【正文】 品 %，小百貨 %，皮具、鞋類%，布匹 %，煙草 %，床上用品 %。洪城大市場(chǎng)要取得更大的發(fā)展還需要有強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)作依托，特別是需要依托地方經(jīng)濟(jì)來增強(qiáng)市場(chǎng)的輻射功能。 在經(jīng)營主體上，鼓勵(lì)經(jīng)營戶由家庭經(jīng)營型向公司制企業(yè)轉(zhuǎn)變；在營銷方式上，提倡經(jīng)營戶與生產(chǎn)企業(yè)建立穩(wěn)定的關(guān)系，鼓勵(lì)業(yè)戶由一般的產(chǎn)品經(jīng)銷商向代理、總經(jīng)銷方式轉(zhuǎn)變。其次，是抓市場(chǎng)商品結(jié)構(gòu)和檔次的提高，洪大不斷引進(jìn)名牌商品，帶動(dòng)整個(gè)商品結(jié)構(gòu)提升，逐步實(shí)現(xiàn)商品結(jié)構(gòu)的多元化，滿足不同層次的消費(fèi)者需求。 調(diào)查結(jié)果： 。按照總體規(guī)劃，市場(chǎng)首期工程需要 2 億元，而要籌集到如此巨額資金，對(duì)于經(jīng)濟(jì)相對(duì)落后的南昌確實(shí)不是件易事。 洪城大市場(chǎng)的融資方式的調(diào)查 目的：了解洪城大市場(chǎng)是如何成功地進(jìn)行資本運(yùn)作的經(jīng)驗(yàn)。洪城大市場(chǎng)安置了 3 萬余人就業(yè)，而且?guī)?dòng)了其他相關(guān)待業(yè)的發(fā)展，分流了大量的下崗人員及農(nóng)村富余勞動(dòng)力。其商品品種、交易規(guī)模、輻射范 圍在全省眾多的批發(fā)市場(chǎng)中居龍頭地位。 訪談對(duì)象：洪大集團(tuán)何建國副總經(jīng)理。該市場(chǎng)始建于 1994 年 7 月，規(guī)劃總面積 1700 畝，首期開發(fā) 420 畝，室內(nèi)攤位 2500 個(gè)，分 4 個(gè)交易區(qū)；匯集 8 大類 48 余種商品，包括日用百貨、床上用品、鞋帽、服裝、布匹、針紡織品、副食品、煙草等。國貿(mào)大廈則由于更完善的配套和周遍環(huán)境，以及市政府西遷帶來的有利地位， 最高層30 層，價(jià)格 在 35004200 元 /平米，自 2021 年 9 月 16 日開盤到 2021 年年底，寫字樓已出售過半。如在錦峰大酒店，有網(wǎng)通、東方通信、烽火通信、大連三洋共約 20 幾家公司租用。租用該樓的公司有恒茂房產(chǎn)、諾基亞（ 17 層）、東方資產(chǎn)管理公司、吉通通信、上海阿爾卡特南昌辦事處等六七十個(gè)單位 。南昌市區(qū)的常住人口對(duì)高檔住宅的需求也越來越迫切 南昌寫字樓調(diào)研 由于南昌的企業(yè)特別是大型企業(yè)較少，寫字樓市場(chǎng)總體不是很好。 4．發(fā)展趨勢(shì) 隨著南昌市政府的“以贛江為主軸跨江發(fā)展，組團(tuán)布局，形成核心區(qū)”的規(guī)劃思路，隨著城市房地產(chǎn)與城市房地產(chǎn)發(fā)展方向相銜接，重點(diǎn)建設(shè)發(fā)展新區(qū)，跨江重點(diǎn)建設(shè)紅谷灘、紅角洲等昌北沿江地區(qū)的思路，南昌市沿江兩側(cè)的住宅價(jià)格得到提升。千禧這些因素的存在，制約了南昌市民購買商品房的傾向。隨著政策的導(dǎo)向，新建縣的住宅價(jià)格應(yīng)該會(huì)增加。頤河園。 從 2021 年開始，一批有相對(duì)較大規(guī)模的樓盤開始在南昌城出現(xiàn)，開發(fā)商有本地和內(nèi)地其他地區(qū)，一些香港公司來此投資的項(xiàng)目也比較多；特別是物業(yè)管理，這些樓盤很多都聘請(qǐng)香港、上海等地的專業(yè)公司。盡管如此，這些住宅基本上在 1 年左右內(nèi)售完。頤河園就是完全仿照杭州市南都 （ 9） 建立和健全有利于房地產(chǎn)經(jīng)營管理的地方性法規(guī)、制度，加強(qiáng)監(jiān)管力度。 （ 5） 進(jìn)一步深化房改，加快房改進(jìn)程。 經(jīng)營對(duì)策的宏觀調(diào)控 （ 1） 引入全新的“經(jīng)營城市”理念經(jīng)營城市房地產(chǎn)。 （ 2） 個(gè)人購買除紅谷灘新區(qū)外的開發(fā)區(qū)商品住房統(tǒng)一按 2%、二級(jí)住房統(tǒng)一按 %的稅率計(jì)征個(gè)人購房契稅。這些危舊房零星分散，絕大多數(shù)地處小街小巷，房屋間距小、采光通風(fēng)差，居住環(huán)境臟、亂、差的狀況令住戶叫苦不迭，且存在著極大的安全和消防隱患。 5． 住房制度改革進(jìn)程緩慢。隨城市人口增加，城市用地規(guī)模擴(kuò)大，不可避免地要占用耕地。土地交易有市無場(chǎng) 2． 土地有償使用制度建立以來，南昌市城市規(guī)劃范圍內(nèi)土地使用權(quán)交易活動(dòng)日益活躍，但由于管理不夠規(guī)范，至今尚未有一個(gè)像商品市場(chǎng)那樣的公開、良好的市場(chǎng)環(huán)境，缺乏專門的土地交易場(chǎng)所、相應(yīng)的硬件設(shè)施、以咨詢、評(píng)估、交易、登記等一條龍服務(wù)體系。首先：南昌市本著“幫你成功， 助我發(fā)展”的雙贏思想，幫助已落戶南昌的企業(yè)增強(qiáng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，切切實(shí) 實(shí)為投資者做好“售后服務(wù)”；其次，樹立系統(tǒng)觀念，全市上下都要圍繞招 商引資來協(xié)同配合，促進(jìn)和保障招商工作的開展。 (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載 ) (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載 ) 9 2. 地理位置優(yōu)勢(shì) 位于南昌大橋西端，是離老城區(qū)最近的地塊之一。 4. 控 制和適度建設(shè)老城區(qū) 老城區(qū)原則上 只拆不建 ，通過控制住宅總量，疏解人口、降低建筑密度，改善居住條件；騰出的土地用于建設(shè)綠地、廣場(chǎng)及完善公共服務(wù)設(shè)施，加強(qiáng)環(huán)境整治工程；加強(qiáng)文物古跡、風(fēng)景名勝、河湖水系的保護(hù)；嚴(yán)格控制沿江、沿河、沿湖周邊地區(qū)，做好美化、亮化、綠化，塑造城市特色魅力。一帶即臨贛江濱水綠化景觀游覽帶，為市民提供親水性空間。 昌北沿江地帶由紅谷灘中心 區(qū)、鳳凰洲、紅角洲三部分組成。核心區(qū)內(nèi)昌南、昌北兩城區(qū)道路系統(tǒng)自成體系，自我完善，兩城區(qū)之間以五座跨江橋和快速中環(huán)路相聯(lián)系，中心城規(guī)劃環(huán)城高速公路網(wǎng)。 3. 昌北新區(qū)的功能規(guī)劃 中心城城市空間結(jié)構(gòu)的擴(kuò)展采取軸向生長的帶狀擴(kuò)展方式。特別是市級(jí)行政中心搬遷到昌北紅谷灘地區(qū)，將紅谷灘建成城市的商務(wù)中心區(qū) —— CBD，這種 以城市公共空間結(jié)構(gòu)拓展為先導(dǎo)帶動(dòng)城市空間形態(tài)拓展，為城市空間形態(tài)拓展提供了保證，必然帶動(dòng)昌北新城區(qū)的建設(shè)發(fā)展。 (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載 ) (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載 ) 7 2. 重點(diǎn)發(fā)展昌北新區(qū) 中心城區(qū)現(xiàn)主要集中在昌南地區(qū)，城市為單中心集中式布局。 （ 1） 擴(kuò)大城市規(guī)模，取得規(guī)模效益和集聚效益，增大經(jīng)濟(jì)總量是實(shí)現(xiàn)南昌區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心城市目標(biāo)的需要。全市城鎮(zhèn)社會(huì)服務(wù)設(shè)施 275 個(gè)，社會(huì)福利院和敬老院 90 個(gè)，床位 2146 張，收養(yǎng) 2219 人。國有企業(yè)下崗職工基本生活得到保障，就業(yè)和再就業(yè)工作取得一定成效。其中第一產(chǎn)業(yè) 萬人，第二產(chǎn)業(yè) 萬人，第三產(chǎn)業(yè) 萬人。 (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載 ) (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載 ) 3 4. 矛盾和問題 當(dāng)前經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展中仍存在一些不容忽視的矛盾和問題，主要表現(xiàn)在：經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整步伐不夠快，結(jié)構(gòu)性矛盾仍較突出，服務(wù)業(yè)和非公有制經(jīng)濟(jì)比重仍然偏??；全社會(huì)投資強(qiáng)度不大，投資率較低；農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)仍較薄弱，農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化水平不高；工業(yè)企業(yè)創(chuàng)新能力不強(qiáng)，部分 企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營困難；利用外資形勢(shì)不容樂觀；城市社會(huì)就業(yè)壓力較重；農(nóng)民增收困難。居民消費(fèi)價(jià)格指數(shù)由負(fù)增長轉(zhuǎn)為正增長，全 年居民消費(fèi)價(jià)格總指數(shù)為 ，商品零售價(jià)格總指數(shù)為 。 二、宏觀經(jīng)濟(jì)和消費(fèi)狀況 1. 綜合經(jīng)濟(jì)實(shí)力 全年 實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長 %。城北有“小廬山”之稱的梅嶺，山勢(shì)蜿蜓，層巒疊翠，森林覆蓋率達(dá) 60%左右。受丘陵地貌和溫潤氣候特征影響。因此，南昌可北承首都北京，南接港、澳，東達(dá)上海、杭州，西連武漢、長沙。市轄區(qū)（即五區(qū)）常駐人口 184 萬人，市轄區(qū)面積為 617 平方公里，其中城市建成區(qū)面積106 平方公里，城市實(shí)際居住人口 156 萬人，其中約 90%的人口主要集中在贛江以南的昌南城區(qū)。 (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載 ) (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載 ) 1 南昌項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 一、南昌城市概況 1. 地理位置 南昌位于江西省北部、贛江下游、鄱陽湖之濱。 2. 人口面積 南昌總?cè)丝?433 萬，國土面積 7402 平方公里，城市化水平 44%。 10 31 320 三條國道在此交匯。 (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載 ) (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載 ) 2 4. 自然條件 南昌自然條件優(yōu)越，是典型的山水城市。具有美麗的江南水鄉(xiāng)風(fēng)情。南昌具有優(yōu)越的水資源和良好的自然生態(tài)環(huán)境。 2. 物價(jià)指數(shù)穩(wěn)中有升 市場(chǎng)價(jià)格總水平隨經(jīng)濟(jì)形勢(shì)好轉(zhuǎn)，市場(chǎng)消費(fèi)需求轉(zhuǎn)旺，以及政策性調(diào)控等因素的影響，呈現(xiàn)穩(wěn)中有升的趨勢(shì)。財(cái)政支出 億元，增長 %。 6. 勞動(dòng)領(lǐng)域與就業(yè) 全市年末社會(huì)從業(yè)人員 萬人。城鎮(zhèn)個(gè)體和私營企業(yè)從業(yè)人員 萬人。 7. 社會(huì)福利保障事業(yè) 全市有 萬職工和 16 萬離退休人員參加了基本養(yǎng)老保險(xiǎn)，有 萬人參加了失業(yè)保險(xiǎn)，建立農(nóng)村社會(huì)保險(xiǎn)網(wǎng)絡(luò) 15 個(gè)。 (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載 ) (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載 ) 5 8. 南昌的人均經(jīng)濟(jì)水平 國內(nèi)生產(chǎn)總值 10078 元 工業(yè)總產(chǎn)值 11019 元 地方財(cái)政收入 447 元 社會(huì)消費(fèi)品零售總額 3371 元 在崗職工平均工資 8756 元 城市居民可支配收入 5734 元 農(nóng)民純收入 2390 元 儲(chǔ)蓄存款余額 6401 元 市區(qū)居民居住面積 平方米 城市生活用電量 315 千瓦時(shí) 城市生活用水量 129 立方米 每萬人擁有公共交通車輛 輛 每萬人擁有在校學(xué)生 2021 人 每萬人擁有大學(xué)生 181 人 每萬人擁有醫(yī)生 22 人 市區(qū)公共綠地面積 平方米 9. 城市住戶人均消費(fèi)支出及構(gòu)成 指 標(biāo) 金額（元） 構(gòu)成（ %） 消 費(fèi) 性 支 出 一、 食 品 糧 食 油 脂 類 (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載 ) (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載 ) 6 肉禽及其制品 二、 衣 著 三、家庭設(shè)備用品及服務(wù) 耐 用 消 費(fèi) 品 四、醫(yī)療保健 五、交通和通訊 六、娛樂、教育、文化服務(wù) 七、居 住 八、雜項(xiàng)商品和服務(wù) 三、市政規(guī)劃 1. 總體規(guī)劃目標(biāo)及原因 圍繞富民強(qiáng)市的目標(biāo)，為提高南昌的綜合競(jìng)爭(zhēng)力，在國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中起到區(qū)域性資金流、商品流、信息流、技術(shù)流、和人才流等方面的集散和樞紐功能，以強(qiáng)大的輻射力帶動(dòng)和影響周邊地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，真正成為區(qū)域中心城市，適時(shí)提出優(yōu)先拓展城市空間和擴(kuò)大城市 規(guī)模的要求。 （ 4） 擴(kuò)大城市規(guī)模是適應(yīng)中心城城市空間的迅速拓展及適應(yīng)南昌中心城人口快速增長的需要。贛江以北的昌北地區(qū)對(duì)外交通條件優(yōu)勢(shì)，與城區(qū)交通聯(lián)系較便捷，多為丘陵山地，幾乎不占農(nóng)田，用地空間廣闊，特別是地處西山梅嶺風(fēng)景區(qū)腳下，有得天獨(dú)厚的山水自然條件，經(jīng)過過去幾十年的發(fā)展，昌北地區(qū)已具備一定基礎(chǔ)設(shè)施條件，發(fā)展條件已成熟。制定和完善促進(jìn)新城區(qū)建設(shè)的政策，對(duì)在新區(qū)投資者給予政策優(yōu)惠，優(yōu)先安排公交線路和加大市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。因此，中心城結(jié)構(gòu)形式呈十字星狀核心結(jié)構(gòu)的團(tuán)狀城市形態(tài)，形成 “一核五片” 的城市布局。 (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載 ) (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載 ) 8 中心城近期重點(diǎn)建設(shè)贛江北側(cè)的昌北沿江地帶。 紅谷灘中心區(qū)范圍 平方公里，布局結(jié)構(gòu)為“一帶、二軸、三區(qū)”。形成體現(xiàn)南昌 21 世紀(jì)濱江城市風(fēng)貌和形象的標(biāo)志性地區(qū)。 2． 該地區(qū)也是 20212021 年南昌市房地產(chǎn)重點(diǎn)規(guī)劃建設(shè)地區(qū) 3． 另一地塊位于規(guī)劃中的大學(xué)城。具體做法有： (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載 ) (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載 ) 10 1） 財(cái)政從 2021 年起，每年預(yù)算安排 100 萬元資金，用于招商引資、 招商宣傳、招商鼓勵(lì)等； 2） 對(duì)引進(jìn)資金的單位或個(gè)人設(shè)立獎(jiǎng)項(xiàng)進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)，如目標(biāo)管理獎(jiǎng)、重大 項(xiàng)目組織獎(jiǎng)、利用外資引薦獎(jiǎng)等； 3） 對(duì)外資企業(yè)投資額在 1000 萬美元以上，或年納稅總額在 500 萬元以 上且當(dāng)年增幅達(dá)到 15%以上的外資企業(yè)法人代表，將其本人當(dāng)年所交納的個(gè)人所得稅稅款返還，采用一年一核定的辦法予以兌現(xiàn)； 4） 樹立大營銷觀念，以大營銷促進(jìn)大招商。這些開發(fā)企業(yè)成立以來，在改造南昌市舊城、開發(fā)商品房方面雖然取得了一些令人注目的成績(jī)，但是還存在“炒地皮”、擅自轉(zhuǎn)讓、出租、抵押、非法獲得土地使用權(quán)等不規(guī)范行為。 (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載 ) (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載 ) 11 4． 受耕地占補(bǔ)平衡制約， 南昌市城市房地產(chǎn)