房地產(chǎn)策劃機(jī)構(gòu)物業(yè)市場調(diào)查報(bào)告-文庫吧資料
2024-08-02 01:10本頁面
【正文】 其次是自主經(jīng)營，還有就是隨機(jī)購買。u 不少的個(gè)體戶、經(jīng)營者不再滿足于現(xiàn)有的經(jīng)營條件，他們對營業(yè)房長期占有的欲望在以往得不到充分的滿足。u 房地產(chǎn)信貸政策的實(shí)施大大增強(qiáng)了人們的購買能力，降低了買家購買營業(yè)房的門檻。形成這一局面的主要原因有幾方面：u 營業(yè)房作為房地產(chǎn)投資的基本形態(tài)被越來越多的投資者所認(rèn)可?？梢哉f，目前市場上可銷售的營業(yè)房少之又少，市場供應(yīng)與市場需求明顯有斷層。為了消除這些負(fù)面影響，在營業(yè)房銷售過程中引入商業(yè)管理勢在必行。引進(jìn)先進(jìn)的商業(yè)管理勢在必行在張店，人們對富麗商城經(jīng)營失敗印象尤為深刻，究其失敗的原因主要還是由于商城分散銷售后經(jīng)營商業(yè)管理不到位。柳泉路、美食街、共青團(tuán)路、西二路 共同形成商貿(mào)區(qū)淄博市由于多年以來形成的習(xí)慣，自然形成的此區(qū)域的商業(yè)氛圍，使該地區(qū)的商業(yè)物業(yè)成為淄博市人投資的首選區(qū)域。但是目前銀行利息的多次下調(diào)，股票投資也面臨著盈利減少，風(fēng)險(xiǎn)增長的問題，處于持續(xù)上升商業(yè)物業(yè)具有風(fēng)險(xiǎn)小、盈利大的特點(diǎn)，自然成為投資熱點(diǎn)。淄博已經(jīng)走出了小農(nóng)經(jīng)濟(jì)的時(shí)代，以一種嶄新的姿態(tài)融入到了世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大舞臺(tái)中。 （四）區(qū)域商業(yè)物業(yè)發(fā)展趨勢中國已經(jīng)加入WTO，一個(gè)更加開放的淄博展現(xiàn)在世人面前，淄博的經(jīng)濟(jì)已經(jīng)進(jìn)入良性發(fā)展的快車道。經(jīng)營現(xiàn)狀現(xiàn)有絕大部分購物商場均由大型商家或經(jīng)營者統(tǒng)一經(jīng)營管理，以出租或聯(lián)合經(jīng)營為主，并形成了相對穩(wěn)定的經(jīng)營管理模式，因此商場的經(jīng)營狀況良好。配套及功能目前淄博的臨街商用營業(yè)房都缺乏較大的停車場和供休息的場所等配套，現(xiàn)有的大型購物商場雖然經(jīng)營品種相當(dāng)豐富，但其它功能仍然相當(dāng)欠缺，已難以滿足人們多元化的購物、休閑、娛樂的需求。經(jīng)營方式在淄博，投資者習(xí)慣將位置最好的臨街營業(yè)房用于出租，而具規(guī)模的商廈商城則采取由大型百貨商家經(jīng)營、自主經(jīng)營或與零售商家聯(lián)營三種經(jīng)營策略。（按70平方米，回報(bào)周期810年計(jì)算。地段較優(yōu)的營業(yè)房如聯(lián)通路、共青團(tuán)路等路段的售價(jià)可達(dá)600010000元/平方米，并有上調(diào)的趨勢，可見優(yōu)質(zhì)的營業(yè)房仍有很大的利潤空間。一、二層年租金708—768元/平方米西二路、美食街營業(yè)房年租金多為3800—4200元/平方米，共青團(tuán)路臨街營業(yè)房年租金平均為2100—2300元/平方米出租情況一、二層出租率80%，三層較低出租率50%，二層出租率較差正在出租，首層租賃情況良好約98%美食街和西二路的臨街營業(yè)房（首層）年租金多為3800—4200元/平方米，共青團(tuán)路臨街營業(yè)房年租金平均為2100—2300元/平方米，這說明項(xiàng)目所在地段主要營業(yè)房的年租金范圍在2100元—4200元/平方米。三類商圈：主要分布在新建城區(qū)（西北城區(qū)）。張店區(qū)商圈大致可以劃分為以下幾個(gè)層次：一類商圈：東到中心路，西到西四路（新世界步行商業(yè)街），北到共青團(tuán)路，南到美食街及小商品街。 （三）項(xiàng)目所在區(qū)域張店區(qū)商業(yè)物業(yè)發(fā)展?fàn)顩r從淄博城區(qū)的大背景看，各城區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展比較均衡，商業(yè)經(jīng)營各有特色，淄博人民有著傳統(tǒng)的經(jīng)商意識(shí)和自己的商業(yè)文化。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民生活水平的提高，僅有臨街的散鋪已經(jīng)不能滿足人們購物的需要，需要在市中心產(chǎn)生一個(gè)大型的購物中心或百貨才能夠整合臨街營業(yè)房的資源，形成一個(gè)中心商貿(mào)區(qū)域，滿足人們更高層次的購物需要，出現(xiàn)了購物中心等大型購物場所，相應(yīng)的淄博商業(yè)物業(yè)進(jìn)入了發(fā)展的第三階段。就張店地區(qū)的商業(yè)物業(yè)而言，其發(fā)展主要經(jīng)歷了以下三個(gè)階段：第一階段：以臨街營業(yè)房為主；第二階段：大型購物中心和專業(yè)市場為主，臨街營業(yè)房為輔；第三階段：大型的集購物、休閑、娛樂、餐飲等多功能商貿(mào)中心為主的大流通、大商貿(mào)格局。住宅建設(shè)繼續(xù)保持較高的投入，；，%，%。%。二、淄博房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)睿?,，%。 全市居民儲(chǔ)蓄情況 截止4月末，排在煙臺(tái)（）、青島（）、濟(jì)南（）、濰坊（）之后，居第五位；%，排在威海（%）、東營（%）、青島（%）、臨沂（%）、棗莊（%）等市之后，居第八位。城鎮(zhèn)居民收支同步增加2002年14月份，全市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入為2669元，%，城鎮(zhèn)居民人均消費(fèi)支出1767元，%。全市物價(jià)總水平繼續(xù)在低位上運(yùn)行；當(dāng)月下降1個(gè)點(diǎn)，除煙、酒及生活用品類價(jià)格和居住類價(jià)格同比略有上漲；娛樂教育文化用品及服務(wù)類價(jià)格同比持平外，其余各構(gòu)成項(xiàng)目均低于上年同期物價(jià)水平。%，%，%，發(fā)展較為平衡，增幅均保持在12%以上。而商業(yè)物業(yè)作為開展第三產(chǎn)業(yè)的重要場所，必然成為許多發(fā)展商和投資者追逐的對象。而就淄博目前的狀況來看，現(xiàn)有的娛樂購物消閑場所尚難滿足全方位的要求，發(fā)展較高檔的商業(yè)物業(yè)勢在必行。城市化進(jìn)程的加快城市品位不斷提高一些項(xiàng)目先后啟動(dòng)，城市基礎(chǔ)設(shè)施、文化教育工程、商業(yè)貿(mào)易場所等投入建設(shè)，為淄博市的發(fā)展奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 （四）區(qū)域宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)發(fā)展從1999年開始國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長9%，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入、農(nóng)民人均純收入年均分別增長5%和8%，初步形成適應(yīng)經(jīng)濟(jì)國際化要求的開放格局；經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)的戰(zhàn)略性調(diào)整也取得重大進(jìn)展，初步形成現(xiàn)代化城市的格局和風(fēng)貌，人民生活更加寬裕。獲自營進(jìn)出口權(quán)企業(yè)和在境外投資辦廠、設(shè)立辦事機(jī)構(gòu)的企事業(yè)單位逐年增加。先后與美國伊利市、法國拉羅什市等28個(gè)國內(nèi)外城市結(jié)為友好城市，與世界70多個(gè)國家和地區(qū)建立了經(jīng)濟(jì)技術(shù)合作與貿(mào)易關(guān)系。淄博的外商投資企業(yè)發(fā)展較快，德國西門子、日本旭硝子、澳大利亞金馬利等一批國際大財(cái)團(tuán)、大商社、
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