進或自辦大型日用消 費品超市作為保證客源的基礎(chǔ)，經(jīng)營的范圍同質(zhì)化較為嚴重。但是，對于可銷售營業(yè)房未來的經(jīng)營管理則尚未形成成熟的經(jīng)營管理模式，富麗商城的失敗正是很好的例證。 縱觀 張店區(qū)商業(yè)物業(yè)的發(fā)展的狀況，該地區(qū)未來的商業(yè)物業(yè)將呈現(xiàn)以下的發(fā)展態(tài)勢： 可銷售商業(yè)物業(yè)成為投資熱點 淄博人具有很強的投資意識，不少投資者擁有大量的閑散資金。 政府規(guī)劃引發(fā)投資熱情 淄博市委、市政府的關(guān)于在一切適宜的地方建設(shè)商業(yè)設(shè)施的政策更是大大促進了淄博商業(yè)設(shè)施的發(fā)展和完善，帶動了城市建設(shè)的大發(fā)展，商業(yè)物業(yè)遍地開花，人們投資商業(yè)房的意識和經(jīng)營信心空前高漲，地段優(yōu)勢明顯的營業(yè)房吸引了大 批投資置業(yè)人士的關(guān)注，人們對即將推出的營業(yè)房期待甚高。 三、商業(yè)物業(yè)市場分析 （一 ） 市場供給分析 張店地區(qū)營業(yè)房的供給明顯不足，營業(yè)房總體存量在 20 萬平方米左右，在建的營業(yè)房的面積總量約為 12 萬平方米，可交付使用的面積不足 7 萬平方米，單體面積在 5000 平方米 以上 且無法分割適應(yīng)的約占總存量的 25%；四層聯(lián)體銷售投資額在 200 萬元以上的占 20%；三層聯(lián)體且地段較差的約占 30%；其余部分為二層聯(lián)體及少量單層營業(yè)房，且大部分遠離商業(yè)中心，符合人們投資購買習慣的營業(yè)房幾乎沒有。 ? 營業(yè)房的投資可以為投資者帶來穩(wěn)定、持續(xù)、低風險的收益，還可以升 值保值。 小結(jié)： 從目前的情況來看，在張店地區(qū)營業(yè)房的需求尚處于帶激發(fā)狀態(tài)，人們對營業(yè)房的需求呈現(xiàn)多元化的特點，人們購買營業(yè)房主要還是從自身的購買能力考慮，主
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