【正文】 業(yè)場 所在 購 物環(huán) 境的 營 造方面很下功夫， 則對 吸引中高收入消 費 者十分有利。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 訪問 地點集中在 中高 檔 酒店、停 車場 、高消 費場 所以及高收入企事 業(yè)單 位。 4．文化程度： 以高中或 中 專為 主，占被 訪 者 總數(shù) 的 %，高中以下占 %，大 專 占%，本科及本科以上占 %。 二、 調(diào)研結(jié) 果分析 1． 高唐 居民理 財 方式 高唐 當 地居民的理 財 方式 還 是比 較 保守的， 從問 卷 結(jié) 果 顯 示，被 訪 者的理 財 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 方式主要是以 銀 行存款 為 主占 總 比例的 %， 購買 保 險 占 %， 購買 保 值 物品占 %， 購買 商 鋪 占 %，其中 購買過 商 鋪 的被 訪 者是我 們 特定的 調(diào)研對象。普遍 認 同投 資 商 鋪 回 報穩(wěn) 定、 風(fēng)險 小占 總比例的 %，增 值 能力強的占 61%，回 報 期 長 的占 39%，方便由于抵押的占%。 對 于投 資 商 鋪 的壞 處關(guān) 注 較 多的是投 資總額 大占 65%，受城市 規(guī)劃 影 響 占%，受周 邊 商 鋪 影 響 占 50%，不容易 轉(zhuǎn)讓 占 %。從數(shù) 據(jù)看，投 資 者 暫時還 不十分 關(guān) 注城市 規(guī)劃 和 業(yè)態(tài)規(guī)劃給 商 鋪 回 報帶來 的影響 。大部分投 資 者 購鋪 自用 對項 目的招商工作十分有利。 4． 購買 商 鋪關(guān) 注的 問題 被 訪 者 對 于 購買 商 鋪關(guān) 注的 問題選擇 比 較 分散， 關(guān) 注交通方便占 %，消費環(huán) 境好占 %，大型店 鋪 吸引人 氣 占 %，商 業(yè) 管理正 規(guī) 占 %， 開發(fā)商有 實 力 講 信 譽 占 %， 經(jīng)營 模式 齊 全占 %，商 鋪結(jié)構(gòu) 適合多 種經(jīng)營 占28%，付款方式 靈 活占 %，配套 設(shè) 施 齊 全占 %，交通工具停放方便占%，宣 傳 力度大占 % 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 排前五位的分 別 是交通、 環(huán) 境、主力店、商 業(yè) 管理、 開發(fā) 商。 并 不能反 應(yīng) 出投 資 者的成熟。 6．年收入高于 3 萬的高收入人群情 況 分析 被 訪 者中年收入高于 3 萬的以男性 為 主占 64%，年 齡 集中在 25— 34 歲 占60%，主要是 個 體私 營業(yè) 主和企 業(yè) 中上 層領(lǐng)導(dǎo) ，分 別 占 總數(shù) 的 60%和 20%。 這 一高收入人群的理 財 方式主要是以 銀 行存 款和 購買 商 鋪為 主，分 別 占了 總比例的 68%和 36%，其余各 項 依次 為購買 保 險 12%， 購買黃 金珠 寶 等保 值產(chǎn) 品12%，投 資證 券 4% 對 于投 資 房地 產(chǎn)優(yōu)勢 的 認識 主要集中于投 資穩(wěn) 定、 風(fēng)險 小和增 值 能力強，分別 占 總 比例的 88%和 68%，其余各 項 依次是回 報 周期 長 %，方便于抵押 貸 款8%。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 對 比前面的 數(shù) 據(jù)，不 難發(fā)現(xiàn) 高收入人士 對 商 業(yè)項 目的 業(yè)態(tài) 更 為關(guān) 注，因此，擔(dān)心 購買 商 鋪 受周 邊 商 鋪 的影 響 大幅提高。在 這 一人群中有 20%的人有近期 購買 商 鋪 的意向，其中主要是 個 體 經(jīng)營業(yè) 主占 %，用于收租的占 %，用于 轉(zhuǎn) 手 賺錢 的只有 %， 這 也 說 明了 當 地人房地 產(chǎn) 投 資 理 財 的一 種觀 念。高唐人 愛吃，但吃的沒檔次。這時 所有 被采訪者的心聲。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 根據(jù)前期 擬訂 的 調(diào)研規(guī)劃書規(guī) 定，此 問 卷 較 其他 兩份問 卷 調(diào)研對 象比 較 集中主要是 高唐 當 地 經(jīng)營業(yè) 主， 調(diào)研 方式采取集中地段地毯式 調(diào)研 。 對 于 經(jīng)營業(yè) 主的 調(diào)研 工作 應(yīng)該說 是此次 調(diào)研 工作 的重點，我 們 通 過問 卷 調(diào)研和深入暗 訪調(diào)研 相 結(jié) 合的方法，深入 的了解 當 地 實際 的商 業(yè)發(fā) 展情 況 。 此店 鋪經(jīng)營 的 時間 不到一年占 %， 1— 2 年的占 %， 2— 4 的占 %， 4 年以上的占% 3． 對經(jīng)營 情 況 的 滿 意 度 被 訪經(jīng)營業(yè) 主在 當 地的 經(jīng)營 情 況應(yīng)該說 是有喜有 憂 ，其中 有 %的人 對現(xiàn)在的 經(jīng)營狀況選擇 了“一般”， 對經(jīng)營狀 況 表示不 滿 意的占 %， 對經(jīng)營 情 況 表示 滿 意的占 %。 4．考 慮擴 大 經(jīng)營 面 積 或 換 址 經(jīng)營 情 況 被 訪業(yè) 主 當 中近幾 個 月 內(nèi) 占 %，明年 擴 址 經(jīng)營 或 換 址 經(jīng)營 的占 %， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 兩 年以后的占 %， 暫 不考 慮 的占 %，根本不考 慮 的占 % 有近 3 成 業(yè)主短期 內(nèi) 就有 購鋪 或租 鋪 的需求， 對 于商 業(yè)項 目而言， 這 是一 個 非?？上驳?數(shù) 據(jù)。 同 時 也表 現(xiàn) 出， 當 地商 業(yè)發(fā) 展存在的 問題 很多，使商家無法正確判 斷經(jīng)營 不善的原因。 對經(jīng)營 情 況 表示 滿 意的 業(yè) 主，主要集中于 金城 路商圈附近， 滿 意率在 90%以上。 3． 經(jīng)營業(yè) 主 擴 大 經(jīng)營 面 積 或 換 址 經(jīng)營 被 訪 者 當 中有 %的 業(yè) 主有近幾 個 月 內(nèi) ， 擴 址 經(jīng)營 或 換 址 經(jīng)營 的想法， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 %的人有明年 擴 址 經(jīng)營 或 換 址 經(jīng)營 的想法。 擴 大 經(jīng)營 面 積 的 業(yè) 主 現(xiàn) 在的 經(jīng)營滿 意度比 較 高占 %， 對 房地 產(chǎn) 投 資這種理 財 方式也是比 較 容易接受， 對項 目而言 應(yīng)該 是有利的一面。分 別 占 總 比例的 %、 %、 % 其 中 對 本 項 目商 鋪 有 購買 意向人群 對 商 鋪關(guān) 注的因素 與 以上基本相同，只是對購 物 環(huán) 境和廣告宣 傳 力度的要求 與 商 業(yè) 管理正 規(guī) 持平，均 達 到 % 5． 經(jīng)營業(yè) 主建 議 本 項 目 從 事的適合行 業(yè) 被 訪業(yè) 主 對 本 項 目適合行 業(yè) 以餐 飲 休 閑娛樂 最 為 集中，占 總 比例的 %，其次依次是服裝零售 %，服裝批 發(fā) %， 家具及家具用品占 %，通信 數(shù)碼產(chǎn) 品 34%，家用 電 器 34%，百 貨 零售 34%，汽 車 摩托 車銷 售及 維 修 %，化 妝 品 17% 其中 對項 目感 興 趣的 業(yè) 主， 對項 目適合 經(jīng)營 的行 業(yè) 回答者稍有偏差，餐 飲 休閑 占 %，百 貨 零售占 41%，服裝批 發(fā) 占 41%，酒水食品批 發(fā) 占 %，服裝零售 %，家用 電 器 %，通信 數(shù)碼產(chǎn) 品 %，家具 %，汽 車 、摩托 車銷 售及 維 修占 ，婚 紗攝 影占 %，化 妝 品占 % 6． 對項 目感 興 趣 業(yè) 主的得 鋪 方式 被 訪 者中 對項 目感 興 趣的 業(yè) 主，希望以 購買 方式 獲 得本 項 目商 鋪 占 %，希望以租 賃 的方式 獲 得商 鋪 的占 %，其中希望 購買 商 鋪 的 業(yè) 主幾乎全部是以 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 擴 大 經(jīng)營 面 積為 目的的 個 體 經(jīng)營業(yè) 主。 從高唐 近年的相 關(guān)數(shù) 據(jù) 來 看，作 為 一 個縣 ， 經(jīng)濟發(fā) 展是良好的， 連續(xù)實現(xiàn) 高速增 長 。 經(jīng)濟 的高速 發(fā) 展必 將帶動 商 業(yè) 的 發(fā) 展，可以 預(yù)見 ， 高唐 近幾年 來 ，必 將 迎 來商 業(yè) 的高速 發(fā) 展期。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。如果只 計 算城 鎮(zhèn) 居民， 應(yīng)該達 到 人均消 費性支出 6000 元以上。由此可以看出， 高唐 居民日常消 費 已 經(jīng)從滿 足 溫飽 向 滿 足精神需求 過 渡，肥城正朝小康生活 邁進 ，特 別 是自有住房服 務(wù) 消 費總額達 到 5 億 余元， 這說 明居民收入 增加后以及 對 未 來 收入的 樂觀預(yù) 期 啟動 了房 產(chǎn) 消 費 行 為 。 二、 高唐 商 業(yè) 格局分析： 1．商圈布局： 高唐主力商圈在金 城路、 鼓樓街 一 帶 ， 該處 分布著 高唐 最大的百 貨 商 場與 大賣場 ， 并 形成 金 城路中段、 鼓樓 街中段 兩條 主力商 業(yè) 街，商圈 輻 射整 個 高唐 縣 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 從 消 費 者 調(diào)查顯 示，所有消 費 者均 將該 商圈作 為購 物首 選場 所。 2．消 費現(xiàn)狀 分析： ◎ 總 體消 費 能力偏弱 調(diào)查顯 示，多 數(shù) 消 費 者年收入在萬元以 內(nèi) ， 高唐 經(jīng)濟統(tǒng)計數(shù) 據(jù)也印 證 了 這 一點。 這 些情 況 都 說 明 高唐 居民 總 體消 費 能力不強。 從 年 齡來 看，夜 間逛 街的大多 數(shù)為 年 輕 消 費 者，他 們是未 來 的主力消 費軍 。 ◎高 檔 商品 滿 足特殊群體需 求 高唐 整體消 費 能力一般，商品 檔 次集中于中低 檔 。高 檔 商品 專賣 店中如 夢 特 嬌專賣 店 銷 售良好， 顧 客大多 為 集 團 消 費 、送 禮 。其 它 高 檔 商品 專賣 店也不乏這種現(xiàn) 象。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 ◎ 對 潮流消 費 品意 識 不強 一些潮流消 費 品如 數(shù)碼產(chǎn) 品、尖端家 電 、前 衛(wèi) 通信工具 鮮 有 現(xiàn)貨 。只能解 釋為 一方面即使收入高，也不追趕潮流。但如果潮流消 費流向 濟 南、 聊城 ， 帶來 的服 務(wù) 方面的后果也是 顯 而易 見 的。除了因季 節(jié) 原因已撤 柜的 夢 特 嬌 、老人 頭 等品牌以外， 還 有仙霞、基特、杉杉、 國 人、新 郎 、 羅馬貴 族、好事中、 紅領(lǐng) 、 凱 特、 紅 豆等中 檔 品牌以及大量低 檔 西裝。休 閑 服 飾 品牌 專賣 點相 對較 少，這與 四五年前的 濟 南 類 似，多 數(shù) 消 費 者以著西服 為 美。服裝 類 商品是最吸引人 氣 的商品，而且在 高唐 居民消 費 支出中排在靠前的位置。 ◎新 興 行 業(yè) 分散 經(jīng)營 IT 行 業(yè) 、 數(shù)碼 通信行 業(yè) 在 高唐 尚屬 新 興 行 業(yè) ，由于缺乏 統(tǒng) 一 規(guī)劃 ， 呈 現(xiàn) 散、 亂 的局面。 這 一點很多 經(jīng)營戶 都十分明白，有改 變現(xiàn)狀 的需求。其 它 大多 簡陋、低 檔 、落伍，其 場 所、 檔 次、服 務(wù) 、裝 飾 都不 盡 人意。分散在全市各 個 角落里的小型歌 廳 ， 屬 于非正 統(tǒng) 、主流 場 所。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 3． 經(jīng)營現(xiàn)狀 分析： ◎ 經(jīng)營滿 意度 高唐 經(jīng)營戶經(jīng)營滿 意度 較 高，主要集中于餐 飲 、婚 紗 、 IT、通信、高 檔 服裝等行 業(yè) ， 從經(jīng)營場 所分布看，主要集中于 金城路 、 鼓樓街 ， 官道街 尚 可，餐 飲業(yè)長 盛不衰，新 興產(chǎn)業(yè) 方 興 未艾，服裝行 業(yè) 持 續(xù)發(fā) 展，休 閑產(chǎn)業(yè) 急待升 級 。裝修建材行 業(yè) 落后于住宅 產(chǎn)業(yè) 的 發(fā)展，科技 類產(chǎn) 品的 銷 售落后于居民的需求，休 閑娛樂 行 業(yè)與 餐 飲 行 業(yè)發(fā) 展不 協(xié)調(diào) 。一批已 經(jīng) 完成原始 資 本 積 累的商家一定 會 率先跳出包 圍 圈， 尋 求更高 級 的競爭 手段。 2．商 業(yè) 地 產(chǎn)規(guī)劃領(lǐng) 先 專業(yè) 的商 業(yè) 地 產(chǎn)開發(fā) 商 總 是能 為 一 個 城市的商 業(yè)發(fā) 展 帶來 突出的 貢獻 。 例如全國 各地的步行街、 SHOPMING 基本就是 開發(fā) 商的作品。 小飾品 、 浮克時代 、量販 式 KTV 等完全可以 復(fù) 制到 高唐 ， 將對 高唐 帶來 一 輪 新的沖 擊 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 結(jié)語 ：通 過對 高唐 商 業(yè)現(xiàn)狀進 行分析，不 難 看出一 個發(fā)