【正文】 幅提高 個(gè)百分點(diǎn)。 全市居民可支配收入持續(xù)增長(zhǎng) 20xx年 14 月份，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 2669 元，列東營(yíng)（ 3598 元）、威海（ 3374 元）、煙臺(tái)（ 3138元）、濟(jì)南（ 3017 元）、青島（ 2987 元）、日照（ 2771 元）之后，居第七位；同比增長(zhǎng) 14%，列威海（ %）、濟(jì)寧（ %）之后，居全省第十一位。 最初，由于交通 樞紐 地位未形成，商品流通尚不發(fā)達(dá)，交易量較小，商用物業(yè)以道路及街道兩旁一樓的臨街營(yíng)業(yè)房為主，主要經(jīng)營(yíng)日用品，小家電、服裝等主要生活用品。 從我們對(duì)張店 地區(qū) 重要商業(yè)物業(yè)項(xiàng)目走訪的情況看，該區(qū)的 營(yíng)業(yè)房主要呈現(xiàn)以下在租金水平、經(jīng)營(yíng)規(guī)模、經(jīng)營(yíng)特色等方面存在以下的特點(diǎn)： 租金 水平 臨街營(yíng)業(yè)房租賃狀況一覽表 項(xiàng)目 富麗商城 新世界步行街 壹世界數(shù)碼廣場(chǎng) 臨街營(yíng)業(yè)房 規(guī) 模 負(fù)一層至三層，面積 1 萬(wàn)平方米 共二層，臨街營(yíng)業(yè)房 共五層，經(jīng)營(yíng)面積 14500平方米 多為兩層民用房，成行成市 租 金 街鋪年租金 1300— 1330元 /平方米共兩層，朝內(nèi)鋪位 166元 — 200元 /平方米 靠外臨街商業(yè)房年租金1110 元 /平方米，靠里面年租金 666 元 /平方米，共二層。目前經(jīng)營(yíng)較好的商廈一般是采用引進(jìn)或自辦大型日用消 費(fèi)品超市作為保證客源的基礎(chǔ)，經(jīng)營(yíng)的范圍同質(zhì)化較為嚴(yán)重。 縱觀 張店區(qū)商業(yè)物業(yè)的發(fā)展的狀況，該地區(qū)未來(lái)的商業(yè)物業(yè)將呈現(xiàn)以下的發(fā)展態(tài)勢(shì)： 可銷(xiāo)售商業(yè)物業(yè)成為投資熱點(diǎn) 淄博人具有很強(qiáng)的投資意識(shí)，不少投資者擁有大量的閑散資金。 三、商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)分析 （一 ） 市場(chǎng)供給分析 張店地區(qū)營(yíng)業(yè)房的供給明顯不足，營(yíng)業(yè)房總體存量在 20 萬(wàn)平方米左右，在建的營(yíng)業(yè)房的面積總量約為 12 萬(wàn)平方米，可交付使用的面積不足 7 萬(wàn)平方米，單體面積在 5000 平方米 以上 且無(wú)法分割適應(yīng)的約占總存量的 25%；四層聯(lián)體銷(xiāo)售投資額在 200 萬(wàn)元以上的占 20%；三層聯(lián)體且地段較差的約占 30%；其余部分為二層聯(lián)體及少量單層營(yíng)業(yè)房，且大部分遠(yuǎn)離商業(yè)中心，符合人們投資購(gòu)買(mǎi)習(xí)慣的營(yíng)業(yè)房幾乎沒(méi)有。 小結(jié)： 從目前的情況來(lái)看，在張店地區(qū)營(yíng)業(yè)房的需求尚處于帶激發(fā)狀態(tài)，人們對(duì)營(yíng)業(yè)房的需求呈現(xiàn)多元化的特點(diǎn)，人們購(gòu)買(mǎi)營(yíng)業(yè)房主要還是從自身的購(gòu)買(mǎi)能力考慮，主要的購(gòu)買(mǎi)層次集中在 50100 萬(wàn)之間，并且對(duì)地段的要求很高，大部分的買(mǎi)家希望購(gòu)買(mǎi)的營(yíng)業(yè)房是處于城市 商業(yè)中心、有來(lái)良好經(jīng)營(yíng)氛圍、能獲得高額租金回報(bào)的營(yíng)業(yè)房。所以建議在鋪面的間隔上，臨街的營(yíng)業(yè)房面積相應(yīng)小點(diǎn)，而位置稍差的鋪面面積相應(yīng)放大。因此，單層營(yíng)業(yè)房的面積不宜超過(guò) 100 平方米，二至三層聯(lián)體銷(xiāo)售營(yíng)業(yè)房總體面積不宜超過(guò) 200 平方米。 （ 4） 本項(xiàng)目可采取多種銷(xiāo)售、招商策略，以合理的經(jīng)營(yíng)規(guī)劃布局結(jié)構(gòu)，滿足不同投資者及租戶的多樣需求，為買(mǎi)家樹(shù)立信心。 （ 3） 臨近本項(xiàng)目的銀座正在規(guī)劃建造中，經(jīng)營(yíng)前景如何尚是未知之?dāng)?shù)， 容易造成投資者持觀望態(tài)度。 B、商場(chǎng)品牌化經(jīng)營(yíng)，在濟(jì)南民已有一處銀座得以成功操作。 六、市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告結(jié)論及建議 縱觀淄博商業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展態(tài)勢(shì)，我們得出如下的結(jié)論： ? 淄博現(xiàn)階段的商業(yè)物業(yè)以臨街營(yíng)業(yè)房及大型商廈為主 ,形成了大型商廈與臨街營(yíng)業(yè)房共存且相互促進(jìn)的發(fā)展格局。 ? 長(zhǎng)期的投資習(xí)慣及現(xiàn)有商業(yè)城、商業(yè)街（主要是臨街營(yíng)業(yè)房的建筑群）經(jīng)營(yíng)失敗致使投資者及經(jīng)營(yíng)者對(duì)“商業(yè)城”、“商業(yè)街”抱有懷疑和否定態(tài)度，進(jìn)而影響了他們投資者類(lèi)型物業(yè)的信心。 （ 3） 重視營(yíng)業(yè)房的間隔，能夠提供更多的戶型來(lái)滿足不同層次買(mǎi)家的需求，建議地面建筑面全部設(shè)計(jì)成獨(dú)立臨街營(yíng)業(yè)房，為了滿足經(jīng)營(yíng)者使用的要求，單元面積控制在 40180 平方米之間，把主流營(yíng)業(yè)房的價(jià)格控制在 50150萬(wàn)之間；地下商場(chǎng)則分割成面積為 420平方米的營(yíng)業(yè)房、柜臺(tái)、攤位進(jìn)行銷(xiāo)售。 20xx 年，期望通乾公司與凌峻公司之間建立更加緊密的溝通和聯(lián)系，通過(guò)精誠(chéng)合作，樹(shù)立本項(xiàng)目的品牌形象，共同創(chuàng)造輝煌燦爛的業(yè)績(jī)。假設(shè)某 3 層營(yíng)業(yè)房總建筑面積為 150 平方米，則售價(jià)為 7000 元 /平方米，那么這套營(yíng)業(yè)房的總售價(jià)為 1050000 元，定價(jià)就是 105 萬(wàn) /套。 ? 本項(xiàng)目 處于淄博市的一類(lèi)商圈范圍之內(nèi)，張店區(qū)的核心商圈，大部分投資者和經(jīng)營(yíng)者相當(dāng)看好此地塊的發(fā)展?jié)摿Γ鸬圪?gòu)物 廣場(chǎng)及正在興建的銀座將對(duì)本項(xiàng)目銷(xiāo)售起著帶動(dòng)作用。 ? 營(yíng)業(yè)房銷(xiāo)售市場(chǎng)供應(yīng)嚴(yán)重不足，投資者經(jīng)營(yíng)者對(duì)臨街營(yíng)業(yè)房的需求十分迫切，具有較大承受能力的大買(mǎi)家不在少數(shù)，且外圍（張店以外）投資者為數(shù) 不少。 劣 勢(shì) A、廣場(chǎng)的外部環(huán)境較混亂，沒(méi)有綠化。 （ 5） 項(xiàng)目的總體量較大，可銷(xiāo)售面積將近 4 萬(wàn)平方米，而潛在買(mǎi)家的數(shù)量及承受能力相當(dāng)有限，要全部消化有一定的難度。 （ 6） 現(xiàn)有的臨街營(yíng)業(yè)房的經(jīng)營(yíng)管理模式難以適應(yīng)買(mǎi)購(gòu)買(mǎi)及商家經(jīng)營(yíng)的多樣化需求，新型商業(yè)管理模式的引入必能增強(qiáng)潛在買(mǎi)家的購(gòu)買(mǎi)欲望和信心。項(xiàng)目東到中心路，西至西四路，北依共青團(tuán)路，南鄰美食街，與小商品城咫尺之距，周邊數(shù)個(gè)大型商場(chǎng)商廈為本項(xiàng)目提供了方便、充足的停車(chē)位。因?yàn)樵趯?shí)際的經(jīng)營(yíng)使用中（如餐飲、服飾店、小型超市 、眼鏡店等），一層已經(jīng)充當(dāng)所有的用途，而二層、三層的聯(lián)體只能作為他們無(wú)可賴(lài)何的選擇，一般空置或用作堆放雜物。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)表明，淄博營(yíng)業(yè)房購(gòu)買(mǎi)者中投資者約占50%，自主經(jīng)營(yíng)的買(mǎi)家約占 40%，其余 10%為隨機(jī)購(gòu)買(mǎi)者。 （二）市場(chǎng)需求分析 以張店地區(qū)為代表的淄博房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷了 97年的大回落之后，目前已經(jīng)走出了低谷進(jìn)入持續(xù)增長(zhǎng)時(shí)期，住宅的需求有了明顯的增長(zhǎng)，在這種局面的帶動(dòng)下，營(yíng)業(yè)房呈現(xiàn)供需兩旺的發(fā)展態(tài)勢(shì)，營(yíng)業(yè)房的信貸規(guī)模呈跳躍式發(fā)展，營(yíng)業(yè)房消費(fèi)已成為淄博市房地產(chǎn)消費(fèi)的重要組成部分，營(yíng)業(yè)房消費(fèi)快速增長(zhǎng)將成為未來(lái)幾年內(nèi)淄博地區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展的重要特點(diǎn)。 良好的