【正文】 (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載 ) 23 對其基本狀況調(diào)查 目的 :了解該汽車廣場的基本狀況 ,如 :攤位租金、面積、經(jīng)營方式等 方法：詢問法 詢問對象：招商工作人員及本地居民 調(diào)查結(jié)果： （ 1）分區(qū)狀況：新建汽車廣場共分 a、 b、 c 三區(qū)， a 區(qū)為室內(nèi)展區(qū)，主要展示銷售中高檔小車，上海奧迪、別克在這里已預(yù)定有展位，預(yù)計明年上半年開張； b 區(qū)也為室內(nèi)展區(qū)，主要展示銷售各種品牌皮卡、面包車等，現(xiàn)已開張，室內(nèi)展位基本已滿； c 區(qū)為室外展區(qū)，主要經(jīng)營川交、長安汽車，共有 40 個攤位，每個攤位的面積約為 9 平方米，它是與今年 5月份開張，場內(nèi)氣氛較為冷清。 （二）江西新建汽車廣場 對其地理位置的調(diào)查 目的：了解其他地理位置以及他的區(qū)位優(yōu)勢 方法：觀察法和二手資料 調(diào)查結(jié)果：由江西智光實業(yè)發(fā) 展有限公司投資興建的江西新建汽車廣場地處昌九、昌樟高速公路的交匯處，毗鄰南昌市重要的交通樞紐 —— 南昌大橋收費(fèi)站，是南昌西大門（進(jìn)出南昌市內(nèi)車流量最大）的必經(jīng)之路，同時， 10320 國道從旁邊經(jīng)過，離昌北機(jī)場 13 公里左右，離碼頭 8 公里左右，距南昌市新的南昌市政府僅 1500 米。他們將以低廉的價格、優(yōu)質(zhì)的服務(wù)和舒適的購物環(huán)境來搶占南昌的零售及批發(fā)市場。 10． 看法 ： 洪城大市場充分利用了政府支持、區(qū)位優(yōu)勢、規(guī)模優(yōu)勢及先入為主的市場規(guī)律作用，到目前為止始終以領(lǐng)頭羊的姿勢領(lǐng)跑南昌及江西的的零售及批發(fā)市場。 10 個人的存儲情況，有 6 個人是來取款，這些 60%左右的人大部要么來批發(fā)商品，要么來購物 ，這說明洪城大市場刺激消費(fèi)的能力較強(qiáng)，消費(fèi)者的消費(fèi)意識較強(qiáng)。 調(diào)查結(jié)果： a 工行：人流量 350 人左右 /小時進(jìn)入銀行辦理存儲業(yè)務(wù)。 方法：現(xiàn)場調(diào)查人流量和觀察法。總體說來，洪城大市場中的經(jīng)營戶大部分是本地人經(jīng)營的。 調(diào)查結(jié)果： 在走訪 A 區(qū)的鞋類、皮具、床上用品及 B 區(qū)的日用品、布匹、體育用品的各 10 個商家中，都是南昌或南昌周邊地區(qū)來這里經(jīng)商的，服裝區(qū)劃 10 家中有 2 家來自外省，約占 20%，其中主要來自浙江、福建地區(qū) 。 方法：訪談法。隨著南昌經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和“一江兩岸”格局的形成，洪城市場的升值空間還是會有的。 訪談對象：營業(yè)主。 市場店面升值狀況的調(diào)查 目的：了解店面的升值狀況并預(yù)測其未來的升值狀況。 調(diào)查結(jié)果： A 區(qū)的人流量約為 2300 人 /小時 B 區(qū)的人流量約為 800 人 /小時 C 區(qū)的人流量約為 2900 人 /小時 D 區(qū)的人流量約為 1500 人 /小時 總計，整個市場的人流量約為 7500 人 /小時，這與二手資料的日均客流量 6 至 7 萬人次，高峰期達(dá) 10 萬人次，基本相符。 方法： ，四個區(qū)定點(diǎn)定時現(xiàn)場統(tǒng)計和二手資料。 D 區(qū)：副食品區(qū)： 食品種類繁多，而且價格一般以批發(fā)價出售，平均比一般零售店的價格要低出 10%左右。 C 區(qū)：服裝區(qū)： a. 名牌服裝，包括西裝、休閑服、毛衣、西褲、襯衫、女裝、童裝等，有紅豆、蘋果、海螺、意大利袋鼠、歡 騰、戴夢得、 (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載 ) (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載 ) 20 Montagut 等，一件蘋果西服可達(dá) 2100 元，紅豆羊絨衫可達(dá) 800元左右，而且還價的幅度也較小。 B 區(qū)：布匹、文化用品批發(fā)市場： 布匹價格：仿 毛的價格每米 10 元到 45 元不等，山羊絨的一般都在 50 元左右。 ：床上用品除了極少部分名牌產(chǎn)品的價格較高外，價格普遍較低，一條棉被只需 30— 40 元左右。他們的開價也很實在，據(jù)業(yè)主反映：南昌的消費(fèi)水平較低，漫天要價會嚇跑顧客。 第二檔次：普通品牌專賣，這些產(chǎn)品的價格主要在 80 元到 130元左右，如歐路鳥、上海申花 雙冠等，這些普通品牌產(chǎn)品占了全部產(chǎn)品的 25%左右。 調(diào)查結(jié)果： A 區(qū)： 、鞋類的價格主要分成三個檔次： 第一檔次：名牌產(chǎn)品的價格普遍較高，這些產(chǎn)品的促銷方式普遍采用打折策略，如華倫天奴皮具、千百度等價格可最高賣到 1100 元左右，而且折扣率也很低。 (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載 ) (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載 ) 19 方法：觀察和現(xiàn)場還價的方法。 調(diào)查結(jié)果： 洪城大市場主要有四個區(qū)，經(jīng)營種類分別為： A 區(qū)：鞋類、皮具、箱包、床上用品及一些日常用品批發(fā)市場 B 區(qū)：布匹及文化體育用品 C 區(qū)：服裝區(qū) D 區(qū)：副食品批發(fā)市場 商品結(jié)構(gòu)為：服裝 %，副食品 %，小百貨 %，皮具、鞋類%，布匹 %，煙草 %，床上用品 %。 市場區(qū)域分類及商品結(jié)構(gòu)的調(diào)查 目的：了解市場的經(jīng)營種類。洪城大市場要取得更大的發(fā)展還需要有強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)作依托，特別是需要依托地方經(jīng)濟(jì)來增強(qiáng)市場的輻射功能。但是其交易方式基本上還是以現(xiàn)貨交易，一手交錢，一手交貨，與快捷、準(zhǔn)確、嚴(yán)格的現(xiàn)代化交易方式還有很大的差距。 在經(jīng)營主體上，鼓勵經(jīng)營戶由家庭經(jīng)營型向公司制企業(yè)轉(zhuǎn)變；在營銷方式上，提倡經(jīng)營戶與生產(chǎn)企業(yè)建立穩(wěn)定的關(guān)系，鼓勵業(yè)戶由一般的產(chǎn)品經(jīng)銷商向代理、總經(jīng)銷方式轉(zhuǎn)變。 (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載 ) (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載 ) 18 。其次，是抓市場商品結(jié)構(gòu)和檔次的提高，洪大不斷引進(jìn)名牌商品，帶動整個商品結(jié)構(gòu)提升，逐步實現(xiàn)商品結(jié)構(gòu)的多元化，滿足不同層次的消費(fèi)者需求。從 2021 年初開始，他們投資 3000 萬元采用德國拜耳公司生產(chǎn)的陽光板更換已經(jīng)老化的玻璃納瓦雨棚；同時結(jié)合旅游景點(diǎn)的建設(shè)，投資 260 元對大樓區(qū)域和各交易區(qū)路口設(shè)置城市雕塑、假山、游人座椅，來創(chuàng)造一個良好的經(jīng)營環(huán)境。 調(diào)查結(jié)果： 。 經(jīng)營思路的調(diào)查 目的：了解洪大的經(jīng)營思路。按照總體規(guī)劃，市場首期工程需要 2 億元，而要籌集到如此巨額資金，對于經(jīng)濟(jì)相對落后的南昌確實不是件易事。 訪談對象：洪大集團(tuán)何建國副總經(jīng)理。 洪城大市場的融資方式的調(diào)查 目的：了解洪城大市場是如何成功地進(jìn)行資本運(yùn)作的經(jīng)驗。洪城大市場巨大的吸納和吞吐能力，刺激了當(dāng)?shù)剡\(yùn)輸業(yè)、倉儲業(yè)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，而且使得本地產(chǎn)品的市場占有份額從 1995 年的 3%擴(kuò)大到 2021 年的 20%，銷售額達(dá)到 10 多億元。洪城大市場安置了 3 萬余人就業(yè)，而且?guī)恿似渌嚓P(guān)待業(yè)的發(fā)展，分流了大量的下崗人員及農(nóng)村富余勞動力。洪城大市場地處南昌城鄉(xiāng)結(jié)合部，它的形成與繁榮使得該地區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢明顯提升，不僅引發(fā)了城西房地產(chǎn)價格飆升，梅苑小區(qū)、金源小區(qū)、香江花園、江鈴房產(chǎn)等一大批商住小區(qū)迅速崛起，房價由原來的 880 元 /平方米左右攀升到 2021 元 /平方米左右，地價由每畝 6 萬元飆升到 60 多萬元。其商品品種、交易規(guī)模、輻射范 圍在全省眾多的批發(fā)市場中居龍頭地位。洪城大市場的持續(xù)繁榮與發(fā)展，帶動了南昌城西地區(qū)經(jīng)濟(jì)的迅猛發(fā)展，其經(jīng)濟(jì)地位和作用主要表現(xiàn)在以下幾個方面： a． 促進(jìn)了南昌乃至省內(nèi)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，成為南昌新的經(jīng)濟(jì)增長點(diǎn)。 訪談對象：洪大集團(tuán)何建國副總經(jīng)理。 銷售額的調(diào)查 目的：了解市場銷售總額及其經(jīng)濟(jì)地位。該市場始建于 1994 年 7 月，規(guī)劃總面積 1700 畝，首期開發(fā) 420 畝，室內(nèi)攤位 2500 個，分 4 個交易區(qū)；匯集 8 大類 48 余種商品，包括日用百貨、床上用品、鞋帽、服裝、布匹、針紡織品、副食品、煙草等。 方法：二手資料及訪談法。國貿(mào)大廈則由于更完善的配套和周遍環(huán)境，以及市政府西遷帶來的有利地位， 最高層30 層，價格 在 35004200 元 /平米，自 2021 年 9 月 16 日開盤到 2021 年年底，寫字樓已出售過半。這個市場已被國內(nèi)外有關(guān)房地產(chǎn)公司所關(guān)注，如三星大廈、國貿(mào)大廈等建筑的設(shè)計規(guī)劃，在很大程度上都是針對這個需求的。如在錦峰大酒店，有網(wǎng)通、東方通信、烽火通信、大連三洋共約 20 幾家公司租用。這些寫字間的平均價格在 80~85 元 /平米租用該樓的公司有恒茂房產(chǎn)、諾基亞（ 17 層）、東方資產(chǎn)管理公司、吉通通信、上海阿爾卡特南昌辦事處等六七十個單位 。月（含管理費(fèi)），具有一般配套。南昌市區(qū)的常住人口對高檔住宅的需求也越來越迫切 南昌寫字樓調(diào)研 由于南昌的企業(yè)特別是大型企業(yè)較少，寫字樓市場總體不是很好。房價將進(jìn)一步穩(wěn)步上漲。 4．發(fā)展趨勢 隨著南昌市政府的“以贛江為主軸跨江發(fā)展，組團(tuán)布局，形成核心區(qū)”的規(guī)劃思路，隨著城市房地產(chǎn)與城市房地產(chǎn)發(fā)展方向相銜接，重點(diǎn)建設(shè)發(fā)展新區(qū)，跨江重點(diǎn)建設(shè)紅谷灘、紅角洲等昌北沿江地區(qū)的思路，南昌市沿江兩側(cè)的住宅價格得到提升。同樣南昌大橋邊的萬福園也有不錯的銷售業(yè)績。千禧廣大南昌市民已經(jīng)認(rèn)識到了南昌市政府的 一江兩岸 規(guī)劃；所以靠近贛江，特別是南昌大橋等交通要道附近的樓盤特別熱銷。這些因素的存在，制約了南昌市民購買商品房的傾向。廉租房保障體系尚未建立。隨著政策的導(dǎo)向，新建縣的住宅價格應(yīng)該會增加。 根據(jù)接觸的南昌市民反映，南昌市房價在一兩年以前在 1000 元 /平米左右，只是近階段才有較大的增加。頤河園。 現(xiàn) 在南昌市的住宅一般價格在 13001400 元 /平米左右，如苑中園、京東住宅小區(qū)等等。 從 2021 年開始，一批有相對較大規(guī)模的樓盤開始在南昌城出現(xiàn)，開發(fā)商有本地和內(nèi)地其他地區(qū)，一些香港公司來此投資的項目也比較多；特別是物業(yè)管理，這些樓盤很多都聘請香港、上海等地的專業(yè)公司。只是由于政策等原因，南昌人還不習(xí)慣于自己購買商品房。盡管如此，這些住宅基本上在 1 年左右內(nèi)售完。 南昌市前幾年開發(fā)的樓盤質(zhì)量普遍不高，很多樓盤在規(guī)劃中就夭折了；如京東小區(qū)在 1995 年規(guī)劃后因為資金等原因直到 2021 年下半年又開始建設(shè)。頤河園就是完全仿照杭州市南都從前期的經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)開始，逐漸向國內(nèi)其他城市的高中檔樓盤靠近。 （ 9） 建立和健全有利于房地產(chǎn)經(jīng)營管理的地方性法規(guī)、制度，加強(qiáng)監(jiān)管力度。 （ 7） 提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)素質(zhì)，規(guī)范開發(fā)行為。 （ 5） 進(jìn)一步深化房改，加快房改進(jìn)程。 （ 3） 建立土地有形市場，規(guī)范土地出讓方式，大力推進(jìn)國有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣。 經(jīng)營對策的宏觀調(diào)控 （ 1） 引入全新的“經(jīng)營城市”理念經(jīng)營城市房地產(chǎn)。個人的購房款及購房貸款利息，在繳款年限內(nèi)從個人所得稅基數(shù)中扣除后計征個人所得稅。 （ 2） 個人購買除紅谷灘新區(qū)外的開發(fā)區(qū)商品住房統(tǒng)一按 2%、二級住房統(tǒng)一按 %的稅率計征個人購房契稅。受居民人均收水平低的影響， 南昌市居民物業(yè)管理的意識不強(qiáng)；大部分老住宅區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施不全，規(guī)劃和建設(shè)的歷史遺留問題較多，建設(shè)和管理之間缺乏有效銜接；物業(yè)管理隊伍素質(zhì)偏低，管理水平不高；維修基金歸集面窄。這些危舊房零星分散，絕大多數(shù)地處小街小巷，房屋間距小、采光通風(fēng)差，居住環(huán)境臟、亂、差的狀況令住戶叫苦不迭，且存在著極大的安全和消防隱患。 6． 危房改造任務(wù)艱巨。 5． 住房制度改革進(jìn)程緩慢。按照這一制度，占一畝耕地就必須造一畝質(zhì)量相當(dāng)?shù)母?。隨城市人口增加，城市用地規(guī)模擴(kuò)大，不可避免地要占用耕地。房地產(chǎn)經(jīng)營活動從項目批準(zhǔn)、規(guī)劃選址、供地拆遷、房屋建筑、竣工驗收到核發(fā)產(chǎn)權(quán)證書等諸多環(huán)節(jié)涉及多個政府職能部門，只要其中一個環(huán)節(jié)疏于管理，則將帶來不少隱患，影響房地產(chǎn)經(jīng)營活動規(guī)范有序地開展。土地交易有市無場 2． 土地有償使用制度建立以來，南昌市城市規(guī)劃范圍內(nèi)土地使用權(quán)交易活動日益活躍，但由于管理不夠規(guī)范，至今尚未有一個像商品市場那樣的公開、良好的市場環(huán)境，缺乏專門的土地交易場所、相應(yīng)的硬件設(shè)施、以咨詢、評估、交易、登記等一條龍服務(wù)體系。據(jù)統(tǒng)計，南昌市現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 360 家，其中一級資質(zhì)的僅有一家，二級資質(zhì)的七十余家，絕大多數(shù)為三級以下或暫定資質(zhì)，平均注冊資金只有 800900 萬元。首先：南昌市本著“幫你成功， 助我發(fā)展”的雙贏思想，幫助已落戶南昌的企業(yè)增強(qiáng)市場競爭力，切切實 實為投資者做好“售后服務(wù)”；其次，樹立系統(tǒng)觀念，全市上下都要圍繞招 商引資來協(xié)同配合，促進(jìn)和保障招商工作的開展。對那些影響力大、鼓勵作用大、規(guī)模大、解決勞動就業(yè)量大、后發(fā)優(yōu)勢大和產(chǎn)業(yè)鏈長的大公司，還要采取特殊政策，實施“政策跟著項目走”的辦法，一項一策、項目兌現(xiàn)、以“雙贏”、“幫你成功，促我發(fā)展”為原則，在辦事效率、服務(wù)態(tài)度、管理機(jī)制等方面設(shè)身處地地從投資者的立場出發(fā)，營造與市場、與國際真正接軌的投資軟環(huán)境，使南昌真正成為投資成本低、信譽(yù)好、服務(wù)優(yōu)、成功率高、有強(qiáng)大吸引力和凝聚力的創(chuàng)業(yè)發(fā)展的熱土。 (海量營銷管理培訓(xùn)資料下載 )