【正文】 :39:2222:39Feb2325Feb23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 。 下午 10時(shí) 39分 22秒 22:39:22 ? 質(zhì)量是維護(hù)顧客忠誠的最好保證。 ? 一個(gè)管理者如果不了解其下屬的工作，那他就無法有效地管理他們。 ? 不放過任何細(xì)節(jié)。 61 營銷推廣費(fèi)用 建議項(xiàng)目營銷推廣費(fèi)用按銷售總收入的 %來計(jì)算 ?本項(xiàng)目可售面積共約 ，如按市場(chǎng)比較法計(jì)算均價(jià)則項(xiàng)目可售部分總售價(jià)約為 89430萬元人民幣。 39 項(xiàng)目銷售策略 建議對(duì)高層商鋪在項(xiàng)目銷售前就開始招商工作，引入知名商家或品牌運(yùn)營商加快其余商鋪招商和銷售速度 關(guān)于返租 ？ —— 如何解決高層商鋪的銷售難題 ?根據(jù)一般商業(yè)項(xiàng)目銷售經(jīng)驗(yàn)，高層商鋪會(huì)較大銷售困難。 ?人流動(dòng)線設(shè)計(jì)合理，但有部分商鋪位臵較偏，商業(yè)價(jià)值較低。新興商業(yè)在業(yè)態(tài)、形象及檔次等方面產(chǎn)品綜合素質(zhì)的提升城市整體的商業(yè)素質(zhì)，但東門商圈近幾年變化不大，基本上無大型項(xiàng)目推出，老化現(xiàn)象嚴(yán)重。 ?東門商業(yè)服裝占據(jù)絕大部分比例，從整體情況來看，百貨、主題商場(chǎng)、服裝、布料批發(fā)市場(chǎng)生意火暴。 檔次和經(jīng)營品種方面形成差異：在檔次和服裝品種選擇以及銷售范圍上可與東門其它服裝批發(fā)市場(chǎng)形成區(qū)別，如可考慮定位為專業(yè)外貿(mào)批發(fā)市場(chǎng)，或?qū)I(yè)女裝批發(fā)市場(chǎng)等 30 項(xiàng)目客戶定位 項(xiàng)目主要客戶以深圳和香港投資客為主，亦有少量自用型客戶 項(xiàng)目客戶定位： 核心客戶 主要客戶 次要客戶 ?深圳及香港私營業(yè)主、生意人、自由職業(yè)者、公務(wù)員等 ?外地投資者，自用型客戶 ?深圳及香港高級(jí)管理人員、金領(lǐng)人士 31 項(xiàng)目形象定位 建議項(xiàng)目定位集服裝零售、批發(fā)、展示、研發(fā)辦公于一體 項(xiàng)目形象定位： 時(shí)尚領(lǐng)地 “淘”盡鵬城 32 項(xiàng)目命名建議 建議項(xiàng)目定位集服裝零售、批發(fā)、展示、研發(fā)辦公于一體 項(xiàng)目命名建議： 東門鵬運(yùn)服裝批發(fā)市場(chǎng) 東門樂淘服裝批發(fā)市場(chǎng) 33 市場(chǎng)環(huán)境分析 市場(chǎng)客戶研究 項(xiàng)目分析 報(bào)告思維導(dǎo)圖 項(xiàng)目定位 思維導(dǎo)圖 市場(chǎng)客戶研究 項(xiàng)目營銷推廣建議 項(xiàng)目租售策略 34 項(xiàng)目銷售策略 ?銷售策略：銷售模式？銷售政策 ? ?收益如何：售價(jià)是多少？總體銷售收入是多少？ ?租售時(shí)間節(jié)點(diǎn)：什么時(shí)候招商？什么時(shí)候賣？ 此部分重點(diǎn)解決三個(gè)問題 此部分需要重點(diǎn)解決的三個(gè)問題 35 項(xiàng)目銷售的三種模式：直接銷售、先租后賣、返租銷售 項(xiàng)目銷售的三種模式： ?直接銷售 ?先租后賣 ?返租銷售 項(xiàng)目采用何種銷售模式才能實(shí)現(xiàn)資金的快速回籠，獲得最高收益？ 項(xiàng)目銷售策略 36 結(jié)合以上三種方式的分析對(duì)比，我們建議項(xiàng)目采取返租銷售模式 銷售方式 優(yōu)點(diǎn) 缺點(diǎn) 直接銷售 操作簡(jiǎn)單，資金回籠速度快，投入較少 產(chǎn)權(quán)分離，難以對(duì)商家進(jìn)行控制 先租后賣 提升買家信心，可以獲得較高的銷售價(jià)格 資金回籠速度慢，需要投入較多人力物力 返租 資金回籠速度快，在前期可對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行統(tǒng)一經(jīng)營管理 返租可以直接沖抵首付款，降低投資臵業(yè)門檻，同時(shí)在返租期內(nèi)可由開發(fā)商統(tǒng)一經(jīng)營 經(jīng)過對(duì)以上三種方式的分析對(duì)比，結(jié)合項(xiàng)目特點(diǎn)我們建議采用返租銷售模式較好，其次是先租后賣 √ 項(xiàng)目銷售策略 √ 37 項(xiàng)目銷售策略 建議返租期三年，返租款直接從首付款中一次性扣除 關(guān)于返租 ？ —— 返租如何操作？ 返租時(shí)間：建議三年，時(shí)間過長會(huì)加重開發(fā)商負(fù)擔(dān) 返租回報(bào)：建議三年返租以 20%計(jì)算，即頭一年 6%，后兩年每年 7% 返租模式：商鋪銷售時(shí)直接從首付款中一次性扣除 20%的返租，通過降低總價(jià)和首付壓力來降低投資臵業(yè)門檻，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目快速銷售。從第四年開始每年在此租金基礎(chǔ)上遞增 5% 46 項(xiàng)目售價(jià)估算 建議采用租金反推法估算項(xiàng)目商鋪售價(jià) 項(xiàng)目售價(jià)的估算方法 ?市場(chǎng)比較法： 根據(jù)周邊項(xiàng)目銷售價(jià)格估算本項(xiàng)目售價(jià) 因本項(xiàng)目周邊大部分項(xiàng)目都只租不售，難以估算其銷售價(jià)格。 22:3922:3922:39:2222:39:22 ? 所謂天才，只不過是把別人喝咖啡的功夫都用在工作上了。 ? 自始自終把人放在第一位，尊重員工是成功的關(guān)鍵。 ? 路是腳踏出來的，歷史是人寫出來的。 2023年 2月 25日星期六 10時(shí) 39分 22秒 22: 謝謝各位！ ? 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 2023年 2月 25日星期六 下午 10時(shí) 39分 22秒 22:39: ? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 下午 10時(shí) 39分 22秒 下午 10時(shí) 39分 22:39: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blandit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis ut cursus. 感 謝 您 的 下 載 觀 看 專家告訴 。 22:39:2222:39:2222:39Saturday, February 25, 2023 ? 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 ? 壯士臨陣決死哪管些許傷痕，向千年老魔作戰(zhàn)，為百代新風(fēng)斗爭(zhēng)。 ? 不滿足讓客戶滿意，要追求讓客戶感動(dòng)，創(chuàng)造客戶終身價(jià)值。若想長期生存，僅有的途徑就是要使人人竭盡全力，千方百計(jì)讓下一代產(chǎn)品進(jìn)入用戶家中。 ? 逆境給人寶貴的磨練機(jī)會(huì)。 41 項(xiàng)目租金估算 建議選擇京華布料城、九龍城、新白馬服裝批發(fā)市場(chǎng)、白馬布料批發(fā)市場(chǎng)作為項(xiàng)目定價(jià)參考 用市場(chǎng)比較法計(jì)算項(xiàng)目租金，在選擇對(duì)項(xiàng)目定價(jià)有借鑒的項(xiàng)目上，我們有以下考慮： ?與項(xiàng)目物業(yè)類型接近，最好為服裝或者布料批發(fā)市場(chǎng) ?與項(xiàng)目位臵接近 ?與項(xiàng)目體量、硬件條件相關(guān)不大。 ?東門商圈服裝業(yè)經(jīng)營火暴，經(jīng)營服裝的商場(chǎng)出租率基本上達(dá)到了 100%，租金遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于其它業(yè)態(tài)。 ?項(xiàng)目以深圳年青時(shí)尚男女為主要消費(fèi)群體，以“淘寶地”為項(xiàng)目經(jīng)營主題，集購物、飲食、娛樂、休閑于一體。 ?新商業(yè)項(xiàng)目不斷地涌現(xiàn)，大多為體量大檔次高的購物中心，將會(huì)分流更多消費(fèi)者 4 東門商圈特點(diǎn) 東門商圈是深圳最早的商圈，但檔次低、業(yè)態(tài)重復(fù)現(xiàn)象嚴(yán)重 ?是深圳著名的商業(yè)中心，是深圳最早的商圈 ?日均人流量平均在 60萬左右，購物人群以青少年、本地人士、港人以及低收入階層為主。 一層平面圖 二層平面圖 18 項(xiàng)目 SWOT分析 項(xiàng)目交通便利、臨街展示面較寬，但離東門核心商圈尚有一段距離，高層商鋪銷售較為困難 ?交通優(yōu)勢(shì)；臨近東門中路，位于地鐵三號(hào)線東門中路站出口附近，交通便利 ?臨街展示面較寬，有較好的展示面； ?項(xiàng)目硬件規(guī)劃布局較好。為增進(jìn)高層商鋪招商速度可制訂優(yōu)惠的招商條件。 63 招商推廣建議 贊助國內(nèi)模特大賽或服裝設(shè)計(jì)大賽提升項(xiàng)目人氣和知名度。 ? 把你的競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手視為對(duì)手而非敵人，將會(huì)更有益。 22:39:2222: ? 等待。喬丹也需要隊(duì)友來一起打比賽。 2023年 2月 25日星期六 10時(shí) 39分 22秒 22:39:2225 February 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 , February 25, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 :39:2222:39:22February 25, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023年 2月 25日星期六 ? 命運(yùn)本來就不公平所以我要改變命運(yùn)。 ? 命運(yùn)是一件很不可思議的東西。風(fēng)平浪靜的海面，所有的船只都可以并驅(qū)競(jìng)勝。 銷售氛圍包裝原則 55 項(xiàng)目銷售氛圍包裝原則應(yīng)注意系統(tǒng)性、創(chuàng)新性和昭示性的突破 項(xiàng)目營