[房地產(chǎn)]山東淄博商業(yè)物業(yè)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告(doc44頁(yè))-在線瀏覽
2024-09-24 14:42本頁(yè)面
【正文】 亞金馬利等一批國(guó)際大財(cái)團(tuán)、大商社、大公司相繼到淄博投資。先后與美國(guó)伊利市、法國(guó)拉羅什市等 28 個(gè)國(guó)內(nèi)外城市結(jié)為友好城市，與世界 70 多個(gè)國(guó)家和地區(qū)建立了經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作與貿(mào)易關(guān)系。獲自營(yíng)進(jìn)出口權(quán)企業(yè)和在境外投資辦廠、設(shè)立辦事機(jī)構(gòu)的企事業(yè)單位逐年增加。 （四） 區(qū)域 宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展 從 1999 年開(kāi)始國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng) 9%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、農(nóng)民人均純收入年均分別增長(zhǎng) 5%和 8%，初步形成適應(yīng)經(jīng)濟(jì)國(guó)際化要求的開(kāi)放格局；經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略性調(diào)整也取得重大進(jìn)展，初步形成現(xiàn)代化城市的格局和風(fēng)貌，人民生活更加寬裕。 城市化進(jìn)程的加快城市品位不斷提高 一些項(xiàng)目先后啟動(dòng)，城市基礎(chǔ)設(shè)施、文化教育工程、商業(yè)貿(mào)易場(chǎng)所等投入建設(shè)，為淄博市的發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。而就淄博 目前的狀況來(lái)看，現(xiàn)有的娛樂(lè)購(gòu)物消閑場(chǎng)所尚難滿足全方位的要求，發(fā)展較高檔的商業(yè)物業(yè)勢(shì)在必行。而商業(yè)物業(yè)作為開(kāi)展第三產(chǎn)業(yè)的重要場(chǎng)所，必然成為許多發(fā)展商和投資者追逐的對(duì)象。其中國(guó)有經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) %，個(gè)體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) %，私營(yíng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng) %，發(fā)展較為平衡，增幅均保持在 12%以上。 全市物價(jià)總 水 平 繼續(xù)在低位上運(yùn)行 20xx 年 14 月份累計(jì)物價(jià)總水平同比下降 個(gè)點(diǎn)；當(dāng)月下降 1 個(gè)點(diǎn)，除煙、酒及生活用品類價(jià)格和居住類價(jià)格同比略有上漲；娛樂(lè)教育文化用品及服務(wù)類價(jià)格同比持平外，其余各構(gòu)成項(xiàng)目均低于上年同期物價(jià)水平。 城鎮(zhèn)居民收支同步增加 20xx年 14 月份，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為 2669 元，比上年同期增長(zhǎng) %，城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出1767 元，同比增長(zhǎng) %。 全市居民儲(chǔ)蓄情況 截止 4 月末，淄博市城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額達(dá)到 億元，排在煙臺(tái)（ 億元）、青島（ 億元）、濟(jì)南（ 億元）、濰坊（ 億元）之后，居第五位；增長(zhǎng)速度 %，排在威海（ %）、東營(yíng)（ %）、青島（ %）、臨沂（ %）、棗莊（ %）等市之后，居第八位。 二 、淄博 房地產(chǎn) 業(yè)發(fā)展?fàn)? 20xx 年全年共完成固定資產(chǎn)投資 億元，比上年增長(zhǎng) %,其中地方完成投資 億元，比上年增長(zhǎng)%。其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資 億元，增長(zhǎng) %。全年城鎮(zhèn)單位自建和房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)住宅投資達(dá) 億元，住宅建設(shè)繼續(xù)保持較高的投入，竣工住宅面積 萬(wàn)平方米；商品房銷售額 億元，其中銷售給個(gè)人 億元，增長(zhǎng) %，總體資金到位率達(dá) %。就張店地區(qū)的商業(yè)物業(yè)而言，其發(fā)展主要經(jīng)歷了以下三個(gè)階段： 第一階段：以臨街營(yíng)業(yè)房為主； 第二階段：大型 購(gòu)物 中心和專業(yè)市場(chǎng)為主，臨街營(yíng)業(yè)房為輔； 第三階段：大型的集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、餐飲等多功能商貿(mào)中心為主的大流通、大商貿(mào)格局。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民生活水平 的提高，僅有臨街的散鋪已經(jīng)不能滿足人們購(gòu)物的需要，需要在市中心產(chǎn)生一個(gè) 大型 的購(gòu)物中心或百貨才能夠整合臨街營(yíng)業(yè)房的資源，形成一個(gè)中心商貿(mào)區(qū)域，滿足人們更高層次的購(gòu)物需要，出現(xiàn)了購(gòu)物中心等大型購(gòu)物場(chǎng)所，相應(yīng)的淄博商業(yè)物業(yè)進(jìn)入了發(fā)展的第三階段。 （三）項(xiàng)目所在 區(qū)域 張店區(qū) 商業(yè)物業(yè)發(fā)展?fàn)顩r 從淄博城區(qū)的大背景看，各城區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展比較均衡，商業(yè)經(jīng)營(yíng)各有特色，淄博人民有著傳統(tǒng)的經(jīng)商意識(shí)和 自己 的商業(yè)文化。張店 區(qū)商圈大致可以劃分為以下幾個(gè)層次： 一類商圈：東到中心路，西到西四路（新世界步行商業(yè)街），北到共青團(tuán)路，南到美食街及小商品街。 三類商圈：主要分布在新建城區(qū)（西北城區(qū)）。 一、二層年租金 708— 768元 /平方米 西二路、美食街營(yíng)業(yè)房年租金多為3800— 4200 元 /平方米，共青團(tuán)路臨街營(yíng)業(yè)房年租金平均為 2100— 2300元 /平方米 出租情況 一、二層出租率 80%，三層較低 出租率 50%，二層出租率較差 正在出租，首層 租賃情況良好 約 98% 美食街和西二路的臨街營(yíng)業(yè)房（首層）年租金多為 3800— 4200 元 /平方米，共青團(tuán)路臨街營(yíng)業(yè)房年租金平均為2100— 2300 元 /平方米，這說(shuō)明項(xiàng)目所在地段主要營(yíng)業(yè)房的年租金范圍在 2100 元 — 4200 元 /平方米。地段較優(yōu)的營(yíng)業(yè)房如聯(lián)通路、共青團(tuán)路等路段的售價(jià)可達(dá) 600010000 元 /平方米，并有上調(diào)的趨勢(shì)，可見(jiàn)優(yōu)質(zhì)的營(yíng)業(yè)房仍 有很大的利潤(rùn)空間。（按 70 平方米，回報(bào)周期 810 年計(jì)算。 經(jīng)營(yíng)方式 在淄博， 投資者 習(xí)慣將位置最好的臨街營(yíng)業(yè)房用于出租，而具規(guī)模的商廈商城則采取由大型百貨商家經(jīng)營(yíng)、自主經(jīng)營(yíng)或與零售商家聯(lián)營(yíng)三種經(jīng)營(yíng)策略。 配套及功能 目前淄博的臨街商用營(yíng)業(yè)房都缺乏較大的停車場(chǎng)和供休息的場(chǎng)所等配套，現(xiàn)有的大型購(gòu)物商場(chǎng)雖然經(jīng)營(yíng)品種相當(dāng)豐富，但其它功能仍然相當(dāng)欠缺，已難以滿足人們多元化的購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)的需求。 經(jīng)營(yíng)現(xiàn)狀 現(xiàn)有絕大部分購(gòu)物商場(chǎng)均由大型商家或經(jīng)營(yíng)者統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，以出租或聯(lián)合經(jīng)營(yíng)為主，并 形成 了相對(duì)穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)管理模式，因此商場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)狀況良好。 （四）區(qū)域商業(yè)物業(yè)發(fā)展趨勢(shì) 中國(guó)已經(jīng)加入 WTO，一個(gè)更加開(kāi)放的淄博展現(xiàn)在世人面前，淄博的經(jīng)濟(jì)已經(jīng)進(jìn)入良性發(fā)展的快車道。淄 博已經(jīng)走出了小農(nóng)經(jīng)濟(jì)的時(shí)代，以一種嶄新的姿態(tài)融入到了世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大舞臺(tái)中。但是目前銀行利息的多次下調(diào)，股票投資也面臨著盈利減少，風(fēng)險(xiǎn)增長(zhǎng)的問(wèn)題，處于持續(xù)上升商業(yè)物業(yè)具有風(fēng)險(xiǎn)小、盈利大的特點(diǎn)，自然成為投資熱點(diǎn)。 柳泉路、美食街、共青團(tuán)路、西二路 共同形成商貿(mào)區(qū) 淄博市由于多年以來(lái)形成的習(xí)慣，自然形成的此區(qū)域的商業(yè) 氛圍 ，使該地區(qū)的商業(yè)物業(yè)成為淄博市人投資的首選區(qū)域。 引進(jìn)先進(jìn)的商業(yè)管理勢(shì)在必行 在張店，人們對(duì)富麗商城經(jīng)營(yíng)失敗印象尤為深刻，究其失敗的原因主要還是由于商城分散銷售后經(jīng)營(yíng)商業(yè)管理不到位。為了消除這些負(fù)面影響， 在營(yíng)業(yè)房銷售過(guò)程中引入商業(yè)管理勢(shì)在必行?？梢哉f(shuō)，目前市場(chǎng)上可銷售的營(yíng)業(yè)房少之又少，市場(chǎng)供應(yīng)與 市場(chǎng)需求明顯有斷層。形成這一局面的主要原因有幾方面： ? 營(yíng)業(yè)房 作為 房
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