《上海市浦東大廈項(xiàng)目市場調(diào)研報告》(21頁)-市場調(diào)研-全文預(yù)覽
【正文】 ? 市內(nèi)交通狀況存在較大問題，項(xiàng)目出行恒豐北路兩旁多為五金、雜貨小店，且占據(jù)部分道路位置，車輛出行困難 ，公共交通基本依靠南、北廣場的車輛換乘，及輕軌、地鐵，但上述工具距離本項(xiàng)目步行具有相當(dāng)距離； ? 該項(xiàng)目原名林頓大廈，為爛尾樓改造項(xiàng)目，原本應(yīng)于 1998年交房使用，因資金鏈斷裂，抵押出售，債務(wù)關(guān)系復(fù)雜，現(xiàn)改造出售，對項(xiàng)目本身形象有負(fù)面作用。休閑中心、商務(wù)中心、大 小會議室分布在裙房第四層；裙房除第四層外為商業(yè)面積，第五、六層有部分挑高設(shè)計(jì)的 LOFT 式辦公間；標(biāo)準(zhǔn)寫字樓分布在 728層，其中 712 層寫字樓每套最小產(chǎn)權(quán)面積為 4050 平方米， 1328 層每套產(chǎn)權(quán)面積為 80100平方米，相鄰辦公間均可打通組合。嘉里不夜城開發(fā)商嘉里建設(shè)的一貫開發(fā)風(fēng)格為建設(shè)高品質(zhì)寫字樓和公寓，因此可以預(yù)見其二期的寫字樓仍將是高標(biāo)準(zhǔn)甲級寫字樓，標(biāo)準(zhǔn)不會低于目前的嘉里不夜城一期。受整體辦公市場穩(wěn)定良性發(fā)展的影響，區(qū)域內(nèi) 有部分租賃型辦公樓由租轉(zhuǎn)售，如“聯(lián)通國際大廈”，將一個樓面整層出售。與市中心一般的寫字樓相比，此面積分割偏小，也導(dǎo)致該地區(qū)的寫字樓主要租戶為中小企業(yè)和外地企業(yè)駐滬代表處。從目前該地區(qū)的市場狀態(tài)而言，純租賃的寫字樓仍是市場主體，且高品質(zhì)的寫字樓宇暫無出售項(xiàng)目。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 浦東大廈項(xiàng)目市場調(diào)研報告 一、 項(xiàng)目基本概況 項(xiàng)目位置：位于閘北區(qū)二號地塊（新疆路 450 號，烏鎮(zhèn)路路口）； 用地面積： 2286 平米； 總建面積： 23578 平米； 其中 地下： 1476 平米； 地上 1～ 5 層（裙房）： 5957 平米； 地上 6～ 24 層： 16145 平米； 工程進(jìn)度：結(jié)構(gòu)已封頂，裙房以上外墻面裝修工程已完成，內(nèi)部分割墻基本砌筑完畢； 項(xiàng)目背景： 據(jù)了解此 項(xiàng)目 原為上海市警備區(qū)招待所， 1997 年開工建設(shè)， 由于資金問題無法繼續(xù)， 至今停工 5 年左右，后由 綠地集團(tuán)接手。 不夜城地區(qū)大部分寫字樓均為純租賃項(xiàng)目，該地區(qū)較為成熟的純租賃項(xiàng)目為「嘉里 不夜城」、「聯(lián)通國際大廈」、「閘北廣場」、「外貿(mào)錦程大廈」等，且這些樓宇內(nèi)都有一兩家知名企業(yè)租用了多個辦公樓層，「嘉里不夜城」內(nèi) PHILIP 租用了十一個樓面；聯(lián)通在「聯(lián)通國際大廈」租用了四個樓面；「貿(mào)錦程大廈」為外經(jīng)貿(mào)委旗下的產(chǎn)業(yè)，客戶中多個公司為外經(jīng)貿(mào)委下的相關(guān)企業(yè)。 項(xiàng)目 租賃價格 （元 /M2/天） 主力房型 （ M2） 得房率 （％） 物管費(fèi) （元 /M2/月） 出租率 （％） 聯(lián)通國際大廈 ~148 63 19 95 嘉里不夜城 109~219 65~68 20 95 閘北廣場 ~127 68 20 95 錦程大廈 26~146 64 21 90 康吉大廈 15 300 70 12 85 機(jī)電大廈 33~200 65 含于租金內(nèi) 80 匯貢大廈 37~1740 70 20 80 新梅廣場 62～ 182 70 90 凱旋門大廈 117～ 200 70 含于租金內(nèi) 80 北方大廈 500 N/A 含于租金內(nèi) 100 感性達(dá)利 28～ 62 75 含于租金內(nèi) 85 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 項(xiàng)目 租賃價格 （元 /M2/天） 主力房型 （ M2） 得房率 （％） 物管費(fèi) （元 /M2/月） 出租率 （％） 漢中廣場 50～ 2500 60 含于租金內(nèi) 90 一天下大廈 ～ 64 60 不夜城地區(qū)寫字樓的主力單元面積在 300m2以下，最小的分割面積都在 100m2以下，甚至是 50m2 以下。 04年合計(jì)新增體量 17 萬平方米，無論從項(xiàng)目數(shù)量或是體量而言，都有超過 6 成的比例位于不夜城區(qū)域內(nèi)，然而進(jìn)入 05 年以來，區(qū)域內(nèi)的辦公新增量驟減，至今未有新增項(xiàng)目開盤出售。由于目前工程尚處于基礎(chǔ)建設(shè)階段，內(nèi)部暫定辦公樓的價格為 USD2020/m2（帶裝修）。為一爛尾樓改造項(xiàng)目，曾多次抵押，改造后 為一幢 28 層的 5A 級寫字樓（地下一層是車庫，地上 28 層），其中 15 層為裙房， 628 層為主樓?，F(xiàn)暫不可租。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 時峰不夜城 地址：海寧路 1399 號 發(fā)展商：上海眾昌置業(yè)發(fā)展有限公司 營銷企劃：上海盛天房地產(chǎn)咨詢 有限公司 開盤日期： 竣工日期： 寫字樓面積： 30300m2 標(biāo)準(zhǔn)層面積：低區(qū)： ；高區(qū)： 各單元面積： 凈高： 3m 層數(shù)：共 28 層，寫字樓 25 層，裙房 2 層 裝修標(biāo)準(zhǔn)：墻面：高級瓷磚及美國 DULUX 乳膠漆； 售價：均價 13500 元 /m2 物業(yè)費(fèi)： 6 元 /m2/月 項(xiàng)目優(yōu)勢： ? 交通便利，位于不夜城區(qū)域，公交路線眾多，向全市范圍的通達(dá)性較好，且靠近多個長途客運(yùn)站 ,能夠比較便利的到達(dá)附近江浙地區(qū)，而火車站則擁有向全 國的良好輻射性； ? 與周邊辦公物業(yè)相比品質(zhì)較高，功能齊全 ,商務(wù)功能較為凸現(xiàn)； ? 戶型面積較小，主力房型在 35～ 51 m2之間，面積配比合適，總價得到一定控制； ? 酒店式公寓作為宜商宜住的特性，可以吸引一部分公司注冊辦公，加之該案靠近海寧路商務(wù)區(qū) ,近不夜城商圈，辦公氛圍得到保障的同時，來往的商務(wù)客流也使該案作為投資性服務(wù)式公寓的入駐率得到保障，投資性較強(qiáng)。 中國最大管理資源中心
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