[房地產(chǎn)]山東淄博商業(yè)物業(yè)市場調(diào)查報告(doc44頁)(參考版)
2025-07-18 14:42本頁面
【正文】 20xx 年，期望通乾公司與凌峻公司之間建立更加緊密的溝通和聯(lián)系，通過精誠合作，樹立本項目的品牌形象，共同創(chuàng)造輝煌燦爛的業(yè)績。 結(jié) 束 語 在目前淄博商業(yè)物業(yè)市場供求失衡、競爭激烈的市場環(huán)境下，項目定位和策略的制定，具有決定項目生死的重要性。首先，通過間隔小面積營業(yè)空間來降低總價，進而降低買家購買的門檻；其次，在張店以外低于進行促銷，以此來擴充市場的容量。假設(shè)某 3 層營業(yè)房總建筑面積為 150 平方米，則售價為 7000 元 /平方米，那么這套營業(yè)房的總售價為 1050000 元，定價就是 105 萬 /套。 （ 3） 重視營業(yè)房的間隔，能夠提供更多的戶型來滿足不同層次買家的需求，建議地面建筑面全部設(shè)計成獨立臨街營業(yè)房，為了滿足經(jīng)營者使用的要求，單元面積控制在 40180 平方米之間，把主流營業(yè)房的價格控制在 50150萬之間；地下商場則分割成面積為 420平方米的營業(yè)房、柜臺、攤位進行銷售。 （ 2） 鑒于本項目優(yōu)越位置，應(yīng)充分利用和發(fā)掘地段的商業(yè)價值，增加地下商場。為此，我司根據(jù)本次市場調(diào)查的結(jié)果，初步形成了關(guān)于本項目開發(fā)理念、整體規(guī)劃、營業(yè)房間隔、銷售價格及商業(yè)管理等方面的意見： （ 1） 鑒于 淄博 買家對營業(yè)房的接受習慣，本項目開發(fā)應(yīng)本著一切為了銷售的原則來進行，并大膽創(chuàng)新。 ? 本項目 處于淄博市的一類商圈范圍之內(nèi)，張店區(qū)的核心商圈，大部分投資者和經(jīng)營者相當看好此地塊的發(fā)展?jié)摿?，金帝購?廣場及正在興建的銀座將對本項目銷售起著帶動作用。 ? 長期的投資習慣及現(xiàn)有商業(yè)城、商業(yè)街（主要是臨街營業(yè)房的建筑群）經(jīng)營失敗致使投資者及經(jīng)營者對“商業(yè)城”、“商業(yè)街”抱有懷疑和否定態(tài)度，進而影響了他們投資者類型物業(yè)的信心。 ? 大部分臨街營業(yè)房沒有充分發(fā)掘地段的商業(yè)價值，營業(yè)房的設(shè)計規(guī)劃往往是“畫地為牢”、臨街而建，缺乏創(chuàng)新的精神，沒有把地段的商業(yè)價值發(fā)揮至極限。 ? 投資者購買營業(yè)房主要是希望獲得穩(wěn)定的租金收入，他們普遍希望投資回報期為 810 年，年投資回報率約為10%13%，而項目所在地段的租金水平為 2100 元 — 4200 元 /平方米。 ? 營業(yè)房銷售市場供應(yīng)嚴重不足，投資者經(jīng)營者對臨街營業(yè)房的需求十分迫切，具有較大承受能力的大買家不在少數(shù)，且外圍（張店以外）投資者為數(shù) 不少。 六、市場調(diào)查報告結(jié)論及建議 縱觀淄博商業(yè)市場的發(fā)展態(tài)勢，我們得出如下的結(jié)論： ? 淄博現(xiàn)階段的商業(yè)物業(yè)以臨街營業(yè)房及大型商廈為主 ,形成了大型商廈與臨街營業(yè)房共存且相互促進的發(fā)展格局。 B、全部以租為主，與當?shù)赝顿Y人士的 需求不相吻合。 C、每個樓層的無購物區(qū)域劃分指示系統(tǒng)。 劣 勢 A、廣場的外部環(huán)境較混亂，沒有綠化。 B、商場品牌化經(jīng)營，在濟南民已有一處銀座得以成功操作。 C、發(fā)展商實力雄厚，有多年商業(yè)經(jīng)營的經(jīng)驗。 金帝購物廣場銀座商廈對比表 項 目 金帝購物廣場 銀座商廈 規(guī) 模 建筑面積 50000 平方米 建筑面積約 萬平方米 優(yōu) 勢 A、緊鄰柳 泉路與共青團路，已形成良好的商圈氛圍。 （ 5） 項目的總體量較大，可銷售面積將近 4 萬平方米，而潛在買家的數(shù)量及承受能力相當有限，要全部消化有一定的難度。 （ 3） 臨近本項目的銀座正在規(guī)劃建造中，經(jīng)營前景如何尚是未知之數(shù)， 容易造成投資者持觀望態(tài)度。 市場威脅 （ 1） 目前淄博有部分大型商場和購物中心正處于銷售或招商階段，商業(yè)市場競爭較為激烈，對本項目造成一定的銷售壓力。 （ 8） 本項目以期房推售，可以通過廣告、炒作來提高人們的期望值。 （ 6） 現(xiàn)有的臨街營業(yè)房的經(jīng)營管理模式難以適應(yīng)買購買及商家經(jīng)營的多樣化需求，新型商業(yè)管理模式的引入必能增強潛在買家的購買欲望和信心。 （ 4） 本項目可采取多種銷售、招商策略，以合理的經(jīng)營規(guī)劃布局結(jié)構(gòu)，滿足不同投資者及租戶的多樣需求，為買家樹立信心。 （ 2） 項目所處的張店區(qū)是淄博的政治、文化、高新技術(shù)發(fā)展中心，美食街、西二路、中心路、共青團路及新世界商業(yè)步行街共同構(gòu)成中心商圈云集了眾多的商家，具有無可比擬的商業(yè)價值。 綜觀淄博營業(yè)房的發(fā)展，本項目既面臨著經(jīng)濟發(fā)展所帶來的機遇，也面臨著激烈的市場競爭所帶來的挑戰(zhàn)。項目東到中心路，西至西四路，北依共青團路，南鄰美食街，與小商品城咫尺之距，周邊數(shù)個大型商場商廈為本項目提供了方便、充足的停車位。因此，單層營業(yè)房的面積不宜超過 100 平方米，二至三層聯(lián)體銷售營業(yè)房總體面積不宜超過 200 平方米。 （ 4）營業(yè)房的面積 在選擇營業(yè)房時，被訪者均表示都會從目前所經(jīng)營的品類來考慮營業(yè)房的面寬和進深，不期望營業(yè)房的面積太大，合用即可，如眼鏡店最理想的面寬為 8米，進深 10 米，移動通訊店的理想面積約 50 平方米，而經(jīng)營服飾專賣店的理想面積則為 100 平方米。 ? 三層連在一起的，勢必造成面積過大，從而導(dǎo)致總價過高。因為在實際的經(jīng)營使用中（如餐飲、服飾店、小型超市 、眼鏡店等），一層已經(jīng)充當所有的用途，而二層、三層的聯(lián)體只能作為他們無可賴何的選擇，一般空置或用作堆放雜物。所以建議在鋪面的間隔上，臨街的營業(yè)房面積相應(yīng)小點，而位置稍差的鋪面面積相應(yīng)放大。 通過我司與營業(yè)房投資者、經(jīng)營者、租戶的深度訪談和沿街走訪可以看出，目前當?shù)?營業(yè) 房的消費者在選擇營業(yè)房的時候，通常會關(guān)注地段、客流量、營業(yè)房本身的素質(zhì)等，歸結(jié)起來他們主要考慮的 問題 有以下幾方面： （ 1）營業(yè)房的區(qū)位狀況 很多潛在買家購買營業(yè)房時，首先考慮問題就是營業(yè)房所在地段的商業(yè)價值、投資前景和經(jīng)營前景，對很多的投資者來說，營業(yè)房的區(qū)位條件是影響他們投資決策的重要因素，地段價值高、商業(yè)氛圍良好的營業(yè)房無論是對經(jīng)營者還是投資者都是很有吸引力的。 各類消費者對共青團路段營業(yè)房的要求 類別 需求比較集中的面積 總價 回報 /租金要求
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