上海市浦東大廈項目市場調研報告(21頁)-市場調研-wenkub
2022-08-23 03:14:49 本頁面
【正文】 積： 40～ 100 平米 寫字樓實用率： 66％ 層高： 凈高： 銷售均價： 11785 元 /平米 物業(yè)管理費： 4 元 /m2/月 開盤日期： 04 年 12 月 18 日 交房日期： 05 年 7 月 裝修標準：大堂地面微晶石，大堂墻面材料為造型大理石 /彩漆玻璃 /鋼化玻璃 /拉絲不銹鋼 /鋁塑板 /柚 木板，大堂吊頂材料為石膏板 /礦棉板 /噴砂玻璃，辦公單元地板為符合地面，乳膠漆墻面，微孔礦棉板吊頂 配套設施： OTIS 電梯 5臺（速度 ），內部為發(fā)紋不銹鋼，其中 4 部客梯， 1部貨梯；戶式中央空調， 5A 系統(tǒng)；地下車位 180 個，價格待定； 休閑中心、商務中心、大小會議室分布在裙房第四層 。 區(qū)域目前在售的項目以小面積分割為主，且部分項目由爛尾樓改造，目標銷售客戶鎖定投資客戶，這類客戶對投資總價較為敏感，這部分房源中大部分在交房后仍將進入租賃市場，因此可以預見，短期內該地區(qū) 100m2以下的小面積單元將會成為區(qū)域租賃市場的主流。由于普遍出租率在 80%以上，因此如今在不夜城地區(qū)適合中型和大型企業(yè)的大面積單元稀缺，且目前該地區(qū)在建的產權式寫字樓均為小面積分割，能合并成的大面積單元數(shù)量也 十分有限，「嘉里不夜城」的二期寫字樓剛開工建設，因此在一年內不夜城地區(qū) 300m2以上的寫字樓單元將會是區(qū)域市場的空白點。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 租賃市場 區(qū)域內樓宇品質較好的寫字樓僅有「嘉里不夜城」、「聯(lián)通國際大廈」、「閘北廣場」三個，為甲級寫字樓，并且租賃報價方式以美金報價，其余寫字樓均以 人民幣報價，這些樓宇租金比三個甲級樓宇的平均租金低四成左右，且平均出租率在維持 80%左右，而「嘉里不夜城」等甲級寫字樓的平均出租率在 90%以上。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 二、 辦公市場分析 區(qū)域概況 項目位于不夜城辦 公區(qū)域范圍之內，不夜城地區(qū)的辦公樓主要分布于天目西路沿線，主要集中在火車站南廣場以南區(qū)域，即目前該地區(qū)商業(yè)和商務最繁華的路段，其中又以高架為界形成比較明顯的分布區(qū)隔，除此以外有少量寫字樓項目分布在漢中路長途客運站附近， 目前不夜城地區(qū)主要的寫字樓項目共 14 個，總建筑面積約為 40 余萬平方米。其中甲級寫字樓三幢，「嘉里不夜城」、「聯(lián)通國際大廈」、「閘北廣場」，其余均為非甲級寫字樓，該地區(qū)寫字樓總體品質不高，租金也遠低于市中心幾個 CBD 區(qū)?？梢姼咂焚|寫字樓租金雖高，但出租率有保證，并且根據(jù)最新時間的市場更新情況來看，不夜城區(qū)域的整體空置率較前期有所下降，辦公需求進一步升溫。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 銷售市場 不夜城區(qū)域是閘北區(qū)辦公規(guī)劃的核心區(qū)域，也是多年來閘北辦公氛圍最為成熟的區(qū)域，因此 04 年以來閘北區(qū)銷售市場的辦公新增體量多集中于不夜城區(qū)域，如“風云國際”、“時峰不夜城”。 在售項目： 項目 售價 （元 /M2） 主力房型 （ M2） 得房率 （％） 物管費 （元 /M2/月） 出售率 （％） 建誼大廈 18000 70～ 2020 60 15 85 時峰不夜城 13500 35～ 96 66 83 風云國際 11785 40～ 100 65 未定 85 待建項目： 「嘉里不夜城」二期項目 A區(qū)已于 2020 年 10 月開工， A區(qū)規(guī)劃由住宅和辦公兩部分組成，其中辦公部分將一改嘉里建設通常的操盤手法，由純租賃轉為銷售。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 項目描述： 該案位于新客站北廣場，近恒豐路橋，屬于不夜城商圈。辦公房均價 10000 元 /平方米，物業(yè)費 5 元 /平方米 /月。 營銷手段： ? 該案 12 月 3 日正式公開， 12 月 18日發(fā)售，其間廣告投放于新聞晨報、東方早報、上海樓市等主流媒體或專業(yè)雜志，項目本身懸掛大型條幅，預熱期短，但銷售狀況良好，與項目本身價格實惠、房型面積控制較小不無關系。 去化情況： 時峰不 夜城 04 年年底開盤發(fā)售，與其他一些小面積的寫字樓熱銷相比，本案的銷售情況較為平穩(wěn)，未出現(xiàn)過銷售停滯，但也沒有出現(xiàn)過強烈的銷售旺勢，整體銷售周期較長，到目前為止，銷售率為 83％，銷售均價 13500 元 /平米，價格波動較小。 全玻璃幕墻 ， 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 挑高大堂 等標準符合現(xiàn)代樓宇品質。從開盤到 04 年 11 月份銷售穩(wěn)定，從 12 月份起銷售速度緩慢，每月只有幾套成交。 綠地君悅酒店公寓 運營狀況： 該案 03 年交房，于 04 年正式投入使用，有專業(yè)的酒店管理公司負責物業(yè)管理及代理業(yè)主委托租賃，目前出租情況較好，出租客源中多數(shù)為辦公用戶，這類客戶租 期較長，比較穩(wěn)定，租期基本在 1 年以上，少量中青年及外來人員租賃作為自住，這類客戶的租賃穩(wěn)定性較差，不超過 1 年，多數(shù)在 6 個月左右。且本項目的位置處于長壽路辦公板塊與吳淞路辦公及北外灘的中間位置，這幾大板塊在未來都有大量的商辦新增體量，本項目無疑要受到這兩大板塊的“夾擊”，競爭激烈，特別是長壽路沿線辦公區(qū)域。新疆路與烏鎮(zhèn)路路幅較窄，路面較為臟亂，項目周邊整體環(huán)境不佳?！竸P旋門大廈」于 1996年竣工， 1999 年由上海鴻大投資有限公司買下裙房部分并開始經(jīng)營保健品市 場， 2020 年市場拿到分割小產證，并開始銷售
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