【正文】 湖濱碧海園項目可行性研究報告》 49 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 5 月馬鞍山房地產(chǎn)市場分析報告》 14 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 5 月杭州三墩區(qū)域市場透視》 20 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 5 月佛山房地產(chǎn)市場分析報告》 38 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 5 月鞍山房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀》 49 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 3 月運城項目一覽表》 3 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 14 月三亞房產(chǎn)情況》 4 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《博思堂 2020 年 7 月 12日－ 2020 年 7 月 18日長沙地產(chǎn)廣告監(jiān)控》 78 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《博思堂 2020 年 5 月 10日－ 2020 年 5 月 17日長沙地產(chǎn)廣告監(jiān)控》 60 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《博思堂 2020 年 5 月 3 日－ 2020 年 5 月 9 日長沙地產(chǎn)廣告監(jiān)控》 56 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年重慶主城區(qū)潛在供應研究（別墅、洋房、高檔高層）》 125 頁 研究報告 2020 年 09 月 更新 《 2020 年寧波鄞州投資創(chuàng)業(yè)中心 III25 地塊項目市場分析報告》 103 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年內蒙古赤峰項目可行性研究報告》 91 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年阜陽易景國際項目市場調研報告》 31 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年撫州市房地產(chǎn)市場調研報告》 54 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 6 月 18日宿遷市市場分析報告》 25頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 2 月 1 日長春房地產(chǎn)市場調查研究 報告》 23 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《中原 2020 年 8 月新房市場周報（ 8 月 13日 — 8 月 19日）》 1 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《興業(yè)證券 2020 年 15 月全國房地產(chǎn)市場運行數(shù)據(jù)研究》 10頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《世邦魏理仕 2020 年第一季度中國物業(yè)市場指數(shù)》 24頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 8 月福州正榮潤城市場周報》 167 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《 2020 年 5 月佛山市房地產(chǎn)市場月度報告》 15 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《中航國際 2020 年高鐵周邊物業(yè)發(fā)展模式的探討》 62頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《同策經(jīng)典合院別墅項目產(chǎn)品透析》 22 頁 研究報告 2020 年 09 月更新 《前線機構 2020 年福建 5樓五層到十二層則在前期銷售過程中根據(jù)老 百姓的意愿在進行定位和銷售。 5一層按獨立店面以套建筑面積計價，二樓以上按面積虛擬分割賣產(chǎn)權。如特殊情況可以申請自己經(jīng)營，不采用包租形式，但經(jīng)營的商品符合商場統(tǒng)一管理。 在營銷手段和價格策略上：全面實行 3年包租，年回報 8%，三年一次性從房款扣除。同時在項目前期對外做好招商工作，盡量在開盤銷售前確定主體進駐大商家及一些知名品牌。 勢必打造成莒南的商業(yè)王國，“一站式”成就莒南商業(yè)新坐標。底下一層是大型購物停車位。 為了匯聚更多的人流，為了提升本案在莒南商業(yè)老大的地位，更為了我們后期的品牌樹造和更快的銷售。因此應市場需求，引進大型超市，形成莒南唯一的品牌的購物中心。二層（根據(jù)市場需求可以分出一部分三層）則引進大型的購物中心或大型超市。在莒南的商業(yè)中，只有分散幾家精品店，我們可以把那些商家集中，整合品牌市場，使我們的項目成為老百姓心里高檔消費的購物天地。 5號樓首層定位產(chǎn)權式獨立分割的商鋪，分內、外兩條街，這樣便于銷售和經(jīng)營。同時給人一種旅館的價格，酒店的享受。周遍通過富源商貿(mào)城和金世界步行街的經(jīng)營和發(fā)展，這里將成為了一個新的商業(yè)中心，消費檔次得到了一定的提升，附近小區(qū)的建成增加了消費群，給這里帶來了高檔消費群體。在莒南現(xiàn)在還沒有一個大型的娛樂場所，有的也都是比較小，零散的。隨著生活水平的提高和老百姓消費觀念的改變，在緊張的工作之余更追求生活的享受。避免商業(yè)競爭，不同于本案旁邊的兩個項目，做出我們的特色。 商業(yè)房的定位是本案的重點，本案的最大優(yōu)勢是沿主街門面的體量大，我們應盡可能讓這些門面滿足多個層次客戶的需求，盡快盡可能以高價售出這些門面。多雙陽臺 ,南面一飄窗。 大三房 120130平米 比率 : 15%， (三室朝南二廳一衛(wèi) \二室朝南二廳一衛(wèi) )。 在住宅方面，我們建議 面積分配應以三房為主，兩房為輔，具體比例為：兩室 80100平米 比率 :30%,(兩室朝南二廳一衛(wèi) \一室朝南二廳一衛(wèi) )。 在整體規(guī)劃方面，我們可以作到 “動 ”“靜 ”分開， “商 ”“住 ”分離，即小區(qū)的外圍是商鋪，里面則是有綠化景觀的全封閉的高檔小區(qū)，建筑的外立面盡可能做得與商業(yè)的色調相配，符合老百姓所追求的溫馨、莊重。我們完全有信心把慧通新天地樹造為莒南的商業(yè)龍頭，和新城市的坐標。同時達不到利潤空間的最大化。在價格定位上沒有一定的區(qū)分，統(tǒng)一價格 3998元 /㎡。在營銷策劃上，本案沒有吸引之處的商業(yè)營銷手段，純粹意義上的自買自營。 金世界步行街臨隆山路的沿街店面很少，基本是店面房，上面三層住宅下面兩層店面。這樣對一個商貿(mào)城來說，風險太大，富源商貿(mào)城店面體量大，商鋪面積大，總價高，相應租金也高，在經(jīng)營中可能會出現(xiàn)大量的閑置店面房，空置率大，對投資的客戶來說，是一種風險。富源商貿(mào)城商業(yè)運行上，市場沒有統(tǒng)一經(jīng)營，管理，順其自生自滅，對市場的能否形成存在很大的風險，同時在市場內部產(chǎn)生惡性競爭，阻礙了市場的規(guī)范和發(fā)展。經(jīng)分析得出以上兩個項目存在很多的劣勢和危機： 富源商貿(mào)城的商鋪基本設在住宅下面，隆山路上的沿街店面房有限，基本都是內街的店面房，符合了商貿(mào)城布局和建筑風格。 （ 3）權衡資金 的回報率 （ 4）投資門檻的高低 （ 5）征求家庭其他重要成員與有購房經(jīng)驗朋友和生意伙伴的意見，主要是通過朋友來界定其價格、回報率、位置和區(qū)域發(fā)展等因素。 商鋪 （ 1）考察周邊商業(yè)氛圍、經(jīng)營業(yè)態(tài)、經(jīng)營狀況、店面售價及租金。 （ 3）就產(chǎn)品本身影響購房決策的重要因素依次為：戶型、廳室方向、綠化景觀、通風情況等。 購買過程中受到的影響因素 住宅 （ 1）根 據(jù)調查，購房者主要會征求配偶的意見，也會參考家庭其他重要成 員與有購房經(jīng)驗朋友的意見，主要是通過朋友來界定其價格、質量、位置等因素。 （ 6）覺得錢放銀行貶值，想買店面增值。 （ 4）結婚后仍與父母住在一起，孩子大了，不方便，需要自己獨立居住。 （ 2）現(xiàn)有的住宅面積太小，無法滿足生活娛樂的需要，想換大一點的房子。 （ 6）收入：家庭收入 2萬 4萬之間的中等及中 等偏高收入階層人士為主。 （ 4）置業(yè)狀態(tài)：以本地一次置業(yè)的居民為主，以二次置業(yè)的居民為輔。 （ 2）年齡：集中在 3040歲為主， 4055歲為輔。 第三目標群：周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的其它人仕。 目標客戶群層次 第一目標群：經(jīng)營生意的商人及公務員。 第五部分 產(chǎn)品定位 一、目標市場的定位 目標客戶群的定位 以企業(yè)單位中高等收入、政府公務員及私營小業(yè)主為對象，以城市高消費者為輔的一個消費群體，還有就是借助本項目本身的特色與品質來吸引鄉(xiāng)、鎮(zhèn)區(qū)域的消費者和投資者，由于本案商業(yè)題量相應較大，考慮后期的銷售存在一定的難度，同時可以考慮外銷。 統(tǒng)一招商和管理有 14%人群贊同，在交談之中，百姓對房產(chǎn)方面的市場情況相對較缺乏，大多數(shù)人買了店面自己來經(jīng)營，如果經(jīng)營狀況不好的話就出租，每年收取一定的租金，但也有部分人對統(tǒng)一招商和管理感興趣，可以減少風險，節(jié)省人力。雖然目前在市場上超市或商場都有，而且在隆山路周圍大型超市或賣場還沒有，目前有些商場都比較小型、雜亂。 從經(jīng)營者那里訪談了解到，很多經(jīng)營者想買獨立小店面，自己來經(jīng)營買小商品。 商業(yè)步行街商鋪、品牌內商鋪、店連屋商鋪都相差不多，都在35%左右，這些商品較高檔，最能受人注意，吸引人流，位置和地段占優(yōu)勢， 價格較高。 單價在 4000 元以 上客戶群相對甚少，跟本項目有較大分歧，大多數(shù)人認為本項目最高價格不能超過金世界步行街，否則投資風險較大，給投資者預留升值空間較小。 4 你認為新天地一層的合理單價？ 30%43%20%7%30 00 元以下300035003500400045 00 以上 在做問卷時，通過解說地理位置，讓受訪者都了解本項目的具體位置，在此基礎上才做問卷， 30%的人對房價希望在 3000 元以下，43%的受訪者希望價格在 30003500 元 之間， 35004000 的需求客戶群較少，僅 20%， 4500 以上的需求客戶就更少了，只占 7%。 20— 50 ㎡與本項目設置的一層店面面積較吻合，說明中小投 資者將成為本項目主力目標客戶群，主要是二層以上商場如何找切入點，讓客戶感覺物有所值而不是成為投資的障礙點。 3 若打算買商鋪，你會選擇的面積是多少？ 30%32%20%18%205050808010020 以下 商鋪面積需求兩極分化， 30%的受訪者希望尋求 20— 50 ㎡的中小商鋪， 32%的受訪者希望尋求 5080 ㎡以上較大商鋪， 80— 100 ㎡中檔商鋪 需求占了 20%， 20 ㎡以下小型商鋪需求極少，僅 18%，總體比較均衡。目前富源商貿(mào)城和金世界步行街的開發(fā)建設，共享商業(yè)購物人流，縮短了本案的市場培育期；而 30%的百姓認為對這里看不準，他們覺得本案相對地段偏，周邊的商業(yè)還有待于完善，市場的前景和產(chǎn)品的定位不明朗常。同時期房在房源選擇上余地大，可以買到自己稱心朝向和戶型 的房子。 第四部分 問卷調查分析 1 目前你會接受購買期房嗎？ 52%48%現(xiàn)房期房 通過調查占有 52%的當?shù)匕傩詹幌胭徺I期房，他們認為：第一期房風險太大 ，慧通公司在莒南開發(fā)第一個項目，怕開發(fā)實力存在一定的壓力。 （ 4）當?shù)乩习傩諏ν顿Y意識和理財觀念的缺乏，需要花大量的工作進行宣傳和灌輸。 （ 2）目前剛開發(fā)兩個商業(yè)街，分流了部分有錢人的投資，對本案的后期消化帶來一定的壓力。 （ 4）目前整個市場狀況經(jīng)營不樂觀，這使本項目與一些已營業(yè)的商場縮短市場孕育期， 提供了很好的拓展平臺。 （ 2）項目所定的業(yè)態(tài)規(guī)劃方面，在目前市場上填補了空白，如精品購物中心、美食一條街、休閑娛樂、大型超市等。 （ 7）市民投資商鋪意識較缺乏，經(jīng)營戶求穩(wěn)心切較重，不太敢冒風 險。 （ 5）項目旁的莒南長途客運站將于近期外遷，人流和人流在區(qū)域的停留時間 都將大幅減少，更會造成周邊店面的空置，租金回報率下降，對客戶下決心購買不利。 （ 3）項目的住宅體量不大，要形成高檔社區(qū)有很大的難度。 （ 2）項目位于莒南黃金商圈的邊緣地帶，目前周邊環(huán)境不好，很多都是破舊房子和零亂的街道，居住的環(huán)境很差。 （ 8）本案 規(guī)模大，商場面積大，服務功能齊全，休閑、吃穿、娛樂、購物、居住、停車一條龍服務。 （ 6）本案是莒南唯一設有 3745平方的大型地下停車庫，方便擁有私家車消費者購物 。 （ 4）本案可以定位全封閉高檔小區(qū)，采用全封閉式管理，能自行形成完善的配套，營造屬于自己的風格和個性。 同時為本案的經(jīng)營氣氛提供了一定的機會，有利于本案銷售臨街商鋪。 三、項目 SWTO分析 項目優(yōu)勢 （ Strongth） ： （ 1）地理位置優(yōu)越，該項目臨莒南縣最繁榮的交通主干道 ——隆山路，旁邊是汽車站，并緊靠十字路口，人流旺盛，旁邊有兩個商業(yè)中心，幫本案聚集了一定的商業(yè)氣氛和人氣。 二、項目區(qū)域市政公建配套情況 交通情況 項目南側是莒南長途客運站，并且隆山路是莒南縣的出入城區(qū)的主干道，交通非常方便有各公交車經(jīng) 過及私營出租車運營。 第三部分 地塊環(huán)境分析 一、項目的基本情況 本案位于縣城隆山路南段西側，嵋山路北側，項目南面緊臨莒南長途客運站，該區(qū)域是莒南縣重點改建區(qū)域，區(qū)內正有兩個商住項目在建設，不久將來該區(qū)域將形成新商圈。 根據(jù)市場需求，不斷細分市場定位，產(chǎn)品差異化競爭是目前占領市場最有效的手段，以此來建立莒南不同層次的供房體系