【正文】 觀調控 1. 南昌市招商引資政策 南昌市以加大招商引資力度為核心，實施大開放戰(zhàn)略，奮力開創(chuàng)招商引資工作的新局面，實現(xiàn)招商引資的新突破。具體做法有： (海量營銷管理培訓資料下載 ) (海量營銷管理培訓資料下載 ) 10 1） 財政從 2021 年起，每年預算安排 100 萬元資金，用于招商引資、 招商宣傳、招商鼓勵等； 2） 對引進資金的單位或個人設立獎項進行獎勵，如目標管理獎、重大 項目組織獎、利用外資引薦獎等； 3） 對外資企業(yè)投資額在 1000 萬美元以上，或年納稅總額在 500 萬元以 上且當年增幅達到 15%以上的外資企業(yè)法人代表，將其本人當年所交納的個人所得稅稅款返還，采用一年一核定的辦法予以兌現(xiàn)； 4） 樹立大營銷觀念，以大營銷促進大招商。 2. 房地產產業(yè)存在的問題及政府的宏觀調控 （一） 南昌房地產存在的問題 1． 房地產開發(fā)企業(yè)實力不強，行為欠規(guī)范。這些開發(fā)企業(yè)成立以來，在改造南昌市舊城、開發(fā)商品房方面雖然取得了一些令人注目的成績，但是還存在“炒地皮”、擅自轉讓、出租、抵押、非法獲得土地使用權等不規(guī)范行為。 3． 房地產經營管理不到位。 (海量營銷管理培訓資料下載 ) (海量營銷管理培訓資料下載 ) 11 4． 受耕地占補平衡制約， 南昌市城市房地產外延拓展空間受影響。新《土地管理法》規(guī)定了“占多少，墾多少”的占用耕地補嘗制度。然而隨著退耕還休、退田還湖等生態(tài)退耕工作的開展，南昌市適宜開墾的耕地后備資源不多，城郊已無地可開墾，市轄四個縣可開墾的土地也分布零星而且偏僻，開墾的難度越來越大，因此南昌市面臨耕地補充任務的壓力較大。南昌市公有住房出售價格每平方米 680 元的標準，從 1996 年到現(xiàn)在執(zhí)行了五年，明顯偏低 ，影響了居民購房的積極性；公有住房的租金標準調幅不大，租售比價不合理；住房分配貨幣化方案尚未實施；廉租房的保障體系尚未建立；住房公積金使用率不高；此外存量房交易不活、流通不夠，這些 均制約了房地產二、三級市場的發(fā)展。據(jù)初步統(tǒng)計，南昌市現(xiàn)有各類結構、產別及用途的房屋約 4000 萬平方米，其中危舊房屋約 170 萬平方米。 7． 物業(yè)管理滯后。 （二） 南昌市政府的宏觀調控 政策的宏觀調控 （ 1） 鼓勵在開發(fā)區(qū)轄區(qū)內成片開發(fā)房地產業(yè)，對投資 1 億元以上的房地產項目，其建設規(guī)費屬區(qū)級財政收入的減半征收，其房屋交易的各種稅收屬區(qū)級財政收入部分的 50%獎勵給房地產開發(fā)企業(yè)。凡在開發(fā)區(qū)購買成 套住房 70 平 (海量營銷管理培訓資料下載 ) (海量營銷管理培訓資料下載 ) 12 方米發(fā)上者，解決 1— 2 人市區(qū)戶口。 2021 年前，凡在紅谷灘新區(qū)購買各種房屋應征的個人購房契稅，由財政全額貼補。 （ 2） 嚴格控制土地供應總量。 （ 4） 多管齊下，確保耕地占補平衡。 （ 6） 按花園城市的建設要求，加快危舊房的改造。 （ 8） 積極 推進物業(yè)管理。 六、南昌住宅樓盤調研分析 住宅樓盤 1．概述 南昌市房地產業(yè)起步較晚，在 1999 年開始邁步，但發(fā)展勢頭較好。如千僖德加的配套和品質。質量也普遍不高，有服務問題，其他諸如“香江花園”等問題還廣為媒體 關注了一段時 (海量營銷管理培訓資料下載 ) (海量營銷管理培訓資料下載 ) 13 間。這說明，南昌部分市民的購買力還是比較強的。該類樓盤如恒輝花園、桂苑住宅小區(qū)、 新時代站前西路住宅小區(qū)商住樓 等，屬于經濟適用房一類，沒有較多的綠化地帶和配套。 2．樓盤價格 隨著南昌市政府的政策傾向，房地產逐漸看好。 南昌的高檔樓盤平均價格在 2400 元 /平米左右，如千禧住宅最高價格很少超過 3000 元 /平米，這些樓盤基本上都是以高質高價為訴求點的，如青山湖邊的 湖畔豪庭 ?，F(xiàn)在，附近郊縣如新建縣的房價現(xiàn)在基本上還是700 元 /平米左右，南昌縣的住宅價格平均在 500600 元 /平米左右。 南昌市的 公有住房售價從 1996 年的 680 元 /平米，至今未改變，住房分配貨幣化方案尚未實施?，F(xiàn)有各類結構、產別、用途的房屋 4000 萬平米（其中危舊房 170 萬平米）。 3．價格差異分析 和其他地區(qū)一樣，南昌市區(qū)的房價因地段（周遍環(huán)境）、質量不同而不同。如 御 錦城 在幾個月內就 被全部出售，而且在南昌市民的心目中還樹立了高品質的概念。頤河園 的銷售率也相當 (海量營銷管理培訓資料下載 ) (海量營銷管理培訓資料下載 ) 14 高，雖然這些樓盤的價格在南昌屬于較高。這說明，南昌部分市民及部分在洪（南昌市的簡稱）外地人員的購買力還是相當強的，也說明南昌市民開始對樓盤品質及其配套很關注。對整個南昌市而言，隨著政府招商引資力度的進一步加強和建設花園城市的 逐步實現(xiàn)，將有越來越多擁有購買力的目標消費群出現(xiàn)。近年來的趨勢也表明， 高檔精品房 逐漸開始走俏南昌市。南昌市公認最好的，也是唯一功能比較完善的寫字樓是江信國際大廈；價格基本上在 70元 /平米房間大小在面積有 50、 100、 150 等。 由于寫字樓檔次不高，所以在錦峰大酒店（四星級）等賓館，部分企業(yè)或知名大企業(yè)的辦事處租用專門或普通的客房作為辦公場所。月（含管理費，享受熱水、清潔等服務）。 隨著南昌市招商引資力度的加大，我們認為將有更多的企業(yè)入駐南昌，他們需要高檔次的，功能齊全的寫字樓作為辦公場所。他們的售價一般在 3000 元 /平米左右，出售率尚可，如三星大廈 (海量營銷管理培訓資料下載 ) (海量營銷管理培訓資料下載 ) 15 竣工一年，銷售了 95%左右，其中有些是被買下來作為一種投資之用的。 七、南昌市場的調查 （一）洪城大市場 基本狀況的調查 調查目的：初步了解洪城大市場的位置、面積、銷售額等基本狀況。 對象：洪大集團何建國副總經理 調查結果： 洪城大市場位于南昌市司馬廟立交橋旁 ，距南昌火車站 5 公里，距昌北機場 20 公里，距航運碼頭 4 公里，與 3 31 105 三條國道相連，交通四通八達，地理位置十分優(yōu)越。市場于 1995 年 9 月建成開業(yè)，經營業(yè)戶已達 3 萬余人，是京九線上最大的綜合批發(fā)市場，已躋身國家級中心批發(fā)市場的行列。 方法：二手資料及 訪談法。 調查結果： (海量營銷管理培訓資料下載 ) (海量營銷管理培訓資料下載 ) 16 市場從 1995 年 9 月開始至 1999 年底，市場商品成交額累計 億元，實現(xiàn)利稅 億元，僅 1999 年的銷售額就達到了 60 億元， 2021年達到 70 億元， 2021 年達到 80 億元，平均每年穩(wěn)定增長 10 億元。從1999 年起該市場每年占當年全市社會零售總額三分之一以上。 b． 帶動了南昌城西經濟的繁榮。 c． 吸納大量的下崗人員就業(yè)，緩解了政府對下崗職工分流再就業(yè)的壓力，促進了社會的穩(wěn)定。 d． 拉 動了二、三產業(yè)的發(fā)展，為國家培植了稅源。 e． 吸引了國內大批名、優(yōu)、特、新商品進入市場，促進了供需之間商品信息的交流，有力的拉動了內需。 方法：二手資料和訪談法。 (海量營銷管理培訓資料下載 ) (海量營銷管理培訓資料下載 ) 17 調查結果： 洪城大市場運作最突出的一點，就是成功地進行了 多元化融資。為此，他們經過精心策劃和周密組織，以政府土地使用權折價的股份為核心，以優(yōu)惠的政策為條件，主動出擊尋找投資對象，在市政府舉行的“定向募集社會法人股新聞發(fā)布會”上，第一個簽約的是一家廈門的民營企業(yè)，認購股份 1420 萬元產生了轟動效應，本市的國有、集體、民營企業(yè)紛紛入股，使計劃募集的股金順利到位；二是通過招租后預收押金；三是通過分配店面預收租金的方式籌集資金，他們提前分配店面以籌集建設資金，半年內不但使 店面分配順利，而且預收了一年的租金。 方法：二手資料和訪談法。根據(jù)洪城大市場的會議材料看，洪大首先進行市場硬件設施的改造。但據(jù)我們調查，除了老化的雨棚已經更換過，對城市雕塑、假山、游人座椅的建設并沒有到位，整個市場的 衛(wèi)生環(huán)境很差，垃圾成堆，這與市場內的一些名牌專賣店極不相稱。根據(jù)我們現(xiàn)場調查，洪大引進了鷗路鳥、千百度、華茂皮具、花花公子、華倫天奴、 leather、意大利袋鼠、 Montagut、歡騰、紅豆、海螺、蘋果、戴夢得等一大批名牌服裝、鞋類、皮具。洪大加大力度對一批有后勁、有發(fā)展的大商戶的引進、培育和扶持，提高經營者的經營素質，逐步轉變傳統(tǒng)的經營理念和經營方向。目前，洪城大市場的總代理、總經銷商已發(fā)展到千余家，代理的商品上萬種。 ，促進產銷一體化，增強市場的輻射功能和競爭力。洪大不斷地致力于 提高地產品在市場上的占有率，積極引進地方產品，以商促工，以強大的產業(yè)為依托，鼓勵經營戶利用資金和客戶優(yōu)勢自辦企業(yè)，充分發(fā)揮本地產品對市場發(fā)展強有力的支撐作用。 方法：現(xiàn)場走訪和二手資料。 物價水平的調查 目的：了解洪城大市場乃至南昌地區(qū)的物價水平。 抽樣方法：從不同的商品種類分別隨機抽出 2 家。但名牌產品只占到全部該類產品的 20%左右。 第三檔次：仿制品或假冒偽劣品，這些低檔次產品占到全部該類商品的 55%，它們的價格都很低，一般在 30— 80 元左右。 ：內衣類的價格也普遍偏低，相思鳥、美思芬那絲、三針等品牌價格一般在 35— 60 元之間。 ：日用品的價格略低于一般的超市及零售店，有位消費者說：這里的日用品一般都和超市一樣，如牙膏、牙刷、香皂等產品，一樣的東西，價格較低，一些中低收入者都愿意過來購買。這里布匹都屬于仿制品，價格普遍較低。 b. 一般服裝，包括服裝加工、仿制品及一些假冒偽劣產品，這些服裝的質地較差，價格也是很低，一條西褲只需 20— 40 元左右。 對人流量的狀況調查 目的：了解整個市場的人氣狀況。 調查時間：下午 3： 00—— 4： 30 對象：所有進入市場的人。洪城大市場人氣極旺，市場交易極其活躍。 方法：訪談法。 調查結果： 據(jù)營業(yè)主反映， 1995 年剛開業(yè)時，店面的價 格只有 6000 多元，面積 (海量營銷管理培訓資料下載 ) (海量營銷管理培訓資料下載 ) 21 是 平方米，可剛過半年，升值到 2 萬多元，那時就有些營業(yè)戶就把店面賣掉，而現(xiàn)在的店面價格已經達到 30 萬元左右。 經營戶的調查 目的：了解經營戶中，外來經商者的比例。 對象：經營戶，各類商品。食品區(qū)中約占 10%左右來自外地的，主要是從安徽過來的。 市場金融機構的調查 目的：了解銀行金融業(yè)務狀況及人們的消費意識。 對象：進入銀行和辦理存儲業(yè)務的人。業(yè)務極為繁忙； 南昌商業(yè)銀行： 130 人左右 /小時進入銀行辦理存儲業(yè)務。 1店面出租率的調查 目的：從店面的出租狀況來了解洪城大市場的店面需求狀況 (海量營銷管理培訓資料下載 ) (海量營銷管理培訓資料下載 ) 22 方法：觀察法 調查結果： 從現(xiàn)場走訪的情況來看， a、 c、 d 三區(qū)已無空置店面，只有 b 區(qū)尚存 10來家較為偏僻的店面沒有出租出去，這些店面也只占到該區(qū)總數(shù)的 1%左右，總的店面出租率達到 99%以上，南昌對店面的需求狀況非常旺。 （ 2） 看南昌經濟的發(fā)展，零售業(yè)正醞釀著新的零售格局 —— 大超市零售格局 ， 如上海農工商超市進入南昌、麥德龍等一些外資零售業(yè)正窺視南昌的零售市場。 （ 3）南昌市區(qū)中山路、勝利路的服裝專賣一條街也將影響到洪城大市場的銷售狀況，服裝銷售在洪城大市場中占了很大的份額，品牌服裝在與那些服裝專賣店競爭占不到任何優(yōu)勢。隨著“一江兩岸”城市骨架的形成和紅谷灘經濟開發(fā)區(qū)的不斷推進，該廣