【正文】 共約42公里。南充市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十一個(gè)五年規(guī)劃綱要“十一五”發(fā)展總體目標(biāo)：按照市委提出的建設(shè)“川東北區(qū)域中心城市”的要求，2010年地區(qū)生產(chǎn)總值在2005年的基礎(chǔ)上翻一番。、經(jīng)濟(jì)快速健康發(fā)展地區(qū)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)速度保持在12%以上，2010年全市地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到670億元以上，人均生產(chǎn)總值達(dá)到8995元以上。地方財(cái)政收入年均增長(zhǎng)15%以上。城鎮(zhèn)化水平由“十五”%，%。完善房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)融資方式，加強(qiáng)資本金管理，吸引社會(huì)資金投入城市建設(shè)，促進(jìn)城鎮(zhèn)住宅建設(shè)產(chǎn)業(yè)化。全面實(shí)施物業(yè)管理招投標(biāo)制度和企業(yè)資質(zhì)動(dòng)態(tài)管理，規(guī)范物業(yè)管理行為。、加快城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)完善區(qū)域中心城市功能，美化城市環(huán)境，提升城市形象。強(qiáng)化城市道路的建設(shè)與改造，大力發(fā)展公共交通。加快市政新區(qū)的配套建設(shè)，完善給排水、電網(wǎng)、供氣、公共消防、通訊等設(shè)施。擴(kuò)大城市綠化面積，改善城市生態(tài)環(huán)境。、優(yōu)化城鎮(zhèn)結(jié)構(gòu)按照合理布局、特色鮮明、功能互補(bǔ)的原則，構(gòu)建中心城市、中小城市和建制鎮(zhèn)在內(nèi)的城鎮(zhèn)體系，繁榮城鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)，增加就業(yè)容量。大幅度提高綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力，增強(qiáng)輻射和帶動(dòng)作用，推進(jìn)城市人口向100萬(wàn)規(guī)模發(fā)展，成為川東北城市群的主要依托城市。加快縣城建設(shè)。其中2006年電梯公寓的供應(yīng)量見(jiàn)下表：案名建筑面積地中海藍(lán)㎡瑞露嘉都㎡望泰雅居㎡錦繡江山㎡水天麗景㎡現(xiàn)代名門(mén)㎡浪高凱躍㎡玉帶明珠㎡總計(jì)㎡在2006年住宅供應(yīng)中，%，而推出的電梯公寓銷(xiāo)售情況均較好，根據(jù)調(diào)查除新開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目望泰雅居銷(xiāo)售達(dá)70%外，其余電梯公寓銷(xiāo)售率均超過(guò)90%。、不同方位住宅供銷(xiāo)狀況項(xiàng) 目住宅供應(yīng)面積（萬(wàn)㎡）住宅銷(xiāo)售面積（萬(wàn)㎡）供銷(xiāo)比例順慶區(qū)108%嘉陵區(qū)47%高坪區(qū)15%合 計(jì)170%三區(qū)供應(yīng)面積比例三區(qū)銷(xiāo)售面積比例在2006年住宅供銷(xiāo)中，順慶區(qū)為最高、其供應(yīng)量達(dá)63%、銷(xiāo)售比例達(dá)64%；其次為嘉陵區(qū)、其供應(yīng)量達(dá)28%、銷(xiāo)售比例達(dá)27%；高坪區(qū)為最弱、其供應(yīng)量為9%、銷(xiāo)售比例為9%。、非住宅價(jià)格變動(dòng)情況區(qū)域銷(xiāo)售面積(單位:萬(wàn)㎡)銷(xiāo)售總價(jià)(單位:萬(wàn)元)均價(jià)(單位: 元/㎡)2005年2006年2005年2006年2005年2006年順慶、嘉陵、高坪區(qū)29312546南充非住宅均價(jià)不高，結(jié)合其商業(yè)的空置面積大的市場(chǎng)信息，新開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的商業(yè)應(yīng)控制體量。14=（萬(wàn)㎡），㎡，㎡，㎡的市場(chǎng)數(shù)據(jù)結(jié)合宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢(shì)分析，2007年南充住宅需求面積估計(jì)與2006年的需求量差異不會(huì)太大。、購(gòu)買(mǎi)者區(qū)域比重分析地 區(qū)順慶區(qū)嘉陵區(qū)高坪區(qū)周邊區(qū)縣其它地區(qū)備注客戶數(shù)量1099329200308163有效統(tǒng)計(jì)客戶數(shù)為2099位不同地區(qū)比例%%%%%點(diǎn)評(píng)：南充客戶以順慶區(qū)為絕對(duì)主力，%，%；分析成都外地客戶的購(gòu)房比例超過(guò)50%，隨著南充大城市構(gòu)架的形成、將會(huì)吸引更多的外地人在南充置業(yè)，在項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)中應(yīng)注意外地人在購(gòu)買(mǎi)比重并進(jìn)行針對(duì)性的營(yíng)銷(xiāo)策略擬訂。發(fā)展趨勢(shì)分析、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)趨勢(shì)南充市房地產(chǎn)市場(chǎng)近2年來(lái)發(fā)展勢(shì)頭迅猛，呈現(xiàn)出以下特點(diǎn)：、投資力度不斷加大、投資信心高漲。商品住宅完成投資額呈逐年上升趨勢(shì)，2005年“”%，（接近2005年的全年投資），表現(xiàn)出房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)市場(chǎng)的信心，而土地價(jià)格翻番的增長(zhǎng)從側(cè)面反映出南充房地產(chǎn)市場(chǎng)的火熱、健康發(fā)展局面。全市具有資質(zhì)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)已發(fā)展到150多家。2006年開(kāi)始南充的開(kāi)發(fā)操盤(pán)水平有了明顯的提升，出現(xiàn)了濱江名城、天地山水、格蘭春天、地中海藍(lán)、都市水鄉(xiāng)等高品質(zhì)樓盤(pán)，其市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)運(yùn)作水準(zhǔn)已達(dá)到了一定的專(zhuān)業(yè)高度，市場(chǎng)正逐步完善。2005年以前南充大部分已開(kāi)發(fā)項(xiàng)目由于對(duì)市場(chǎng)研究的深度不夠，呈現(xiàn)出相對(duì)盲目及混亂的開(kāi)發(fā)狀況，產(chǎn)品的設(shè)計(jì)、環(huán)境和配套的建設(shè)水平不高且同質(zhì)化嚴(yán)重，造成產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)加劇，空置率高；2005年以后開(kāi)始注重市場(chǎng)研究與細(xì)分、涌現(xiàn)出了一批具有差異性的高品質(zhì)樓盤(pán)并受到市場(chǎng)的追捧。隨著本地部分開(kāi)發(fā)商意識(shí)的提高、外地開(kāi)發(fā)商的進(jìn)入，以及通過(guò)對(duì)專(zhuān)業(yè)營(yíng)銷(xiāo)公司、廣告公司、知名設(shè)計(jì)院、物管公司的引進(jìn)，開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在產(chǎn)品、營(yíng)銷(xiāo)運(yùn)作、包裝與推廣等方面有了質(zhì)的飛躍，南充房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)步入品牌競(jìng)爭(zhēng)的綜合素質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)的時(shí)代。嘉陵區(qū)版塊：開(kāi)發(fā)環(huán)境、居住環(huán)境的成熟度比較順慶區(qū)版塊而言較為次之，中檔次樓盤(pán)的市場(chǎng)接受度較高，但隨著2006年及以前大批項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)，土地資源相對(duì)有限、發(fā)展空間不大，未來(lái)是持續(xù)性的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域。、分方位特征及發(fā)展趨勢(shì)東：嘉陵江以東：土地升值最快，前階段主要受限于道路與大橋建設(shè)，但隨著近期三橋的開(kāi)通,其巨大發(fā)展?jié)摿⒃诮?年內(nèi)得以表現(xiàn)出來(lái)，是最具潛力的發(fā)展區(qū)域。西：以西山為代表，開(kāi)發(fā)環(huán)境、居住環(huán)境均比較成熟，但土地資源比較稀少，是延續(xù)性的開(kāi)發(fā)區(qū)域；北：政府新區(qū)：隨著政府新區(qū)的開(kāi)發(fā)、以及城市土地的稀缺，本區(qū)域即將成為未來(lái)的關(guān)注的重點(diǎn)、房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域；中：市中心區(qū)域：土地稀缺，土地成本高，最受消費(fèi)者關(guān)注、但又是高價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)的白熱化區(qū)域，其開(kāi)發(fā)以小規(guī)模、高價(jià)格的電梯公寓為主，近2年內(nèi)是開(kāi)發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域之一。第三章、南充市中高檔住宅市場(chǎng)分析第一節(jié)、供給市場(chǎng)情況產(chǎn)品形態(tài)供應(yīng)分析項(xiàng)目樓盤(pán)名稱(chēng)樓盤(pán)數(shù)量多層樓盤(pán)順慶區(qū)：濱江名城12期、天地山水、格蘭春天、明宇面積及戶型供應(yīng)情況面積區(qū)間60㎡以下6080㎡80100㎡100120㎡120140㎡140㎡以上套數(shù)3335411853201824951709根據(jù)抽樣對(duì)南充20個(gè)代表性中高檔樓盤(pán)、共計(jì)8949套房屋面積比例的調(diào)查分析，目前南充市場(chǎng)上，大中戶型的供應(yīng)量較大，其中120㎡以上的戶型比例占到了46%、為市場(chǎng)的第一主力戶型區(qū)間；而80100㎡戶型比例為21%、100120㎡戶型比例為23%，為市場(chǎng)的第二主力戶型區(qū)間；而60㎡以下戶型的比例僅為4%，市場(chǎng)供應(yīng)的比例較小。香檳小鎮(zhèn)興業(yè)房地產(chǎn)金魚(yú)嶺順慶區(qū)住宅：96910㎡容積率：綠化率：%建筑密度：% 車(chē)位：1期380個(gè)，2期未定產(chǎn)品類(lèi)型：多層/高層總套數(shù) （1期384套）80—100㎡以下 %（60 套）100—120㎡以下 %（150套）120—140㎡以下 %（ 60 套）140㎡以上 %（ 114 套）未定未定未銷(xiāo)售未定游泳池、會(huì)所、健身器材未定未定地 中海 南恒河地產(chǎn)光彩大市場(chǎng)南高旁 嘉陵區(qū)總建面：㎡住宅：㎡純商業(yè)：㎡社區(qū)商業(yè)：㎡容積率：綠化率：33％以上車(chē)位：地上298個(gè)、地下200個(gè)產(chǎn)品類(lèi)型：花園洋房/多層/高層(18)總套數(shù) （ 448 套）起價(jià)：多層1310花園洋房1610別墅2600起價(jià)：多層1650花園洋房1780別墅2800——95%一次性5%、分期2%、按揭1%游泳池、休閑會(huì)所、餐飲、兒童游樂(lè)、小廣場(chǎng)香港英聯(lián)華、最高價(jià)：多層1430花園洋房1680別墅 2600最高價(jià)：多層1680花園洋房1920別墅2800均價(jià)：多層1300花園洋房1600別墅2600均價(jià)：多層1600花園洋房1850別墅：2800明宇城市印象泰合房地產(chǎn)金魚(yú)嶺街1號(hào)順慶區(qū)總建面：85410㎡住宅：75410㎡商業(yè)：1萬(wàn)㎡容積率：綠化率：32%建筑密度：%車(chē)位：304個(gè)產(chǎn)品類(lèi)型：多層總套數(shù) （608套）80—100㎡以下17 %（100套）100—120㎡以下 50 %（300套）120—140㎡以下7 %（ 40 套）140㎡以上 26 %（160 套）頂躍起價(jià)：1580最高價(jià)：1780均價(jià)：1650起價(jià)：1718最高價(jià)：2320均價(jià)：200070%一次性2%、按揭無(wú)兒童中心、會(huì)所南充恒豐塞納印象　濱江南路 嘉陵區(qū)總建面：48900㎡住宅：4萬(wàn)㎡商業(yè)：容積率：總套數(shù)465套未公布2006年12月排號(hào)　　未定未定　錦通、2006年底部分代表性樓盤(pán)價(jià)格匯總（單位：元/㎡） 案名起價(jià)均價(jià)最高價(jià)高端濱江名城2期195023002650天地山水2期200024002700平均值197523002675中高檔及高檔格蘭春天1620 1800 2450明宇帝壹家2期165019002400龍吟水郡2期180021002570海山半島花園129016301810滿庭芳150017501999柏林美墅150016002200城市印象171820002320平均值158218472250南充2006年底高端樓盤(pán)的均價(jià)達(dá)到了2300元/㎡，比2006年中期而言拉升幅度高達(dá)400500元/㎡，在一系列宏觀調(diào)控的政策下，房地產(chǎn)價(jià)格一路上揚(yáng)，為2007年的高端樓盤(pán)的價(jià)格制定奠定了堅(jiān)實(shí)的參照基礎(chǔ)。分析南充現(xiàn)有電梯公寓價(jià)格變化：濱江名城、望泰雅居、瑞露嘉都均是2006年底才把價(jià)格進(jìn)行大幅度拉升，其平均均價(jià)達(dá)到了2500元/㎡左右的高價(jià)位水平；結(jié)合2006年電梯公寓總體放量不大的供應(yīng)情況，以及根據(jù)其高價(jià)位房源的銷(xiāo)售走勢(shì)相對(duì)較慢的市場(chǎng)情況分析，南充購(gòu)買(mǎi)群體對(duì)電梯公寓的價(jià)格接受還是有一定限度的。鼎城42000㎡9香榭春天6000多㎡10龍吟水郡26330㎡合 計(jì)437375㎡嘉陵區(qū)11上城領(lǐng)地90000㎡12地中海藍(lán)23000㎡14逸水蘭庭20000㎡合 計(jì)1330002007年電梯公寓項(xiàng)目推出面積合計(jì)570375㎡拍賣(mài)地塊推出面積預(yù)估分析地塊名稱(chēng)地塊位置土地規(guī)模(畝)規(guī)劃容積率指標(biāo)07年預(yù)估推出面積(㎡)南市土公(2006)9嘉陵區(qū)茶盤(pán)路8500南市土公(2006)10玉帶路6號(hào)70000南市土公(2006)10玉帶路4號(hào)南市土公(2006)11江東大道側(cè)1號(hào)280000南市土公(2006)11江東大道側(cè)2號(hào)2南市土公(2006)8政府新區(qū)17號(hào)14100000南市土公(2006)8政府新區(qū)17號(hào)24南市土公(2006)8政府新區(qū)17號(hào)369239南市土公(2006)9嘉陵火花鎮(zhèn)小橋子25478南市土公(2006)9順慶周家壩82號(hào)38602內(nèi)燃機(jī)地塊——9580000明宇3期地塊——約10060000宏凌嘉陵地塊——200左右——80000合 計(jì)611819根據(jù)以上分析，南充2007年中高檔樓盤(pán)推出總量預(yù)計(jì)在467377＋570375＋611819=1649571㎡左右；分析南充項(xiàng)目及地塊情況，還有部分項(xiàng)目未包含在以上分析中，結(jié)合這一情況預(yù)計(jì)南充2007年房地產(chǎn)全年的放量在170萬(wàn)㎡以上。在已知項(xiàng)目中：2007年電梯公寓項(xiàng)目的放量（面積為570375㎡）首次超過(guò)多層項(xiàng)目放量（面積為437377㎡），電梯公寓開(kāi)發(fā)將成為南充房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主流方向；根據(jù)2006年電梯公寓的放量不足20萬(wàn)㎡的市場(chǎng)情況分析，2007年電梯公寓將面臨激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)。帝壹家(A組)99%明宇帝壹家、龍吟水郡、天地山水等則在3個(gè)月內(nèi)完成，說(shuō)明中高檔住宅的銷(xiāo)售速度較快。第四章、消費(fèi)者需求調(diào)查調(diào)查樣本概述本次消費(fèi)者調(diào)查精心篩選了400個(gè)客戶樣本、獲得了334位中高檔項(xiàng)目潛在客戶資料，結(jié)合近三個(gè)月購(gòu)買(mǎi)中高檔項(xiàng)目的業(yè)主和準(zhǔn)業(yè)主2108位資料統(tǒng)計(jì)分析作為調(diào)查分析對(duì)象。、調(diào)查樣本職業(yè)分布、調(diào)查樣本家庭年收入統(tǒng)計(jì)、調(diào)查樣本個(gè)人年收入項(xiàng)目品牌關(guān)注度調(diào)查品牌是開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的靈魂，是吸引客戶、實(shí)現(xiàn)價(jià)值的重要要素，是現(xiàn)代房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)的重要砝碼。、客戶對(duì)項(xiàng)目品牌的關(guān)注度點(diǎn)評(píng)： 在334份樣本中關(guān)注項(xiàng)目品牌達(dá)到了73%的比例，而不關(guān)注的比例為5%，由此可見(jiàn)項(xiàng)目品牌對(duì)購(gòu)買(mǎi)者的影響力巨大。、客戶對(duì)開(kāi)發(fā)商品牌的關(guān)注度點(diǎn)評(píng)： 有品牌的開(kāi)發(fā)商，在銷(xiāo)售規(guī)范、工程質(zhì)量、項(xiàng)目品質(zhì)、宣傳形象等方面在社會(huì)公眾中都有較好的聲譽(yù)與接受度。說(shuō)明客戶對(duì)品牌不僅是關(guān)注，而且愿意用貨幣購(gòu)買(mǎi)。新開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目應(yīng)以項(xiàng)目品牌為基礎(chǔ)樹(shù)立企業(yè)品牌，以企業(yè)品牌的形成來(lái)來(lái)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的更高價(jià)值與利潤(rùn)。反映出目前南充中高檔市場(chǎng)的需求電梯公寓的比重正在增加，但消費(fèi)者接受的總體比例依然不是很高；這與隨著土地成本的增加，土地資源有限，城區(qū)將逐漸以電梯公寓為主流的開(kāi)發(fā)形態(tài)的市場(chǎng)趨勢(shì)相吻合。、客戶對(duì)不同戶型的面積需求套型套一套二套三套四及以上需求套數(shù)232817648點(diǎn)評(píng)：套三戶型依然是需求的絕對(duì)主力，需求比例達(dá)到53%；其次為套二戶型、需求比例達(dá)26%，再次為套四戶型、需求比例為14