【正文】 9554418房地產(chǎn)開發(fā)投資完成額（萬元）8922684209其中：住宅（萬元）5713752965全年新增固定資產(chǎn)（萬元）651619608733本年施工住宅面積（萬m2）242209本年竣工住宅面積（萬m2）商品房銷售面積（萬m2）其中：銷售給個(gè)人（萬m2）31商品房空置面積（萬m2）商品房銷售額（萬元）6516165161其中：銷售給個(gè)人（萬元）79067906（2）房地產(chǎn)相關(guān)政策① 土地政策：l 從2002年7月1日開始，淄博市房地產(chǎn)開發(fā)用地出讓方式發(fā)生重大改變，房地產(chǎn)開發(fā)用地一律實(shí)行招標(biāo)或者拍賣的形式進(jìn)行土地出讓。l 伴隨著土地出讓政策的改變，政府加強(qiáng)了對土地一級市場的控制，建立了土地儲備、招標(biāo)拍賣、地租征收、公開交易四項(xiàng)制度，保證政府對土地出讓的壟斷。l 在儲備土地依法投放市場前，統(tǒng)一實(shí)施“三通一平”、“五通一平”，提高土地附加值，實(shí)現(xiàn)政府收益最大化。l 逐步減少協(xié)議出讓土地的比例，擴(kuò)大土地招標(biāo)、拍賣范圍。分析：從全國的形勢來看，房地產(chǎn)開發(fā)用地出讓方式從協(xié)議用地為主轉(zhuǎn)為以招標(biāo)、拍賣為主已是大勢所趨，淄博房地產(chǎn)土地出讓政策的改變，預(yù)示著淄博房地產(chǎn)市場格局行將改變，實(shí)力雄厚的開發(fā)商有能力拿到更多更好的土地，而那些開發(fā)資質(zhì)較低，實(shí)力一般，無資源優(yōu)勢的開發(fā)商將逐步被市場所淘汰。l 隨著新世界商業(yè)街、世紀(jì)路建設(shè)的相繼建成，淄博各市直機(jī)關(guān)政府相關(guān)部門的西遷的正式啟動，淄博中心城區(qū)西移開始。l 近日，淄博市房管局出臺了商品房預(yù)售管理辦法，該措施加強(qiáng)了對商品房銷售的管理力度，降低了消費(fèi)者投資風(fēng)險(xiǎn)，抬高了市場準(zhǔn)入門檻，使市場運(yùn)作更加規(guī)范化。房產(chǎn)政策已經(jīng)開始向?qū)嵙π酆竦拈_發(fā)商傾斜。一般提供20年按揭，極個(gè)別樓盤可達(dá)到30年，審查較嚴(yán)，手續(xù)繁頊，服務(wù)意識不強(qiáng)，已開始進(jìn)行改良。 城建：規(guī)劃淄博新區(qū)。城區(qū)重心西移。178。178。分析：從淄博市城建、交通、規(guī)劃發(fā)展規(guī)劃來看，淄博城市將不斷改造和擴(kuò)大，人口將大大增多，房地產(chǎn)業(yè)也將持續(xù)健康發(fā)展。 各類型房產(chǎn)開發(fā)投資比例：住宅投資占 房產(chǎn)總投資 64％辦公樓投資占 房產(chǎn)總投資 ％商業(yè)房投資占 房產(chǎn)總投資 12％其他投資占 房產(chǎn)總投資 15％178。二、區(qū)域市場調(diào)查本次市場調(diào)查范圍覆蓋淄博五區(qū)一縣：張店、臨淄、周村、淄川、博山、桓臺。l 三利超市在臨淄有6家，隸屬石化公司，規(guī)模不大，經(jīng)營面積千余平方米，但經(jīng)狀況不錯效益不錯。l 各種精品小屋主要集中在桓公路兩側(cè)，交通便利，郵電局在那，小屋面積10平左右至20平左右不等，10平小屋一年租金2萬——3萬?；概_縣政府在索鎮(zhèn)距張店30分鐘路程，居民購買大的商品來張店，小的日用品、食品、在百貨大樓、桓臺商廈足以滿足。與觀山對著的有金城、金橋商廈、兩個(gè)商場互通一樓鞋、二樓服裝、鞋帽、釷紡織品、襯衣真皮制衣、三樓暫停、還有沿街商鋪的服裝、服飾為主周村的北方絲綢城以批發(fā)為主，零售為鋪張店的商家在周村開的超市有綠島、政通、商廈電器超市、經(jīng)營面積千米，規(guī)模不大，自有的超市宗春電器商廈一層，千米，生意一般分析：周村做為紡織為主的城區(qū)，隨全國紡織效益下滑，城區(qū)居民購買力不強(qiáng)，商業(yè)鋪位雖集中，但購買力決定，經(jīng)營情況一般。座落在張博路旁邊的服裝城已成為淄博及至周邊城市的服裝批發(fā)集散地，每年上交稅收1個(gè)億，有普通大眾化的服裝廳，有4號高檔服裝廳，還有6號名牌服裝廳，幾呼囊括全國各大名牌服飾，各大名牌服飾在服裝城設(shè)有辦事處。香港路以手機(jī)，藥店、飯店為主。華洋街以批發(fā)日用洗化為主，假貨居多。在淄川除服裝城生意紅火，還有新星集團(tuán)下屬的新亞商城三層，一樓食品日用洗化，二層服裝，三層鞋帽，名煙名酒超市，營業(yè)面積不大一層生意不錯，客流量大，聚中，新星集團(tuán)下層的還有摩托車專賣，生意也不錯，還有松齡路超市一層，日用洗化為主。45~60元/m2百貨大樓、新建四路附近以沿街房為主，百貨大樓是博山區(qū)最大的綜合商場，面積較大，裝修檔次中等偏低。10~30平米占50%；30~50平米的占30%；50平米以上占20%。月不出售空置率很低區(qū)政府、新建一路一帶除電腦、通訊市場外，主要以餐飲、生活用品為主，此區(qū)域無大型商場與超市。30~50元/m2而且多以租賃沿街房經(jīng)營為主，個(gè)人置業(yè)經(jīng)營的比例較小（約為20%左右），一樓空置率很低，二樓以上利用率不高，主要原因有：建筑物內(nèi)部布局設(shè)計(jì)不合理；不利于展示商品；消費(fèi)者習(xí)慣上不愿意到二樓以上的商鋪購物等。月不出售10%以下大觀園陶瓷、琉璃工藝品等以20~40平米為主15~25元/平米月不出售無新建一路及廣播電視局附近電腦市場以30~60平米為主30~50元/平米張店區(qū)商業(yè)情況張店區(qū)商業(yè)項(xiàng)目調(diào)查總表1（經(jīng)營）項(xiàng)目名稱經(jīng)營主題進(jìn)貨渠道客戶類型經(jīng)營形式現(xiàn)狀現(xiàn)存問題備注美達(dá)賽特一樓：化妝品、皮具、珠寶、鐘表眼鏡；二樓：女裝；三樓：男裝、咖啡店；四樓：休閑系列服裝；五樓；特賣場香港、深圳、珠海、北京、重慶等知名品牌。管理每層分工明確，租賃率達(dá)90%以上。　王府井廣場街鋪廣場式商業(yè)布局　自營為主　　　鋪位面積大　金帝購物廣場一樓：化妝品、日用百貨、皮具、不銹鋼制品、玻璃器皿、塑料制品、鐘表眼鏡、珠寶、家用小電器、小五金等；二樓：男裝、女裝；三樓：鞋類、針織用品、休閑服飾、床上用品、婦女用品等；四樓：兒童用品、家電。中層收入者及單身白領(lǐng)以零售為主，無統(tǒng)一收銀。廠家放貨中層收入者 及周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)中高層收入者?！〗煌ú煌〞?，商業(yè)中心往柳泉路的新開發(fā)的商城靠攏，自身的配套逐漸落后，如停車場、交通問題等。新一佳超市一樓：化妝品、鐘表、服裝、箱包、皮具、工藝禮品、珠寶等；二樓：食品；三樓；日用百貨、文體用品、玩具、鞋帽、家電、圖書音像。有部分淄博品牌。人流量大，生意紅火?！劭图页械叵乱粚由r食品、各種蔬菜、家庭用品地上一層男女服飾、日化用品、電器深圳、北京、濟(jì)南、青島中低檔收入者開架購物方式、統(tǒng)一收銀、營業(yè)員商場統(tǒng)一著裝，押金300元人氣很旺管理每層分工明確，超市以“愛客如家每一天”的經(jīng)營宗旨，主要針對中低檔收入者?！　　∽筒┥虖B中心路與美食街交匯出建筑面積：近10萬㎡；經(jīng)營品種：12萬個(gè)　　　新一佳超市張店區(qū)太平路27號營業(yè)面積：14000㎡；經(jīng)營品種：20000多種schindler手扶電梯、中央空調(diào)閉路電視、監(jiān)控系統(tǒng)、防火自動噴淋設(shè)施　愛客家超市張店區(qū)中心路140號建筑面積：10700m2雙扶電梯2部，日本三菱，裝修標(biāo)準(zhǔn)：大理石地面、刮瓷墻面、照明燈、休息長椅自動噴淋防火系統(tǒng)、防火通道三、全市商業(yè)分析1．全市經(jīng)濟(jì)環(huán)境l GDP持續(xù)增長，%，經(jīng)濟(jì)形勢趨于好轉(zhuǎn)，經(jīng)濟(jì)的增長對淄博商業(yè)有極大的促進(jìn)作用。%，顯示經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步好轉(zhuǎn)。其中，居民消費(fèi)保持正增長，反映出淄博市消費(fèi)市場旺盛，居民消費(fèi)意愿增強(qiáng)。從2001年淄博商業(yè)業(yè)態(tài)水平進(jìn)一步提高，零售商業(yè)在激烈的競爭中已進(jìn)入理性成長期。商業(yè)步行街的成功建設(shè)，使淄博形成了兩大商業(yè)旺區(qū)，帶來顯著的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益，與此同時(shí)，淄博市政府加強(qiáng)對市容市貌改善工作，在戶外廣告設(shè)置、道路改造、道路綠化、街景布置等方面加大投入，改善了外部購物環(huán)境，并在公交系統(tǒng)方面繼續(xù)完善。商家越來越注重商場內(nèi)部購物環(huán)境的營造，在商場裝修、商品陳列、配套設(shè)施等方面精心設(shè)計(jì)，力求為消費(fèi)者提供一個(gè)滿意的休閑購物環(huán)境。隨著閑暇時(shí)間的增多，消閑購物、外出用餐已成為越來越多的居民在公休日和節(jié)假日的生活常態(tài)。淄博市成熟商業(yè)圈分析1）城市發(fā)展與商業(yè)圈形成一個(gè)城市中商業(yè)圈、商業(yè)街的產(chǎn)生，發(fā)源與以下幾個(gè)基本因素有關(guān)：u 城市的交通樞紐中心u 城市歷史形成的集市中心u 區(qū)域具有明顯的產(chǎn)業(yè)特征u 城市的規(guī)劃和延展方向淄博商業(yè)圈、商業(yè)街均在以上四個(gè)基本要素之上發(fā)展形成。l 美食街淄博商廈商業(yè)圈淄博商廈作為淄博老牌百貨商場，知名度和美譽(yù)度都很高，人流量大而且持續(xù)，消費(fèi)人群輻射周邊區(qū)縣。l 共青團(tuán)路商業(yè)圈共青團(tuán)路為淄博主要干道，經(jīng)過金帝購物廣場、富麗商城等核心商店的相繼投入使用，逐步形成了共青團(tuán)路商業(yè)圈，其地理位