【正文】 (海量營銷管理培訓資料下載 ) 16 市場從 1995 年 9 月開始至 1999 年底，市場商品成交額累計 億元，實現(xiàn)利稅 億元，僅 1999 年的銷售額就達到了 60 億元， 2021年達到 70 億元， 2021 年達到 80 億元，平均每年穩(wěn)定增長 10 億元。 七、南昌市場的調查 （一）洪城大市場 基本狀況的調查 調查目的：初步了解洪城大市場的位置、面積、銷售額等基本狀況。 由于寫字樓檔次不高，所以在錦峰大酒店（四星級）等賓館，部分企業(yè)或知名大企業(yè)的辦事處租用專門或普通的客房作為辦公場所。對整個南昌市而言，隨著政府招商引資力度的進一步加強和建設花園城市的 逐步實現(xiàn)，將有越來越多擁有購買力的目標消費群出現(xiàn)。 3．價格差異分析 和其他地區(qū)一樣，南昌市區(qū)的房價因地段（周遍環(huán)境）、質量不同而不同。住宅最高價格很少超過 3000 元 /平米，這些樓盤基本上都是以高質高價為訴求點的，如青山湖邊的 湖畔豪庭 。這說明，南昌部分市民的購買力還是比較強的。 六、南昌住宅樓盤調研分析 住宅樓盤 1．概述 南昌市房地產(chǎn)業(yè)起步較晚，在 1999 年開始邁步，但發(fā)展勢頭較好。 （ 2） 嚴格控制土地供應總量。 7． 物業(yè)管理滯后。新《土地管理法》規(guī)定了“占多少，墾多少”的占用耕地補嘗制度。 2. 房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)存在的問題及政府的宏觀調控 （一） 南昌房地產(chǎn)存在的問題 1． 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實力不強，行為欠規(guī)范。 四、紅谷灘地塊優(yōu)劣勢分析 （一）優(yōu)勢 1. 政策優(yōu)勢 1． 所在位置為經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，也是南昌市政府實現(xiàn) 一江兩岸 的城市發(fā)展戰(zhàn)略重點所在地區(qū)。紅谷灘中心區(qū)為重點建設發(fā)展的新城中心，是集商務、辦公、信息、商業(yè)、文化、旅游、居住等多功能為一體的現(xiàn)代化城市中央商務區(qū)。首先以贛江為主軸跨江發(fā)展，組團布局，形成核心區(qū)。人口密集，用地混雜，生活環(huán)境質量不高。社會福利企業(yè)的殘疾人從業(yè)人數(shù) 3140 人。年末全市在崗職工人數(shù) 萬人，比上年末減少 萬人。 3. 財政收入較快增長 全市財政總收入 億元，比上年增長 %。同時，南昌市東北部鄱陽湖地帶是世界級著名的候鳥自然保護區(qū)。同時，南昌的發(fā)展直接接受我國幾個經(jīng)濟比較發(fā)達地帶（如：長江三角洲經(jīng)濟圈、珠江三角洲經(jīng)濟圈和閩臺經(jīng)濟圈）幾乎是等距離的輻射。是江西省省會和內(nèi)陸開放城市，全省政治、經(jīng)濟、文化、科技、信息中心。國家南北向鐵路干線京九鐵路與東西向鐵路干線浙贛鐵路在南昌呈十字交匯，南昌成為京九鐵路線上唯一省會城市。贛江、撫河穿城而過，市區(qū)范圍內(nèi)湖泊星羅棋布，有內(nèi)四湖（東、南、西、北湖），外四湖（青山湖、艾溪湖、象湖、黃家湖）等天然湖泊。產(chǎn)業(yè)結構得到進一步調整，一、二、三產(chǎn)業(yè)在國內(nèi)生產(chǎn)總值中的比重由上年的 %、 %和 %調整為 %、 %和 %。據(jù)抽樣調查，城市居民人均可支配收入 5734 元，比上年增長 %；農(nóng)民人均純收入 2390 元，比上年增加 83 元，增長 %。年末全市登記失業(yè)率 %，比上年末下降 個百分點。 （ 3） 擴大城市規(guī)模是我市加快推進城市化，優(yōu)化城鄉(xiāng)經(jīng)濟結構，促進國民經(jīng)濟循環(huán)和社會協(xié)調發(fā)展的需要。使中心城迅速由單中心結構變成新、舊雙中心結構，避免了中心城過度集中式發(fā)展，符合現(xiàn)代大都市城市布局結構要求。 新區(qū)建設堅持以人為本原則，高標準、高起點規(guī)劃建設，保護和利用好河湖水系，自然山勢、生態(tài)綠地，營造山、水、城一體，人與自然和諧統(tǒng)一的環(huán)境。三區(qū)即辦公區(qū)、金融貿(mào)易商務信息區(qū)和濱江居住區(qū)。對那些影響力大、鼓勵作用大、規(guī)模大、解決勞動就業(yè)量大、后發(fā)優(yōu)勢大和產(chǎn)業(yè)鏈長的大公司，還要采取特殊政策，實施“政策跟著項目走”的辦法，一項一策、項目兌現(xiàn)、以“雙贏”、“幫你成功，促我發(fā)展”為原則，在辦事效率、服務態(tài)度、管理機制等方面設身處地地從投資者的立場出發(fā)，營造與市場、與國際真正接軌的投資軟環(huán)境，使南昌真正成為投資成本低、信譽好、服務優(yōu)、成功率高、有強大吸引力和凝聚力的創(chuàng)業(yè)發(fā)展的熱土。房地產(chǎn)經(jīng)營活動從項目批準、規(guī)劃選址、供地拆遷、房屋建筑、竣工驗收到核發(fā)產(chǎn)權證書等諸多環(huán)節(jié)涉及多個政府職能部門，只要其中一個環(huán)節(jié)疏于管理，則將帶來不少隱患，影響房地產(chǎn)經(jīng)營活動規(guī)范有序地開展。 6． 危房改造任務艱巨。個人的購房款及購房貸款利息，在繳款年限內(nèi)從個人所得稅基數(shù)中扣除后計征個人所得稅。 （ 7） 提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)素質，規(guī)范開發(fā)行為。 南昌市前幾年開發(fā)的樓盤質量普遍不高，很多樓盤在規(guī)劃中就夭折了；如京東小區(qū)在 1995 年規(guī)劃后因為資金等原因直到 2021 年下半年又開始建設。 現(xiàn) 在南昌市的住宅一般價格在 13001400 元 /平米左右，如苑中園、京東住宅小區(qū)等等。廉租房保障體系尚未建立。同樣南昌大橋邊的萬福園也有不錯的銷售業(yè)績。月（含管理費），具有一般配套。這個市場已被國內(nèi)外有關房地產(chǎn)公司所關注，如三星大廈、國貿(mào)大廈等建筑的設計規(guī)劃，在很大程度上都是針對這個需求的。 銷售額的調查 目的：了解市場銷售總額及其經(jīng)濟地位。洪城大市場地處南昌城鄉(xiāng)結合部，它的形成與繁榮使得該地區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢明顯提升，不僅引發(fā)了城西房地產(chǎn)價格飆升，梅苑小區(qū)、金源小區(qū)、香江花園、江鈴房產(chǎn)等一大批商住小區(qū)迅速崛起，房價由原來的 880 元 /平方米左右攀升到 2021 元 /平方米左右，地價由每畝 6 萬元飆升到 60 多萬元。 訪談對象：洪大集團何建國副總經(jīng)理。從 2021 年初開始，他們投資 3000 萬元采用德國拜耳公司生產(chǎn)的陽光板更換已經(jīng)老化的玻璃納瓦雨棚；同時結合旅游景點的建設，投資 260 元對大樓區(qū)域和各交易區(qū)路口設置城市雕塑、假山、游人座椅，來創(chuàng)造一個良好的經(jīng)營環(huán)境。但是其交易方式基本上還是以現(xiàn)貨交易，一手交錢，一手交貨，與快捷、準確、嚴格的現(xiàn)代化交易方式還有很大的差距。 (海量營銷管理培訓資料下載 ) (海量營銷管理培訓資料下載 ) 19 方法：觀察和現(xiàn)場還價的方法。 ：床上用品除了極少部分名牌產(chǎn)品的價格較高外，價格普遍較低，一條棉被只需 30— 40 元左右。 方法： ，四個區(qū)定點定時現(xiàn)場統(tǒng)計和二手資料。隨著南昌經(jīng)濟的發(fā)展和“一江兩岸”格局的形成，洪城市場的升值空間還是會有的。 方法：現(xiàn)場調查人流量和觀察法。他們將以低廉的價格、優(yōu)質的服務和舒適的購物環(huán)境來搶占南昌的零售及批發(fā)市場。經(jīng)營方式有兩種，一種是租給企業(yè)或個人，經(jīng)營權屬于他們的；另一種是自營，新建汽車廣場自己以代理或總經(jīng)銷的形式經(jīng)營某種汽車的銷售活動。據(jù)南昌市政府新址僅 公里，而且西靠新建汽車廣場，北鄰二手車交易市場。這種戰(zhàn)略依賴性使該汽配城的經(jīng)營戰(zhàn)略上被新建汽車廣場牽著鼻子走，很容易產(chǎn)生“一榮俱榮，一亡俱亡”的悲劇。 (海量營銷管理培訓資料下載 ) (海量營銷管理培訓資料下載 ) 26 八、幾點建議 第一， 在新一屆省委省政府、市委市政府的領導下，轉變觀念，開拓進取，抓住歷史性的發(fā)展機遇，市政府確定了重點發(fā)展昌北新區(qū)的發(fā)展戰(zhàn)略 ，制定了相因的市政規(guī)劃，加大了招商引資的力度，昌北新區(qū)的發(fā)展勢在必行。 QA9wkxFyeQ^! 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