【正文】 冊，不是北京王府井） 目前項(xiàng)目因土地問題，已陷入半停頓狀態(tài)，產(chǎn)品規(guī)劃已調(diào)整三次以上。 50 畝 12 萬㎡（商業(yè) 1 萬多㎡） 明珠商業(yè)中心 和平路中段（毗鄰東湖、荷花池） 江城房產(chǎn) 商住綜合 負(fù)一層惠萬家超市； 1 層手機(jī)通訊、數(shù)碼、電腦，中普泰郵、王者手機(jī)已開業(yè)； 2 層品牌、時(shí)尚服裝、鞋、皮具區(qū)； 3 層潮流服飾、運(yùn)動(dòng)休閑、化妝品、內(nèi)衣、飾品區(qū)；首層 米層高， 2— 4 層 米層高雙首層 目前已部分投入使用，但一層仍未100％招商，經(jīng)營狀況一般。商場開業(yè)后，基本無人流。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 82 畝 10 萬㎡（商業(yè) 4 萬㎡） 貴港文化廣場（水景廣場） 中山北路（行政中心大樓后面） 溫州（貴港）華海房產(chǎn) 一站式商業(yè)mall 集休閑、購物、文化、娛樂于一體； 三大組團(tuán)：西側(cè)為國際商城 — 水晶商業(yè)廣場（貴港最大單體建筑）；東側(cè)規(guī)劃圖書影視博覽中心；中央規(guī)劃以水為主體的休閑娛樂中心 — 大型水幕電影，玻璃通透式商鋪和步行 街 項(xiàng)目已停工近一年時(shí)間 202 畝（首期 26465㎡） 20 萬㎡（首期為63418㎡的水晶商業(yè)廣場） 貴港新天地商業(yè)廣場 金港大道與中山大道交匯處 玉林太平洋房地產(chǎn)貴港公司 純商業(yè) 初步規(guī)劃半地下層為超市， 1— 5 層為百貨類， 6 層休閑、娛樂 首層采用傳統(tǒng)騎樓形式 停車位 111 個(gè) 容積率 8920 ㎡ 萬㎡ 2020920 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度 最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 企業(yè) () 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 企業(yè) () 貴港市南湖商業(yè)廣場 中山南路南百超市旁 貴港市萬冠置業(yè)投資有限公司 商住綜合 項(xiàng)目集綜合型商務(wù)樓、大型商廈、占天占地商鋪為一體，一期占天占地步行街約 萬㎡，共 173 戶，二期為 3 萬㎡大 型商業(yè)物業(yè) 停車位 300 個(gè) 容積率 銷售情況不理想 萬㎡ 10 萬㎡（商業(yè)面積為 萬㎡） 分析： 2020 年貴港市商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)勢頭十分迅猛，呈現(xiàn)供應(yīng)量放大，需求量拉動(dòng)不夠的特征。從擴(kuò)張的方向來看，靠聚集中心城區(qū)人氣而發(fā)展起來的本市商業(yè)地產(chǎn)，隨著舊城改造、大型居住社區(qū)不斷外向型擴(kuò)張，而呈現(xiàn)出由中心城區(qū)逐漸向新城區(qū)、近郊區(qū)蔓延的趨勢。 2020920 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度 最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 企業(yè) () 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 企業(yè) () (三 )貴港市商業(yè)環(huán)境狀況及分析 一、貴港市商業(yè)環(huán)境狀況 宏觀經(jīng)濟(jì)因素 經(jīng)過“十五”規(guī)劃頭四年的努力奮斗，我國經(jīng)濟(jì)增長已經(jīng)穩(wěn)定地進(jìn)入新一輪上升期，預(yù)計(jì)“十五”期間 GDP 年均增速將超過“九五”時(shí)期 %的水平， 2020 年人均 GDP 可能達(dá)到 1400 美元。分城鄉(xiāng)來看，城市消費(fèi)品零售額將達(dá) 億元，增長 %，農(nóng)村居民實(shí)現(xiàn)消費(fèi)品零售額 億元，增長 %，城鄉(xiāng)消費(fèi)增長差距為 4 個(gè)百分點(diǎn)，比 15 月份的差距縮小 個(gè)百分點(diǎn)，但仍大于近幾年的平均水平。 隨著中國加入 WTO，北京的申奧成功，中國 — 東盟自由貿(mào)易區(qū)的建立使中國成為國外投資者的首選之地。隨著中國 — 東盟自由貿(mào)易區(qū)的建成，中國與東南亞之間交通網(wǎng)絡(luò)的完善和對接，中國與東南亞之間經(jīng)由廣西集散的商品和人員將會(huì)更多。這些都將給廣西的經(jīng)濟(jì)注入巨大發(fā)展原動(dòng)力。貴港市 將 充分地利用一年一度的 “中國 —東盟博覽會(huì) ”這個(gè)機(jī)遇，全面地提升整個(gè)城市的形象與在廣西的地位，政府加大 了 城市建設(shè)的力度，這不但有利 于 貴港 市的招商引資，同時(shí)，更大程度地提升了整個(gè)城市競爭力， 貴港市商業(yè)環(huán)境也得到了前所未有的發(fā)展機(jī)遇。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。全市總面積 10595 平方公里，轄桂平市、平南縣、港北區(qū)、港南區(qū)、覃塘管理區(qū)，總?cè)丝?約440 萬。 2020 年上半年，貴港市的 GDP 同比增長 14%，增速比去年同期提高 個(gè)百分點(diǎn)；全社會(huì)固定資產(chǎn)投資同比增長 %，增速比去年同期提高 個(gè)百分點(diǎn)；居民消費(fèi)價(jià)格總水平同比上漲 3%。貴港已成為華南地區(qū)重要的水陸交通樞紐，是連接我國東南沿海地區(qū)與中西部地區(qū)的橋梁和紐帶，是大西南出海最便捷的通道之一。形成了制糖、造紙、建材等支柱產(chǎn)業(yè)以及機(jī)電、化工、冶金、紡織、醫(yī)藥、皮革、食品、印刷等 10 多個(gè)門類的地方工業(yè)體系。全市形成了市（縣）、鄉(xiāng)、村 三級市場網(wǎng)絡(luò)，共有大中小市場 200 多個(gè)，其中綜合市場 150 個(gè)，專業(yè)市場 30 個(gè)，總面積達(dá) 80 多萬平方米。年集市貿(mào)易成交額達(dá) 30 億元以上。 港北區(qū)是貴港市市政府的所在地，是貴港市經(jīng)濟(jì)和文化中心。在貴港市消費(fèi)的人多是本地人，本地人中有一部分人（較富?；蛳矚g追趕潮流的人）不愿在本地消費(fèi)而到南寧市消費(fèi)，外來人口也較廣西其它地區(qū)少很多。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。商鋪投資觀念傾向與投資占天占地商鋪。 貴港市的商業(yè)氣氛較一般，區(qū)內(nèi)市政配套不完善，街區(qū)環(huán)境和素質(zhì)較差；在工業(yè)難以成為城市發(fā)展的推動(dòng)力的情況下，城市收入依靠商業(yè)的發(fā) 展，但是貴港市商業(yè)規(guī)模小而分散，未能形成很好的發(fā)展合力，商業(yè)結(jié)構(gòu)單一，同質(zhì)化嚴(yán)重。如果能創(chuàng)造好的經(jīng)營環(huán)境和商業(yè)氣氛，吸引到有實(shí)力的投資商家，必然會(huì)帶動(dòng)本地及周邊城鎮(zhèn)的人來這里消費(fèi)，將整個(gè)城市的商業(yè)氣氛和消費(fèi)水平推向一個(gè)更高的水平。鳳凰街、鳳凰二街和港寶商業(yè)街的經(jīng)營環(huán)境較好，經(jīng)營規(guī)模和檔次相對較高，人流量多，鋪?zhàn)飧撸侵档梦覀冏⒁獾慕值?。這幾條街區(qū)的人流量和車流量是比較大的，整個(gè)街區(qū)具有較高的商業(yè)氣氛。 商業(yè)賣場在全市的數(shù)量并不多，其中佳用購物中心、喜盈門購物中心、百貨大樓處在老區(qū)最熱鬧的建設(shè)東路上，但2020920 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度 最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 企業(yè) () 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 企業(yè) () 這幾個(gè)大賣場卻人流稀少，且商品價(jià)格不比外面街鋪的便宜，以日用、服裝為主；華隆超市有兩個(gè)，其中一個(gè)在江北中路，從人流上可以說是當(dāng)?shù)刈顭狒[的大賣場，雖然人流也并不多；甘化超市在建設(shè)中路，為甘化集團(tuán)新開業(yè)的超市，優(yōu)惠的促銷依然沒有吸引到更多人流；貴港商業(yè)廣場（夢之島、綠島購物中心）由于地理位置的原因，白天賣場冷清。嚴(yán)重缺乏有 規(guī)模、上檔次、綜合服務(wù)性商業(yè)、娛樂中心。因而可以想象到貴港市服裝行業(yè)競爭是相當(dāng)激烈的，現(xiàn)時(shí)大多數(shù)經(jīng)營者都覺得現(xiàn)在服裝行業(yè)比較難做。從分析得出 ,本項(xiàng)目可以做一些中高檔的服裝 ,用以彌補(bǔ)該市場的缺口 ,吸引部分高收入人士回流消費(fèi)。 飲食、茶莊類 飲食、娛樂和茶莊類位居第二名，占 16%?？v觀貴港各街的大小酒樓，午市的生意較差，晚市的生意卻異?；鸨?，由此可見貴港市的食市仍有一定的空間。 2020920 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度 最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 企業(yè) () 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 企業(yè) () 賓館、娛樂類 貴港市賓館娛樂業(yè)在廣西是首屈一指的 ,據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)全市酒店賓館約 300 多家。 百貨、超市和便利店類 百貨、超市和便利店類占 8%，此類主要是為顧客提供日常用品。 電器、電信、網(wǎng)吧和電腦類 電器、電信、網(wǎng)吧和電腦類占 7%。根據(jù)目前調(diào)查所得，現(xiàn)在經(jīng)營環(huán)境較好只有電信和各手機(jī)專賣店，而網(wǎng)吧的經(jīng)營環(huán)境較差。因此，本項(xiàng)目可以考慮引進(jìn)一個(gè)滿足中高檔消費(fèi)的網(wǎng)吧 . 精品、鞋和皮具類 根據(jù)目前調(diào)查所得 ,該類的經(jīng)營不是很好。由于現(xiàn)在商業(yè)中心有向西北轉(zhuǎn)移的趨勢，加上該街道的經(jīng)營環(huán)境和交通狀況混亂，商家較為分散，難以成行成市，因此，本項(xiàng)目可以籍此機(jī)會(huì)吸引該街道商家的注意力。由于此類不在本項(xiàng)目經(jīng)營范圍之內(nèi)，因而2020920 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度 最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 企業(yè) () 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 企業(yè) () 我們應(yīng)將精力集中在放在如何吸引該行業(yè)個(gè)別有錢和有投資欲望的商家到本場來投資相關(guān)行業(yè)。而貴港市比較有名的美容、美發(fā)中心就是“漂亮寶貝”，位于港寶商業(yè)街中段，生意較好但價(jià)格不高。本項(xiàng)目可以走一條“名牌低消費(fèi)”的經(jīng)營路線，做到盡量吸引顧客的目光。但是，由于貴港的中高等院校不多，當(dāng)?shù)厝嗣竦奈幕竭€不高的情況下，當(dāng)?shù)厝说南M(fèi)局限性比較 大，文化體育類在貴港總體經(jīng)營并不理想。 就目前貴港市醫(yī)藥市場分析看，國營私營各占 50%，競爭相當(dāng)激烈，但從目前各大藥店來看，生意都還不錯(cuò)。 貴港市的家私城主要集中在中山路北段，營業(yè)面積一般都在一千平方米米以上，但 整體經(jīng)營狀況一般，空置率高 ，整體形象 較 差，鋪面陳舊 。 綜述： 根據(jù)調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，貴港市以經(jīng)營服裝類最多占 24%，其次是飲食、娛樂和茶莊類占 16%，再次是旅館類占 10%，百貨、2020920 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度 最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 企業(yè) () 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 企業(yè) () 超市和便利店類占 8%及電器、電信、網(wǎng)吧和電腦類占 7%，這五大類就占了 65%。由于城市的發(fā)展，必然要大力發(fā)展以大型購物商場 或是中心，主要集中于新城市的中心。 【 3】 貴港市商業(yè)經(jīng)營區(qū)位指標(biāo)分析 貴港市的主要商業(yè)集中在港寶商業(yè)街、鳳凰街、鳳凰二街、建設(shè)西路、和平路、江北大道及新世紀(jì)廣場周圍，它們的經(jīng)營規(guī)模及檔次都可以代表著整個(gè)貴港市的街鋪經(jīng)營水平、在地區(qū)經(jīng)濟(jì)中占有舉足輕重的作用。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 1) 區(qū)位 — 租金 路段 位置 面積（ m2） 租金（元） /m2 月租金（元） 年限 備注 鳳 凰 一 街 一、二層出租（靠解放路后半段） 90 左右 ￥ 3,000 3 年 一、二層出租（靠豐寶前半段） 90 左右 ￥ 3,800 六層整幢出租 300 左右 ￥ 10,000 多 3 年 單租一層鋪面 30 左右 110150 ￥ 3,300￥ 4,500 鳳 凰 二 街 華隆旁 6 棟整體出租 1730 左右 ￥ 45,000 整體出租，不分隔 麗景會(huì)對面一幢六層 300 左右 ￥ 8,000 2020920 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度 最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 企業(yè) () 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 企業(yè) () 靠豐寶整幢六層 300 左右 ￥ 10,000 共 23 間房 和平路 整條街 3050 120150 ￥ 4,500￥ 6,000 35 年 步行街 整條街 3080 150 左右 ￥ 4,500￥ 12,000 35 年 港寶 整條街 3050 110150 ￥ 4,500￥ 5,500 5 年左右 東湖路 整條街 3050 2040 ￥ 1,000￥ 1,200 甘化 一層 30 5070 ￥ 1,500￥ 2,100 二層 30 1525 ￥ 450￥ 750 富士 新城 靠中山路 整棟 1100 年租金 17 萬 810 租金半年交一交，無免租期 2020920 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新