【正文】 有了做市場(chǎng)的概念，會(huì)從策略到技術(shù)多下工夫。這個(gè)速度不是趕出來的，而是通過對(duì)房地產(chǎn)開發(fā) 1600 多個(gè) 工序 的科學(xué)組合，摸索出 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè) 、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 軟開發(fā)系統(tǒng) ，指的是樓盤的開發(fā)理念、項(xiàng)目定位、開發(fā)模式、策略設(shè)計(jì)、社區(qū)文化、社區(qū)生活方式的營造和引導(dǎo)等一套完善的 軟開發(fā)系統(tǒng) 。借助地鐵三號(hào)線在樓盤經(jīng)過的優(yōu)勢(shì)，大打地鐵概念，并獨(dú)樹一幟地實(shí)現(xiàn)了頭等艙候車廳、 24小時(shí)社區(qū)巴士服務(wù)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 南國奧園的目標(biāo)客戶群區(qū)域定位 南國奧園是一個(gè)將運(yùn) 動(dòng)概念同健康的生活方式聯(lián)接，所針對(duì)特定人群設(shè)計(jì)的地產(chǎn)項(xiàng)目，面對(duì)廣州市郊區(qū)的回歸和全廣州市民對(duì)華南板塊的目光聚集，南奧將主要的目標(biāo)客戶群鎖定在廣州市區(qū)的城市白領(lǐng)，番禺和市橋的客戶群為輔助目標(biāo)客戶群。 卡薩布蘭卡奧運(yùn)村的開發(fā)主題 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè) 、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。每一小組團(tuán)都有自己的康體設(shè)施，如緩跑步徑，樹蔭下的健身站等。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 分期開發(fā)主題與總主題的配合 南奧的總體開發(fā)設(shè)計(jì)理念： 吸取 1984年洛杉磯奧運(yùn)村的精華，在建筑形態(tài)上融合多個(gè)奧運(yùn)村的神韻、風(fēng)格，與中國的居住文化有機(jī)融合，并結(jié)合地塊的自然環(huán)境，再造奧運(yùn)村，從中窺視現(xiàn)代奧遠(yuǎn)會(huì)運(yùn)動(dòng)、科技、 建筑、生活結(jié)合的魅力。以二房、三房單位為主打，二房?jī)蓮d單位面積 80平方米左右，三房?jī)蓮d單位 100120平方米，以 115平方米 120平方米戶型為主打。他們需要的首先是一種質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的產(chǎn)品。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。但最大的因素是市場(chǎng)對(duì)大盤所在的區(qū)域并未真正認(rèn)可，而各大盤也未能做到讓買家消除心理上的地域界限，鑒于此，當(dāng)市民的消費(fèi)習(xí)慣真正突破區(qū)域的界限時(shí)，各大盤必定會(huì)有一個(gè)較大的上升空間。這說明；只有選擇周邊區(qū)域的大型項(xiàng)目，在居住環(huán)境、生活質(zhì)素、生活配套等各方面才能得到真正改善。本案同為一個(gè)開發(fā)時(shí)間較長(zhǎng)的大型項(xiàng)目，在此過程中應(yīng)注意 （ 5）服務(wù)意識(shí) —— 例如：銷售服務(wù)；現(xiàn)時(shí)，本市各在售樓盤的銷售服無一能及 （ 6）強(qiáng)手品牌聯(lián)合 —— 在景觀設(shè)計(jì)、規(guī)劃設(shè)計(jì)、裝修、賣場(chǎng)設(shè)計(jì)及包裝等方面均引用國內(nèi)或國際名品牌、大公司 陽光 100 陽光 100已被接受為華苑板塊新一期的代表項(xiàng)目 廣告投放量及項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)方面分析，陽光 100 并不滿足于九華里時(shí)期所打下的市場(chǎng)基礎(chǔ)和價(jià)格，而是希望進(jìn)一步提升，并漸漸向市中心區(qū)域靠攏 結(jié)論 ：陽光 100于此區(qū)域謀求突 破 我項(xiàng)目小組分析：陽光 100超越性過大，市場(chǎng)接受度值得懷疑，且本板塊地段發(fā)展空間已接近極限 ■項(xiàng)目分析 陽光 100 首期將以高層及小高層住宅首先投入市場(chǎng)，而且相信在戶型方面也有一定的突破 將高層單位作為首期主力貨量投放市場(chǎng)，相信基于以下幾點(diǎn)理由： （ 1）以高層作為填補(bǔ)市場(chǎng)空白貨量 不要求所有的買家均對(duì)其產(chǎn)生興趣的大眾化效果，但希望將所有考慮高層戶型的買家全吸引 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè) 、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 （ 2）產(chǎn)品 規(guī)劃、園林、戶型等各方面是處于領(lǐng)先位置。 （ 3）向往寧靜的市郊生活的市區(qū)居民如：離退休人員或有車一族（該部分與第二部分客源有共通之處）。 26 市場(chǎng)調(diào)研深度報(bào)告 目前的公共交通條件已經(jīng)有了很大改善，旁邊有兩條公交線路； 開始重視開發(fā)和推廣中小戶型。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 ■借鑒意義 ： 有針對(duì)性的進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)策略調(diào)整（價(jià)格略低、區(qū)位差別、加強(qiáng)配套建設(shè)、賣場(chǎng)氛圍營 造、戶型設(shè)計(jì)） 吸取該項(xiàng)目推廣的成功操作思路，把握蓄水期和引爆期的操作模式。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 17 市場(chǎng)調(diào)研深度報(bào)告 產(chǎn)品類型應(yīng)豐富化，但期間應(yīng)有一定限定和入市時(shí)機(jī)之策略 配套設(shè)施應(yīng)注重實(shí)用化和特色化 萬科水晶城 項(xiàng)目規(guī)模 占地約 45 萬平方 產(chǎn)品類型 院景公寓、聯(lián)排別墅 、情境花園洋房 社區(qū)配套 會(huì)所、學(xué)校、超市等生活配套齊全 社區(qū)規(guī)劃 原生大樹、衛(wèi)津河、水岸景觀、以樹木為主的綠色環(huán) 特點(diǎn)環(huán)境 境。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 不同開發(fā)商入主中后期地塊會(huì)造成產(chǎn)品的分化，導(dǎo)致社區(qū)形象回落和受損。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè) 、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 城市發(fā)展戰(zhàn)略將集中在東南半環(huán)東南部地產(chǎn)板塊有更進(jìn) 一步發(fā)展空間 。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 8 市場(chǎng)調(diào)研深度報(bào)告 ■住房貨幣分配加大力度，實(shí)施貨幣分配 6 億元（將帶動(dòng)個(gè)人出資 18 億元，促進(jìn)住宅消費(fèi) 100萬平方米）。 特點(diǎn) 2： （ 1）大盤發(fā)展將扮演天津房地產(chǎn)一個(gè)重要角色 未來房地產(chǎn) ． ． ． ． ． 的競(jìng)爭(zhēng)將會(huì)是規(guī)?；母?jìng)爭(zhēng)、品牌的競(jìng)爭(zhēng)、開發(fā)商資源整合的 ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ．競(jìng)爭(zhēng)，單一的房地產(chǎn)開發(fā)模式將被復(fù)合的房地產(chǎn)開發(fā)模式所淘汰。 從以上分析得出，大勢(shì)對(duì)于摩爾城地快的開發(fā)十分有利，對(duì)于本案地塊而言有著較大的市場(chǎng)空間可以挖掘，且如果摩爾城項(xiàng)目走梅江南的彌補(bǔ)產(chǎn)品戰(zhàn)略定位，通過價(jià)格拉開與梅江南的正面競(jìng)爭(zhēng)，降低了項(xiàng)目的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，將會(huì)尋找到一片屬于自已的市場(chǎng)空間。 5 市場(chǎng)調(diào)研深度報(bào)告 市場(chǎng)受眾度的拉動(dòng) 過去業(yè)界和市民對(duì)紅橋區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)一直不看好，其主要原因是該區(qū)的配套落后、離市中心較遠(yuǎn)、交通不方便、周邊環(huán)境較差等，一直以來該區(qū)的房地產(chǎn)水平都相對(duì)落后，大部分市民都是以自建房和公房居住為主，部分市民更鐘情于市中心的房子；隨著一些強(qiáng)勢(shì)品牌的開發(fā)商進(jìn)駐開發(fā)房 地產(chǎn)和人們的生活水平不斷的提高，進(jìn)而市民對(duì)居住的環(huán)境有更高的要求，而有空間可以做好環(huán)境的只有郊區(qū)大盤，于是郊區(qū)大盤將漸漸地吸引市周邊和市中心的部分客戶。 消費(fèi)市場(chǎng)漸漸步入理性，消費(fèi)觀念正在改變 ■ 現(xiàn)在天津房地產(chǎn)市場(chǎng)上現(xiàn)房上市量比較大（占了全市上市房量的%），說明現(xiàn)在市民對(duì)期房信心不足、對(duì)開發(fā)商的信心不足，一方面是由于居民在以前的購房中出現(xiàn)了一 些貨不對(duì)板的現(xiàn)象，另一方面說明居民的對(duì)住房消費(fèi)也越來越理性。更深層次的動(dòng)因是經(jīng)過前段時(shí)間的天津政府對(duì)外環(huán)的整治與綠化。天津房地產(chǎn)空間很大，原來的開發(fā)商開始慢慢經(jīng)過競(jìng)爭(zhēng)洗禮，具有品牌優(yōu)勢(shì)的開發(fā)商，其核心競(jìng)爭(zhēng)力將會(huì)得到充分的提升。一個(gè)是城市體量比較大，一個(gè)是城市邊沿功能作 用比較強(qiáng)，而城市結(jié)構(gòu)沒有得到調(diào)整，隨著城市產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，加之天津資源多，土地資源、工業(yè)資源、文化資源、人口資源等會(huì)變成一個(gè)巨大優(yōu)勢(shì)，這些會(huì)在今后市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中顯現(xiàn)出來。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 2 市場(chǎng)調(diào)研深度報(bào)告 1. 天津市房地產(chǎn)宏觀環(huán)境分析 近幾年天津市按照“啟動(dòng)住房消費(fèi)，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)”的有關(guān)政策，加大投資力度，充分發(fā)揮天津房地產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)好，地域廣大，對(duì)周邊城市輻射面寬，市場(chǎng)需求量大的優(yōu)勢(shì)，規(guī)范各種制度，出臺(tái)多種政策，使建筑及房地產(chǎn)業(yè)得到了迅猛發(fā)展。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè) 、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 部分小型開發(fā)商不進(jìn)行適應(yīng)性的調(diào)整，就可能被淘汰，一個(gè) 是被外地開發(fā)商淘汰。 房地產(chǎn)市場(chǎng)供求結(jié)構(gòu)失調(diào) 目前天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)供求結(jié)構(gòu)性矛盾比較突出，主要表現(xiàn)在大戶型、高檔商品房市場(chǎng)已趨向飽和，且空置率增加，而面向中低消費(fèi)者的小戶型商品房房源卻明顯不足。 ■ 現(xiàn)在消費(fèi)者對(duì)住房的選擇更注重了房子的質(zhì)量和小區(qū)的環(huán)境以及小區(qū)的配套，消費(fèi)觀念趨于成熟。 宏觀環(huán)境對(duì)本案的有利因素 與不利因素 分析 宏觀環(huán)境對(duì)本案有利因素分析 （ 1） 立足于較為利好的市場(chǎng)環(huán)境，減少項(xiàng)目開發(fā)的宏觀阻力； （ 2） 城市化進(jìn)程的加快，使項(xiàng)目可以享用更多的城市化資源，包括：規(guī)劃資源、配套資源、政策資源； （ 3） 拆遷量的加大，貨幣化分配的到位等利好的因素，為項(xiàng)目提供了大量的客戶源； （ 4） 借助政府對(duì)梅江南的規(guī)劃，對(duì)本案進(jìn)行劣勢(shì)化解策略，快速建立本案地塊的 市場(chǎng)認(rèn)可度；利用梅江南高端客戶的定位，截流中端客戶源。 發(fā)展環(huán)境現(xiàn)狀特點(diǎn)及趨勢(shì) 通過以上對(duì)于對(duì)天津房地產(chǎn)市場(chǎng)作了深度的分析與研究，對(duì)于天津整個(gè)宏觀房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目的影響大致有以下幾個(gè)結(jié)論。 ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． （ 2）城市邊沿將是大盤的競(jìng)技場(chǎng) 隨著天津城市化進(jìn)程不斷變化，城市的不斷擴(kuò)張，新的一輪房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)將 ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ．會(huì)在城市邊緣這一新領(lǐng)域中展開激烈的搏斗，“大盤圍城”這一房地產(chǎn)發(fā)展將 ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ． ．是未來天津市的一個(gè)重要的發(fā)展方向。 ■ 03 年計(jì)劃新建住房 640 萬平方 米，計(jì)劃銷售商品房 700 萬平方米，私房交易 300萬平方米，公房置換 120萬平方米； ■同時(shí)，將放寬買房落戶政策，鼓勵(lì)外來人口購房置業(yè)，同時(shí)大幅降低房地產(chǎn)交易稅費(fèi)，刺激居民住房消費(fèi) ■ 天津市的城市轉(zhuǎn)型給房地產(chǎn)業(yè)帶來了巨大的發(fā)展機(jī)會(huì)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 消費(fèi)市場(chǎng)的轉(zhuǎn)型和觀念的轉(zhuǎn)變，與邊緣板塊的形成互動(dòng) 大南部板塊的高中端市場(chǎng)屬性的發(fā)展，東南部板塊的市場(chǎng)持續(xù)升溫，將形成大南部區(qū)域市場(chǎng)的性價(jià)比產(chǎn)品空間。 12 市場(chǎng)調(diào)研深度報(bào)告 廣州：向南郊擴(kuò)張發(fā)展，將城市化進(jìn)程發(fā)展到 南沙開發(fā)區(qū)。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級(jí)開發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 項(xiàng)目供貨量較大，面臨競(jìng)爭(zhēng)較大，產(chǎn)品過于集中，客吸納也過于集中，導(dǎo)致銷售期的拉長(zhǎng)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。歐洲小鎮(zhèn)風(fēng)情的規(guī)劃特點(diǎn) 銷售價(jià)格 院景公寓均價(jià) 3500— 4500 元每平方 情景洋房均價(jià) 4000— 4500 元每平方 聯(lián)排別墅均價(jià) 5000 元每平方 客戶定位 市內(nèi) 6 區(qū)高中端客為鎖定，側(cè)重點(diǎn)落在中等偏上的客戶 ■項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析 萬科品牌實(shí)力優(yōu)越性 產(chǎn)品適當(dāng)創(chuàng)新，具備個(gè)性化、差異化競(jìng)爭(zhēng) 中等偏上的本地段低價(jià)位（于梅江南），使項(xiàng)目具高性價(jià)比優(yōu)勢(shì) 產(chǎn)品品質(zhì)的相對(duì)優(yōu)勢(shì) 開發(fā)成熟，經(jīng)驗(yàn)豐富，對(duì)銷售有利 ■項(xiàng)目劣勢(shì)分析 區(qū)位相對(duì)劣勢(shì) 自然資源相對(duì)劣勢(shì) 特色配套和大型配套較少，對(duì)于高端客戶的吸引力相對(duì)少 ■本案借鑒分析 產(chǎn)品營造應(yīng)具適當(dāng)?shù)念I(lǐng)先性、創(chuàng)新性，樹立差異化、個(gè)性化的產(chǎn)品 因地制宜地發(fā)揮利用即使不多的地塊自然資源，從而控制成本 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè) 、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 密切關(guān)注該項(xiàng)目后期推廣模式。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。 23 市場(chǎng)調(diào)研深度報(bào)告 本項(xiàng)目可以與政府洽談，利用與環(huán)城快速路周邊的綠化帶建造公園和游樂設(shè)施； 本項(xiàng)目如何在建筑風(fēng)格方面適應(yīng)不同人群的問題上找到平衡點(diǎn)非常關(guān)鍵； 外立面的設(shè)計(jì)容易過時(shí)，對(duì)于大 盤而言不能照搬，應(yīng)該考慮到整個(gè)建筑風(fēng)格的延續(xù)性； 戶型的經(jīng)濟(jì)性有余，舒適性不足，對(duì)于本案這樣的超級(jí)大盤而言，應(yīng)該同時(shí)開發(fā)經(jīng)濟(jì)型和舒適型的產(chǎn)品，因此二期