【正文】 有小區(qū)物業(yè)。按照規(guī)劃，至2010年，南安中心城區(qū)的人口規(guī)模為21萬－25萬人，目前美林新城區(qū)設(shè)計(jì)方案已經(jīng)基本完成，西溪北岸新城區(qū)將重點(diǎn)建設(shè)15個(gè)新行政辦公設(shè)施項(xiàng)目，具體包括市行政辦公中心，市人民會堂，市公檢法以及國稅、工商、電力等，此外，還有金融商務(wù)、文體娛樂、醫(yī)療衛(wèi)生和教育科研機(jī)構(gòu)等配套設(shè)施。南安市以構(gòu)建“城北組團(tuán)——城東組團(tuán)——城西組團(tuán)”四位一體主城區(qū)為指導(dǎo)思想，突出東進(jìn)北拓，在近期重點(diǎn)拓展城北組團(tuán)和城東組團(tuán)?！? 第三關(guān)商業(yè)模式關(guān)。對于開發(fā)企業(yè)來說要過如下三關(guān)：◎ 第一關(guān)是產(chǎn)品關(guān)。當(dāng)前國家宏觀調(diào)控的目標(biāo)：要減少資金流動性過剩的問題；故對炒房有所打壓。作為國家級星火技術(shù)密集區(qū)的豐州鎮(zhèn)，科教發(fā)達(dá)，文體齊全，有一級達(dá)標(biāo)完全中學(xué)1所，初級中學(xué)2所，小學(xué)13所，中心幼兒園1所，衛(wèi)生院1所，影劇院1所，此外還有眾多老年活動場所，群眾文體活動蓬勃興起。 2004 年 , 全鎮(zhèn)實(shí)現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)到 億元 , 鎮(zhèn)財(cái)政總收入 5463 萬元 ( 含上繳工商稅收 ), 農(nóng)民人均收入 5706 元；2000 年分別增長 %，%，%，2004年通過泉州市“基本實(shí)現(xiàn)小康鎮(zhèn)”驗(yàn)收。 工商稅收 4816 萬元 。密集區(qū)的預(yù)期目標(biāo) : 按照“一城一線二區(qū)三基地”的總體布局, 把豐州建設(shè)成為經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)、科技進(jìn)步、精神文明、人民富裕、環(huán)境優(yōu)美、社會穩(wěn)定的社會主義新型和諧城鎮(zhèn)。豐州著力改變原來粗放型、密集型簡單勞動占統(tǒng)治地位的經(jīng)濟(jì)模式 , 謀求依靠科技帶動經(jīng)濟(jì)社會全面可持續(xù)發(fā)展。豐州在歷史上長期作為郡、州、縣治所 , 曾是閩南的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心。面積56平方公里，%；境內(nèi)水利資源豐富。主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)近年來，南安根據(jù)區(qū)位條件、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況，大力發(fā)展有自己特色和良好市場前景的支柱產(chǎn)業(yè)，推動縣域經(jīng)濟(jì)快速成長。其中，下降2%；，增長9%；第三產(chǎn)業(yè)增加值70、77億元，增長19%。公路密度為128公里/百平方公里、高于全國、全省、泉州市平均水平，位居全省前列。北京毛主席紀(jì)念堂、廈門港海中覆鼎山上鄭成功塑像、北京人民大會堂、南京中山陵等重要建筑都采用它。 晉江水系在本境內(nèi)的河流有東、西溪中下游段及晉江部份干流，有5條小流域被水利部、財(cái)政部聯(lián)合命名為全國水土保持生態(tài)環(huán)境建設(shè)示范小流域。（3）水資源 （1）地理資源四序有花常見雨，一冬無雪卻聞雷是南安氣候特點(diǎn)的形象概括。主要河道為東溪和西溪，系晉江上游支流,兩溪在豐州的雙溪口匯合為晉江，經(jīng)泉州灣入海。南安全境山巒起伏，河谷、盆地穿插其間。34′～25176。繼續(xù)保持較低生育水平，環(huán)保工作取得較大進(jìn)展，污水處理廠完成設(shè)備安裝調(diào)試，垃圾焚燒發(fā)電廠動工建設(shè)，晉江流域水環(huán)境保護(hù)和近海水域環(huán)境整治扎實(shí)開展。加快推進(jìn)教育強(qiáng)市創(chuàng)建步伐，素質(zhì)教育全面實(shí)施，新課程改革繼續(xù)深入，教育質(zhì)量不斷提高，今年高考600分以上達(dá)230人，居泉州各縣（市、區(qū)）首位。展會規(guī)模、參展企業(yè)和參展產(chǎn)品數(shù)量、簽約項(xiàng)目均達(dá)歷年新高。金融對經(jīng)濟(jì)支持力度加大，；，%。13件18個(gè)為民辦實(shí)事項(xiàng)目建設(shè)進(jìn)展順利，基本實(shí)現(xiàn)時(shí)間過半、任務(wù)過半。 隨著大泉州城市建設(shè)的推進(jìn)，市政府提出“東進(jìn)、南下、西拓”的發(fā)展布局，在西拓中，南安城區(qū)將成為泉州西翼副中心城市，成為泉州“半小時(shí)”城市群的重要組成部分，在此機(jī)遇下，南安城市建設(shè)迎來新一輪發(fā)展，而在南安市“十一五”規(guī)劃中，明確目標(biāo)為至2010年，南安城市建成區(qū)人口25萬平方公里，建成區(qū)人口達(dá)25萬人，在推進(jìn)南安城市進(jìn)一步的發(fā)展中，南安中心城區(qū)將被打造成為全市新一輪發(fā)展主引擎之一。二、南安市宏觀概況市場狀況南安概述南安，地處泉州和廈門的連接區(qū)域，與臺灣、金門隔海相望，戰(zhàn)略地位極其重要。南安市豐州項(xiàng)目初步市場調(diào)研報(bào)告恒豐偉業(yè)（泉州）策劃顧問有限公司2007年9月第一篇：宏觀市場和現(xiàn)狀分析一、全國宏觀經(jīng)濟(jì)概況全國宏觀經(jīng)濟(jì)20022006年國內(nèi)生產(chǎn)總值及其增長速度2006年，國內(nèi)生產(chǎn)總值為209407億元，%※ 國民經(jīng)濟(jì)連續(xù)四年保持兩位數(shù)增長，經(jīng)濟(jì)運(yùn)行平穩(wěn)、持續(xù)；※ 國家在一段時(shí)期內(nèi)不會出臺大的經(jīng)濟(jì)政策。全市面積2036平方公里，人口147萬人，海外僑胞和港澳臺同胞300多萬人，是全國著名的僑鄉(xiāng)，福建沿海經(jīng)濟(jì)開放區(qū)的新興城市。%，%；%，%；%，%。全市合同利用外資14058萬美元，%；實(shí)際利用外資2886萬美元（驗(yàn)資口徑），%。房地產(chǎn)市場持續(xù)活躍，分別增長147%、283%；，同比增長281%。出臺實(shí)施了《關(guān)于加快社會主義新農(nóng)村建設(shè)的實(shí)施意見》，年初確定的40個(gè)新農(nóng)村建設(shè)示范村和113個(gè)農(nóng)村環(huán)境衛(wèi)生整治示范村建設(shè)扎實(shí)推進(jìn)，并涌現(xiàn)出康美蘭田村、官橋內(nèi)厝村等典型。組織申報(bào)4個(gè)國家級、8個(gè)省級科技項(xiàng)目。地理環(huán)境南安市位于福建東南沿海閩南金三角中心區(qū)域,地處晉江中游,東經(jīng)118176。19′。地勢西北高，東南低。滔滔兩溪水，潤澤著肥沃的土地，積淀了豐富的資源，孕育了豐饒的物產(chǎn)。自然資源 南安森林資源十分豐富。 2001年10月南安通過省初級水利化試點(diǎn)縣（市）建設(shè)的驗(yàn)收，全市已建成大中小型水庫、機(jī)電灌站、江海防堤、攔河閘壩、水電站、現(xiàn)有?。ǘ┬鸵陨纤畮?49座，%，防洪標(biāo)準(zhǔn)達(dá)20年30年一遇（遠(yuǎn)期50年一遇）；鄉(xiāng)鎮(zhèn)供水工程26處，日供水能力19萬噸。 ，；大小溪流河道400千米，可供養(yǎng)殖的水庫、山圍塘、池塘、井潭52729畝；可養(yǎng)魚的稻田214425畝，可供熱帶魚類越冬保種的溫泉3處。 南安礦產(chǎn)資源豐富，已探明儲量的礦藏有花岡巖、輝綠巖、陶瓷土、高嶺土、鋁土、絹云母、紫砂土、泥煤、鎢、錳、鐵、鉛、锏、鉬、水晶、鋅、磷等28種。除花崗巖外，第二大非金屬礦藏高嶺土，總儲量約8700萬噸，目前年開采量約50萬噸。連接漳平泉州肖厝的漳泉肖鐵路，設(shè)有石礱、美林、侖蒼三個(gè)停靠站。人均地區(qū)生產(chǎn)總值15624元，%。改革開放以來，南安農(nóng)業(yè)生產(chǎn)組織實(shí)施糧食自給工程、菜藍(lán)子工程、水果富民工程、農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)工程等項(xiàng)目，培植壯大糧食、水果、畜牧、水產(chǎn)、食用菌、花卉、蔬菜、茶葉八大農(nóng)業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)。南安工業(yè)經(jīng)濟(jì)逐漸形成石材陶瓷、紡織鞋服、水暖閥門、塑料化工、糧油食品、紙品制造等六大支柱產(chǎn)業(yè)，并積極培育機(jī)械汽配、電子信息、家私裝飾、工藝制品等四個(gè)重點(diǎn)產(chǎn)業(yè)，產(chǎn)業(yè)和基地的建設(shè)初具規(guī)模，形成了石材加工基地（水頭、石井、柳城、官橋），水暖生產(chǎn)基地（英都、侖蒼、溪美、美林），建陶生產(chǎn)基地（官橋、水頭、溪美），日用品生產(chǎn)基地（省新、詩山、洪瀨），紡織服裝生產(chǎn)基地（洪瀨、詩山、梅山、美林、省新、水頭），鞋業(yè)生產(chǎn)基地（九都、洪瀨、梅山、美林、康美），糧油食品加工基地（官橋、水頭），家私生產(chǎn)基地（梅山、洪瀨、康美、官橋、水頭）等區(qū)域塊狀經(jīng)濟(jì)，帶動資本、勞動、物流、技術(shù)、信息、品牌的聚集。主要礦產(chǎn)資源為花崗巖，其中礱石以石質(zhì)精細(xì)、潔白，被稱為泉州白。作為古代“海上絲綢之路”的發(fā)祥地、泉州市歷史文化名鎮(zhèn)之一,豐州已被納入泉州市中心市區(qū)建設(shè)規(guī)劃。1996 年南安豐州被國家科委列為國家星火技術(shù)密集區(qū)建設(shè)實(shí)施的資格單位 ,2002 年 10 月被國家科技部正式批準(zhǔn)為國家星火技術(shù)密集區(qū)。2005 年 , 。 農(nóng)民人均收入 5160 元。豐州歷史上長期作為郡、縣治所，曾是閩南的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，聞名遐邇的古代海上絲綢之路的起點(diǎn)。第二篇:房地產(chǎn)市場分析一、全國房地產(chǎn)投資額2002－2006年房地產(chǎn)開發(fā)投資及其增長速度 ※ 2006年，全年房地產(chǎn)開發(fā)投資19382億元，% ；※ 2005年，全年房地產(chǎn)開發(fā)投資15759億元，% ；※ 2004年，全年房地產(chǎn)開發(fā)投資13158億元，% ；※ 2003年，全年房地產(chǎn)開發(fā)投資10106億元，% 。（2）房地產(chǎn)發(fā)展宏觀方面：◎ 06年全國人均GDP2024美圓，房地產(chǎn)處于高速發(fā)展期，但區(qū)域發(fā)展不均衡；◎ 固定資產(chǎn)投資過熱，在流動性資金泛濫及貸款高速增長的驅(qū)動下，國內(nèi)的房地產(chǎn)投資，尤其是住宅投資出現(xiàn)了較大幅度的反彈；◎ 目前工業(yè)及地產(chǎn)用地的招拍掛政策，增量了土地資源的供給緊縮，將會促使市場對存量土地資源的整合；◎ 國家房地產(chǎn)新政，“國八條”的出臺和“國六條”的繼續(xù)標(biāo)志著房地產(chǎn)進(jìn)入新的發(fā)展階段；◎ 房地產(chǎn)行業(yè)是支柱產(chǎn)業(yè)，所以必須以國家宏觀調(diào)控和大背景為前提， 國家的變化必然會影響到支柱產(chǎn)業(yè)。 隨著消費(fèi)者的日趨理性、市場的日趨成熟，住宅的精細(xì)化和指標(biāo)化是企業(yè)生存的源動力。中國房地產(chǎn)行業(yè)未來要健康的發(fā)展必然要產(chǎn)業(yè)化、專業(yè)化。2010年，南安中心城區(qū)的人口規(guī)模為21萬——25萬人。市場方面：市中心缺乏足夠的輻射力，樓市較為分散，體量較小，以自建房為主，處于較封閉狀態(tài)，南安市共管轄3個(gè)街道辦事處、19個(gè)鎮(zhèn)、2個(gè)鄉(xiāng)，與周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)相比南安中心市區(qū)的樓市發(fā)展滯后，這主要與南安中心市區(qū)經(jīng)濟(jì)實(shí)力弱、可供開發(fā)的土地不多等有直接的關(guān)系。異地購房分流客戶群，南安市區(qū)的購房群體，主要以本地的公務(wù)員、教師以及部分在外經(jīng)商再返鄉(xiāng)置業(yè)的人員為主，而且多為自住型客戶，購房群體比較單一，而消費(fèi)者在購房時(shí)考慮更多的是樓盤周邊交通、文化、教育、醫(yī)療、衛(wèi)生等基礎(chǔ)設(shè)施狀況和人文環(huán)境等因素。三、豐州鎮(zhèn)房地產(chǎn)市場分析總供應(yīng)量分析：目前豐州房地產(chǎn)市場仍以自建房為主，受樓盤規(guī)模和市場接受力的影響，同時(shí)也考慮到房地產(chǎn)開發(fā)的成本，豐州的在售樓盤大多規(guī)劃為多層建筑形式的格局。物業(yè)品質(zhì)分析：隨著像恒星項(xiàng)目等本地私人興建小區(qū)等中低檔樓盤的面世，將這一地區(qū)的物業(yè)品質(zhì)和價(jià)位逐步抬升，但不明顯。物業(yè)樓體分析：①建筑形式：居住類物業(yè)項(xiàng)目為市場主流，產(chǎn)品形式多為多層裙樓、塔板混合和板式多層的項(xiàng)目；②環(huán)境規(guī)劃：小區(qū)內(nèi)部環(huán)境規(guī)劃水平普遍不高，綠化率低；③小區(qū)規(guī)模：除僑新花苑外絕大多數(shù)項(xiàng)目規(guī)模小，建筑單體數(shù)量少。 “雙擎四翼”布局。中部和南部是南安經(jīng)濟(jì)騰飛的“雙引擎”。西北翼：詩山、金淘、碼頭、蓬華、眉山組成西北部片區(qū)，要進(jìn)一步以地緣聯(lián)結(jié)促進(jìn)經(jīng)濟(jì)一體化，重點(diǎn)發(fā)展紡織服裝、傘業(yè)、紙品業(yè)以及茶葉、柑桔為主的特色農(nóng)業(yè)、旅游業(yè)，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集群化，實(shí)現(xiàn)發(fā)展速度、發(fā)展份量雙提升。 北峰豐州組團(tuán)東靠清源山，西靠九日山，西南臨晉江，南與古城相連，空間環(huán)境相當(dāng)優(yōu)越，區(qū)內(nèi)有豐州古鎮(zhèn)、馬路山、翠屏山、豐州滯洪區(qū)、西湖公園交相輝映，天際輪廓線豐富，城市空間設(shè)計(jì)以“山”、“水”、“古鎮(zhèn)”、“田園”景觀為主題，構(gòu)成三條城市空間軸線。以城市道路廣場，城市文化廣場，濱水空間重點(diǎn)地段為主軸，以聯(lián)結(jié)兩個(gè)滯洪區(qū)和城市文化廣場、博物館的兩條現(xiàn)代化城市道路景觀為輔軸的城市空間結(jié)構(gòu)。北峰片區(qū)以省道305線為界，分成南北兩個(gè)組團(tuán)，即C組團(tuán)和D組團(tuán)。 　　C組團(tuán)東至泉山路，西至普賢路，南以省道305線為界，北至鐵路線，以清源山余脈馬路山、翠屏山為主體，自然村落，田園地為背景形成具有生態(tài)型、田園型的現(xiàn)代都市居住區(qū)?！　≡诔鞘幸庀笊希鞘芯坝^設(shè)計(jì)以“山”、“水”、“城”為基本框架，突出“一江、兩山、一古鎮(zhèn)”城市景觀特征，它們與規(guī)劃保留田園地和滯洪區(qū)綠地、水體景觀等一起構(gòu)成分區(qū)重要城市景觀要素，總體表現(xiàn)為一種自然、人文和歷史民俗文化內(nèi)涵，具有田園都市風(fēng)光的現(xiàn)代城市景觀風(fēng)貌區(qū)。二、項(xiàng)目區(qū)域優(yōu)勢豐州鎮(zhèn)加快鎮(zhèn)區(qū)改造步伐，充分發(fā)揮鄰近泉州的獨(dú)特地理優(yōu)勢，抓搶機(jī)遇，大手筆、大氣魄規(guī)劃好豐州，高水平、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)好、管理好鎮(zhèn)區(qū)；主動銜接大泉州規(guī)劃，結(jié)合城隍廟片區(qū)改造，建設(shè)豐州文化廣場，突出體現(xiàn)千年古鎮(zhèn)歷史和深厚文化積淀，修舊如舊恢復(fù)古書院、城隍廟等文化古跡，全面展現(xiàn)古城文化風(fēng)采。把握機(jī)遇，加快項(xiàng)目區(qū)乃至石礱片區(qū)環(huán)保規(guī)劃，加強(qiáng)項(xiàng)目區(qū)現(xiàn)場管理，督促項(xiàng)目區(qū)企業(yè)快速落地產(chǎn)生效益，培育經(jīng)濟(jì)新的增長點(diǎn)，推動經(jīng)濟(jì)又快又好發(fā)展。（二）劣勢（Weakness）分析項(xiàng)目規(guī)模小，而且是工業(yè)用地，規(guī)模經(jīng)營難以建立，不利于造勢；區(qū)域配套設(shè)施不全，發(fā)展受到限制，區(qū)域整體形象不佳；項(xiàng)目地旁邊是工廠，噪音指數(shù)較大，居住環(huán)境有影響；項(xiàng)目規(guī)模較小，人氣聚集能力弱，難以在短期內(nèi)形成氣候；區(qū)域人員混雜，人文環(huán)境較差，整體素質(zhì)普遍不高，影響樓盤整體素質(zhì)的提高?！驒C(jī)會點(diǎn)評：將項(xiàng)目市場優(yōu)勢和策劃公司營銷優(yōu)勢結(jié)合在一起，整合最大銷售勢能，必贏得最大市場利潤。從以上（SWOT）分析中可以看出，本項(xiàng)目有產(chǎn)品、地段、交通、定位等方面的明顯優(yōu)勢，但是項(xiàng)目規(guī)模小、規(guī)劃不合理、噪音指數(shù)高，都會給項(xiàng)目銷售帶來不同程度的影響，但是項(xiàng)目可以從市場定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)、經(jīng)營管理上等加以彌補(bǔ)，注意威脅因素，把握機(jī)會因素，突顯優(yōu)勢可以達(dá)到理想的開發(fā)目的和銷售目標(biāo)。 ④市場需求有待挖掘：隨著項(xiàng)目的增多，住宅供量持續(xù)增加，競爭日趨激烈，再加之新政的出臺，戶型格局將會有所突破，將打破以往120130三房為主力戶型的時(shí)代，勢必產(chǎn)生技術(shù)變革，可能出現(xiàn)多位組合戶型的創(chuàng)新格局。結(jié)論：◆ 整個(gè)豐州鎮(zhèn)區(qū)房地產(chǎn)市場正處于開發(fā)初期，開發(fā)樓盤少，開發(fā)體量??；◆ 客戶購房心理不成熟，市場品牌呈空缺狀態(tài)；◆ 買方市場日漸成熟并逐步趨于理性；◆ 性能價(jià)格比是中低檔住宅市場客群考慮的首要因素；◆ 對于區(qū)域位置及配套環(huán)境的認(rèn)同是區(qū)域客群共同持有的重要特征。這其實(shí)是一個(gè)認(rèn)識上的誤區(qū)，市場潛力并不等于市場需求。一是消費(fèi)者要有購買愿望，二是消費(fèi)者要有購買能力。豐州本土情況（1）以自建房自主為主流，部分出租；（2）豐州企業(yè)和工廠多，形成很大的出租客群；（3）本土私人或以公司、企業(yè)名義開發(fā)的自建房占據(jù)一部分客戶源；（4）本土需求特點(diǎn)：◎客戶