【正文】 塊的形成 工業(yè)大道板塊促成海珠區(qū)板塊的形成 梅江起步區(qū)促成南部板塊的形成 洛溪板塊促成華南板塊的形成 – 太陽城促成東部板塊形成 華景新城促成東部板快的形成 發(fā)展中期城市化進程等規(guī)劃因素落實，帶動城市邊緣板塊再發(fā)展和升級 城市發(fā)展戰(zhàn)略方向： 天津：東南半環(huán)發(fā)展，將大南部納入發(fā)展區(qū)域。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 城市戰(zhàn)略方向地產(chǎn)板塊發(fā)展趨勢： 天津： 西南板塊作為門戶，南部板塊作為重點。 其他方向繼續(xù)以現(xiàn)有大盤為立足點，從不同方向向外環(huán)線擴張。 本案發(fā)展的市場機會點分 析 ?本案發(fā)展的市場機會點 城市戰(zhàn)略向南發(fā)展與南部板塊的崛起 ,提供了本案的發(fā)展空間 . 各板塊的大盤發(fā)展正在轉(zhuǎn)化消費觀念 ,談化區(qū)位歸屬感 ,使本案客源有一定保證 . 消費市場主力消費層結(jié)構轉(zhuǎn)變 ,也給予本案更多的客源保證 . 大南部區(qū)域市場的高中檔定位 ,預留價格和客戶層的差異性競爭空間 .也能從區(qū)位形象上帶動本案的發(fā)展 . 東南部雙林板塊的持續(xù)升溫 ,及產(chǎn)品的相對滯后 ,為本案打開了市區(qū)客戶的市場突破口 . 天津市總體土地供應量大 ,但市區(qū)內(nèi)安居房小區(qū)多 ,無法形成大規(guī)模高品質(zhì)社區(qū) ,使得邊緣地帶是發(fā)展此類社區(qū)的方向 . 南部板塊土地 的稀缺性 ,加之整個大南部區(qū)域的價格高走趨勢 ,形成對于本案的市場缺口 . 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè) 、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 13 市場調(diào)研深度報告 本案作為大盤開發(fā)的戰(zhàn)略方向 順應南部邊緣板塊效應和把握城市發(fā)展戰(zhàn)略方向，借勢于南部板塊的高形象，一定程度上拉動本案形象和淡化區(qū)位劣勢。 ? 對于東南部板塊的競爭，在性價比競爭上占領市場 ? 對于津南，西青的吸納競爭上，全面運用高 形象，高性價比策略。 ? 開發(fā)的產(chǎn)品類型豐富化的同時應結(jié)合市場的發(fā)展有明析的分期開發(fā)策略。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè) 、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 14 市場調(diào)研深度報告 天 津類比項目分析 天津城市邊緣板塊大盤發(fā)展趨勢分析 ■ 天津城市邊緣板塊發(fā)展與城市擴張趨勢互動； 從四個方向擴張城市發(fā)展趨勢，進一步吸納城市內(nèi)外客戶，故大盤均出現(xiàn)在邊緣板塊，成為邊緣板塊帶動城市擴張的引擎。 從大盤發(fā)展的趨勢分析，深度挖掘各板塊大盤的成功基因以及其不足之處， 為本案找一個市場的靈感。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 區(qū)位優(yōu)勢明顯，享有較多的城市規(guī)劃和配套設施 經(jīng)營開發(fā)定位高，是板塊最大土地供應商，發(fā)揮余地大，開發(fā)壓力相應少。 品牌實力優(yōu)勢一定程度上體現(xiàn)，有助項目的前營銷。 不同開發(fā)商入主中后期地塊會造成產(chǎn)品的分化，導致社區(qū)形象回落和受損。 價格水平偏高，導致上揚空間小，而且周期會相對較大。 避免客戶鎖定的單一化 發(fā)揮規(guī)模化的效應的優(yōu)勢。 產(chǎn)品應更突出性價比。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 順馳半島系列（半島藍灣、半島豪庭） 項目規(guī)模 半島藍灣占地 17 萬平方米，半島豪庭占地約 10 萬 平方米 產(chǎn)品類型 多層公寓、聯(lián)排別墅、獨立別墅、小高層 社區(qū)配套 主要配套與汐岸國際共享 社區(qū)環(huán)境及規(guī)劃特點 臨湖面有線性水系，貫通社區(qū)內(nèi)，水岸居住的規(guī)模特色 銷售格價 多層公寓均價 4000— 4500 元每平方 聯(lián)排別墅均價 5500 元每平方 銷售狀況 前期去貨量達 40%，現(xiàn)階段認購 120— 150 套 客戶定位 吸納市內(nèi) 6 區(qū)的高中端客戶 ■項目優(yōu)勢分析 時機上占先機，屬于梅江南起動區(qū) 區(qū)位優(yōu)勢相對明顯，也享有較多的城市規(guī)劃和配套優(yōu)勢 自然資源較好，緊鄰湖面 順馳品牌知名度優(yōu)越，能與梅 江起步區(qū)項目呼應 產(chǎn)品結(jié)較豐富，吸納客戶層面廣，能在一定程度上促進銷售 ■項目劣勢分析 產(chǎn)品缺乏差異性 配套設施缺少特色，與汐岸國際共享導致被動地位出現(xiàn) 針對客戶面過廣、不同產(chǎn)品一次推出而且集中密度較高不利于形象檔次在梅江南的提高 ■本案借鑒點分析 產(chǎn)品應具備一定的領先性，樹立差異化 重點鎖定主力客戶，采用進化式客戶吸納法 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè) 、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 17 市場調(diào)研深度報告 產(chǎn)品類型應豐富化，但期間應有一定限定和入市時機之策略 配套設施應注重實用化和特色化 萬科水晶城 項目規(guī)模 占地約 45 萬平方 產(chǎn)品類型 院景公寓、聯(lián)排別墅 、情境花園洋房 社區(qū)配套 會所、學校、超市等生活配套齊全 社區(qū)規(guī)劃 原生大樹、衛(wèi)津河、水岸景觀、以樹木為主的綠色環(huán) 特點環(huán)境 境。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 還有一點是最值得本案學習的：萬科在原有的資源上充分利用與挖掘，并把它作為一個重要的賣點，如大樹保留，售樓部下面的鐵軌處理，都非常到位，能充分將一些資源經(jīng)過整合和處理形成一個亮麗的風景線，并大大地節(jié)約了成本。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 ■借鑒意義 ： 有針對性的進行競爭策略調(diào)整（價格略低、區(qū)位差別、加強配套建設、賣場氛圍營 造、戶型設計） 吸取該項目推廣的成功操作思路，把握蓄水期和引爆期的操作模式。 注重本項目的品牌建設，作為跟蹤調(diào)查對象，推廣時可以作為參照樓盤； 奧園的分品牌策略是本案重點研究的課題 人氣營造方面是本案的正面典型，正面驗證了人氣對于大盤持續(xù)開發(fā)的重要性； 戶型設計非常緊湊，總價控制非常到位，通過控制面積來控制總價，制造個性，避開周圍眾多強大競爭對手的正面競爭，值得本項目借鑒； 本項目在一期開發(fā)時應做一些與周邊、乃至整個梅江板塊不同的高性價比戶型，讓目標 客戶可以用兩房的錢買三房，在競爭對手沒有反應過來前迅速搶占市場，做到“人無我有”實現(xiàn)大量資金的快速回籠； 順馳翡翠城 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè) 、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 21 市場調(diào)研深度報告 案 名 翡翠城 發(fā) 展 商 順馳融科置地 工地位置 瑞景居住區(qū) 銷 售 方 式 自銷 容積率 占地面積 66 公頃 使 用 率 總建筑面積 60 萬平方米 總戶數(shù) 面積規(guī)劃 二室二廳 96100 ㎡ 主力面積 130 三室二廳 130150㎡ 主力總價 45 萬 四室二廳 150180㎡ 均價 3500 元 /㎡ 建筑形態(tài) 多層洋房，聯(lián)排、獨立別墅 綠化率 % 標準層高 3 米 折扣率 97% 裝修標準 外裝修 進口涂料 內(nèi)裝修 精裝修 配套設施 幼兒園，中小學，醫(yī)院，銀行，郵局，商業(yè)街、會所、外環(huán)線綠化帶、娛樂設施配套齊全，地鐵一號線。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 大通綠島家園 案 名 大通綠島家園 發(fā) 展 商 大通建設發(fā)展有限公司 工地位置 津京路與南倉路交匯 銷 售 方 式 聯(lián)合（代理） 容積率 占地面積 25 使 用 率 總建筑面積 20 總 戶數(shù) 面積規(guī)劃 一室一廳 60 ㎡ 主力面積 公寓 90 別墅 170 二室二廳 8895 ㎡ 主力總價 別墅 46 三室二廳 130140㎡ 總價范圍 4550 四室二廳 150180 ㎡ 均價 公寓 1800 元 /㎡ 建筑形態(tài) 公寓、疊加式別墅、小高層 綠化率 % 標準層高 米 裝修標準 外裝修 高級涂料 內(nèi)裝修 毛坯 配套設施 幼兒園，中小學，大型商場，休閑廣場、中心公園、娛樂設施配套齊全 訴求重點 北歐洋房社 區(qū)、森林公園 20 萬平方米別墅品質(zhì)洋房社區(qū) 20 萬平方米的北歐洋房社區(qū) ■成功點； 是采用亞別墅設計 沿襲了 TOWNHOUSE住宅群低層，低密度的建筑特點對房者的吸引力較大； 在價格定位方面該項目彌補瑞景居住區(qū)的空缺，成功的尋找出一條差異化的道路； 在自己土地有限的情況下，設法借助植物景觀資源。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 城東部板塊 順馳太陽城 案 名 太陽城 發(fā) 展 商 天津順馳發(fā)展限公司 工地位置 衛(wèi)國道北側(cè) 銷 售 方 式 自銷 容積率 占地面積 151 公頃 使 用 率 總建筑面積 130 總戶數(shù) 13000 總銷售金額 面積規(guī)劃 一室一廳 6070 ㎡ 主力面積 二房 70，三房 130 二室二廳 90105 ㎡ 主力總價 二房 35 萬三房 45 萬 三室二廳 130140㎡ 總價范圍 四室二廳 150190 ㎡ 均價 3500 元 建筑形態(tài) 洋房、聯(lián)排別墅、小高層 綠化率 % 標準層高 米 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè) 、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫，月更新房地產(chǎn)資料近千個。 24 市場調(diào)研深度報告 裝修標準 外裝修 高級進口涂料 內(nèi)裝修 精裝修 配套設 施 幼兒園，中小學，商業(yè)街，大型商場，超級主題會所、休閑廣場、中心公園、人工湖、娛樂設施配套齊全 訴求重點 建筑承載生活方式 享受品質(zhì)生活年 新世紀、新天津、新生活 ■競爭點 同屬郊區(qū)大盤，戶型、價格方面的替代性較強，目標客戶人群部分重合，競爭直接； 容積率相對較低，綠化景觀面積較多，購房者的購房心理價值較高； 擁有順馳的強勢品牌資源，并擁有 67家房屋超市，網(wǎng)絡客戶群方面優(yōu)于本項目； 項目規(guī)模大，產(chǎn)品路線兩頭走，客戶吸納量大； 以精裝修房推向市場； 交通搶占了一定的先機； ■警惕點 開發(fā)企業(yè)實力較強，但推盤一直是“雷聲大，雨點小”，項目推進速度非常緩慢； 該盤規(guī)劃缺個性，雖然暫時有吸引力，但沒有真正打動人； 項目推廣沒有蓄水期和引爆期； 項目推廣時期，銷控做得較生硬； 產(chǎn)品設計過于呆板，缺少號召力。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。最大程度的搜集了數(shù)十家國內(nèi)頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 第六大道 案 名 第六大道 發(fā) 展 商 天津優(yōu)聯(lián)投資發(fā)展集團 工地位置 東區(qū)中環(huán)線東興立交旁 銷 售 方 式 聯(lián)合（代理） 容積率 占地面積 使 用 率 總建筑面積 總戶數(shù) 房型規(guī)劃 二室二廳 90100 ㎡ 主力面積 二房 95，三房120 三室二廳 110130㎡ 主力總價 三房 35 萬 四室二廳 160190㎡ 均價 洋房 2800/㎡ 建筑形態(tài) 洋房、聯(lián)排別墅、小高層 綠化率 % 標準層高 米 裝修 標準 外裝修 高級涂料 內(nèi)裝修 毛坯 配套 設施 幼兒園，中小學，大型商場，休閑廣場、中心公園、娛樂設施配套齊全 訴求 重點 五大道風情素描 小洋樓的海派生活 ■ 成功點 在該地區(qū)開發(fā)相對較晚，總結(jié)太陽城項目的經(jīng)驗與教訓，產(chǎn)品設計理念相對較新；； 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國內(nèi)最大、最專業(yè) 、更