[房地產(chǎn)]山東淄博商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告(doc 44頁)-預(yù)覽頁
【正文】 （四） 區(qū)域 宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展 從 1999 年開始國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng) 9%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、農(nóng)民人均純收入年均分別增長(zhǎng) 5%和 8%，初步形成適應(yīng)經(jīng)濟(jì)國際化要求的開放格局；經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略性調(diào)整也取得重大進(jìn)展，初步形成現(xiàn)代化城市的格局和風(fēng)貌，人民生活更加寬裕。而就淄博 目前的狀況來看，現(xiàn)有的娛樂購物消閑場(chǎng)所尚難滿足全方位的要求，發(fā)展較高檔的商業(yè)物業(yè)勢(shì)在必行。其中國有經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) %，個(gè)體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) %，私營經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) %，發(fā)展較為平衡，增幅均保持在 12%以上。 城鎮(zhèn)居民收支同步增加 20xx年 14 月份，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為 2669 元，比上年同期增長(zhǎng) %，城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出1767 元，同比增長(zhǎng) %。 二 、淄博 房地產(chǎn) 業(yè)發(fā)展?fàn)? 20xx 年全年共完成固定資產(chǎn)投資 億元，比上年增長(zhǎng) %,其中地方完成投資 億元，比上年增長(zhǎng)%。全年城鎮(zhèn)單位自建和房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)住宅投資達(dá) 億元，住宅建設(shè)繼續(xù)保持較高的投入，竣工住宅面積 萬平方米；商品房銷售額 億元，其中銷售給個(gè)人 億元，增長(zhǎng) %，總體資金到位率達(dá) %。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民生活水平 的提高，僅有臨街的散鋪已經(jīng)不能滿足人們購物的需要，需要在市中心產(chǎn)生一個(gè) 大型 的購物中心或百貨才能夠整合臨街營業(yè)房的資源，形成一個(gè)中心商貿(mào)區(qū)域，滿足人們更高層次的購物需要，出現(xiàn)了購物中心等大型購物場(chǎng)所，相應(yīng)的淄博商業(yè)物業(yè)進(jìn)入了發(fā)展的第三階段。張店 區(qū)商圈大致可以劃分為以下幾個(gè)層次： 一類商圈：東到中心路，西到西四路（新世界步行商業(yè)街），北到共青團(tuán)路，南到美食街及小商品街。 一、二層年租金 708— 768元 /平方米 西二路、美食街營業(yè)房年租金多為3800— 4200 元 /平方米，共青團(tuán)路臨街營業(yè)房年租金平均為 2100— 2300元 /平方米 出租情況 一、二層出租率 80%，三層較低 出租率 50%，二層出租率較差 正在出租，首層 租賃情況良好 約 98% 美食街和西二路的臨街營業(yè)房（首層）年租金多為 3800— 4200 元 /平方米，共青團(tuán)路臨街營業(yè)房年租金平均為2100— 2300 元 /平方米，這說明項(xiàng)目所在地段主要營業(yè)房的年租金范圍在 2100 元 — 4200 元 /平方米。（按 70 平方米，回報(bào)周期 810 年計(jì)算。 配套及功能 目前淄博的臨街商用營業(yè)房都缺乏較大的停車場(chǎng)和供休息的場(chǎng)所等配套，現(xiàn)有的大型購物商場(chǎng)雖然經(jīng)營品種相當(dāng)豐富，但其它功能仍然相當(dāng)欠缺，已難以滿足人們多元化的購物、休閑、娛樂的需求。 （四）區(qū)域商業(yè)物業(yè)發(fā)展趨勢(shì) 中國已經(jīng)加入 WTO，一個(gè)更加開放的淄博展現(xiàn)在世人面前，淄博的經(jīng)濟(jì)已經(jīng)進(jìn)入良性發(fā)展的快車道。但是目前銀行利息的多次下調(diào)，股票投資也面臨著盈利減少，風(fēng)險(xiǎn)增長(zhǎng)的問題，處于持續(xù)上升商業(yè)物業(yè)具有風(fēng)險(xiǎn)小、盈利大的特點(diǎn)，自然成為投資熱點(diǎn)。 引進(jìn)先進(jìn)的商業(yè)管理勢(shì)在必行 在張店，人們對(duì)富麗商城經(jīng)營失敗印象尤為深刻，究其失敗的原因主要還是由于商城分散銷售后經(jīng)營商業(yè)管理不到位?？梢哉f，目前市場(chǎng)上可銷售的營業(yè)房少之又少，市場(chǎng)供應(yīng)與 市場(chǎng)需求明顯有斷層。 ? 房地產(chǎn)信貸政策的實(shí)施大大增強(qiáng)了人們的購買能力，降低了買家購買營業(yè)房的門檻。 （三）潛在買家分析 我們認(rèn)為，本項(xiàng)目的目標(biāo)買家至少可分為投資者、經(jīng)營者和隨機(jī)購買者，從隨機(jī)抽樣的結(jié)果來看，人們購買營業(yè)房的主要目的還是投資，其次是自主經(jīng)營，還有就是隨機(jī)購買。調(diào)查的情況也反映：二層或三層的聯(lián)體營業(yè)房已經(jīng)越來越不被投資者、租戶所喜愛，且不能被充分、合理的運(yùn)用，也不吻合消費(fèi)者購物的 習(xí)慣，消費(fèi)者只習(xí)慣在一樓逛逛，而通常不會(huì)走步梯上二樓或三樓。 （ 3）營業(yè)房的層數(shù) 通過市場(chǎng)調(diào)查，反映出營業(yè)房消費(fèi)者（包括購買者和承租者）在選擇營業(yè)房時(shí)，對(duì)臨街營業(yè)房二層或三層聯(lián)體產(chǎn)品并不歡迎。 ? 面積較大且二至三層連在一起的營業(yè)房較難找到適合的租戶進(jìn)駐，不利于投資者實(shí)現(xiàn)投資回報(bào)。 四、項(xiàng)目分析 本項(xiàng)目地處淄博市一類商圈的核心區(qū)域 —— 張店區(qū)，周邊的商業(yè)路段規(guī)劃整齊，交通路網(wǎng)完善，四通八達(dá)，商圈內(nèi)云集著眾多知名商家，所經(jīng)營的品類豐富、集中，是淄博市消費(fèi)、購物人流最為聚集的地方。 市場(chǎng)機(jī)會(huì) （ 1） 根據(jù)目前淄博市商用營業(yè)房及經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，需要有功能相對(duì)完備且有較大投資價(jià)值可銷售的營業(yè)房來滿足市場(chǎng)的需求。 （ 5） 銀行經(jīng)過多次降息，股票投資也面臨著盈利下降和風(fēng)險(xiǎn)增加的問題，社會(huì)上有大量的閑散資金苦無出路，營業(yè)房作為一種盈利較大，風(fēng)險(xiǎn)較低的投資形式，越來越受到投資者的青睞。 （ 9） 營業(yè)房供需不平衡，可銷售營業(yè)房有很強(qiáng)的市場(chǎng)需求，此外，項(xiàng)目周邊的兩個(gè)小商品市場(chǎng)將拆遷，許多經(jīng)營者將失去原有的經(jīng)營場(chǎng)所。 （ 4） 目前本項(xiàng)目緊臨的西二路及美食街已經(jīng)是消費(fèi)者心目的中心購物區(qū)，從某種程度上削減了本項(xiàng)目的商業(yè)氛圍。 B、配套齊全，有大型廣場(chǎng)和停車場(chǎng)。 C、商場(chǎng)經(jīng)營面積大，具一定規(guī)模。 A、經(jīng)營的品類將很大程度上影響租戶的信心。 ? 商用營業(yè)房有著良好的發(fā)展趨勢(shì)，主要的商場(chǎng)在銷售和出租階段都取得較好的業(yè)績(jī)，但也存在著由于地段和招商方式的差異帶來經(jīng)營方式的不同及經(jīng)營狀況的差異。因此，只要經(jīng)營能夠做好必定能夠吸引很多投資的購買興趣。 ? 不少經(jīng)營者希望購買面積較小的營業(yè)房自己經(jīng)營，但市場(chǎng)上這類營業(yè)房相當(dāng)缺乏，承受能力較差且數(shù)量眾多的自用型買家沒有得到應(yīng)有的重視。首先，導(dǎo)入“廣場(chǎng)”的概念，把本項(xiàng)目建設(shè)成淄博地區(qū)唯一的“購物廣場(chǎng)”，并使之成為城市標(biāo)志之一；其次，強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目特色的營造，重視“廣場(chǎng) 文化”的建設(shè)。 （ 4） 營業(yè)房的高度不能超過 3 層，并且整體銷售，統(tǒng)一實(shí)行按 套計(jì)價(jià)，即 12 或 13 層部份樓層統(tǒng)一計(jì)價(jià)。 （ 6） 應(yīng)該重視商業(yè)管理，建議聘請(qǐng)知名商業(yè)管理公司作為管理顧問，重建投資者和經(jīng)營者的信心，并通過包裝炒作使之成為促進(jìn)項(xiàng)目銷售 的重要買點(diǎn)。
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