【文章內容簡介】 新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 17 市場調研深度報告 產品類型應豐富化，但期間應有一定限定和入市時機之策略 配套設施應注重實用化和特色化 萬科水晶城 項目規(guī)模 占地約 45 萬平方 產品類型 院景公寓、聯(lián)排別墅 、情境花園洋房 社區(qū)配套 會所、學校、超市等生活配套齊全 社區(qū)規(guī)劃 原生大樹、衛(wèi)津河、水岸景觀、以樹木為主的綠色環(huán) 特點環(huán)境 境。歐洲小鎮(zhèn)風情的規(guī)劃特點 銷售價格 院景公寓均價 3500— 4500 元每平方 情景洋房均價 4000— 4500 元每平方 聯(lián)排別墅均價 5000 元每平方 客戶定位 市內 6 區(qū)高中端客為鎖定，側重點落在中等偏上的客戶 ■項目優(yōu)勢分析 萬科品牌實力優(yōu)越性 產品適當創(chuàng)新，具備個性化、差異化競爭 中等偏上的本地段低價位（于梅江南），使項目具高性價比優(yōu)勢 產品品質的相對優(yōu)勢 開發(fā)成熟，經驗豐富，對銷售有利 ■項目劣勢分析 區(qū)位相對劣勢 自然資源相對劣勢 特色配套和大型配套較少，對于高端客戶的吸引力相對少 ■本案借鑒分析 產品營造應具適當?shù)念I先性、創(chuàng)新性，樹立差異化、個性化的產品 因地制宜地發(fā)揮利用即使不多的地塊自然資源，從而控制成本 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè) 、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 18 市場調研深度報告 注重產品的性價比競爭策略，注重產品價格與品質的平衡 開發(fā)模式備具持續(xù)的活力 開發(fā)主題理念鮮明，而且體現(xiàn)在建立成熟的生活藍本之上 本案在推廣方面應借鑒水晶城成功操作模式，包括賣場的包裝，樣板區(qū)氛圍的喧染以及標 示系統(tǒng)的統(tǒng)一。 還有一點是最值得本案學習的：萬科在原有的資源上充分利用與挖掘，并把它作為一個重要的賣點，如大樹保留，售樓部下面的鐵軌處理，都非常到位，能充分將一些資源經過整合和處理形成一個亮麗的風景線，并大大地節(jié)約了成本。 雙林類比項目匯總 板塊典型項目 均價水平 產品類型 銷售狀況 龍都馨園 2580 元 /M2 多層住宅為主 已售出 230 套 金海灣花園 多層： 小高層： 3100 元 /M2 多層住宅、電梯小高層 銷售理想 方正龍?zhí)靾@ 2400— 2500 元 /M2 多層住宅 銷售理想 祺林園 1800— 2200 元 /M2 多層住宅 怡林佳緣 2300— 2500 元 /M2 多層住宅 城西北板塊 天津奧林匹克花園 案 名 天津奧園 發(fā) 展 商 奧林匹克花園置業(yè) 工地位置 丁沽三路延長線 使 用 率 容積率 占地面積 1000 畝 總建筑面積 首期 萬㎡ 總戶數(shù) 面積 二室二廳 77100 ㎡ 主力面積 110120 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè) 、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 19 市場調研深度報告 規(guī)劃 三室二廳 96160 ㎡ 主力總價 4045 萬 四室二廳 150180 ㎡ 均價 元 /㎡ 建筑形態(tài) 多層洋房 、聯(lián)排別墅 綠化率 % 標準層高 3 米 裝修標準 外裝修 進口涂料 內裝修 精裝修 配套設施 雙語幼兒園，中小學，步行街、家樂超市、醫(yī)院、銀行、健康配套，奧林匹克大廈、運動休閑娛樂設施配套齊全，地鐵一號線 訴求重點 運動就在家門口 流動音樂的旋律 新生活領地 ■項目優(yōu)勢： 生活配套： 位于瑞景居住區(qū)，日后配套相對較成熟 周圍新項目較多，整體居住氛圍逐漸形成 地鐵一號線正在動工，其建成將會大大改變現(xiàn)有的交通狀況 產品戶型： 花園洋房設計，形象價值高 戶型面積控制得當 注重性價比高的產 品設計 擁有 1000畝的規(guī)模優(yōu)勢 ■項目劣勢： 區(qū)位概念： 地段價值不如梅江居住居 位于紅橋板塊，現(xiàn)階段周邊街區(qū)環(huán)境相對較差 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè) 、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 20 市場調研深度報告 自然景觀資源相對缺乏，人工營造成本大 出行配套：現(xiàn)有的公共交通仍然不便（時間距離、生活成本） ■競爭對比： 本項目同屬郊區(qū)型大盤，單價接近，但主力戶型結構、面積和總價存在差異性，屬于錯位競爭； 由于所處城市區(qū)位不同，在目標客戶市場方面沒有處于直接競爭，主力客戶區(qū)域仍有較大差別。 ■借鑒意義 ： 有針對性的進行競爭策略調整（價格略低、區(qū)位差別、加強配套建設、賣場氛圍營 造、戶型設計） 吸取該項目推廣的成功操作思路，把握蓄水期和引爆期的操作模式。 密切關注該項目后期推廣模式。 注重本項目的品牌建設，作為跟蹤調查對象，推廣時可以作為參照樓盤； 奧園的分品牌策略是本案重點研究的課題 人氣營造方面是本案的正面典型，正面驗證了人氣對于大盤持續(xù)開發(fā)的重要性； 戶型設計非常緊湊，總價控制非常到位，通過控制面積來控制總價，制造個性，避開周圍眾多強大競爭對手的正面競爭，值得本項目借鑒； 本項目在一期開發(fā)時應做一些與周邊、乃至整個梅江板塊不同的高性價比戶型，讓目標 客戶可以用兩房的錢買三房，在競爭對手沒有反應過來前迅速搶占市場，做到“人無我有”實現(xiàn)大量資金的快速回籠； 順馳翡翠城 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè) 、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 21 市場調研深度報告 案 名 翡翠城 發(fā) 展 商 順馳融科置地 工地位置 瑞景居住區(qū) 銷 售 方 式 自銷 容積率 占地面積 66 公頃 使 用 率 總建筑面積 60 萬平方米 總戶數(shù) 面積規(guī)劃 二室二廳 96100 ㎡ 主力面積 130 三室二廳 130150㎡ 主力總價 45 萬 四室二廳 150180㎡ 均價 3500 元 /㎡ 建筑形態(tài) 多層洋房，聯(lián)排、獨立別墅 綠化率 % 標準層高 3 米 折扣率 97% 裝修標準 外裝修 進口涂料 內裝修 精裝修 配套設施 幼兒園，中小學，醫(yī)院，銀行，郵局，商業(yè)街、會所、外環(huán)線綠化帶、娛樂設施配套齊全，地鐵一號線。 訴求重點 德式洋房、風景庭院 設計自己的德式生活 追求風景中的生命家園 ■優(yōu)勢點 緊鄰劉園苗圃，借得先天的環(huán)境景觀資源優(yōu)勢； 地處瑞景居住區(qū)；受到政府規(guī)劃的支持 順弛品牌影響，公眾的認可度較高； 小區(qū)的文化建設和宣傳推廣力度很大，已經成為地方性的項目品牌； 項目處在瑞景居住區(qū)，配套設施相對齊全； 產品設計與奧林匹克花園相比有較大的提升； 地鐵一號線在 20xx年投入使用，對本案的交通將有很大改善； ■劣勢點 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè) 、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 22 市場調研深度報告 現(xiàn)階段周邊環(huán)境較差； ■借鑒點 因為項目所處的地段不同，該項目與本案正面競爭不明顯； 該方案如何借奧林匹克花園的勢，是本案借梅江勢的重點研究課題； 其規(guī)劃的人車分流、組團的布局是最值得借鑒的。 大通綠島家園 案 名 大通綠島家園 發(fā) 展 商 大通建設發(fā)展有限公司 工地位置 津京路與南倉路交匯 銷 售 方 式 聯(lián)合（代理） 容積率 占地面積 25 使 用 率 總建筑面積 20 總 戶數(shù) 面積規(guī)劃 一室一廳 60 ㎡ 主力面積 公寓 90 別墅 170 二室二廳 8895 ㎡ 主力總價 別墅 46 三室二廳 130140㎡ 總價范圍 4550 四室二廳 150180 ㎡ 均價 公寓 1800 元 /㎡ 建筑形態(tài) 公寓、疊加式別墅、小高層 綠化率 % 標準層高 米 裝修標準 外裝修 高級涂料 內裝修 毛坯 配套設施 幼兒園，中小學，大型商場，休閑廣場、中心公園、娛樂設施配套齊全 訴求重點 北歐洋房社 區(qū)、森林公園 20 萬平方米別墅品質洋房社區(qū) 20 萬平方米的北歐洋房社區(qū) ■成功點； 是采用亞別墅設計 沿襲了 TOWNHOUSE住宅群低層，低密度的建筑特點對房者的吸引力較大； 在價格定位方面該項目彌補瑞景居住區(qū)的空缺，成功的尋找出一條差異化的道路； 在自己土地有限的情況下，設法借助植物景觀資源。 ■類比項目分析的重要結論 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè) 、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 23 市場調研深度報告 本項目可以與政府洽談，利用與環(huán)城快速路周邊的綠化帶建造公園和游樂設施； 本項目如何在建筑風格方面適應不同人群的問題上找到平衡點非常關鍵； 外立面的設計容易過時，對于大 盤而言不能照搬，應該考慮到整個建筑風格的延續(xù)性； 戶型的經濟性有余，舒適性不足，對于本案這樣的超級大盤而言，應該同時開發(fā)經濟型和舒適型的產品，因此二期開始，產品開發(fā)除了“人無我有”外，還要做到“人有我優(yōu)”； 宣傳推廣投入較少，品牌積累不夠，對于大盤而言，前期靠產品，后期靠品牌； 小高層比例大，市場抗性很強，風險太大，本項目不到最后，不要打小高層的主意。 城東部板塊 順馳太陽城 案 名 太陽城 發(fā) 展 商 天津順馳發(fā)展限公司 工地位置 衛(wèi)國道北側 銷 售 方 式 自銷 容積率 占地面積 151 公頃 使 用 率 總建筑面積 130 總戶數(shù) 13000 總銷售金額 面積規(guī)劃 一室一廳 6070 ㎡ 主力面積 二房 70，三房 130 二室二廳 90105 ㎡ 主力總價 二房 35 萬三房 45 萬 三室二廳 130140㎡ 總價范圍 四室二廳 150190 ㎡ 均價 3500 元 建筑形態(tài) 洋房、聯(lián)排別墅、小高層 綠化率 % 標準層高 米 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè) 、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網房地產頻道 作為國內最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產資料庫，月更新房地產資料近千個。最大程度的搜集了數(shù)十家國內頂級開發(fā)商多年實際操盤之系統(tǒng)資料。 24 市場調研深度報告 裝修標準 外裝修 高級進口涂料 內裝修 精裝修 配套設 施 幼兒園，中小學，商業(yè)街，大型商場，超級主題會所、休閑廣場、中心公園、人工湖、娛樂設施配套齊全 訴求重點 建筑承載生活方式 享受品質生活年 新世紀、新天津、新生活 ■競爭點 同屬郊區(qū)大盤，戶型、