《太原市商業(yè)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告》(doc)-市場(chǎng)調(diào)研-全文預(yù)覽
【正文】 場(chǎng)的回租投資回報(bào)率過低；商場(chǎng)后期經(jīng)營(yíng)的不確定因素。 ■ 項(xiàng)目規(guī)模： 總建面積一般都在 3 萬 m2 以上，而超世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng)達(dá)到 9 萬 m2 。 4． 2． 1 高檔大商場(chǎng)模式 目前在售、在建的高檔大商場(chǎng)共有 5 個(gè)項(xiàng)目，分別是超世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng)、華宇 點(diǎn)評(píng)： 步行街模式的建成將極大豐富太原市的商業(yè)格局，在大型商廈幾乎飽和的情況下，采用店鋪式的格局必定會(huì)吸引投資者前來投資。 4． 1 步行街模式（詳見樓盤調(diào)查表） 該模式目前在市中心柳巷周邊有 2 個(gè)項(xiàng)目，分別是柳巷商業(yè)步行街和鼓樓世紀(jì)廣場(chǎng)。 目前太原市場(chǎng)上的寫字樓不是很多，但隨著城市的發(fā)展，越來越多的國(guó)內(nèi)外知名公司將進(jìn)駐太原，因此太原和同等省會(huì)城市的寫字樓比較（如合肥），租金價(jià)格偏高。因此，如在鐘樓街改造項(xiàng)目上大型商場(chǎng)，后期的不可測(cè)風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)大大增加。 其中年毛利潤(rùn)最高的是華宇購(gòu)物中心，平均單位產(chǎn)出高達(dá) 萬 /年 .m2，按目前華宇購(gòu)物中心 萬 m2計(jì)算，其年銷售額達(dá)到 5 億元，以目前 27%的聯(lián)營(yíng)扣率計(jì)算年毛利潤(rùn)為 億元。 中檔 華都商廈 共 6層，面積 m2 大 賣 場(chǎng) 模式 營(yíng)業(yè)額的 25%的扣率， 5000元的進(jìn)場(chǎng)費(fèi)， 5000元保證金 中高檔服飾、鞋類、床上用品 天龍大廈 共 5層 大 賣 場(chǎng) 模式 營(yíng)業(yè)額的 25%。盛世廣場(chǎng)、中聯(lián)假日廣場(chǎng)、超世紀(jì)商貿(mào)廣場(chǎng)、柳南商貿(mào)中心等。 點(diǎn)評(píng)： 經(jīng)過這次市場(chǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)目前太原市的商業(yè)非常發(fā)達(dá)：高、中、低檔的商場(chǎng)完備；從現(xiàn)有的商業(yè)分布來看，城市的各個(gè)區(qū)域都有適合該區(qū)域檔次的商場(chǎng)，其中以零售業(yè)為主的柳巷商業(yè)街和以批發(fā)為主的朝陽(yáng)服飾批發(fā)一條街是目前太原市大商場(chǎng)最集中的地方；各大商場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)異常激烈，采用模特秀、現(xiàn) 場(chǎng)化妝等手段來吸引客戶。 1． 2 中檔商場(chǎng) 1） 該類商場(chǎng)對(duì)地段的要求不高，主要體現(xiàn)在規(guī)模和檔次上以及高檔的裝修； 2） 基本以知名品牌為選擇對(duì)象，對(duì)品牌有所要求，但要求贏利即可； 3） 以聯(lián)營(yíng)的經(jīng)營(yíng)方式，商場(chǎng)一般能獲得營(yíng)業(yè)額的 25%— 27%抽成，進(jìn)場(chǎng)費(fèi)和保證金在 5000 元 — 10000 元之間； 4） 該類商場(chǎng)采用大賣場(chǎng)和店中店的模式。 （詳見太原市各大商場(chǎng)一覽表） 我們首先把這些商場(chǎng)分為高、中、低三個(gè)檔次： 1． 1 高檔商場(chǎng) 1） 該類商場(chǎng)對(duì)地段的要求很高，現(xiàn)主要集中在柳巷、開化市街、鐘樓街等 市中心一類地段，商場(chǎng)的規(guī)模一般都很大，基本都采用豪華裝修； 2） 以國(guó)內(nèi)外知名品牌作為選擇對(duì)象，對(duì)品牌的要求很高；一般選擇的品牌都要在北京和上海等地有 3 年以上的經(jīng)營(yíng)時(shí)間； 3） 以聯(lián)營(yíng)的經(jīng)營(yíng)方式，商場(chǎng)一般能獲得 營(yíng)業(yè)額的 27%— 30%抽成，進(jìn)場(chǎng)費(fèi)和保證金一般在 10000 元 — 15000 元； 4） 該類商場(chǎng)一般采用大賣場(chǎng)的模式，有一家采用店中店的模式。 4）該類商場(chǎng)一般為大開間、大進(jìn)深的格局，在出租時(shí)隔成 10 m2— 20 m2 的小間。國(guó)際、開元 太原市各大商廈經(jīng)營(yíng)情況一覽表 檔次 商廈名稱 規(guī)模 經(jīng)營(yíng)模式 聯(lián)營(yíng)方式 經(jīng)營(yíng)品牌 高檔 天美名店 營(yíng) 業(yè)
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