【正文】 置業(yè)有限公司————分析：區(qū)域內(nèi)本土與外來(lái)開發(fā)商均整合了強(qiáng)大的開發(fā)陣容，整體水平較高。n 在營(yíng)銷策劃上，基本都邀請(qǐng)了專業(yè)的策劃代理公司，無(wú)論是外來(lái)發(fā)展商和本土發(fā)展商普遍對(duì)于項(xiàng)目營(yíng)銷策劃比較重視，但整體水平高低不一，存在一定差距。項(xiàng)目規(guī)模項(xiàng)目名稱占地面積（畝）建筑面積（萬(wàn)平方米）麗江豪庭云星尚江尊品中航本項(xiàng)目是以上主要競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目里面規(guī)模最大的一個(gè)，占據(jù)一定的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，利用規(guī)模優(yōu)勢(shì)可以開發(fā)出多種形式、多種組合的產(chǎn)品線，以最大化地滿足客戶需求。產(chǎn)品形態(tài)項(xiàng)目名稱產(chǎn)品形態(tài)建筑風(fēng)格園林風(fēng)格戶型面積麗江豪庭高層西班牙風(fēng)格歐式園林風(fēng)格三房 四房 面積136194平米云星尚江尊品高層現(xiàn)代風(fēng)格現(xiàn)代園林——中航l 麗江豪庭以大面積戶型為主，其戶型有130多平方米的豪華兩房，超大陽(yáng)臺(tái)可盡覽江景。配套設(shè)施項(xiàng)目名稱自身配套公共配套麗江豪庭五星級(jí)會(huì)所中央生態(tài)公園、章貢中學(xué)、人民醫(yī)院、贛州銀行、濱江公園云星尚江尊品項(xiàng)目自身商業(yè)街中央生態(tài)公園、市人民醫(yī)院、濱江公園中航 銷售價(jià)格項(xiàng)目名稱銷售價(jià)格麗江豪庭預(yù)計(jì)6月推售，價(jià)格在8000元/㎡左右云星尚江尊品待定中航但目前所推貨量極少，先期開發(fā)的中央星城一期已售罄，目前贛州其他類似樓盤均價(jià)在8000元/㎡左右。公元城由于臨近中央生態(tài)公園，均價(jià)預(yù)期與江景房相差不大。 大戶型豪華江景房216。云星 贛州新區(qū)地標(biāo)性景觀建筑群，新區(qū)東大門門戶216。該項(xiàng)目憑借當(dāng)時(shí)拿地產(chǎn)生的地王效應(yīng)，在營(yíng)銷上成功詮釋項(xiàng)目?jī)r(jià)值，一期火爆售罄創(chuàng)造贛州地產(chǎn)神話，其綜合的品質(zhì)和營(yíng)銷手段值得贛州同行學(xué)習(xí)。尚江尊品章江北岸，藏江私人官邸216。 公元城城市榮耀，公元再續(xù)216。分析：形象鮮明，大手筆推廣本區(qū)域作為高端樓盤聚集區(qū)域之一，客戶群體定位類似，各樓盤無(wú)論在推廣方式還是在推廣主題上均具有同質(zhì)化現(xiàn)象。第五部分 項(xiàng)目分析一、項(xiàng)目區(qū)位及周邊環(huán)境分析 地塊區(qū)位分析：未來(lái)高新居住區(qū)贛州城市生態(tài)公園美麗江景本案位置位于章江新區(qū)南端位置，瀕臨章江，江景致源豐富，項(xiàng)目所在地塊是沿章江的生態(tài)景觀環(huán)帶，加之北面已建成的城市中央公園，生態(tài)資源豐富，將成為章江新區(qū)高層次人才聚居之地。地塊內(nèi)部保護(hù)古樹江岸綠色植被章江新區(qū)南部是城市新開發(fā)區(qū)域，自然環(huán)境保護(hù)較好，空氣非常清新，章江對(duì)面綠色植物眾多，江景資源豐富，周邊尚存較多遺留下來(lái)的自然景觀，項(xiàng)目地塊內(nèi)部存有古老市級(jí)保護(hù)樹木。（2）道路環(huán)境：主干道路已經(jīng)開通。（3）交通環(huán)境：公共交通較少，居民出行不便。根據(jù)政府未來(lái)的交通規(guī)劃，生活基礎(chǔ)設(shè)施等配套將逐步完善，這將會(huì)大大改善居民的出行環(huán)境。目前本項(xiàng)目周邊生活配套極為不足，周邊均沒(méi)有醫(yī)療、餐飲、教育、娛樂(lè)等生活配套，生活必需品等設(shè)施點(diǎn)也很少，居民的生活購(gòu)物很不方便，因此目前區(qū)域內(nèi)的入住率很低。同區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)樓盤多，距離近，且都為在建或?qū)⒔?xiàng)目，本案雖然在規(guī)模上有一定優(yōu)勢(shì)，但周邊已有較多樓盤趕在項(xiàng)目之前投入市場(chǎng)，且各項(xiàng)目產(chǎn)品總體組合類型豐富，價(jià)格層次較多，這將對(duì)項(xiàng)目潛在客戶群有一定的分流效應(yīng)，增加了項(xiàng)目面臨的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。緊挨著工地，西邊是贛康路（東南望西北）西北方向的經(jīng)濟(jì)適用房（東南望西北）（2）地塊南面：項(xiàng)目南面緊接梅關(guān)大道，對(duì)面即是章江，江岸已建成沿江風(fēng)光帶，風(fēng)光優(yōu)美。登峰大道與紅都大道交叉口（東望西）北面的紅都大道（東望西）（4）地塊東面：緊靠登峰大道，是出入市區(qū)的主要干道。地塊內(nèi)部保留的古樹和未拆的破房（西望東）地塊內(nèi)部（東望西）地塊現(xiàn)狀分析：江景資源豐富，自然利用資源較多，項(xiàng)目平整規(guī)則。由于地塊緊接交通要道，沿路一線較嘈雜，可在沿路一線做綠化帶以削弱這種影響。項(xiàng)目指標(biāo)總占地面積 ㎡（ 2畝）容積率總建筑面積 ㎡建筑密度%綠化率≥35％本案的占地面積約230畝，其體量與周邊的項(xiàng)目相比具有一定的規(guī)模優(yōu)勢(shì)，容積率較高、建筑密度較小，樓間距較大，綠化率相對(duì)適宜，在產(chǎn)品線組合及園林規(guī)劃方面上具有較好的發(fā)揮空間，對(duì)項(xiàng)目本身的居住舒適度有較好的提升。擁有一線江景。n 處于未來(lái)城市發(fā)展主軸中點(diǎn)位置未來(lái)贛州總體規(guī)劃以軸狀發(fā)展為主，項(xiàng)目所在位置恰好處于發(fā)展中軸重點(diǎn)位置，往北承接章江新區(qū)核心CBD，往南連接未來(lái)城市南擴(kuò)區(qū)域 。緊鄰項(xiàng)目地塊的章江規(guī)劃大橋也已動(dòng)工。 n 配套不成熟由于處在章江新區(qū)南部，周邊商業(yè)及配套設(shè)施較少，生活配套基本空白。
機(jī)會(huì)威脅n 城市發(fā)展機(jī)會(huì)贛州作為贛南區(qū)域性中心城市，未來(lái)發(fā)展?jié)摿o(wú)限，市域龐大的人口基數(shù)和外來(lái)人口對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展有強(qiáng)勁的支撐作用。n 未來(lái)持續(xù)擴(kuò)大的市場(chǎng)需求隨著章江新區(qū)發(fā)展越來(lái)越成熟，其對(duì)其他板塊的吸引力越發(fā)強(qiáng)烈，更多的人選擇章江新區(qū)作為置業(yè)投資首選之地。n 政策威脅 目前全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入到緊縮時(shí)期，國(guó)家宏觀調(diào)控政策持續(xù)出臺(tái)限制房地產(chǎn)市場(chǎng)，市場(chǎng)不穩(wěn)定因素增加，項(xiàng)目對(duì)于市場(chǎng)的不確定性加大。結(jié)束語(yǔ)通過(guò)本次對(duì)贛州市房地產(chǎn)市場(chǎng)作專項(xiàng)調(diào)研，使得我司對(duì)贛州的房地產(chǎn)市場(chǎng)形成了較為客觀完整的認(rèn)識(shí)。目前章江新區(qū)主要以中、高端項(xiàng)目為主。我司相信，在準(zhǔn)確把握市場(chǎng)情況與未來(lái)趨勢(shì)的基礎(chǔ)上，我們完全有信心為本案找準(zhǔn)市場(chǎng)定位，從而把項(xiàng)目成功推向市場(chǎng)，打造成片區(qū)內(nèi)最適宜居住的精品項(xiàng)目。公元城嘉福中央星城麗江豪庭項(xiàng)目基本情況麗江豪庭小區(qū)內(nèi)規(guī)劃建設(shè)4棟住宅，22層到32層可以從不同的高度盡享章江美景，建筑為西班牙風(fēng)格，僅325套；小區(qū)近千平方米的五星級(jí)會(huì)所，內(nèi)設(shè)國(guó)際領(lǐng)先的恒溫泳池系統(tǒng)和高級(jí)健身房；住宅首層均設(shè)有5米挑高的雙入戶大堂，13，更顯居家氣派；小區(qū)將采用全封閉式管理，人車分流，使生活更加安 全、便利。項(xiàng)目情況樓盤地址贛州市梅關(guān)大道6號(hào)銷售電話07978286888/8286999開發(fā)/投資商江西華森房地產(chǎn)開發(fā)有限公司策劃代理公司深圳智美廣告占地面積18000㎡總建筑面積66000㎡綠化率55%容積率車位數(shù)量――/車位租售價(jià)格——項(xiàng)目產(chǎn)品類型小高層、高層。具體的價(jià)格和優(yōu)惠待定。項(xiàng)目推廣推廣主題上游半島主要賣點(diǎn)l 社區(qū)高綠化率和絕美江景。推廣渠道報(bào)紙、雜志、戶外廣告、道旗、圍墻等全方位覆蓋。l 置業(yè)顧問(wèn)著裝整齊，介紹規(guī)范系統(tǒng)，有較高的職業(yè)素養(yǎng)。交房交房標(biāo)準(zhǔn)未裝修，毛坯交房交房時(shí)間2013年年初交房 中央星城 項(xiàng)目基本情況云星隨著章江新城區(qū)的興建成熟，云星項(xiàng)目效果圖項(xiàng)目立面圖項(xiàng)目實(shí)景圖項(xiàng)目實(shí)景圖項(xiàng)目述評(píng)云星項(xiàng)目情況樓盤地址章江新區(qū)贛江源大道與瑞金路交通轉(zhuǎn)盤東北角臨街銷售電話07978088888/8086666 開發(fā)/投資商廣州云星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司策劃代理公司——占地面積83300㎡總建筑面積330000㎡ 綠化率35%容積率車位數(shù)量1800車位租售價(jià)格不詳項(xiàng)目產(chǎn)品類型高層、小高層建筑風(fēng)格現(xiàn)代風(fēng)格園林風(fēng)格現(xiàn)代園林項(xiàng)目配套豪德小學(xué)、外國(guó)語(yǔ)學(xué)校、贛州中學(xué)、市政府、行政服務(wù)中心、市體育中心、市圖書館、市人民醫(yī)院、市圖書館、市人民醫(yī)院、公交車總站、商業(yè)步行街萬(wàn)盛Mall、黃金廣場(chǎng)、中央生態(tài)公園銷售情況銷售概況目前蓄客階段，二期預(yù)計(jì)6月份開盤。項(xiàng)目推廣推廣主題給城市人居一個(gè)新高度主要賣點(diǎn)l 規(guī)模大盤，自身配套完善。l 節(jié)能科技的全面引入，打造健康節(jié)能住宅。推廣渠道報(bào)紙、市區(qū)及項(xiàng)目附近的戶外廣告大牌、高炮、道旗，市區(qū)戶外大牌數(shù)量較多，規(guī)模較大。l 銷售接待人員形象較好，著裝職業(yè)嚴(yán)謹(jǐn)，接待熱情。l 展示中心周邊環(huán)境較欠缺，主要入口衛(wèi)生狀況不好。尚江尊品項(xiàng)目圍墻廣告目前工程地塊已建展示圍欄，已正式進(jìn)入建筑實(shí)際施工階段。 地塊資料： 嘉福 發(fā)展商：香港豪建集團(tuán) 　　開發(fā)商：贛州嘉福房地產(chǎn)開發(fā)有限公司　　全程代理：合縱聯(lián)恒　　咨詢電話：07978219999中航項(xiàng)目目前已圍擋進(jìn)行施工，預(yù)計(jì)2011年年中開盤。公元，靜待萬(wàn)千景仰項(xiàng)目位置：贛州市登峰大道旁開發(fā)商：贛州中航置業(yè)有限公司二、章江新區(qū)板塊典型項(xiàng)目項(xiàng)目一：中廷整個(gè)小區(qū)由8棟10—11層的小高層住宅和4棟疊院別墅以及3棟18—30層的高層住宅和沿街商鋪組成。小區(qū)內(nèi)配套齊全，設(shè)有游泳池、兒童樂(lè)園、主題廣場(chǎng)、景觀廣場(chǎng)、幼兒園等。項(xiàng)目總體規(guī)劃圖售樓中心實(shí)景圖項(xiàng)目實(shí)景圖項(xiàng)目實(shí)景圖項(xiàng)目述評(píng)項(xiàng)目位于章江新區(qū)核心區(qū)域，區(qū)位得天獨(dú)厚，旁邊是中航城大型商業(yè)中心和城市大型廣場(chǎng)——黃金廣場(chǎng)，交通和金融等高度發(fā)達(dá)，即將成為贛州新的CBD，將集高端商務(wù)和高端人才為一體的現(xiàn)代化新興城區(qū)，未來(lái)發(fā)展?jié)摿o(wú)限。銷售情況銷售概況先階段主推二期六棟高層、小高層，總貨量為610戶。特別值得一提的是，每種不同戶型都帶有入戶花園，強(qiáng)調(diào)了通風(fēng)和采光，性價(jià)比相當(dāng)高，充分考慮居家生活的需要項(xiàng)目推廣推廣主題一座城市，一片森林主要賣點(diǎn)l 全市高端樓盤，完善配套（學(xué)校、商業(yè)走廊、會(huì)所等）l 未來(lái)區(qū)域核心地段，前景優(yōu)越。推廣渠道道旗、圍墻、大型戶外廣告牌、報(bào)紙、雜志。l 銷售人員著裝統(tǒng)一，但職業(yè)素養(yǎng)較好，接待客戶比比較熱情，人數(shù)較少，存在客戶無(wú)人接待的情況。交房交房標(biāo)準(zhǔn)精裝修交房時(shí)間2012年項(xiàng)目二：八零公社 項(xiàng)目基本情況八零公社項(xiàng)目是由贛州市華大置業(yè)有限公司專為贛州70后、80后青年才俊和成功人士精心打造的專屬生活社區(qū)，項(xiàng)目位于贛州市章江新區(qū)。倡導(dǎo)自由、獨(dú)立、青春、不羈、熱情、平等、健康和活力的生活方式，八零公社致力于創(chuàng)造獨(dú)特的社區(qū)文化，引領(lǐng)贛州社區(qū)文化風(fēng)氣之先。項(xiàng)目總體規(guī)劃圖項(xiàng)目鳥瞰圖項(xiàng)目實(shí)景圖項(xiàng)目實(shí)景圖項(xiàng)目述評(píng)銳意創(chuàng)新，締造不凡。小區(qū)特聘一流物業(yè)管理公司專職管理，逾千平米中央園林景輝映高達(dá)35%的綠化率，處處洋溢現(xiàn)代、時(shí)尚、高雅、健康的生活格調(diào)。項(xiàng)目推廣推廣主題MY STYLE MY LIFE！我有我主張主要賣點(diǎn)l 70/80中青年文化社區(qū)。l 首層架空并設(shè)置休閑區(qū)，增加社區(qū)住戶交流l 酒店式雙入堂設(shè)計(jì)，推廣渠道區(qū)域內(nèi)大型戶外廣告牌、圍墻噴繪、網(wǎng)絡(luò)、短信。l 2011年3月22號(hào)，期僅剩部分房源在售，兩房面積為113平米，復(fù)式樓面積為170平米左右，售價(jià)6000—9000元/平米，購(gòu)房可享受一次性付款95折優(yōu)惠。l 銷售人員接待熱情，介紹詳細(xì)，有較好的職業(yè)素養(yǎng)，很注重客戶回訪，且對(duì)客戶的把控能力較強(qiáng)。三、水東片區(qū)典型項(xiàng)目項(xiàng)目一：時(shí)間公園項(xiàng)目基本情況贛州時(shí)間公園樓盤位于贛州市水東鎮(zhèn)，貢江以北、沿東河大橋323國(guó)道以南，京九鐵路以西，總占地1000余畝，總建筑面積近100萬(wàn)平方米，時(shí)間公園一期園區(qū)總建筑13萬(wàn)余平方米，集稀有獨(dú)立別墅，珍品聯(lián)排別墅，豪華疊式住宅，精品多層住宅等精致、典雅、高貴、舒適的居住形態(tài)。項(xiàng)目規(guī)劃圖項(xiàng)目效果圖項(xiàng)目實(shí)景圖項(xiàng)目實(shí)景圖項(xiàng)目述評(píng)項(xiàng)目位于水東鎮(zhèn)核心區(qū)域，西接市區(qū)，交通便利。項(xiàng)目情況樓盤地址贛州市章貢區(qū)水東鎮(zhèn)政府對(duì)面銷售電話07978390888/8463599開發(fā)/投資商江西時(shí)間控股投資有限公司策劃代理公司——占地面積851173㎡總建筑面積720360㎡綠化率38%容積率車位數(shù)量6000車位租售價(jià)格 ——項(xiàng)目產(chǎn)品類型多層、小高層、聯(lián)排復(fù)式、別墅建筑風(fēng)格歐式建筑風(fēng)格園林風(fēng)格法式園林項(xiàng)目配套時(shí)間公園商業(yè)街、水東鎮(zhèn)政府、贛州汽車東站、銷售情況銷售概況現(xiàn)階段項(xiàng)目尚剩少量房源在售，后期開盤待定。項(xiàng)目推廣推廣主題大型生態(tài)水景居住園區(qū)主要賣點(diǎn)l 貢江河畔學(xué)區(qū)房，優(yōu)雅新品l 濃郁歐式風(fēng)格建筑，法式園林優(yōu)雅魅力。l 內(nèi)部挑空設(shè)計(jì)，空間感十足，但細(xì)部表現(xiàn)與功能劃分尚有待提高。l 項(xiàng)目推廣資料較齊全，樓書、折頁(yè)、單頁(yè)皆有配置，印刷質(zhì)量較好，但設(shè)計(jì)水平不高。 四、河套老城區(qū)板塊典型項(xiàng)目項(xiàng)目一：國(guó)際時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目基本情況國(guó)際時(shí)代廣場(chǎng)項(xiàng)目處于贛州中心城區(qū)西門，屬于贛州商業(yè)繁華地帶，是贛州市政府產(chǎn)業(yè)布局中重點(diǎn)發(fā)展現(xiàn)代商業(yè)的區(qū)域，其商業(yè)資源優(yōu)勢(shì)無(wú)可比擬。項(xiàng)目周圍3公里內(nèi)現(xiàn)有生活居民約256800人；新建樓盤約16036套，約可居住77000人，暫住及流動(dòng)人口約有1012萬(wàn)人。項(xiàng)目在紅旗大道、文明大道、西橋路、西郊路交匯點(diǎn)處將建立大型的越秀紅旗休閑廣場(chǎng)，在紅旗大道與章江北大道交接處建立時(shí)代財(cái)富廣場(chǎng)，兩個(gè)休閑廣場(chǎng)貫通整條商業(yè)街道，紅旗大道西延段形式形成大進(jìn)深景觀大道，平行展開布置的大型多層商業(yè)步行街，通過(guò)退讓距離和高度控制的不同，形成錯(cuò)落有致、變化豐富的城市開放空間。將 “國(guó)際時(shí)代廣場(chǎng)”打造成“國(guó)內(nèi)知名、江西一流、贛州第一”的知名樓盤。根據(jù)目前市場(chǎng)需求及房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的情況分析，國(guó)際時(shí)代廣場(chǎng)將填補(bǔ)贛州老城區(qū)集購(gòu)物、餐飲、休閑娛樂(lè)及住宅為一體的大型、綜合性商貿(mào)建筑的空白，形成完整地并向周邊沿海城市輻射的商業(yè)體系，打造成贛州西