【正文】 1330元 /平方米共兩層，朝內鋪位 166元 — 200元 /平方米 靠外臨街商業(yè)房年租金1110 元 /平方米，靠里面年租金 666 元 /平方米，共二層。 全市居民可支配收入持續(xù)增長 20xx年 14 月份，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 2669 元，列東營（ 3598 元）、威海（ 3374 元）、煙臺（ 3138元）、濟南（ 3017 元）、青島（ 2987 元）、日照（ 2771 元）之后，居第七位；同比增長 14%，列威海（ %）、濟寧（ %）之后，居全省第十一位。國際經濟技術合作和對外承包工程及勞務合作也取得較大進展。 淄博是山東省重要的工業(yè)城市，具備較好的工業(yè)基礎。 （一）地理位置及交通狀況 淄博是山東省重要的交通樞紐城市，有 15 條公路干線通往全國各地， 膠濟鐵路 、濟（南）青（島） 高速公路橫貫全市東西，市中心張店距濟南國際機場僅 70公里，向東距青島港 300 公里，空運、海運十分便捷。 城市化進程的加快城市品位不斷提高 一些項目先后啟動，城市基礎設施、文化教育工程、商業(yè)貿易場所等投入建設，為淄博市的發(fā)展奠定了堅實的基礎。其中房地產開發(fā)投資 億元，增長 %。地段較優(yōu)的營業(yè)房如聯通路、共青團路等路段的售價可達 600010000 元 /平方米，并有上調的趨勢，可見優(yōu)質的營業(yè)房仍 有很大的利潤空間。 柳泉路、美食街、共青團路、西二路 共同形成商貿區(qū) 淄博市由于多年以來形成的習慣，自然形成的此區(qū)域的商業(yè) 氛圍 ，使該地區(qū)的商業(yè)物業(yè)成為淄博市人投資的首選區(qū)域。 此外，被訪的潛在大部分經營者均表示有意向購買自用的營業(yè)房，這類經營者目前經營的主要行業(yè)是餐飲、美容美發(fā)、五金、小家電、服飾、眼鏡等。可以說，無論是現 在還是未來，本項目占盡天時地利人和，具有其他項目無可比擬的優(yōu)勢。 五、 周邊典型項目分析 目前，在通乾項目有兩個主要的商場分別是位于柳泉路的金帝購物廣場和位于共青團東路的銀座商廈，以下作簡要分析。 ? 面積太大且數層聯體銷售的臨街營業(yè)房開始不適應市場發(fā)展的趨勢，主流買家的購買能力在 50100 萬之間且層面比較單一，數量亦十分有限。 （ 5） 對于本項目這樣大體量的商業(yè)物業(yè)，要在完全消化存在一定的難度，因此要拓寬買家的層面，進行多渠道促銷。既可以增加可售面積和功能空間，又可以擴大項目的兼容性，為活躍“廣場”的商業(yè)氛圍奠定良好的基礎。 C、在淄博，類似的商廈已趨近飽和。 （ 2） 周邊項目的同質化經營，導致經營者及租戶在考慮經營品類時有更多的選擇，進而影響投資者對商用營業(yè)房的信心。被訪者普遍認同把營業(yè)房 間隔得小一點，最好是在 40100 平方米之間，且進深不要超過 10 米。 ? 不少的個體戶、經營者不再滿足于現有的經營條件，他們對營業(yè)房長期占有的欲望在以往得不到充分的滿足 。淄 博已經走出了小農經濟的時代，以一種嶄新的姿態(tài)融入到了世界經濟發(fā)展的大舞臺中。 三類商圈：主要分布在新建城區(qū)（西北城區(qū)）。 全市居民儲蓄情況 截止 4 月末，淄博市城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額達到 億元，排在煙臺（ 億元）、青島（ 億元）、濟南（ 億元）、濰坊（ 億元）之后，居第五位；增長速度 %，排在威海（ %）、東營（ %）、青島（ %）、臨沂（ %）、棗莊（ %）等市之后，居第八位。獲自營進出口權企業(yè)和在境外投資辦廠、設立辦事機構的企事業(yè)單位逐年增加。其中張店區(qū) 萬人，淄川 萬人，周村 萬人，博山 萬人，臨淄 萬人。 （二）淄博城市布局 張店、淄川、博山、周村、臨淄 5 個區(qū)和桓臺縣呈梅花狀分布，東西南北 4 個城區(qū)距 中心 城區(qū)分別為 20 公里左右，城鄉(xiāng)交錯，布局舒展，形成城市組群。此外，隨著 城市品位的提高，決定了城市必須能夠提供較高檔次的休閑、娛樂、購物等場所。 （一）房地產發(fā)展概況 全市區(qū)縣屬以上施工項目 956 個，竣工項目 678 個，竣工率 %，其中新開工項目 779 個，比上年增加 273個。按照上述的租金水品推算，潛在買家所能接受的該地段的營業(yè)房總價在 100200 萬之間。 政府規(guī)劃引發(fā)投資熱情 淄博市委、市政府的關于在一切適宜的地方建設商業(yè)設施的政策更是大大促進了淄博商業(yè)設施的發(fā)展和完善，帶動了城市建設的大發(fā)展，商業(yè)物業(yè)遍地開花，人們投資商業(yè)房的意識和經營信心空前高漲，地段優(yōu)勢明顯的營業(yè)房吸引了大 批投資置業(yè)人士的關注，人們對即將推出的營業(yè)房期待甚高。 各類消費者對共青團路段營業(yè)房的要求 類別 需求比較集中的面積 總價 回報 /租金要求 投資者 30100m2 50100 萬 10 年資金回籠 經營者 4080 m2 3060 萬 租金高于月供 租戶 50100 m2 —— 20xx10000 元 /月 我們從目前臨街營業(yè)房的出租情況可以看出，首層臨街營業(yè)房的出租率在 70%以上，美食街、共青團、西二路等臨街營業(yè)房的出租率更是在 90%以上，而且首層旺租帶動二、三層的出租。 綜觀淄博營業(yè)房的發(fā)展，本項目既面臨著經濟發(fā)展所帶來的機遇，也面臨著激烈的市場競爭所帶來的挑戰(zhàn)。 金帝購物廣場銀座商廈對比表 項 目 金帝購物廣場 銀座商廈 規(guī) 模 建筑面積 50000 平方米 建筑面積約 萬平方米 優(yōu) 勢 A、緊鄰柳 泉路與共青團路，已形成良好的商圈氛圍。 ? 投資者購買營業(yè)房主要是希望獲得穩(wěn)定的租金收入，他們普遍希望投資回報期為 810 年，年投資回報率約為10%13%，而項目所在地段的租金水平為 2100 元 — 4200 元 /平方米。首先，通過間隔小面積營業(yè)空間來降低總價，進而降低買家購買的門檻；其次，在張店以外低于進行促銷，以此來擴充市場的容量。 （ 2） 鑒于本項目優(yōu)越位置，應充分利用和發(fā)掘地段的商業(yè)價值，增加地下商場。 B、全部以租為主，與當地投資人士的 需求不相吻合。