【正文】 對項(xiàng) 目感 興 趣 業(yè) 主的得 鋪 方式 被 訪 者中 對項(xiàng) 目感 興 趣的 業(yè) 主，希望以 購買 方式 獲 得本 項(xiàng) 目商 鋪 占 %，希望以租 賃 的方式 獲 得商 鋪 的占 %，其中希望 購買 商 鋪 的 業(yè) 主幾乎全部是以 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 3． 經(jīng)營業(yè) 主 擴(kuò) 大 經(jīng)營 面 積 或 換 址 經(jīng)營 被 訪 者 當(dāng) 中有 %的 業(yè) 主有近幾 個 月 內(nèi) ， 擴(kuò) 址 經(jīng)營 或 換 址 經(jīng)營 的想法， 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 根據(jù)前期 擬訂 的 調(diào)研規(guī)劃書規(guī) 定，此 問 卷 較 其他 兩份問 卷 調(diào)研對 象比 較 集中主要是 高唐 當(dāng) 地 經(jīng)營業(yè) 主， 調(diào)研 方式采取集中地段地毯式 調(diào)研 。高唐人 愛吃，但吃的沒檔次。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 排前五位的分 別 是交通、 環(huán) 境、主力店、商 業(yè) 管理、 開發(fā) 商。從數(shù) 據(jù)看，投 資 者 暫時還 不十分 關(guān) 注城市 規(guī)劃 和 業(yè)態(tài)規(guī)劃給 商 鋪 回 報(bào)帶來 的影響 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。前者重 購 物 環(huán) 境，后者比 較 在意價量 與價格比。 有超 過 一半的被 訪 者 經(jīng) 常性夜 間逛 街， 這說 明新建的商 業(yè)項(xiàng) 目在夜 間 消 費(fèi)氛 圍 方面大下功夫有利于吸 引消 費(fèi) 者前往。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 第二章： 問 卷 統(tǒng)計(jì) 及 數(shù) 據(jù)分析 報(bào) 告 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 高唐 陽光新天地項(xiàng)目市 場調(diào)研報(bào) 告 博遠(yuǎn)商業(yè) 總 目 錄 第一章 項(xiàng) 目 調(diào)研過 程 總結(jié)報(bào) 告………………………………… (2) 第二章 問 卷 統(tǒng)計(jì) 及 數(shù) 據(jù)分析 報(bào) 告……………………………… (4) 第 1 節(jié) 高唐 民消 費(fèi)習(xí)慣調(diào)查 ……………………………… (4) 第 2 節(jié) 居民投 資 理 財(cái)傾 向性 調(diào)查 …………………………… (8) 第 3 節(jié) 各行 業(yè)經(jīng)營業(yè) 主 調(diào)查 ………………………………… (12) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 第一章： 項(xiàng) 目 調(diào)研過 程 總結(jié)報(bào) 告 此次 陽光新天地 項(xiàng) 目市 場調(diào)研 主要采用了三 種 方法： 1． 問 卷 訪問 ： 問 卷 訪問 共分三 個 部分。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 6． 購買 服裝的 場 所及其原因： 以大型商 場 和大型服裝 專業(yè) 市 場為 主，分 別 占 總 比例的 %和 50%，品牌店占 %，沿街 個 體服裝店占 %，大型 綜 合性市 場攤 位占 %。 7．中高收入人群的分析 年收入高于 2 萬的高收入被 訪 者 當(dāng) 中，他 們選擇 金 城路商圈的主要原因排序分 別 是： 購 物 環(huán) 境、商 品 種類 、商品 質(zhì) 量、 購 物 習(xí)慣 以及商 鋪 的 數(shù) 量，分 別 占總 比例的 %、 %、 50%、 50%、 50%，其他各 項(xiàng) 比例依次是，商品 檔 次齊 全 %，交通方便 %，人多 熱鬧 、商 業(yè)氣 氛好 25%，休息、吃 飯 的地方多 %，私人交通工具停放安全 %， 習(xí)慣 性 購 物 %。 根據(jù)前期制定的 調(diào)研規(guī)劃書 ，居民投 資 理 財(cái)習(xí)慣傾 向 調(diào)查對 象主要面 對 高收入人群，如：私 營業(yè) 主、企事 業(yè)單 位中高 層領(lǐng)導(dǎo) 及高收入 職業(yè) 者。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 3．投 資 商 鋪獲 利的方式 投 資 商 鋪 的目的以 購買 自 營為 主占 %，用于出租 獲 利的占 28%，等待 獲 利 轉(zhuǎn)讓 的只占 %。商 業(yè) 管理和 開發(fā) 商 實(shí) 力信 譽(yù) 排位超 過經(jīng)營 模式， 這 一點(diǎn) 與購鋪 自用者居多是相適 應(yīng) 的。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。高唐人愛玩，但沒有玩的場所。 調(diào)研 地點(diǎn)主要集中在商 業(yè) 氛 圍較 好的 金城路 、 鼓樓街 、 管道街 和 高唐大市場 等商 業(yè) 氛 圍濃 重的商圈。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 2． 高唐 居民消 費(fèi)結(jié)構(gòu) 分析： 消 費(fèi)項(xiàng) 目 人均 支出 (元 ) 一、食品 1111 二、衣著 314 三、居住 296 四、家庭 設(shè)備 用品及服 務(wù) 163 五、 醫(yī)療 保健 155 六、公 費(fèi)醫(yī)療 0 七、交通和通信 211 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 預(yù)計(jì)隨 著 經(jīng)濟(jì) 的 進(jìn) 一步 發(fā) 展，居民 對 文化 教 育 娛樂 、交通及通信的需求 將進(jìn) 一步加強(qiáng)，目前 暫 列第六位的 醫(yī)療保健消 費(fèi)將 位置前移，至少取代家庭 設(shè)備 用品消 費(fèi) 。在相 當(dāng)長 的 時間內(nèi) ， 該 商圈的主力地位無法撼 動 。包括 天齊廟商城 內(nèi) 的新 興商 業(yè)場 所也少有高 檔 商品。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 競爭 手段也已由價格戰(zhàn) 深入到服 務(wù)戰(zhàn) ，多家推出 終 生免 費(fèi) 干洗服 務(wù) 。 ◎ 娛樂業(yè)處 于低 級階 段 娛樂 方面 僅 有廣 場 旁的量 販 式卡拉 OK 裝修 時尚 引 領(lǐng) 新潮。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。新的商 業(yè) 地 產(chǎn)項(xiàng) 目往往 從業(yè)態(tài)規(guī)劃 入手，一 舉 突破 舊 商 業(yè) 格局的 條條 框框。 消 費(fèi) 群體的特征改 變 、 經(jīng)濟(jì) 基 礎(chǔ) 的增加、消 費(fèi) 意 識 的提升等因素均 將 改 變 一個 城市的商 業(yè) 格局。 三、地形地貌 概況 ： 項(xiàng) 目用地 呈矩 形， 場 地平坦， 雙 面 臨 街。 這 一方面 說 明 這個區(qū) 域十分成熟，另一方面也因 為 高唐 規(guī) 模小，消 費(fèi) 者容易集中。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。正 規(guī) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 6．手 續(xù)齊 全： 就 高唐 現(xiàn) 有商 鋪 而言，無合法手 續(xù) 的不在少 數(shù) ， 新天地 項(xiàng) 目 則 完全合法面市，各 項(xiàng) 手 續(xù) 一 應(yīng) 俱全。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。政府公 務(wù)員 的灰色收入十分可 觀 。 經(jīng)營戶對 商 鋪 的需求 動 機(jī)主要是自 營 ，而投 資 者 對 商 鋪 的需求 動 機(jī)也主要 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 四、 項(xiàng) 目潛在的威 脅 ： 1．市 場啟動 周期： 新天地 是 高唐 第一個正規(guī)的商業(yè)項(xiàng)目，作為第一個，機(jī)遇和威脅是并存的。如果做娛樂化商業(yè)，可以很好的利用銀座的人氣和人流，剛好吻合本商圈的 需要。經(jīng)過幾年連續(xù)開發(fā)建設(shè)，一個規(guī)劃面積 25 平方公里、容納 20 萬人口，有六縱六橫市區(qū) 主干道路，功能分區(qū)合理的城市主框架已經(jīng)初步形成。具體分析如下： 1．共 鳴 性： 調(diào)查顯 示， 高唐 擁 有一定 數(shù) 量的高收入 階層 。 高唐 城市 規(guī) 模小，商機(jī)相 對 也少。只要商 業(yè)運(yùn) 作成功，投 資 者就一定能 獲 得 穩(wěn) 定的回 報(bào) ，而且 隨 著 時間 的推 移， 項(xiàng) 目的商 業(yè) 地位逐步加強(qiáng)，商 鋪 價值 也必 將實(shí)現(xiàn)穩(wěn) 步上 揚(yáng) ， 實(shí)現(xiàn) 增 值 保 值 功能。除 銀座 ， 新天地 再無其 它競爭對 手。一般而言，消 費(fèi) 目的性強(qiáng)的行 業(yè)盡 量向 內(nèi) 集中，消 費(fèi) 機(jī) 會 性強(qiáng)的行業(yè)則 要靠近人流容易聚集的地方。一是重點(diǎn)行 業(yè) （有利于 為項(xiàng) 目 帶來 人 氣 、有利于 為項(xiàng) 目提升形象），二是重點(diǎn)商 戶 （主力店、核心店）。 另外， 金 城路一 帶經(jīng)營戶擴(kuò)張經(jīng)營 的要求比 較 高。 調(diào)查 印 證 了 這樣 的判 斷 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 純 投 資 的目 標(biāo)買 家一般有著比 較 高的文化程度，豐富的社 會閱歷 ，或是政府官 員 ，或是地 產(chǎn) 界 業(yè)內(nèi) 人士，或是 從 事其他行 業(yè) 的商人。 款方式等方面的因素。他 們 重點(diǎn)的考察 對 象是“人”，一是 項(xiàng) 目的 開發(fā) 者，以此 來 判 斷項(xiàng) 目是否能 達(dá) 到他 們 所期 望的水平；二是消 費(fèi) 者，看消 費(fèi) 者 對項(xiàng) 目的看法，是否愿意到 項(xiàng) 目 來 消 費(fèi) 。理智型 買 家通常是第一 類 目 標(biāo)買 家中 長 期 進(jìn) 行地 產(chǎn) 投 資并屢獲 成功者，或是第二 類買 家中 頭腦 敏 銳 者，是 構(gòu)成 項(xiàng) 目中期 銷 售的主力 隊(duì) 伍。 跟 風(fēng) 者，即沖 動 型 買 家。 經(jīng)營 相 關(guān) 行 業(yè) 的目 標(biāo)買 家： 這類買 家的主要特征是 實(shí)際經(jīng)營經(jīng)驗(yàn) 比 較 豐富， 對 自己所在行 業(yè) 的 經(jīng)營選 址有著 清 醒的 認(rèn)識 ，他 們清 楚地知道什 么樣 的 購 物 環(huán) 境，什 么樣 的 業(yè)態(tài) 模式能 讓 他 們 的生意火爆。 費(fèi) 群體的 娛樂場 所 第六 節(jié) ： 項(xiàng) 目目 標(biāo)買 家定位 1．目 標(biāo)買 家的 構(gòu) 成： 新天地 目 標(biāo)買 家的 購 成按投 資 行 業(yè) 及 動 機(jī)分 為兩類類 ：第一 類 是 純 投 資 者，購買 后 并 不 經(jīng)營 ，而是通 過 出租、再出售 獲 取回 報(bào) ；第二 類 是 購買 后作 為經(jīng)營 投資 。 3．百 貨 及化 妝 品行 業(yè) 投 資 者的投 資 意向和 經(jīng)營 者 對項(xiàng) 目的 認(rèn) 知都在百 貨 及化 妝 品行 業(yè) 集中度 比較 高，均 達(dá) 到 30%以上甚至 40%。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 4．互不干 擾 的原 則 行 業(yè)屬 性不一 樣 ，因此，在 業(yè)態(tài)規(guī)劃 上一定要充分考 慮 各行 業(yè) 之 間 的干 擾要降到最低。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 4． 簡單 性 項(xiàng) 目一 經(jīng) 推廣，就要被市 場 接受，因此，定位的 簡單 性原 則 十分重要。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 新天地 項(xiàng) 目作 為 高唐第一個娛樂化 商業(yè) 地 產(chǎn)項(xiàng) 目，面 對 一 個 相 對 不成熟、不理性的市 場 ，如果以高回 報(bào) 率切入， 則 容易引起目 標(biāo)買 家的 懷 疑 與 不信任。 高唐 高收入人士 對 投 資 商 鋪 的 優(yōu) 劣已 經(jīng) 有了 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。擁有四星級泉林大酒店、時風(fēng)賓館、一方水岸商務(wù)休閑大酒店以及金興大酒店等。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。完成這個任務(wù)需要付出多長的時間是項(xiàng)目面臨的最大威脅所在。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 高唐 的餐 飲 行 業(yè) 十分火爆， 與 城市 規(guī) 模 顯 得有些不 協(xié)調(diào) ，這 正好 說 明了 高唐 有一大批高收入 階層 在支撐著餐 飲業(yè) 的 發(fā) 展，其 它 一些行 業(yè) 如奢侈品零售 業(yè) 生意也非常好，由此催生了一批特殊的 優(yōu)勢 私 營業(yè) 主。 中最大的 矛盾是消 費(fèi) 者日益提高的消 費(fèi) 需求 與 原有商 業(yè)場 所落后 業(yè)態(tài) 的矛盾。 新天地 項(xiàng) 目是 高唐 第一 個 正 規(guī) 的，有 規(guī) 模的 娛樂化 商業(yè)項(xiàng) 目，一但 啟動 高唐 投 資 者的投 資 意 識與 投 資 行 為 ， 將產(chǎn) 生巨大的 轟動 效 應(yīng) 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 第 3 節(jié) ： 項(xiàng) 目 SWOT 分析 一、 項(xiàng) 目的 優(yōu)勢 ： 1． 業(yè)態(tài)領(lǐng) 先： 新天地項(xiàng)目 由 石家莊大城房產(chǎn) 開發(fā) ， 大城房產(chǎn) 是一家有著多年 專業(yè) 商 業(yè) 地 產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗(yàn) 的成熟企 業(yè) ， 對 商 業(yè)項(xiàng) 目的 業(yè)態(tài) 定位的重要性有著深刻的 認(rèn)識 。主要有五 類 ：一是本地 經(jīng)營戶 ，；二是外 來長駐 人 員 。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房