【正文】 入和城市核心商務(wù)中心興起，未來區(qū)域前景不可估量。據(jù)了解，“一脊”是指贛州的城市發(fā)展“金脊”中心城區(qū)段，主要串聯(lián)著河套老城區(qū)、章江新區(qū)和創(chuàng)新區(qū)三個(gè)城市核心，是整個(gè)城市公共生活的核心區(qū)段。其中，環(huán)城產(chǎn)業(yè)帶在水西湖邊片區(qū)和西城片區(qū)；京九產(chǎn)業(yè)帶主要串接七里組團(tuán)、沙河片區(qū)、沙石組團(tuán)?！耙患埂奔蹿M州的城市發(fā)展“金脊”中心城區(qū)段，串聯(lián)著河套老城、章江新區(qū)和創(chuàng)新區(qū)三個(gè)城市核心，是整個(gè)城市公共生活的核心區(qū)段。其中環(huán)城產(chǎn)業(yè)帶在水西湖邊片區(qū)和西城片區(qū)與成廈產(chǎn)業(yè)帶復(fù)合，是中心城市主要的工業(yè)生產(chǎn)區(qū)和物流集散區(qū)，折向創(chuàng)新區(qū)后，主要承載研發(fā)、孵化功能，在空間上形成半環(huán)狀集聚在城市外圍，在功能上形成“產(chǎn)學(xué)研流通”一體化的產(chǎn)業(yè)鏈?！叭摹敝敢院犹桌铣?、章江新區(qū)和創(chuàng)新區(qū)為依托的三個(gè)城市中心，為中心城區(qū)的核心區(qū)，每片人口規(guī)模在2030萬。（2）中心城區(qū)各組團(tuán)功能定位圈層結(jié)構(gòu)組團(tuán)名稱功能定位中心城區(qū)中心城區(qū)核心區(qū)河套老城歷史文化名城，區(qū)域性文化、旅游中心，是具有獨(dú)特古城風(fēng)貌特色的城市復(fù)興之區(qū)。章江新區(qū)集行政、商務(wù)、文化、博覽、居住等多功能的綜合新區(qū)，贛州城市發(fā)展的核心區(qū)域。創(chuàng)新區(qū)（1）以大學(xué)園區(qū)為主體的科教創(chuàng)新區(qū)，（2）城市新的商業(yè)商務(wù)中心。中心城區(qū)邊緣區(qū)西城片區(qū)贛州城市重要的工業(yè)基地。水西湖邊片區(qū)（1）吸引外資，發(fā)展技術(shù)密集型產(chǎn)業(yè)；（2）主要接納產(chǎn)業(yè)區(qū)就業(yè)人口和老城疏散人口；（3）旅游服務(wù)業(yè)水西鈷鉬有色冶金基地有色金屬冶煉、精深加工基地水東片區(qū)生態(tài)居住、文化旅游沙河片區(qū)依托贛州火車站，形成工業(yè)、貿(mào)易、倉(cāng)儲(chǔ)和商住綜合區(qū)，重點(diǎn)發(fā)展沙河機(jī)電產(chǎn)業(yè)集群。n 城市影響力擴(kuò)大必將有效吸引外來投資者，贛州憑借自身龐大的人口基數(shù)將構(gòu)成巨大的消費(fèi)群體，強(qiáng)大的購(gòu)買團(tuán)體和消費(fèi)需求以及消費(fèi)能力將成為推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的強(qiáng)大驅(qū)動(dòng)力。n 城市“一脊兩帶、三心六片”總體城市架構(gòu)的規(guī)劃，使得城市各區(qū)功能與定位既相互獨(dú)立又相互聯(lián)系，章江新區(qū)是位于發(fā)展主軸“金脊”之上的城市三大中心之一，發(fā)展?jié)摿薮?。這與城市固定投資及一系列城市規(guī)劃發(fā)展有密切關(guān)系，說明贛州房地產(chǎn)的市場(chǎng)預(yù)期較好，總體形勢(shì)良好發(fā)展。房地產(chǎn)銷售增長(zhǎng)率起伏較大，瘋狂式增長(zhǎng)贛州市近五年商品房的銷售情況起伏較大，但總體維持向上增長(zhǎng)趨勢(shì)。但值得注意的是，在2008年之后的2009和2010兩年出現(xiàn)巨大增幅，%的超高增長(zhǎng)率，%，說明了這兩年贛州市場(chǎng)的商品房銷售經(jīng)歷了火爆的局面。分析：從目前贛州房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀來看，房地產(chǎn)投資額總體上呈現(xiàn)健康的增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)建設(shè)供應(yīng)量由于2008年經(jīng)濟(jì)形勢(shì)的影響和累積慣性效應(yīng)，起伏較大，各年情況相差較大，銷售情況也呈現(xiàn)同步現(xiàn)象。但隨著市場(chǎng)逐步成熟，未來市場(chǎng)將會(huì)消化這一影響，保持穩(wěn)定。（2）代表樓盤：越秀御景園、金樽花園等。兩江圍合區(qū)域江景資源豐富，是歷來開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域，區(qū)內(nèi)住宅多以小型項(xiàng)目為主，但隨著城市的發(fā)展與擴(kuò)容，舊城區(qū)規(guī)劃落后，設(shè)施老舊等現(xiàn)象日益突出，且后備土地供應(yīng)不足，新開發(fā)銷售項(xiàng)目不多，未來發(fā)展受到一定的限制。（2）代表樓盤：中航城、森林公館、中央星城、鉑金時(shí)代、麗江豪庭、嘉福（3）綜述：該板塊位于城市的西南方向，是政府未來的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，整個(gè)章江新區(qū)基本被章江所環(huán)抱，居民對(duì)該區(qū)域的認(rèn)知度較高，評(píng)價(jià)較好。開發(fā)區(qū)板塊（1）區(qū)域范圍：東靠章江，西接華堅(jiān)路，北靠迎賓大道，南鄰客家大道。嘉苑、御景江山、銘欣華府、方基（3）綜述：該區(qū)域板塊是政府大力發(fā)展的高新技術(shù)經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，此地塊目前發(fā)展比較成熟，區(qū)內(nèi)大多以中小心小區(qū)為主，但近年來已陸續(xù)開發(fā)了一些大型、高檔的樓盤，以承接高層次人才的住房需求。隨著沙河工業(yè)園區(qū)的發(fā)展和火車站帶來的高人流影響，未來區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)前景較好。帝怡江景、蘭亭半島、時(shí)間公園等（4）綜述：這些區(qū)域發(fā)展還未成熟，水西、水東片區(qū)屬于城市邊緣老舊地區(qū)，遺存有大量民房或城中村，基礎(chǔ)設(shè)施較落后。峰山組團(tuán)目前處于開發(fā)前期階段，區(qū)域內(nèi)樓盤稀少，但政府規(guī)劃未來是以生態(tài)居住和旅游為主，有望帶動(dòng)旅游地產(chǎn)的興旺。人口密集，樓盤密度大，但不存在占地面積太大的項(xiàng)目。中部有城市中央公園政府很重視，配套較好，交通方便。開發(fā)建設(shè)速度快開發(fā)區(qū)城市中西部，章江以東楊梅渡公園、章江江景生活配套與市政配套逐步完善中。站北區(qū)城市中南部，火車站以北區(qū)域，沙河工業(yè)園區(qū)以東臨章江依托火車站，配套較完善與沙河工業(yè)園區(qū)協(xié)調(diào)配套發(fā)展，總體開發(fā)強(qiáng)度適中分析：通過與其他各區(qū)域的現(xiàn)狀對(duì)比來看，章江新區(qū)無疑是未來房地產(chǎn)開發(fā)的熱點(diǎn)、重點(diǎn)地區(qū)，而且其地位是唯一的。與之對(duì)應(yīng)的大量住房需求與人口轉(zhuǎn)移安置將為章江新區(qū)帶來巨大的發(fā)展前景。各區(qū)域價(jià)格對(duì)比分析板塊價(jià)格綜述河套老城區(qū)該區(qū)域處于現(xiàn)在的市中心，配套完善，交通方便，但受困于規(guī)劃及設(shè)施的落后性，前景不好，目前區(qū)域住宅均價(jià)近60007000元/平方米，濱江地段在70008000元/平方米之間。其他地方以配套資源不同處在60009000元/平方米之間。站北區(qū)該區(qū)域緊接火車站，依托于火車站商圈和沙河工業(yè)園區(qū)等支撐，加上西邊靠章江，住宅均價(jià)在65008000元/平方米之間。n 而河套老城區(qū)在配套方面較好，價(jià)格方面僅次于章江新區(qū)。各板塊發(fā)展趨勢(shì)對(duì)比分析板塊發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)河套老城區(qū)老城區(qū)發(fā)展逐步飽和，發(fā)展將會(huì)較緩慢，但本區(qū)域由于市政配套與生活配套的相當(dāng)完善，擁有優(yōu)良景觀資源的樓盤將具有較大的市場(chǎng)空間。章江新區(qū)將打造為城市核心區(qū)域，城市CBD商務(wù)中心區(qū)，未來發(fā)展?jié)摿薮?。將形成較完善的功能區(qū)域。分析：n 在未來的發(fā)展過程中，章江新區(qū)的發(fā)展?jié)摿ψ畲?，行政、居住商?wù)中心的遷入將帶來完善的配套設(shè)施；n 老城區(qū)雖然受制于規(guī)劃和設(shè)施落后等限制，但隨著舊城改造及升級(jí)換代，未來發(fā)展前景依然看好；n 開發(fā)區(qū)站北區(qū)情況較類似，目前發(fā)展相比章江新區(qū)較慢，因此在目前市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中將處于劣勢(shì)地位，但遠(yuǎn)期來看前景較好。贛州房地產(chǎn)市場(chǎng)從2009年步入上升恢復(fù)期，至2010年經(jīng)歷了火爆的市場(chǎng)行情，個(gè)別樓盤均價(jià)在一年內(nèi)漲幅甚至翻番，這種非理性的市場(chǎng)需求只是某個(gè)特定時(shí)期獨(dú)特現(xiàn)象。（2）城市規(guī)劃利好，將為贛州房地產(chǎn)的發(fā)展帶來更多的空間贛州20062020年城市總體規(guī)劃通過了政府審批，未來將建成與南昌南北雙中心區(qū)域城市，其在政策層面所帶來的投資、產(chǎn)業(yè)引進(jìn)與人才引進(jìn)等均對(duì)贛州房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來了利好消息，從中長(zhǎng)期來看，這種歷史趨勢(shì)對(duì)于整個(gè)城市現(xiàn)代化進(jìn)程有很大的推動(dòng)作用，在未來贛州房地產(chǎn)市場(chǎng)前景較明朗，有較大市場(chǎng)空間。而2010年商品房均價(jià)達(dá)到了4214元/㎡，在2010年房?jī)r(jià)瘋漲的一年后，贛州房地產(chǎn)市場(chǎng)瘋狂的局面終于在國(guó)家及地方政府嚴(yán)厲的調(diào)控政策下剎住了車，市場(chǎng)價(jià)格上漲得到了喘息的機(jī)會(huì)。綜合政策及市場(chǎng)層面的因素，預(yù)計(jì)在未來一兩年內(nèi)繼續(xù)這種趨勢(shì)，房?jī)r(jià)上漲壓力較大，保持穩(wěn)定是大勢(shì)所趨。主要是2008年經(jīng)濟(jì)低落形成的土地供應(yīng)量偏小，導(dǎo)致2010市場(chǎng)住宅面積供貨量減少，再加上2010年通漲以致流通性增加等其他因素，造就了2010贛州房地產(chǎn)市場(chǎng)房?jī)r(jià)非理性增長(zhǎng)。產(chǎn)品發(fā)展（1）產(chǎn)品多樣化、品質(zhì)將進(jìn)一步提升贛州住宅產(chǎn)品越來越趨向于市場(chǎng)細(xì)分的多元化發(fā)展，包括建筑風(fēng)格、戶型、面積、質(zhì)量、功能等內(nèi)在的產(chǎn)品品質(zhì)越來越多元化，以滿足不同的市場(chǎng)細(xì)分人群。近年來較多外來地產(chǎn)品牌陸續(xù)進(jìn)入贛州地產(chǎn)市場(chǎng)，深圳中航地產(chǎn)、福建嘉福地產(chǎn)及廣州云星地產(chǎn)等等，既給贛州房地產(chǎn)市場(chǎng)注入了新鮮的血液，又加劇了贛州地產(chǎn)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)。（2）小高層已成為主流，高層為更多人接受。通過拉高層數(shù)，從而增加樓間距和增大綠化景觀面積的方式將為更多開發(fā)商采用，預(yù)計(jì)今后更多房地產(chǎn)項(xiàng)目將以小高層為開發(fā)主流，高層產(chǎn)品也將越來越為客戶所接受。贛州目前在售項(xiàng)目大多以中大面積戶型為主，當(dāng)?shù)乜蛻簦ㄓ绕涫侵苓吙h市客戶）對(duì)于中大面積戶型的需求偏好性較強(qiáng)，市場(chǎng)需求量較大。消費(fèi)群體（1）消費(fèi)群體構(gòu)成贛州房地產(chǎn)市場(chǎng)主要消費(fèi)群體集中于贛州市區(qū)以及周邊縣市的置業(yè)者，也有少部分大型外地投資客入駐。（2）消費(fèi)者消費(fèi)特點(diǎn) 就贛州市場(chǎng)調(diào)查現(xiàn)場(chǎng)采訪和調(diào)查問卷等收集的資料分析所得，贛州周邊各縣市的置業(yè)者一般都是一些企事業(yè)單位中高層管理者、公務(wù)員或個(gè)體戶，由于手里有錢，入住贛州市區(qū)是面子上的事，他們的置業(yè)觀念是傾向于大戶型；而贛州市區(qū)居民對(duì)改善性住房需求比較強(qiáng)烈，但也有較多初次購(gòu)房，故對(duì)于戶型的需求呈現(xiàn)多樣化。 （4）對(duì)產(chǎn)品的戶型需求將逐漸趨于理性 贛州目前市場(chǎng)以中大戶型為主，主力客戶群體以贛州市區(qū)剛性需求和周邊各縣市來贛州置業(yè)為主。四、宏觀政策分析國(guó)家房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策發(fā)布時(shí)間主題主要內(nèi)容2010929“920110126“新國(guó)十條”執(zhí)行更嚴(yán)格的差別化住房信貸政策，并要求各地采取限購(gòu)措施以抑制投機(jī)性購(gòu)房一、各地區(qū)、各有關(guān)部門要切實(shí)履行穩(wěn)定房?jī)r(jià)和住房保障職責(zé)二、堅(jiān)決抑制不合理住房需求三、增加住房有效供給四、加快保障性安居工程建設(shè)五、加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管20110127房產(chǎn)稅試點(diǎn)對(duì)持有住房者和購(gòu)買高檔住宅消費(fèi)者征收房產(chǎn)稅上海、重慶宣布開始試點(diǎn)房產(chǎn)稅，上海征收對(duì)象為本市居民新購(gòu)房且屬于第二套及以上住房和非本市居民新購(gòu)房，%；重慶征收對(duì)象是獨(dú)棟別墅高檔公寓，以及無工作戶口無投資人員所購(gòu)二套房，%%。贛州房地產(chǎn)市場(chǎng)的外部環(huán)境總體呈現(xiàn)出低迷的狀態(tài)，在這種宏觀大背景之下，企業(yè)及開發(fā)商更應(yīng)該采取謹(jǐn)慎的態(tài)度，以避免政策及市場(chǎng)帶來的巨大風(fēng)險(xiǎn)。u 。 m房產(chǎn)論壇,裝修論壇,業(yè)主論壇禁止制造房源緊張的虛假氛圍贛州市所有商品房項(xiàng)目不得在樓盤銷售期間對(duì)購(gòu)房人采取集中式銷售，不得制作虛假現(xiàn)象以欺騙購(gòu)房者，禁止房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)大量囤積房源，嚴(yán)禁發(fā)布商品房預(yù)(銷)售虛假信息、虛假?gòu)V告和未經(jīng)核實(shí)的信息。 L2 k新浪樂居論壇　　商品房銷售嚴(yán)格執(zhí)行網(wǎng)上簽約認(rèn)購(gòu)制度，嚴(yán)格實(shí)行購(gòu)房實(shí)名制。禁止任何團(tuán)體和個(gè)人以任何形式炒賣房號(hào)。政策分析：《贛州房地產(chǎn)預(yù)售新規(guī)》規(guī)定的出臺(tái)是為了規(guī)范當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)一些違法違規(guī)的現(xiàn)象。防止一些開發(fā)商利用非正當(dāng)手段進(jìn)行惡性競(jìng)爭(zhēng)，采用夸大式廣告宣傳和各種手段操控消費(fèi)者，侵犯消費(fèi)者權(quán)益。第三部分 章江新區(qū)現(xiàn)狀及規(guī)劃分析一、章江新區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀分析章江新區(qū)自然現(xiàn)狀分析（1）江景資源豐富章 江 新 區(qū)章 江本案章江蜿蜒流經(jīng)章江新區(qū)周邊，成U字型三面環(huán)繞狀，河岸線較長(zhǎng)，本區(qū)域內(nèi)許多樓盤位置處在章江沿岸，江景資源豐富，沿江樓盤基本都是采用高層建筑，以最大限度利用江景。章江新區(qū)生活環(huán)境分析（1）交通良好放射性道路結(jié)構(gòu)圖城市中央公園章江新區(qū)作為政府重點(diǎn)打造的未來城市核心區(qū)，其市政配套及交通等規(guī)劃設(shè)計(jì)均以高起點(diǎn)高要求為出發(fā)點(diǎn)，以實(shí)現(xiàn)未來特大型城市對(duì)于配套的要求。區(qū)域內(nèi)道路網(wǎng)絡(luò)密集，交通方便暢達(dá)。（3）南部生活配套不足目前章江新區(qū)東北方向開發(fā)比較成熟，已初具城市中心規(guī)模。（4）生活氛圍缺乏項(xiàng)目所在章江新區(qū)南部許多樓盤項(xiàng)目和基礎(chǔ)配套設(shè)施仍在開發(fā)建設(shè)中，有些地方甚至還保留原始未開發(fā)狀態(tài)，許多地方均無人氣，目前尚缺乏應(yīng)有的生活氛圍。 分析：章江新區(qū)以連接河套老城區(qū)的東北部為發(fā)展先鋒，目前已初具城市核心區(qū)域規(guī)模，而本案所在章江新區(qū)南部也在積極建設(shè)發(fā)展中，市政等基礎(chǔ)配套都已先期建好或在建，雖然南部較傳統(tǒng)市中心心理距離較遠(yuǎn)，且處于發(fā)展建設(shè)初期階段，人氣尚顯不夠，但就周邊各種自然景觀和市政基礎(chǔ)配套來說已有良好發(fā)展優(yōu)勢(shì)，未來可借助這些優(yōu)勢(shì)獲得發(fā)展先機(jī)。 規(guī)模 （1）人口規(guī)模：24萬人。 （3）建筑規(guī)模：規(guī)劃總建筑面積約1960萬平方米。建設(shè)成為環(huán)境優(yōu)美、景觀宜人配套設(shè)施完備的城市公共活動(dòng)帶。 （3）三心：行政、文化和商業(yè)三個(gè)在城市發(fā)展軸線上的市級(jí)中心其中行政中心位于發(fā)展軸北段；文化中心位于發(fā)展軸中段，規(guī)劃建設(shè)市級(jí)博物館、大劇院、群眾文化活動(dòng)中心、會(huì)展中心和演藝中心等大型文化博覽設(shè)施；商業(yè)中心位于發(fā)展軸的西南段，規(guī)劃集中布置市級(jí)商務(wù)金融中心。 分析： 從規(guī)劃來看，章江新區(qū)未來城市功能定位和人口發(fā)展規(guī)模都具有前瞻性，章江新區(qū)的發(fā)展?jié)摿ξ阌怪靡伞Ｐ聟^(qū)以行政、文化和商業(yè)為中心主體，集合章江新區(qū)豐富江景資源和內(nèi)部生態(tài)公園組成立體城市水景景觀，加上以圍繞生態(tài)公園的文化教育和醫(yī)療休閑等基礎(chǔ)配套，一個(gè)多元化、立體化的現(xiàn)代化新城區(qū)已初具雛形，城市發(fā)展高度和發(fā)展?jié)摿邆淞己玫奈镔|(zhì)基礎(chǔ)和發(fā)展后勁。 集中了多個(gè)實(shí)力開發(fā)商本區(qū)域內(nèi)集中了省內(nèi)和國(guó)內(nèi)的多個(gè)實(shí)力型開發(fā)商，如中航集團(tuán)的幾個(gè)項(xiàng)目，這些都是在國(guó)內(nèi)擁有強(qiáng)大開發(fā)實(shí)力和豐富開發(fā)經(jīng)驗(yàn)的大型國(guó)有企業(yè)開發(fā)商，其他的開發(fā)商也是擁有較強(qiáng)開發(fā)實(shí)力的省內(nèi)外發(fā)展商。尚江尊品中航二、章江新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)功能中心入遷帶動(dòng)了區(qū)域的發(fā)展未來章江新區(qū)規(guī)劃形成以行政中心、文化中心和商業(yè)中心為主體架構(gòu)的城市新區(qū)。隨著各項(xiàng)目的建設(shè)和入住人口的增多，各種市政及生活配套設(shè)施將越來越完善，這些將為區(qū)域居民日常生活和出行提供極大的方便。市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)趨勢(shì)：市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)越趨激烈，推貨量大由于區(qū)域內(nèi)尚有許多處于開發(fā)初期或尚未發(fā)售的項(xiàng)目，加上區(qū)域內(nèi)大盤集中、實(shí)力型開發(fā)商集中和產(chǎn)品線豐富，各大項(xiàng)目將會(huì)出現(xiàn)近距離的短兵相接的競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將越趨激烈。市場(chǎng)價(jià)格趨勢(shì)：價(jià)格將維持穩(wěn)定 2010年贛州房地產(chǎn)市場(chǎng)異?；馃幔?jī)r(jià)水平飛速上漲，帶來的是各樓盤水漲船高的銷售價(jià)格，目前價(jià)格已至高峰，上漲壓力巨大，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步發(fā)展，價(jià)格將維持穩(wěn)定發(fā)展態(tài)勢(shì)，逐步擠出泡沫，形成較合理、理性的市場(chǎng)價(jià)格。中央星城廣州云星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司——廣州利海酒店物業(yè)管理有限公司嘉福 公元城贛州中航