【正文】 一定保證 . 消費(fèi)市場主力消費(fèi)層結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)變 ,也給予本案更多的客源保證 . 大南部區(qū)域市場的高中檔定位 ,預(yù)留價(jià)格和客戶層的差異性競爭空間 .也能從區(qū)位形象上帶動(dòng)本案的發(fā)展 . 東南部雙林板塊的持續(xù)升溫 ,及產(chǎn)品的相對(duì)滯后 ,為本案打開了市區(qū)客戶的市場突破口 . 天津市總體土地供應(yīng)量大 ,但市區(qū)內(nèi)安居房小區(qū)多 ,無法形成大規(guī)模高品質(zhì)社區(qū) ,使得邊緣地帶是發(fā)展此類社區(qū)的方向 . 南部板塊土地 的稀缺性 ,加之整個(gè)大南部區(qū)域的價(jià)格高走趨勢(shì) ,形成對(duì)于本案的市場缺口 . 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè) 、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 結(jié)論： 隨 著天津市政府對(duì)城市進(jìn)行如火如荼的整治，包括外環(huán)的綠化帶、地鐵一號(hào)線、居住區(qū)的規(guī)劃，給房地產(chǎn)地商開發(fā)商搭起了一個(gè)良好的平臺(tái)，為天津市房地產(chǎn)發(fā)展打下了一個(gè)堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。 ■土地稅費(fèi)的上漲 從有關(guān)方面了解到，政府為了有效控制土地閑置，將會(huì)通過提高土地的稅費(fèi)來增加土地成本，從而整頓土地市場，為開發(fā)商提供一個(gè)良好的市場環(huán)境。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 4 市場調(diào)研深度報(bào)告 位、大戶型開發(fā)量加大，進(jìn)一步加劇了高端市場的競爭。 究其原因，天津是輻射河北省、山西、內(nèi)蒙等北方地區(qū)的重要港口城市，天津港作為北方唯一的深水不凍港，是北方地區(qū)的主要進(jìn)出口港，其地理位置十分 優(yōu)越。這種競爭就像打游擊戰(zhàn)一樣。這是上升期中的調(diào)整，它會(huì)為天津市房地產(chǎn)業(yè)更大發(fā)展創(chuàng)造條件，積蓄著能量。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。全國房地產(chǎn) 高潮持續(xù)五年， 20xx 年下半年進(jìn)入小范圍的調(diào)整期。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。沒有規(guī)模、沒有品質(zhì)、沒有文化，又不會(huì)運(yùn)用現(xiàn)代的手法的開發(fā)企業(yè)不可能積極地供給，質(zhì)量也上不來。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 提升了整體區(qū)域的價(jià)格水平 紅橋區(qū)由三年前的 1600元 /平方米的價(jià)格水平到現(xiàn)在的 2500元 /平方米 —3500元 /平方米，其只要的原因之一：是由于瑞景居住區(qū)大盤的帶動(dòng)了整個(gè)區(qū)域的價(jià)格水平，改變了原來市民認(rèn)為紅橋區(qū)是低價(jià)房區(qū)域的認(rèn)知。 宏觀環(huán)境對(duì)本案的不利因素分析 （ 1） 區(qū)域市場認(rèn)同度低，劣勢(shì)相對(duì)其它大盤較為明顯，客戶的心理距離較遠(yuǎn)； （ 2） 屬于外環(huán)線區(qū)域，配套不成熟、市政設(shè)施落后、居住氛圍差，因 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè) 、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。同時(shí)隨著市內(nèi)完整土地資源的稀缺，郊區(qū)大盤的開發(fā)已勢(shì)在必行，規(guī)?；_發(fā)將會(huì)占市場的主導(dǎo)， （ 2） 由于受到外地開發(fā)商的沖擊和洗禮，本地開發(fā)實(shí)力較差的開發(fā)商將會(huì)面臨市場的淘汰，而具有一定品牌的開發(fā)商也必須進(jìn)行基因 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè) 、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。全面放開供暖市場、房屋拆遷市場、房地產(chǎn)中介服務(wù)市場和物業(yè)管理市場，吸引 國內(nèi)外優(yōu)秀的企業(yè)來天津投資和發(fā)展，推動(dòng)天津市房地產(chǎn)業(yè)的健康、快速發(fā)展。 政府為房地產(chǎn)搭起了一個(gè)良好的平臺(tái) 今年天津市政府決心為房地產(chǎn)開發(fā)商搭建一個(gè)好的舞臺(tái)，提供一個(gè)良好的開發(fā)基礎(chǔ)。 9 市場調(diào)研深度報(bào)告 ■住房公積金按揭政策逐步放開 政府為了促進(jìn)天津房地產(chǎn)快速發(fā)展，并成為支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)個(gè)人住房公積金貸款逐步放開，最 高貸款可高達(dá) 20 萬元，從而為房地產(chǎn)發(fā)展提供了一個(gè)良好的市場環(huán)境。 10 市場調(diào)研深度報(bào)告 二、類比項(xiàng)目市場調(diào)研 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè) 、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 天奧帶動(dòng)西北部邊緣板塊形成 云景花園，黃石花園帶動(dòng)北部板塊的形成。東南部板塊作為補(bǔ)充，形成向南發(fā)展格局，最終提升整個(gè)大南部區(qū)域。 開發(fā)方向注重性價(jià)比產(chǎn)品的提升，樹立差異化競爭的個(gè)性化大盤 本案的產(chǎn)品方向： 高形象（創(chuàng)新理念、個(gè)性主題） +高品質(zhì) +中低價(jià)格 運(yùn)用不對(duì)稱競爭策略： ? 對(duì)于南部板塊，在價(jià)格線上的前期彌補(bǔ)和中后期的相對(duì)拉動(dòng)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 15 市場調(diào)研深度報(bào)告 銷售價(jià)格水平 首期均價(jià)： 5000 元每平方以上 雙復(fù)式洋 房均價(jià)： 4700 元每平方 聯(lián)排別墅均價(jià)： 5800 每平方 雙拼別墅均價(jià)： — 萬元每平方 客戶定位 吸引市內(nèi) 6 區(qū)的高中端客戶為主 ■項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)分析： 規(guī)模效應(yīng)優(yōu)勢(shì)明顯，使配套大而全，與高中產(chǎn)品客戶能較好地對(duì)接。 ■本案類比借鑒分析 大盤開發(fā)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)應(yīng)豐富化。 16 市場調(diào)研深度報(bào)告 分期開發(fā)，保持開發(fā)生命力，使之可持續(xù)發(fā)展。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 19 市場調(diào)研深度報(bào)告 規(guī)劃 三室二廳 96160 ㎡ 主力總價(jià) 4045 萬 四室二廳 150180 ㎡ 均價(jià) 元 /㎡ 建筑形態(tài) 多層洋房 、聯(lián)排別墅 綠化率 % 標(biāo)準(zhǔn)層高 3 米 裝修標(biāo)準(zhǔn) 外裝修 進(jìn)口涂料 內(nèi)裝修 精裝修 配套設(shè)施 雙語幼兒園，中小學(xué)，步行街、家樂超市、醫(yī)院、銀行、健康配套，奧林匹克大廈、運(yùn)動(dòng)休閑娛樂設(shè)施配套齊全，地鐵一號(hào)線 訴求重點(diǎn) 運(yùn)動(dòng)就在家門口 流動(dòng)音樂的旋律 新生活領(lǐng)地 ■項(xiàng)目優(yōu)勢(shì)： 生活配套： 位于瑞景居住區(qū)，日后配套相對(duì)較成熟 周圍新項(xiàng)目較多，整體居住氛圍逐漸形成 地鐵一號(hào)線正在動(dòng)工，其建成將會(huì)大大改變現(xiàn)有的交通狀況 產(chǎn)品戶型： 花園洋房設(shè)計(jì)，形象價(jià)值高 戶型面積控制得當(dāng) 注重性價(jià)比高的產(chǎn) 品設(shè)計(jì) 擁有 1000畝的規(guī)模優(yōu)勢(shì) ■項(xiàng)目劣勢(shì)： 區(qū)位概念： 地段價(jià)值不如梅江居住居 位于紅橋板塊，現(xiàn)階段周邊街區(qū)環(huán)境相對(duì)較差 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè) 、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 22 市場調(diào)研深度報(bào)告 現(xiàn)階段周邊環(huán)境較差； ■借鑒點(diǎn) 因?yàn)轫?xiàng)目所處的地段不同，該項(xiàng)目與本案正面競爭不明顯； 該方案如何借奧林匹克花園的勢(shì)，是本案借梅江勢(shì)的重點(diǎn)研究課題； 其規(guī)劃的人車分流、組團(tuán)的布局是最值得借鑒的。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 25 市場調(diào)研深度報(bào)告 ■結(jié)論 雖然地段不同，但在產(chǎn)品類型、價(jià)位和目標(biāo)客戶方面競爭比較明顯； 太陽城提醒永泰，產(chǎn)品設(shè)計(jì)，戶型設(shè)計(jì)，尤其是一期的戶型定位極為重要，千好萬好，首先戶型要好； 一期重點(diǎn)爭取城南的客戶，實(shí)行定向營銷，可以暫時(shí)避開與太陽城的正面競爭； 考慮一 期快速、安全的需要，可以適當(dāng)降低開盤價(jià)格策略，避開已太陽城的正面競爭。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ■花園新城值得本案借鑒之處包括 （ 1）區(qū)域突破 —— 位于天津市三環(huán)以內(nèi)，比起本案所處的地段更為不及 5年前進(jìn) 行開發(fā)銷售，當(dāng)時(shí)市場對(duì)區(qū)域的接受程度更為保守 通過先進(jìn)、優(yōu)秀的操盤手法以及受歡迎的產(chǎn)品，在天津市首次突破區(qū)域的界限，取得不俗的銷售成績 時(shí)至今日，天津市民的區(qū)域意識(shí)和購買習(xí)慣已有一定程度的轉(zhuǎn)變 市政規(guī)劃的對(duì)城南區(qū)域的支持和大力發(fā)展 本案的機(jī)會(huì)點(diǎn)和所承受來自于區(qū)域的壓力定會(huì)比“新城”有較大的優(yōu)勢(shì) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè) 、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。因此，可以判斷，天津房地產(chǎn)市場現(xiàn)時(shí)的競爭尚不激烈，本案作為天津市突破外環(huán)區(qū)域的代表項(xiàng)目，必定要在操盤手法及各方面策略上做到全面領(lǐng)先，帶動(dòng)天津市的房地產(chǎn)市場水平。南奧高級(jí)幼兒園占地 4000平方米 以最新的北京組 團(tuán)為例，與南奧前期熱推的悉尼組團(tuán)小高層“大戶人家”產(chǎn)品相比較，本次北京組團(tuán)產(chǎn)品可說是又一次回歸，不僅降低樓高，主打戶型 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè) 、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)?，F(xiàn)場展示的 8個(gè)樣板間都有高、中、低三檔的裝修標(biāo)準(zhǔn)讓客戶挑選，即 共有 24款不同的裝修。 洛杉磯奧運(yùn)村和雅典奧運(yùn)村組團(tuán)的開發(fā)主題 南國奧園分為五個(gè)組團(tuán)分期開發(fā)。選擇雅典，無疑因?yàn)樗枪糯鷬W運(yùn)會(huì)的發(fā)祥地，也是現(xiàn)代奧運(yùn)會(huì)最早的舉辦地。 悉尼奧運(yùn)村組團(tuán)的開發(fā)主題 南國奧園的悉尼奧運(yùn)村組團(tuán)，以綠、環(huán)保為主題。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。目標(biāo)人群的調(diào)查是對(duì)潛在消費(fèi)人群 的生活習(xí)慣、文化層次、職業(yè)特點(diǎn)、消費(fèi)心理和事業(yè)追求的一個(gè)總結(jié)。 36 市場調(diào)研深度報(bào)告 良好教育，有著良好的事業(yè)基礎(chǔ)和發(fā)展前景，奧林匹克花園老總郭梓文稱之為“三高一族”； 他們需要的首先是一種質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的產(chǎn)品，但實(shí)現(xiàn)這一步只是為了深層次地挖掘這群人對(duì)于生活方式和居住文化的追求，從而提供一種他們夢(mèng)想中的生活方式，并成為這種生活方式的保障者； 他們選擇房子至少要滿足三個(gè)最根本的需求：“居住、成長和健康”。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 快半步營造市場 由于中國的房地產(chǎn)業(yè)起步時(shí)間比較短，目前階段創(chuàng)新的空間非常大，從理念創(chuàng) 新，到策略創(chuàng)新、開發(fā)模式創(chuàng)新、企業(yè)機(jī) 制創(chuàng)新、經(jīng)營創(chuàng)新，到技術(shù)創(chuàng)新各個(gè)層面，開發(fā)商都做了有益的探索。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。在這個(gè)基礎(chǔ)上，就有了話事權(quán)，就有了權(quán)威性。 南國奧園 40%是現(xiàn)場施工， 60%是工廠加工，使很多環(huán)節(jié)可以齊頭并進(jìn)，可以互動(dòng)互補(bǔ) 。所謂 非創(chuàng)新無以知整合，非整合無以出創(chuàng)造。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。針對(duì)“三高一族”的消費(fèi)心理，奧林匹克花園確立了以“滿足”與“引導(dǎo)性提升”作為市場引爆路線的主基調(diào) : 準(zhǔn)確地分析目標(biāo)消費(fèi)者的購 買誘因 從“一條線索、兩個(gè)中心、四個(gè)基本點(diǎn)”上去展開傳播訴求 這些“三高”人群對(duì)健康的要求不僅是體育運(yùn)動(dòng)，他們還要在運(yùn)動(dòng)中感受文化熏陶，感受品味和內(nèi)涵，在健康之余實(shí)現(xiàn)個(gè)人的修煉和成長，結(jié)交朋友，享受運(yùn)動(dòng)與自然交流的快樂。然后針對(duì)這特定目標(biāo)人群設(shè)計(jì)一種理想化的生活方式，形成房地產(chǎn)市場上的概念產(chǎn)品模式，再在市場上進(jìn)行反饋研究，形成開發(fā)營銷的主題，以此統(tǒng)領(lǐng)整個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的操作?？ㄋ_布蘭卡，這個(gè)北部非洲最浪漫的港口城市 ，充滿歐陸情懷。小區(qū)小廣場以澳洲自然山石和小溪為主，延伸至高爾夫酒店旁，酒店旁更有一人工湖，臨水遠(yuǎn)眺，風(fēng)景不同，酒店以鄉(xiāng)村俱樂部的自然風(fēng)格為主，利用天然石材路子鋪地，配以木質(zhì)欄桿，其樂融融。讓洛杉磯和雅典組團(tuán)在首次公開發(fā)售中亮相，顯示了南國奧園對(duì)奧林匹克精神這一母體的執(zhí)著與認(rèn)同。做出這個(gè)選擇，是因?yàn)槁迳即壓脱诺湓趭W林匹克運(yùn)動(dòng)史上的特殊意義。所有公建配套設(shè)施，包括銀行、超市、商鋪、郵電等，與第一期住宅同步交付使用。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。現(xiàn)開發(fā)的小區(qū)有四大功能區(qū)，即洛杉磯組團(tuán)、雅典組團(tuán)、悉尼組團(tuán)、北京組團(tuán)。 全國類比項(xiàng)目 南國奧園 南國奧園基本資料 地段位置 ：廣州番禺漢溪大道旁 發(fā)展商 ：廣州番禺奧林匹克花園開發(fā)有限公司 總體規(guī)劃 ：澳大利亞五合國際建筑設(shè)計(jì)集團(tuán) 園林設(shè)計(jì) ：美國泛亞易道設(shè)計(jì)公司 產(chǎn)品描述 ：最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。也只有具備較大的占地面積，才能引起現(xiàn)時(shí)買家的關(guān)注，于其心目中建立“大”的形象。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ■類比項(xiàng)目分析的重要結(jié)論 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè) 、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資