【正文】 財方式，但對房地產(chǎn)投資類即保值又增值的物業(yè)也是他們其中的投資方式之一，也符合這部分投資者的需要。 地域情緣消費群體中的個體工商戶：他們不愿意離開這里再次去選擇其它城區(qū)購房，就近擇業(yè)而居對他們來說是最好的選擇。按照豐州目前的市場價格1200—2000元/M2為中檔消費，而本案的戶型面積一般都在70—130M2之間。 豐州巨星現(xiàn)代健康居住區(qū)的誕生！鄉(xiāng)村風情豐州現(xiàn)代情景簡約生活區(qū)！五、目標客戶定位分析決策在項目的可行性研究階段，提出了將目標客戶定位在中端收入、中低消費階層，但這樣定位較為籠統(tǒng)。四、形象定位 豐州目前所處房地產(chǎn)市場狀況，商品房性質(zhì)的項目少，帶電梯的、配套較全的小高層項目也不多，價格仍占據(jù)市場的主導因素，其次是產(chǎn)品的品質(zhì)和配套方面。綜上所述本案項目定位具有極大的可操作性，只要在產(chǎn)品規(guī)劃上作出特色，在營銷與推廣策略上進行有效的運作，項目必將大有可為?！? 將項目核心定位為： 豐州現(xiàn)代情景健康居住社區(qū)◇ 主題定位語：豐州首席“健康部分項目也正從單一化向規(guī)?；?，多層為主向小高層為主方向發(fā)展，地產(chǎn)市場的發(fā)展空間還相當巨大，房地產(chǎn)價格有一個很大的上升空間?，F(xiàn)代住宅已完全步入商品化時代，任何項目都不能象計劃經(jīng)濟時代一樣修好了房子再來找買主。某些公司或企業(yè)作為團體可能產(chǎn)生購買欲望，如銀行、電信等單位，一次性購買幾百平方米以上用來作長期經(jīng)營打算。其購買能力還體現(xiàn)在信息的“先知先覺”方面，因此，即使借款都會爭取買個好鋪位，以便轉(zhuǎn)售或出租。（3）投資心理分析：受政策影響，具有“求先”心理，以先到先得先占便宜的思維來指引購買行動，并且對將來的投資增值空間較為關注。對鋪位的面積要求相對大一些，居住與經(jīng)商兩相宜。此外，在貨幣分房政策進一步落實的情況下，必須重視團體購房的潛力，針對團購客戶購買數(shù)量大、要求價格優(yōu)惠的特點，采取恰當?shù)匿N售策略。（3）消費心理分析：客戶群消費心理比較分散，但基本以“求實”型為主，以“求美”為輔。由于該部分人士大部分已在本地成家，因此在市區(qū)購房的可能性比較大。②在外經(jīng)商辦廠人士：該部分客戶數(shù)量不大，但其購買力較強，即使是一次性付款都能夠負擔。對建筑材料和建筑質(zhì)量要求較高，對戶型也有嚴格要求，希望環(huán)境和社區(qū)適合長期居住。因為他們是生意人，對風水的要求特別高。由于長期的經(jīng)營磨練了他們自我分析和判斷力，因此，他們對物美價廉的住房情有獨鐘。（2）消費傾向分析：該客戶群多數(shù)具有住房居住，但客觀上存在換房的傾向，屬于優(yōu)良的二次置業(yè)者。從市區(qū)縣情況來看，市區(qū)個體戶的購買能力較強，但鄉(xiāng)鎮(zhèn)一些承包戶也具有較強的購買能力。其次，他們對“安全”非常重視，要與他們的身份與地位相符。（2）消費傾向分析：根據(jù)調(diào)查，該客戶群中大部分傾向于購置大面積戶型，且對戶型的客廳、采光特別注重，可以承擔10萬元以上的房子，對環(huán)境和安全也有較高要求。（二）細分市場的基本情況◆住宅部分市區(qū)及各鄉(xiāng)鎮(zhèn)高級公務員（1）購買能力分析：該部分客戶群年齡3550歲，平均年收入2萬元以上,另有部分灰色收入。二、我們的需求者在哪里?宏觀調(diào)控影響下需求者特征表現(xiàn)：◆剛性購買者（1）購房成本增加，承受力變低；（2）延緩購買，直至有購買力；（3）縮小購房面積，提高品質(zhì)意識；（4）擔心購房被套，持幣觀望。也就是說，市場需求指消費者在某一特定時期內(nèi)，在一定的價格條件下，對某一商品具有購買力的需求。一般企業(yè)容易簡單地認為市場需求即市場潛力。 ⑥營銷策劃處于起步階段：縱觀貴港市房地產(chǎn)市場的營銷策劃水平，除已有代理機構(gòu)的在售樓盤項目有一定的營銷理念外，其它發(fā)展商多數(shù)采取自產(chǎn)自銷的經(jīng)營模式及“房地產(chǎn)開發(fā)處于市場需要什么，發(fā)展商就開發(fā)什么”物業(yè)開發(fā)的局面，房地產(chǎn)消費沒有形成良性的引導作用，市場上沒有形成明星效應。僑新花苑：為社區(qū)多層項目，均價在2500元/㎡，以三房為主；恒星項目：獨棟，有恒星機械公司開發(fā)的自建房，多層，均價在2000元/㎡；房屋出租：一房一廳，租金為300400元/月；商鋪租金：豐州路沿街的租金為700—1000元/月，面積約40㎡左右；南門街沿街的租金為600—800元/月；小商品市場的一樓服裝店面租金為700—800元/月，轉(zhuǎn)讓費為12000元。威脅點評：消費者購房觀念漸趨成熟、理性，對期房的觀望的因素較多，而對現(xiàn)房的期望值更高，因此，他們必定對在售樓盤進行比較鑒別，因此會導致一部分消費者持幣觀望。對于項目噪音這個無法規(guī)避的因素，建議使用隔音墻和隔音玻璃，從技術(shù)上減少影響。四、SWOT分析（一）優(yōu)勢（Strength）分析豐州鎮(zhèn)為泉州市區(qū)的外延輻射范圍，區(qū)位優(yōu)勢獨特；項目毗鄰豐州路和未來泉州高速火車站就舍在項目周遍，而且經(jīng)過的市區(qū)公交有6路和601路，省道307線、漳泉肖鐵路橫穿鎮(zhèn)區(qū)，旅游資源主要分布于集鎮(zhèn)中心、公路兩側(cè)，交通的便捷，加速帶動區(qū)域經(jīng)濟的發(fā)展和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的完善；從一期的設計規(guī)劃看，產(chǎn)品設計方正、靈活、適合城市居民居住理念和居家生活； 項目土地成本低，產(chǎn)品價格調(diào)整空間大；區(qū)位競爭樓盤少，競爭壓力小； 項目規(guī)模小，開發(fā)周期短，銷售時間快，資金調(diào)控空間大；地段較好，有一定的人居氛圍，居住環(huán)境較優(yōu)越。整合教育資源，充分論證、規(guī)劃全鎮(zhèn)中、小學校布局，結(jié)合鎮(zhèn)區(qū)改造，加強協(xié)調(diào)，建設好華僑初級中學、中心小學新校園。旅游特色和主題是：風景名勝游、農(nóng)業(yè)觀光游、民俗風情游。 北峰豐州組團的用地布局主要也是由火車站片區(qū)和西湖片區(qū)兩個區(qū)域中心展開，隨著北峰組團規(guī)劃建設的持續(xù)發(fā)展，“兩個片區(qū)，四個組團”相互融合，形成以火車站片區(qū)為分區(qū)發(fā)展主中心，以西湖片區(qū)為分區(qū)發(fā)展次中心的整體開發(fā)的集中布局結(jié)構(gòu)。該組團以居住和旅游功能為主。兩個片區(qū)分別為北峰、豐州管轄區(qū)域，相當于居住區(qū)的管理等級，且與片區(qū)的人口、范圍、歷史上管理延續(xù)基本吻合，故不再單獨規(guī)劃一個分區(qū)行政中心。 　　沿晉江水體的城市濱水空間軸線。二、豐州組團規(guī)劃布局市區(qū)北峰豐州組團分區(qū)規(guī)劃（調(diào)整）方案通過有關部門和專家的評審。西翼：侖蒼、英都、東田、翔云組成為西部片區(qū)，近接市區(qū)、呼應廈門，重點發(fā)展水暖閥門、鋼鋁制品及特色優(yōu)勢農(nóng)業(yè)。官橋、水頭、石井組成的南部沿海片區(qū)，要乘勢而上，充分發(fā)揮市域發(fā)展“主推器”作用，加快產(chǎn)業(yè)發(fā)展與載體建設，重點發(fā)展石材建陶、糧油食品加工貿(mào)易、家俬裝飾、石油化工等產(chǎn)業(yè)。裝修情況分析：（1）自建房的裝修情況大多數(shù)為涂料、外墻涂料，室內(nèi)普通裝修；（1）本區(qū)域內(nèi)商品房的外部裝修：最近推出的少數(shù)私人興建項目外部裝修及其他項目均采用外墻涂料作為外部裝修材料；（2）本區(qū)域內(nèi)商品房的內(nèi)部裝修：多數(shù)商住項目為毛坯房和粗裝修，而且精裝修項目為零，從裝修的角度也可以看出本區(qū)域內(nèi)物業(yè)品質(zhì)有待進一步提高。隨著豐州綜合城鎮(zhèn)規(guī)劃戰(zhàn)略的布局和實施，本區(qū)域內(nèi)近幾年來物業(yè)的品質(zhì)正在逐步提升為大勢所趨。物業(yè)類型分析：目前豐州鎮(zhèn)區(qū)域物業(yè)中除僑新花苑、輝達花苑及少部分興建商住樓為外銷商品房，其它均為普通私人住宅。 南安市繼續(xù)改造柳南片區(qū)、環(huán)城西路片區(qū)、長安片區(qū)，完成柳美北路建設，實現(xiàn)環(huán)城西路、外二環(huán)路貫通，抓緊實施城市暢通工程，優(yōu)化中心城區(qū)人居和交通環(huán)境。并且各鄉(xiāng)鎮(zhèn)擁有自己的特色產(chǎn)品，如水頭、洪瀨、侖蒼、美林等鄉(xiāng)鎮(zhèn)都擁有發(fā)達的經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)，城市中心無法對周邊產(chǎn)生強大的吸引力，并且市中心人口總量（含美林）僅16萬人，消費群體有限。南安市新行政中心將被移遷，新址將選在西溪北岸的美林街道區(qū)域。南安市政府“以江為軸、東進西連、北拓南疏、擁江發(fā)展”的思路，以西溪為分界線，新城往北拓展，老城區(qū)繼續(xù)沿南擴張。 房地產(chǎn)金融是影響房地產(chǎn)發(fā)展的主要、關鍵的因素。■ 中國房地產(chǎn)市場正在轉(zhuǎn)型時期，整個市場進入新的發(fā)展階段。當前地產(chǎn)出現(xiàn)兩虛：市場“虛火”——國家宏觀調(diào)空的主要原因； 樓盤“虛胖”——90㎡小戶型出臺的主要原因。目前豐州鎮(zhèn)已逐步形成了九日山名勝古跡觀光旅游區(qū)，蓮花峰石亭寺、陀羅尼經(jīng)幢、延福寺宗教朝圣旅游區(qū)和豐州江濱生態(tài)園城鄉(xiāng)周末休閑度假旅游區(qū)等三大特色景區(qū)，有較好的旅游開發(fā)基礎。 五年來,經(jīng)過全鎮(zhèn)干部群眾長期的艱苦奮斗 , 密集區(qū)建設成效顯著 , 先后獲得福建省“百強鎮(zhèn)” 、福建省“農(nóng)、科、教結(jié)合示范鄉(xiāng)鎮(zhèn)”、福建省 “培養(yǎng)青年星火帶頭人先進單位”、福建省“農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)先進單位”、福建省“雙擁工作先進單位”等 50 多個先進單位稱號和個人榮譽獎項。 實現(xiàn)工農(nóng)業(yè)總產(chǎn)值 億元 。2005年8月,南安豐州“十五”期間國家級星火技術(shù)密集區(qū)通過專家組驗收。2003年實現(xiàn)工農(nóng)業(yè)產(chǎn)值達152907萬元，%，,榮獲福建省50強鄉(xiāng)鎮(zhèn)稱號；已獲國家綠色食品稱號的九日山石亭綠茶遠銷國內(nèi)外，產(chǎn)品供不應求；全鎮(zhèn)已形成箱包制衣、五金汽配、機械制造、電子通訊、食品飲料五大支柱產(chǎn)業(yè)；企業(yè)總數(shù)351家。南安市豐州鎮(zhèn),位于泉州市區(qū)西郊 , 前瞰晉水 , 總面積 56 平方公里 , 現(xiàn)轄11 個行政村和 1 個社區(qū) , 總?cè)丝? 萬多人。三、豐州鎮(zhèn)概況豐州鎮(zhèn)位于南安市東部，與泉州市區(qū)接壤。2005年，農(nóng)民人均純收入5904元，%、%、%%。市場商品供應充裕，全市社會消費品零售總額80、83億元，增長13%，實際增長14%，居民消費價格總水平增長0、9%。%，低于全省平均水平0、9個百分點。福廈高速公路、國道324線、省道303020206線穿越境內(nèi)；，、。其中產(chǎn)于豐州的礱石飲譽中外，可廣泛應用于化工工業(yè)及雕刻，同時是優(yōu)質(zhì)建筑材料，可做高級裝飾面板、異型線條、弧板等產(chǎn)品，已成為大型的城標雕塑、龍柱、羅馬柱及知名建筑首選石材。（6）礦產(chǎn)資源（4）水產(chǎn)資源人均年占有水資源量1173立方米，占全省人均水資源量的39%。全市現(xiàn)已建設巨尾桉等速生豐產(chǎn)林基地4萬畝，花卉基地面積1萬畝，省級森林公園3個，縣級森林公園2個。（2）森林資源℃，降雨量介于10002000毫米之間。丘陵山地、水域、平原分別占全市總面積的73%、%%，素有七山一水二分田之稱。全市陸域周長313公里，東西寬45公里，南北長82公里，陸地面積2036平方公里，海域面積66平方公里。36′20″,北緯24176。社會保證進一步完善，新增養(yǎng)老、失業(yè)、醫(yī)療、工傷、。農(nóng)民增收渠道不斷拓寬，上半年組織培訓農(nóng)村勞動力7761人、轉(zhuǎn)移7114人，城鎮(zhèn)居民人家可支配收入、%%，均高于去年同期。招商引資和項目落地年活動扎實開展，富有成效。電力供應持續(xù)增長，全社會用電量增長12%，%；最大日用電量首次突破900萬千瓦時，達975萬千瓦時。55個重點建設項目已開工52個，%；150個重點工業(yè)項目有91個開工或已投產(chǎn)，%，完成投資量較去年同期都有較大幅度的提高。作為定位為現(xiàn)代化工貿(mào)僑鄉(xiāng)城市的南安，目前在十一五規(guī)劃中，已明確提出確立“雙擎四翼”總體布局體系，加速推進南安市城市化進程?！? 固定資產(chǎn)增幅連續(xù)四年超過20%，城市基礎設施進入更新改造時期，%，投資過熱。2002－2006年固定資產(chǎn)投資及其增長速度 2006年，固定資產(chǎn)投資增幅為24%，其中，%，%，% 。 全市現(xiàn)轄20個鎮(zhèn)，2個鄉(xiāng)，7個直屬農(nóng)場。同時，全市又新獲3枚“中國馳名商標”。利用外資項目在規(guī)模和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)上都有可喜的變化，新批外商投資項目40個，項目投資總額17910萬美元，比增240%；其中，已獲泉州批準合同利用外資超1000萬美元的項目4個，正在洽談的投資超1000萬美元的項目7個，涉及紡織、五金、水暖、電子、石材等行業(yè)。五是系列經(jīng)貿(mào)活動反響良好。農(nóng)村經(jīng)濟穩(wěn)步發(fā)展，農(nóng)村和農(nóng)業(yè)基礎設施建設步伐加快，7月10日泉州鄉(xiāng)村游啟動儀式在南安市成果舉行，引發(fā)全市鄉(xiāng)村旅游的不斷升溫。創(chuàng)建國家衛(wèi)生城市工作取得新進展，重大疾病防治水平邁上新臺階。8′30″～118176。東接鯉城區(qū)、豐澤區(qū)、洛江區(qū)，東南與晉江市毗鄰；南與廈門翔安區(qū)的大、小嶝島及金門縣隔海相望；西南與同安區(qū)交界；西通安溪縣；北連永春縣，東北與仙游縣接壤。海拔高程超過1000米的山峰有翔云的云頂山、東田的芹山、向陽的五臺山、蓬華的天柱山。南安地處亞熱帶,屬南亞熱帶海洋性季風氣候，依山傍海，山青水秀，氣候溫和，四季如春，雨量充沛。 ，現(xiàn)有耕地51741畝，園地311098畝，其它農(nóng)用地122034畝。林木蓄積量150萬立方米，%，現(xiàn)有森林多為天然次生林和人工林，主要的用材樹種有馬尾松、濕地松、杉木、木荷、相思、桉樹等，還有南方紅豆杉、樟樹、福建柏、油杉、米櫧、閩粵栲、格氏栲等珍稀樹種。 。南安有豐富的地熱資源,其中最具開發(fā)價值的是碼頭新湯的溫泉，可供開發(fā)為療養(yǎng)、游覽勝地。水產(chǎn)資源較豐富，魚、蝦、貝、藻種類繁多，是我省壇紫菜主產(chǎn)區(qū)之一。第一大非金屬礦藏花崗巖，儲量約30億立方米，年開采量約1000萬立方米。交通航運南安交通四通八達，初步形成以市區(qū)為中心，高速公路、鐵路為依托，國省道為樞紐，縣道為輻射，鄉(xiāng)村公路為連接，港口碼頭為延伸的交通運輸一體化網(wǎng)絡服務保障體系。經(jīng)濟狀況國民經(jīng)濟繼續(xù)保持適度超前的快速增長態(tài)勢，綜合經(jīng)濟實力顯著增強。財政總收入16億元，同比增長12%，其中地方財政收入68億元，比上年增長17%，財政支出23億元，增長14%，增長12%。通過調(diào)整和優(yōu)化農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，實施科技創(chuàng)新和體制創(chuàng)新，建設農(nóng)業(yè)支持保護體系、農(nóng)產(chǎn)品質(zhì)量安全體系和農(nóng)業(yè)社會化服務體系，開展南臺農(nóng)業(yè)合作與交流，努力實現(xiàn)農(nóng)業(yè)優(yōu)質(zhì)、高效、生態(tài)、安全的目標，確保農(nóng)業(yè)持續(xù)健康發(fā)展，促進農(nóng)業(yè)增效、農(nóng)民增收。一批骨干企業(yè)迅速發(fā)展壯大，產(chǎn)品質(zhì)量和市場占有率明顯提升，獲得了中國名牌產(chǎn)品、中國馳名商標、福建省名牌產(chǎn)品、福建省馳名商標等諸多榮譽。自三國東吳永安三年（公元260年）作為閩南首置的東安縣治起，豐州迄今已有17