【正文】 實施時間：施工開始 —— 工程竣工 1形象圍墻 龍園項目形象圍墻主要起分隔項目施工工地及傳播項目信息的作用。定期發(fā)布項目最新動態(tài)。 % 艾博、世華 海報 根據(jù)設計人員設計稿而定，建議版面控制在正度對開范圍內，要求內容以實在。利用其戶型的均好性的提升，拉升售價，以利于達項目一期目標銷售價格。保持項目市場影響力，有效挖掘目標客戶群，消化剩余產品，并掀起項目銷售再次高潮 ,該階段以實現(xiàn)一期項目總體 80%的銷售率為目標 。 內 部選房優(yōu)惠（ 07 年 1 月 7 日）： 在 享受認籌優(yōu)惠基礎上再額外優(yōu)惠 98折。 臨時接待中心啟用 市場炒作 項目造勢 開盤活動 銷售中心啟用 延續(xù)熱銷，二期啟動 06 年 10 月中下旬 06 年 11 月中下旬 07 年 4 月 28 日 07 年 10 月 30 日 08 年春節(jié)前夕 【 節(jié)點示意圖】 市 場導入期 形 象導入 VIP認購期 目 標客戶積累并消化 開 盤強銷期 實 現(xiàn)銷售目標 持 銷期、尾盤期 鞏 固形象消化尾盤 積累 350 批認籌客戶 15%銷售率 45%銷售率 80%銷售率 1 市場導入期 （ 20xx 年 10月中下旬 — 20xx年 11月中下旬） 11工作目標： 市場導入期為項目形象樹立階段，直接影響項目后期銷售進 程。 ? 在項目營銷推廣過程中，企業(yè)要積極參與社會公益活動，體現(xiàn)企業(yè)高度的社會責任感，以提高社會對企業(yè)和項目的關注度。 時尚 — 生活態(tài)度的格調 健康 — 身心平衡的支點 休閑 — 豁達心智的境界 舒適 — 居家氛圍的營造 和諧 — 天人合一的愿景 第三篇 營銷推廣指導思想 一 、營銷指導思想 ? 全方位； ? 建立樓盤的競爭優(yōu)勢； ? 強化產品的唯一性，營造核心賣點； ? 創(chuàng)造眼見為實 的現(xiàn)場感染力； ? 從產品上讓客戶極大化優(yōu)惠； ? 拉高買家心理預期值，提高性價比； ? 前期蓄勢出擊，建立樓盤知名度，將其塑造成青城品牌物業(yè)； ? 抓住推廣理想契機； ? 利用綜合營銷渠道及復合營銷戰(zhàn)術節(jié)省推廣成本，延長廣告效力； ? 分階段推出不同主題及概念，配合實銷優(yōu)惠，制造一浪接一浪的銷售熱潮； ? 先推出性價比較高的單位，吸引市場關注力，并于適當時機再加推單位，迅 速炒熱樓盤； 二 、推廣總策略 〖 釋義說明〗 主流媒體塑形象造勢 : 運用呼市主流媒體 《北方新報》、《晨報》、《晚報》 受 眾廣泛，可讀性強，房地產 姿訊豐富的特點對項目進行宣傳。 主力客戶多為具有 15— 20 萬元家庭積蓄，月家庭收入約為 3000— 6000 元。青城品尚生活樣板”作為項目的發(fā)展目標 。 客 戶分析： 片區(qū)內客群為主，盟旗客群逐漸趨旺，投資客為輔。 1開發(fā)戶型主以 80100 平方米左右的二房為主； 60 平方米的一房及 100130平方米的三房為輔在市場銷售。 21不同價位商品住宅的銷售趨勢，按銷售套數(shù)的多少排序，第一位的是150020xx 元 /㎡價位的住宅，比例為 36%；第二位的是 10001500 元 /㎡價位的住宅，比例為 29%；第三位的是 20xx2500元 /㎡價位的住宅，比例為 15%。同時也促使呼市房地產市場趨于理性，走向成熟。龍園 階段費用預算 第 一 部 分 項目深度分析 第一篇 呼市房地產市場分析總結 一、 項目所在城市房地產市場分析 推動呼市房地產市場發(fā)展的因素 ? 政府吸引外資及培育內源型經濟，促進了呼市經濟近年來的持續(xù)增長。 第三篇之后是在對市場和項目充分理解后，對項目的市場營銷戰(zhàn)略推廣工作進行的 部署和詳細的具體細節(jié)。 ? 06年國家陸續(xù)推出穩(wěn)定房價、抑制房價的措施。同時銷售面積同比仍 然呈下降趨勢。由此可見，片區(qū)住宅開發(fā)量大并將成為呼市房地產市場競爭激烈片區(qū)。 價格分析： 由于與呼市東面所存在的價格差距，價格仍具備在上揚空間，但漲幅受 市場放量影響而趨緩。并將項目所在區(qū)域以“中心西區(qū)”進行定位，“中心西區(qū)”將自身從地理及意念上提升了一個臺階。 職業(yè)特征 : 在中心區(qū)一帶工作生活人士以公務員、企事業(yè)單位中層及技術人員、個體經營者為主。 推廣語： 一個城市的圖騰 品尚生活領跑者 龍歸故里 青城之根 定位語： 中心西區(qū) ? 通過服務營銷，促進項目品牌和企業(yè)品牌互動。為使本項目的推廣保持連續(xù)性和全局觀的結合，一鼓作氣完成銷售目標。 主 流媒體 —— 《北方新報》 《晨 報》 《晚 報》 電臺：呼和浩特交通臺“專家點評”形式輔助宣傳 電視：內蒙古經濟頻道房地產專欄廣告投放 報 紙投放 階段 時間 媒體 版式 發(fā)布形式 廣告主題 訴求目的 VIP 認 購 開 盤 期 06 年 11 月 24 日 北方新報 晨報 各半版 平面廣告 一個城市的圖騰 內部認購消息發(fā)布 項目概念強化 開盤前加熱 06 年 12 月 8 日 北方新報 晨報 各半版 平面廣告 內部認購消息發(fā)布 發(fā) 布“長 跑 大 賽 ” 信 息 06 年 12 月 14 日 北方新報 晨報 晚報 各半版 平面廣告 內部認購消息發(fā)布 發(fā) 布“長 跑 大 賽 ” 信 息 06 年 12 月 30 日 北方新報 晨報 各半版 平面廣告 內部認購消息發(fā)布 發(fā) 布“長 跑 大 賽 ” 信 息 07 年 1 月 1 日 北方新報 晨報 各半版 軟文 “ 長跑大 賽 ” 盛 況 報 道 07 年 1 月 5 日 北方新報 晨報 晚報 各整版 平面廣告 發(fā) 布“內 部 選 房 ” 信 息 07 年 1 月 12 日 北方新報 半版 平面廣告 發(fā) 布“內 部 選 房 ” 信 息 07 年 1 月 19 日 晨報 半版 平面廣告 發(fā) 布“內 部 選 房 ” 信 息 07 年 2 月 9 日 北方新報 晨報 各半版 平面廣告 賀年信息 07 年 3 月 2 日 北方新報 半版 平面廣告 發(fā)布元宵活動信息 07 年 3 月 2 日 晨報 半版 平面廣告 發(fā)布元宵活動信息 07 年 3 月 15 日 晨報 半版 平面廣告 發(fā) 布“龍?zhí)ь^”活 動 信 息 07 年 3 月 16 日 北方新報 半版 平面廣告 發(fā) 布“龍?zhí)ь^”活 動 信 息 07 年 4 月 5 日 北方新報 整版 軟文報道 青城品尚生活樣板 07 年 4 月 12 日 晨報 整版 平面廣告 即將開盤 07 年 4 月 12 日 北方新報 整版 軟文報道 中心西區(qū) ? 項目部分主體封頂慶典活動（ 暫定 20xx年 7月 ）； ? 銷售中心啟用業(yè)主聯(lián)宜活動（ 暫定 20xx年 8月中旬 ）； ? 開園活動 —— 中心園林廣場、小區(qū)商業(yè)街正式開放，業(yè)主游園活動（ 暫定20xx 年 8 月底 9 月中旬 ）； ? 部分外立面裝飾落架，業(yè)主 聯(lián)宜活動 （ 暫定 20xx 年 9 月底 ）。 ? 第二批推出單位，將在首批推出單位被目標市場消化達 60%后推出。 % 艾博、世華 導示系統(tǒng) 戶外廣告牌 根據(jù)實際情況設計，尺寸以廣告位為準（習慣留白 2 米寬，以作方便懸掛之用） 6 % 艾博、世華 燈桿旗 以縣府街到項目接待中心距離計算，共 6 組畫面（暫定） 6 % 艾博、世華 導示牌 為項目周邊指引客戶到本項目的小型立式路牌 % 艾博、世華 銷售物料 折頁 根據(jù)設計人員設計稿而定，建議控制在 10P 以內，內容能最有效反映本項目賣點。暫定 8 個， 平米 /個 1 % 艾博、世華 活動費用 春節(jié)賀年活動 長跑活動、派發(fā)賀年對聯(lián)、龍?zhí)ь^活動等 10 % 艾博、世華 媒體發(fā)布 報紙廣告 15 整版、 19 半版 45 % 艾博、世華 電視 38100 秒 % 電臺 選擇交通頻道黃金時段，發(fā)布項目最新銷售活動動態(tài)。施工車輛出入口設為固定，并在車輛出入口 標示施工告示牌。世華建議將施工車輛車入口設置在項目地塊西邊較佳；形象圍墻與施工用地需保持 2米間距離，以減少施工過程中對形象圍墻的損壞。 % 艾博、世華 展板 制作 2 次，具體根據(jù)現(xiàn)成制作決定其材料及尺寸，建議采用有機玻璃板及相片紙。 2 % 艾博、世華 戶型圖 以項目一期戶型為主，版面大小為 A4，正面為戶型，反面可為置業(yè)計劃及購買須知。 四 、營銷推廣費用 根據(jù)目前項目的實際狀況以及世華對本項目的價格定位等因素，本項目預計總銷售額（包括商業(yè)部分）約為 ；在保證項目銷售期的 媒體推廣實施到位，以及項目的品牌形象建立等基礎上，結合世華地產所提出的低成本活動營銷為主的推廣策略；推廣費將控制在目前總樓 款的 ％以內。 主 流媒體 —— 《北方新報》、《晨 報》、《晚 報》 電臺：呼和浩特交通臺 “市場話題” 形式輔助宣傳 電視：內蒙古經濟頻道房地產專欄電視廣告片 報 紙發(fā)布 階段 時間 媒體 版式 發(fā)布形式 廣告主題 訴求目的 持 銷 尾 盤 期 07 年 11 月 本處僅對項目廣告發(fā)展方向做提示性的說明，廣告具體安排將視項目實際進程進行安排 預計安排 2 個整版 4 個半版 內 有近十萬平米私家花園 外連 208畝新華公園 項目實景報道 項目品質深挖 二期銷售預熱 07 年 12 月 惟 我獨尊 —— 近 萬平米社區(qū)文化廣場 08 年 1 月 一期售罄，二期開始接受預定 電 視發(fā)布 ： 約 1800 秒 主 要活動營銷 —— ? 銷售中心舉辦“寵物比美、技能比賽” ? 銷售中心舉辦“中國民族文藝歌舞活動” ? 銷售中心舉辦“中國民間手工藝表演活動” ? 銷售中心舉辦以龍為主題“青少年書畫比賽” ? 針對入伙舉行各種業(yè)主參與性小活動 實 利營銷 —— ? 老客戶或意向客戶介紹成交送現(xiàn)金 3000元或物業(yè)管理費 ? 部分單位特價 綜 合手法配套 —— A. 戶外廣告（戶外廣告牌、站臺廣告）內容階段性更換 B. 周邊導示牌階段性 內容更換 C. “艾博 13推廣工作安排： ? 推廣主題： 本階段處于項目高速建設期，項目由偏重概念性宣傳向高標準建筑品 質轉變。 世華建 議：盡早樹立項目形象，為項目公開銷售階段積累大量有效客戶。以本項目而言，營造項目大興土木，百廢待興的拆遷、建設的氣勢是促使項目銷售的重要環(huán)節(jié)。 多層面的主流媒體運用引導購買心理，塑立項目形象，并為活動營銷造勢。 : 在中心區(qū)及回民區(qū)一帶工作生活的群體，多以核心家庭（三口之家）的居家模式為主，他們多為選擇二房單位及小面積的三房單位。 龍園突破點 人文環(huán)境突破 物業(yè)服務突破 品牌打造突破 競爭地域突破 規(guī)劃設計突破 ? 青城品尚生活樣板： 不斷塑造項目精品樓盤形象，同時亦互動的樹立發(fā)展商品牌形象，并將項目推向青城的競爭地域范疇，逐步利用項目具有個性特色的品尚生活文化，將項目推向為青 城品尚生活的典范。 通過對項目所在片區(qū)市場的分析和總結，可以用 三多兩少 來概括市場主要特征，三多： 未來市場推出量之多；中低檔樓盤充斥市場之多；市場同質化產品甚多； 兩少： 優(yōu)質產品為一少 ；鮮明個性產品匱乏為二少。 1由“筑家”及“桃源水榭” 7月份至 9月 28 日房交會期間，平均價格由 20xx元 /平米升到 2200元 /平米的漲幅達 10%左右，說明片區(qū)內購買力旺盛，并作為城市階梯價格體系的組成部分保持著與整個呼市一致的步伐。 21，由于購房者消費理念不斷成熟，對物業(yè)管理服務要求不斷提高，這樣就在客觀上促進