【正文】 時(shí)，雖郡、州時(shí)有變易，但銅梁一直為合州的石鏡縣轄地。 ? 產(chǎn)業(yè)定位 —— 承接主城的工業(yè)集中區(qū)、服務(wù)主城的食品加工區(qū)和休閑旅游區(qū)、帶動(dòng)周邊的倉儲物流區(qū) ? 城市定位 —— 龍文化溫泉旅游城和會務(wù)休閑宜居城 “ 1 小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈”是指以重慶主城為核心，在交通 1 小時(shí)可通達(dá)的范圍內(nèi)，形成一個(gè)具有明顯聚集效應(yīng)、具備競爭優(yōu)勢的西部地區(qū)最大城市群。 （二）、城市定位 主城功能拓展區(qū) ：承接主城，服務(wù)主城 龍文化宜居城市 ：龍都之鄉(xiāng)，生態(tài)宜居 主城功能拓展區(qū) 著眼于承接主城，打造新型工業(yè)密集區(qū)，盡快形成“一帶三區(qū)四支柱”的產(chǎn)業(yè)格局。“三區(qū)”即重慶金龍工業(yè)園區(qū)、渝遂高速公路蒲呂互通口產(chǎn)業(yè)集中區(qū)、圍龍互通口產(chǎn)業(yè)區(qū)。 龍文化宜居城市 銅梁龍的發(fā)展，有著悠久的歷史。銅梁龍全長 50 米， 24洞龍身，代表中國農(nóng)事的 24節(jié)氣。銅梁龍的慢舞雍容大度，優(yōu)美抒情；快舞激越奔放，動(dòng)人心魄。銅梁大龍既保留了傳統(tǒng)的巴渝風(fēng)味，又融匯了現(xiàn)代舞蹈意蘊(yùn)。 銅梁龍被世人稱為中華第一龍。銅梁是久負(fù)盛名的“龍燈之鄉(xiāng)”，被文化部命名為“中國民間藝術(shù)之鄉(xiāng)”和全國文化先進(jìn)縣。 三、銅梁 城市發(fā)展規(guī)劃 （一）、銅梁城市建設(shè)現(xiàn)狀 2021 年在城市建設(shè)中，按照 “一中心、三大片、四組團(tuán)” 的發(fā)展思路，城市框架擴(kuò)大到 30 平方公里，城市規(guī)模達(dá)到 20 平方公里。 “一個(gè)中心” 即商業(yè)行政中心，位于中興路與迎賓路中間，規(guī)劃有商業(yè)步行街、高級寫字樓、五星級酒店、銅梁行政中心。 “ 四大組團(tuán)即 ” ： 銅梁工業(yè)園區(qū) 、 蒲呂工業(yè)園區(qū) 、 教育科技園區(qū) 、溫泉旅游度假區(qū)四個(gè)園區(qū)建設(shè) 銅梁工業(yè)園區(qū) ： 成功 躋身全市“百億級產(chǎn)業(yè)園區(qū)”行列，目前已有 200 余家企業(yè)落戶，建成投產(chǎn) 131 家，規(guī)模以上企業(yè)累計(jì)達(dá)到 82 家， 2021 年完成工業(yè)總產(chǎn)值 90 億元，全縣規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)達(dá)到 339 戶、比 2021 年凈增 238 戶。 一個(gè)中心 一平方公里 一平方公里 一平方公里 本案所在區(qū)域 教育科技園區(qū) ： “十一五”期間，教育科技園區(qū)建成面積已達(dá) 平方公里，拓展城市面積 5 平方公里。 溫泉旅游度假區(qū) ： 立足巴 岳山和中華龍溫泉，綜合打造服務(wù)重慶主城的近郊休閑度假旅游勝地。即向渝遂高速銅梁入口方向、重慶方向和璧山方向發(fā)展。 銅梁工業(yè)規(guī)劃： 銅梁規(guī)劃了占地面積 80 平方公里的產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)，由四大特色產(chǎn)業(yè)園區(qū)共同 構(gòu)成 。 （三）、城市建設(shè)發(fā)展目標(biāo) 2021 年規(guī)劃目標(biāo) 2021 年，全縣地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到 330 億元以上，年均增長 17%；工業(yè)增加值達(dá)到 220 億元以上，年均增長 25%；縣級財(cái)政收入達(dá)到72 億元，年均增長 25%。 2020 年規(guī)劃目標(biāo) 到 2020 年，地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到 505 億元以上，工業(yè)增加值達(dá)到336 億元，地方預(yù)算內(nèi)財(cái)政收入達(dá)到 億元，社會消費(fèi)品零售總額達(dá)到 億元，農(nóng)民人均純收入達(dá)到 17120 元 。 四、 銅梁宏觀環(huán)境總結(jié) 發(fā)展?jié)摿薮?、宜居生活城市 銅梁城市定位為：主城功能拓展區(qū)、龍文化宜居城市。為房地產(chǎn)市場的發(fā)展提供了較好的總體城市環(huán)境。 規(guī)劃中 2020 年 城區(qū)面積達(dá)到 60平方公里，常駐人口 60 萬，城鎮(zhèn)化率達(dá)到 80%。 第二部分 銅梁經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)研 一、 國民生產(chǎn)總值分析 （一）、 GDP 總量分析 2021 年，實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值（ GDP） ，同比增長 17%。 8 6 . 3 21 1 1 . 1 21 2 7 . 81 5 0 . 1 81 7 . 0 0 %1 8 . 8 0 %1 7 . 9 0 %17%0204060801001201401602021年 2021年 2021年 2021年億元1 6 . 0 0 %1 6 . 5 0 %1 7 . 0 0 %1 7 . 5 0 %1 8 . 0 0 %1 8 . 5 0 %1 9 . 0 0 %GDP 增長率 （二）、增長率對比 銅梁、重慶、全國GDP 增長率對比%%% %%% %%%%%%%%2021年 2021年 2021年銅梁GDP 增長率 重慶GDP 增長率 全國GOP 增長率 分析： 經(jīng)過 2021 年金融危機(jī)，銅梁 GDP 保持良好的增長趨勢，近三年的平均增長率為 %，高于重慶和全國的平均增長水平，宏觀經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)快速增長趨勢。對于房地產(chǎn)市場的發(fā)展是有強(qiáng)勁的支撐作用的。 2）、 2021年銅 梁人均 GDP 達(dá)到 18518元，折合 美元為 2939美元左右，銅梁進(jìn)入 20214400 美元以上發(fā)展階段。 附表：重慶各區(qū)縣 GDP 排名 區(qū)域 GDP 實(shí)際增長率 名義增長率 排名 區(qū)域 GDP 實(shí)際增長率 名義增長率 1 九龍坡區(qū) 21 大足縣 2 渝北區(qū) 22 南川區(qū) 3 渝中區(qū) 23 潼南縣 4 萬州區(qū) 24 墊江縣 16 5 涪陵區(qū) 25 梁平縣 6 沙坪壩區(qū) 26 忠縣 7 江北區(qū) 27 奉節(jié)縣 8 南岸區(qū) 28 黔江區(qū) 9 巴南區(qū) 29 云陽縣 10 江津區(qū) 303 30 豐都縣 11 永川區(qū) 19 31 秀山縣 12 合川區(qū) 32 武隆縣 13 北碚區(qū) 33 彭水縣 14 14 長壽區(qū) 34 石柱縣 15 大渡口區(qū) 16 35 酉陽縣 16 綦江縣 36 巫山縣 20 17 榮昌縣 37 萬盛區(qū) 18 璧山縣 38 雙橋區(qū) 25 27 19 銅梁縣 17 39 巫溪縣 20 開縣 40 城口縣 （四）、可支配收入情況 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 17255元，增長 %。城鄉(xiāng)居民收入比由上年的 。聯(lián)合國人居中心得出的“合理的住房價(jià)格”的房價(jià)收入比為 3－ 6年，世界 銀行專家的說法為 4－ 6年。 若按上述標(biāo)準(zhǔn)， 銅梁目前樓市價(jià)格 正處于 房地產(chǎn)泡沫 邊緣 ，未來市場嚴(yán)峻。 三次產(chǎn) 業(yè)結(jié)構(gòu)比由 2021 年的 ： ： 調(diào)整為 2021年的 ： ： ，形成了以工業(yè)經(jīng)濟(jì)為主導(dǎo)，第三產(chǎn)業(yè)較快增長，第一產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)發(fā)展的經(jīng)濟(jì)格局。三是規(guī)模以上工業(yè)經(jīng)濟(jì)總量所占比重顯著提升。四是企業(yè)塊頭在長大，產(chǎn)值上 5億的企業(yè)實(shí)現(xiàn)了零的突破，產(chǎn)值上億的企業(yè)達(dá) 25 戶，比 2021年增加了 20戶。其中，建設(shè)與改造投資 1613728 萬元，增長 %； 房地產(chǎn)開發(fā)投資163569 萬元，增長 %。 三、金融貿(mào)易發(fā)展情況 （一）、金融存款情況 全年金融業(yè)增加值 33861萬元， 比上年增長 %。城鄉(xiāng)居民0204060801001201401601802000 . 01 0 . 02 0 . 03 0 . 04 0 . 05 0 . 06 0 . 07 0 . 0固定資產(chǎn)投資（億元） 3 3 . 5 2 4 9 . 8 8 8 0 . 3 9 1 1 0 . 9 9 1 7 7 . 7 3固定資產(chǎn)投資增速（ % ） 0 . 1 4 8 . 8 6 1 . 2 3 8 . 1 6 0 . 1 2021 2021 2021 2021 2021儲蓄存款余額 1231927 萬元，增長 %。其中，個(gè)人消費(fèi)貸款余額 243720萬元，增長 %。分城鄉(xiāng)看，城鎮(zhèn)實(shí)現(xiàn)社會消費(fèi)品零售額 431836 萬元，增長 %；農(nóng)村實(shí)現(xiàn) 社會消費(fèi)品零售額 36533萬元，增長 %。 （三）進(jìn)出口貿(mào)易 全年招商引資新引進(jìn)項(xiàng)目 137 個(gè)，合同引資金額 億元，其中正式簽約項(xiàng)目 132 個(gè)，合同引資金額 億元。全年實(shí)際利用內(nèi)資 522103 萬元，比上年增長 %。全年外貿(mào)進(jìn)出口總額達(dá) 1412 萬美元。 其中，非農(nóng)業(yè)人口 萬人，增加 10904 人。全縣戶籍人口性別比（以女性為 100，男性對女性的比例） ，出生嬰兒性別比 。中等職業(yè)學(xué)校招生 2510人，在校 7477人，畢業(yè) 2018人；普通中學(xué)招生 15709 人，在校 51130 人，畢業(yè) 17620 人；小學(xué)招生6271 人，在校 36166人，畢業(yè) 7438 人；特殊教育招生 9 人，在校 77人。 年末衛(wèi)生機(jī)構(gòu) 139 個(gè)，其中，醫(yī)院、衛(wèi)生院 31 個(gè)，婦幼保健院1 個(gè)，疾病預(yù)防控制中心 1 個(gè)，衛(wèi)生監(jiān)督所 1 個(gè)。衛(wèi)生技術(shù)人員 2359人，其中，執(zhí)業(yè)醫(yī)師和執(zhí)業(yè)助理醫(yī)師 1017人，注冊護(hù)士 747人，農(nóng)村衛(wèi)生技術(shù)人員 934 人。 （三）、生活品質(zhì)數(shù)據(jù) 2021年末，全縣擁有民用汽車 52396輛， 比上年增長 %。城市公共汽車營運(yùn)車 45 輛，出租汽車 185 輛。 互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)注冊用戶 33131人 ，增長 %。 五、銅梁經(jīng)濟(jì)發(fā)展總結(jié) 從上述經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)來看，銅梁 經(jīng)濟(jì)增長高位加速、經(jīng)濟(jì)總量實(shí)現(xiàn) 快速增長 、經(jīng)濟(jì)增長質(zhì)態(tài)呈現(xiàn)可喜變化。 從收入上來看， 城鄉(xiāng)居民收入快速增長、 城鄉(xiāng)居民收入渠道多元化、城鄉(xiāng)收入差距逐步縮小、城鄉(xiāng)收入比與市總體運(yùn)行趨勢高度一致人民生活水平不斷提高 。 經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，也就意味著銅梁的房地產(chǎn)事業(yè)將有較大的發(fā)展空間，整體經(jīng)濟(jì)的上漲也意味著銅梁人民能夠承受房屋總價(jià)的提升，也就意味著房價(jià)有一定的上漲空間。 （ 2）加大保障性安居工程建設(shè)力度。 （ 3）定價(jià)明顯超過周邊房價(jià)的，須清算和稽查增值稅。 （ 5）嚴(yán)格住房用地供應(yīng)管理。 （ 7）房價(jià)漲幅超過控制目標(biāo)，將約談責(zé)任人。 最新政策導(dǎo)向 國務(wù)院總理溫家寶 7月 12 日主持召開國務(wù)院常務(wù)會議， 分析當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢，研究部署繼續(xù)加強(qiáng)調(diào)控工作 。 ? 一要嚴(yán)格落實(shí)地方政府房地產(chǎn)市場調(diào)控和住房保障職責(zé)。 ? 三要繼續(xù)嚴(yán)格實(shí)施差別化住房信貸、稅收政策和住房限購措施，遏制投機(jī)投資性購 房，合理引導(dǎo)住房需求。認(rèn)真執(zhí)行《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》。加強(qiáng)市場監(jiān)測和監(jiān)管，完善房地產(chǎn)市場信息披露制度。當(dāng)前房地產(chǎn)市場總體仍處于僵持和膠著狀態(tài)，一方面要繼續(xù)加大保障房和普通商品住房供應(yīng)；另一方面要堅(jiān)定不移地抑制不合理需求，保持供求關(guān)系基本平衡，促進(jìn)房價(jià)逐步回歸到合理水平。 新一輪調(diào)控政策已經(jīng)箭在弦上??！年末市場形勢將更加嚴(yán)峻！！ 二 、銀行資金緊縮 ? 銀根緊縮主要通過兩個(gè)方面來體現(xiàn)：銀行存款準(zhǔn)備金率及加息。銀根緊縮，一方面是應(yīng)對通脹的壓力，另一方面則應(yīng)政府調(diào)控要求調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場。 3） 中央表態(tài)未見松口 ， 樓市調(diào)控仍將趨緊 10月 21 日，國務(wù)院總理溫家寶 在廣西南寧考察時(shí)指出，目前房地產(chǎn) 市場 調(diào)控和保障性住房建設(shè)處于關(guān)鍵時(shí)期，各級政府要切實(shí)采取措施，進(jìn)一步鞏固調(diào)控成果。一周之內(nèi)的兩次表態(tài)均沒有顯示出松口之意，這也被外界解讀為調(diào)控政策將維持現(xiàn)有的力度不放松，政策面從緊的局面還將持續(xù)一段時(shí)間。近期，一線城市的個(gè)別銀行將首套房貸利率上調(diào)至基準(zhǔn)利率的 ，這一范圍又迅速擴(kuò)大到不少二三線城市。但同時(shí)也反映了銀行對后市的謹(jǐn)慎判斷。 但自今年 6月以來，個(gè)人按揭貸款已連續(xù) 4個(gè)月呈下跌趨勢。 三 、全國樓市情況 市場嚴(yán)重分化：中小城市高歌猛進(jìn)，大城市近半下跌 1）全國形勢： 繼慘淡“金九”后，進(jìn)入 10 月，樓市成交持續(xù)走低，多數(shù)城市10 月均成交較上年同期大幅度的下降，“銀十”已成“鐵十”。 10 月初上海住宅可售達(dá)到了 61219套，同比 3 月初43528 套上漲接近 2萬套。 2021 年 49 月份全國重點(diǎn)城市住宅成交均價(jià)變化表 城市 04 月 05月 06 月 07月 08 月 09月 北京 14413 18479 16645 16992 21201 20330 上海 14267 14708 14569 14976 14987 14621 廣州 12969 12476 12914 13218 14233 13888 深圳 20297 15263 17827 20940 20337 20210 重慶 7379 7424 7101 7183 6602 6677 杭州 23217 23030 23181 22958 20961 16095 從調(diào)查 6個(gè)城市來看，市場均價(jià)來看重慶、杭州房價(jià)呈現(xiàn)下跌趨勢，而其城市處于平緩階段，即相對物價(jià)而言，房價(jià)已經(jīng)呈現(xiàn)相對下跌趨勢。從資產(chǎn)負(fù)債率來看 ， 70家房企的平均資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到了 %，較去年同期的 %有了進(jìn)一步的上升。 在 企業(yè)中， 萬科資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到了 %，同比上升 7%；金地集團(tuán)則達(dá)到了 %，同比上升 4%；招商地產(chǎn)則達(dá)到了 %，同比上升 7%。 萬科的經(jīng)營性活動(dòng)現(xiàn)金流量凈額由去年同期的 83 億元縮減至 53億元，縮水 164%；金地集團(tuán)則由 31 億元縮水至 15億元，縮水 51