上海市浦東大廈項目市場調(diào)研報告(21頁)-市場調(diào)研(已修改)
2025-08-23 03:14 本頁面
【正文】 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 浦東大廈項目市場調(diào)研報告 一、 項目基本概況 項目位置：位于閘北區(qū)二號地塊（新疆路 450 號，烏鎮(zhèn)路路口）； 用地面積： 2286 平米； 總建面積： 23578 平米； 其中 地下： 1476 平米； 地上 1～ 5 層（裙房）： 5957 平米； 地上 6～ 24 層： 16145 平米； 工程進(jìn)度：結(jié)構(gòu)已封頂，裙房以上外墻面裝修工程已完成，內(nèi)部分割墻基本砌筑完畢； 項目背景： 據(jù)了解此 項目 原為上海市警備區(qū)招待所， 1997 年開工建設(shè)， 由于資金問題無法繼續(xù)， 至今停工 5 年左右，后由 綠地集團(tuán)接手。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 二、 辦公市場分析 區(qū)域概況 項目位于不夜城辦 公區(qū)域范圍之內(nèi)，不夜城地區(qū)的辦公樓主要分布于天目西路沿線，主要集中在火車站南廣場以南區(qū)域，即目前該地區(qū)商業(yè)和商務(wù)最繁華的路段，其中又以高架為界形成比較明顯的分布區(qū)隔，除此以外有少量寫字樓項目分布在漢中路長途客運(yùn)站附近， 目前不夜城地區(qū)主要的寫字樓項目共 14 個，總建筑面積約為 40 余萬平方米。其中甲級寫字樓三幢，「嘉里不夜城」、「聯(lián)通國際大廈」、「閘北廣場」，其余均為非甲級寫字樓，該地區(qū)寫字樓總體品質(zhì)不高，租金也遠(yuǎn)低于市中心幾個 CBD 區(qū)。 不夜城地區(qū)大部分寫字樓均為純租賃項目，該地區(qū)較為成熟的純租賃項目為「嘉里 不夜城」、「聯(lián)通國際大廈」、「閘北廣場」、「外貿(mào)錦程大廈」等，且這些樓宇內(nèi)都有一兩家知名企業(yè)租用了多個辦公樓層，「嘉里不夜城」內(nèi) PHILIP 租用了十一個樓面；聯(lián)通在「聯(lián)通國際大廈」租用了四個樓面；「貿(mào)錦程大廈」為外經(jīng)貿(mào)委旗下的產(chǎn)業(yè)，客戶中多個公司為外經(jīng)貿(mào)委下的相關(guān)企業(yè)。從目前該地區(qū)的市場狀態(tài)而言，純租賃的寫字樓仍是市場主體，且高品質(zhì)的寫字樓宇暫無出售項目。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 租賃市場 區(qū)域內(nèi)樓宇品質(zhì)較好的寫字樓僅有「嘉里不夜城」、「聯(lián)通國際大廈」、「閘北廣場」三個，為甲級寫字樓，并且租賃報價方式以美金報價，其余寫字樓均以 人民幣報價，這些樓宇租金比三個甲級樓宇的平均租金低四成左右，且平均出租率在維持 80%左右，而「嘉里不夜城」等甲級寫字樓的平均出租率在 90%以上?？梢姼咂焚|(zhì)寫字樓租金雖高，但出租率有保證，并且根據(jù)最新時間的市場更新情況來看，不夜城區(qū)域的整體空置率較前期有所下降，辦公需求進(jìn)一步升溫。 項目 租賃價格 （元 /M2/天） 主力房型 （ M2） 得房率 （％） 物管費(fèi) （元 /M2/月） 出租率 （％） 聯(lián)通國際大廈 ~148 63 19 95 嘉里不夜城 109~219 65~68 20 95 閘北廣場 ~127 68 20 95 錦程大廈 26~146 64 21 90 康吉大廈 15 300 70 12 85 機(jī)電大廈 33~200 65 含于租金內(nèi) 80 匯貢大廈 37~1740 70 20 80 新梅廣場 62～ 182 70 90 凱旋門大廈 117～ 200 70 含于租金內(nèi) 80 北方大廈 500 N/A 含于租金內(nèi) 100 感性達(dá)利 28～ 62 75 含于租金內(nèi) 85 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 項目 租賃價格 （元 /M2/天） 主力房型 （ M2） 得房率 （％） 物管費(fèi) （元 /M2/月） 出租率 （％） 漢中廣場 50～ 2500 60 含于租金內(nèi) 90 一天下大廈 ～ 64 60 不夜城地區(qū)寫字樓的主力單元面積在 300m2以下，最小的分割面積都在 100m2以下，甚至是 50m2 以下。與市中心一般的寫字樓相比，此面積分割偏小，也導(dǎo)致該地區(qū)的寫字樓主要租戶為中小企業(yè)和外地企業(yè)駐滬代表處。由于普遍出租率在 80%以上，因此如今在不夜城地區(qū)適合中型和大型企業(yè)的大面積單元稀缺，且目前該地區(qū)在建的產(chǎn)權(quán)式寫字樓均為小面積分割，能合并成的大面積單元數(shù)量也 十分有限，「嘉里不夜城」的二期寫字樓剛開工建設(shè)，因此在一年內(nèi)不夜城地區(qū) 300m2以上的寫字樓單元將會是區(qū)域市場的空白點(diǎn)。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 銷售市場 不夜城區(qū)域是閘北區(qū)辦公規(guī)劃的核心區(qū)域，也是多年來閘北辦公氛圍最為成熟的區(qū)域，因此 04 年以來閘北區(qū)銷售市場的辦公新增體量多集中于不夜城區(qū)域，如“風(fēng)云國際”、“時峰不夜城”。 04年合計新增體量 17 萬平方米，無論從項目數(shù)量或是體量而言，都有超過 6 成的比例位于不夜城區(qū)域內(nèi)，然而進(jìn)入 05 年以來，區(qū)域內(nèi)的辦公新增量驟減，至今未有新增項目開盤出售。受整體辦公市場穩(wěn)定良性發(fā)展的影響，區(qū)域內(nèi) 有部分租賃型辦公樓由租轉(zhuǎn)售，如“聯(lián)通國際大廈”，將一個樓面整層出售。 區(qū)域目前在售的項目以小面積分割為主，且部分項目由爛尾樓改造，目標(biāo)銷售客戶鎖定投資客戶，這類客戶對投資總價較為敏感，這部分房源中大部分在交房后仍將進(jìn)入租賃市場，因此可以預(yù)見，短期內(nèi)該地區(qū) 100m2以下的小面積單元將會成為區(qū)域租賃市場的主流。 在售項目： 項目 售價 （元 /M2） 主力房型 （ M2） 得房率 （％） 物管費(fèi) （元 /M2/月） 出售率 （％） 建誼大廈 18000 70～ 202
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