【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 17 市場(chǎng)調(diào)研深度報(bào)告 產(chǎn)品類型應(yīng)豐富化，但期間應(yīng)有一定限定和入市時(shí)機(jī)之策略 配套設(shè)施應(yīng)注重實(shí)用化和特色化 萬(wàn)科水晶城 項(xiàng)目規(guī)模 占地約 45 萬(wàn)平方 產(chǎn)品類型 院景公寓、聯(lián)排別墅 、情境花園洋房 社區(qū)配套 會(huì)所、學(xué)校、超市等生活配套齊全 社區(qū)規(guī)劃 原生大樹、衛(wèi)津河、水岸景觀、以樹木為主的綠色環(huán) 特點(diǎn)環(huán)境 境。歐洲小鎮(zhèn)風(fēng)情的規(guī)劃特點(diǎn) 銷售價(jià)格 院景公寓均價(jià) 3500— 4500 元每平方 情景洋房均價(jià) 4000— 4500 元每平方 聯(lián)排別墅均價(jià) 5000 元每平方 客戶定位 市內(nèi) 6 區(qū)高中端客為鎖定，側(cè)重點(diǎn)落在中等偏上的客戶 ■項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析 萬(wàn)科品牌實(shí)力優(yōu)越性 產(chǎn)品適當(dāng)創(chuàng)新，具備個(gè)性化、差異化競(jìng)爭(zhēng) 中等偏上的本地段低價(jià)位（于梅江南），使項(xiàng)目具高性價(jià)比優(yōu)勢(shì) 產(chǎn)品品質(zhì)的相對(duì)優(yōu)勢(shì) 開(kāi)發(fā)成熟，經(jīng)驗(yàn)豐富，對(duì)銷售有利 ■項(xiàng)目劣勢(shì)分析 區(qū)位相對(duì)劣勢(shì) 自然資源相對(duì)劣勢(shì) 特色配套和大型配套較少，對(duì)于高端客戶的吸引力相對(duì)少 ■本案借鑒分析 產(chǎn)品營(yíng)造應(yīng)具適當(dāng)?shù)念I(lǐng)先性、創(chuàng)新性，樹立差異化、個(gè)性化的產(chǎn)品 因地制宜地發(fā)揮利用即使不多的地塊自然資源，從而控制成本 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè) 、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 18 市場(chǎng)調(diào)研深度報(bào)告 注重產(chǎn)品的性價(jià)比競(jìng)爭(zhēng)策略，注重產(chǎn)品價(jià)格與品質(zhì)的平衡 開(kāi)發(fā)模式備具持續(xù)的活力 開(kāi)發(fā)主題理念鮮明，而且體現(xiàn)在建立成熟的生活藍(lán)本之上 本案在推廣方面應(yīng)借鑒水晶城成功操作模式，包括賣場(chǎng)的包裝，樣板區(qū)氛圍的喧染以及標(biāo) 示系統(tǒng)的統(tǒng)一。 還有一點(diǎn)是最值得本案學(xué)習(xí)的：萬(wàn)科在原有的資源上充分利用與挖掘，并把它作為一個(gè)重要的賣點(diǎn)，如大樹保留，售樓部下面的鐵軌處理，都非常到位，能充分將一些資源經(jīng)過(guò)整合和處理形成一個(gè)亮麗的風(fēng)景線，并大大地節(jié)約了成本。 雙林類比項(xiàng)目匯總 板塊典型項(xiàng)目 均價(jià)水平 產(chǎn)品類型 銷售狀況 龍都馨園 2580 元 /M2 多層住宅為主 已售出 230 套 金海灣花園 多層： 小高層： 3100 元 /M2 多層住宅、電梯小高層 銷售理想 方正龍?zhí)靾@ 2400— 2500 元 /M2 多層住宅 銷售理想 祺林園 1800— 2200 元 /M2 多層住宅 怡林佳緣 2300— 2500 元 /M2 多層住宅 城西北板塊 天津奧林匹克花園 案 名 天津奧園 發(fā) 展 商 奧林匹克花園置業(yè) 工地位置 丁沽三路延長(zhǎng)線 使 用 率 容積率 占地面積 1000 畝 總建筑面積 首期 萬(wàn)㎡ 總戶數(shù) 面積 二室二廳 77100 ㎡ 主力面積 110120 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè) 、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 19 市場(chǎng)調(diào)研深度報(bào)告 規(guī)劃 三室二廳 96160 ㎡ 主力總價(jià) 4045 萬(wàn) 四室二廳 150180 ㎡ 均價(jià) 元 /㎡ 建筑形態(tài) 多層洋房 、聯(lián)排別墅 綠化率 % 標(biāo)準(zhǔn)層高 3 米 裝修標(biāo)準(zhǔn) 外裝修 進(jìn)口涂料 內(nèi)裝修 精裝修 配套設(shè)施 雙語(yǔ)幼兒園，中小學(xué)，步行街、家樂(lè)超市、醫(yī)院、銀行、健康配套，奧林匹克大廈、運(yùn)動(dòng)休閑娛樂(lè)設(shè)施配套齊全，地鐵一號(hào)線 訴求重點(diǎn) 運(yùn)動(dòng)就在家門口 流動(dòng)音樂(lè)的旋律 新生活領(lǐng)地 ■項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)： 生活配套： 位于瑞景居住區(qū)，日后配套相對(duì)較成熟 周圍新項(xiàng)目較多，整體居住氛圍逐漸形成 地鐵一號(hào)線正在動(dòng)工，其建成將會(huì)大大改變現(xiàn)有的交通狀況 產(chǎn)品戶型： 花園洋房設(shè)計(jì)，形象價(jià)值高 戶型面積控制得當(dāng) 注重性價(jià)比高的產(chǎn) 品設(shè)計(jì) 擁有 1000畝的規(guī)模優(yōu)勢(shì) ■項(xiàng)目劣勢(shì)： 區(qū)位概念： 地段價(jià)值不如梅江居住居 位于紅橋板塊，現(xiàn)階段周邊街區(qū)環(huán)境相對(duì)較差 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè) 、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 20 市場(chǎng)調(diào)研深度報(bào)告 自然景觀資源相對(duì)缺乏，人工營(yíng)造成本大 出行配套：現(xiàn)有的公共交通仍然不便（時(shí)間距離、生活成本） ■競(jìng)爭(zhēng)對(duì)比： 本項(xiàng)目同屬郊區(qū)型大盤，單價(jià)接近，但主力戶型結(jié)構(gòu)、面積和總價(jià)存在差異性，屬于錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)； 由于所處城市區(qū)位不同，在目標(biāo)客戶市場(chǎng)方面沒(méi)有處于直接競(jìng)爭(zhēng)，主力客戶區(qū)域仍有較大差別。 ■借鑒意義 ： 有針對(duì)性的進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)策略調(diào)整（價(jià)格略低、區(qū)位差別、加強(qiáng)配套建設(shè)、賣場(chǎng)氛圍營(yíng) 造、戶型設(shè)計(jì)） 吸取該項(xiàng)目推廣的成功操作思路，把握蓄水期和引爆期的操作模式。 密切關(guān)注該項(xiàng)目后期推廣模式。 注重本項(xiàng)目的品牌建設(shè)，作為跟蹤調(diào)查對(duì)象，推廣時(shí)可以作為參照樓盤； 奧園的分品牌策略是本案重點(diǎn)研究的課題 人氣營(yíng)造方面是本案的正面典型，正面驗(yàn)證了人氣對(duì)于大盤持續(xù)開(kāi)發(fā)的重要性； 戶型設(shè)計(jì)非常緊湊，總價(jià)控制非常到位，通過(guò)控制面積來(lái)控制總價(jià)，制造個(gè)性，避開(kāi)周圍眾多強(qiáng)大競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的正面競(jìng)爭(zhēng)，值得本項(xiàng)目借鑒； 本項(xiàng)目在一期開(kāi)發(fā)時(shí)應(yīng)做一些與周邊、乃至整個(gè)梅江板塊不同的高性價(jià)比戶型，讓目標(biāo) 客戶可以用兩房的錢買三房，在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手沒(méi)有反應(yīng)過(guò)來(lái)前迅速搶占市場(chǎng)，做到“人無(wú)我有”實(shí)現(xiàn)大量資金的快速回籠； 順馳翡翠城 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè) 、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 21 市場(chǎng)調(diào)研深度報(bào)告 案 名 翡翠城 發(fā) 展 商 順馳融科置地 工地位置 瑞景居住區(qū) 銷 售 方 式 自銷 容積率 占地面積 66 公頃 使 用 率 總建筑面積 60 萬(wàn)平方米 總戶數(shù) 面積規(guī)劃 二室二廳 96100 ㎡ 主力面積 130 三室二廳 130150㎡ 主力總價(jià) 45 萬(wàn) 四室二廳 150180㎡ 均價(jià) 3500 元 /㎡ 建筑形態(tài) 多層洋房，聯(lián)排、獨(dú)立別墅 綠化率 % 標(biāo)準(zhǔn)層高 3 米 折扣率 97% 裝修標(biāo)準(zhǔn) 外裝修 進(jìn)口涂料 內(nèi)裝修 精裝修 配套設(shè)施 幼兒園，中小學(xué)，醫(yī)院，銀行，郵局，商業(yè)街、會(huì)所、外環(huán)線綠化帶、娛樂(lè)設(shè)施配套齊全，地鐵一號(hào)線。 訴求重點(diǎn) 德式洋房、風(fēng)景庭院 設(shè)計(jì)自己的德式生活 追求風(fēng)景中的生命家園 ■優(yōu)勢(shì)點(diǎn) 緊鄰劉園苗圃，借得先天的環(huán)境景觀資源優(yōu)勢(shì)； 地處瑞景居住區(qū)；受到政府規(guī)劃的支持 順弛品牌影響，公眾的認(rèn)可度較高； 小區(qū)的文化建設(shè)和宣傳推廣力度很大，已經(jīng)成為地方性的項(xiàng)目品牌； 項(xiàng)目處在瑞景居住區(qū)，配套設(shè)施相對(duì)齊全； 產(chǎn)品設(shè)計(jì)與奧林匹克花園相比有較大的提升； 地鐵一號(hào)線在 20xx年投入使用，對(duì)本案的交通將有很大改善； ■劣勢(shì)點(diǎn) 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè) 、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 22 市場(chǎng)調(diào)研深度報(bào)告 現(xiàn)階段周邊環(huán)境較差； ■借鑒點(diǎn) 因?yàn)轫?xiàng)目所處的地段不同，該項(xiàng)目與本案正面競(jìng)爭(zhēng)不明顯； 該方案如何借奧林匹克花園的勢(shì)，是本案借梅江勢(shì)的重點(diǎn)研究課題； 其規(guī)劃的人車分流、組團(tuán)的布局是最值得借鑒的。 大通綠島家園 案 名 大通綠島家園 發(fā) 展 商 大通建設(shè)發(fā)展有限公司 工地位置 津京路與南倉(cāng)路交匯 銷 售 方 式 聯(lián)合（代理） 容積率 占地面積 25 使 用 率 總建筑面積 20 總 戶數(shù) 面積規(guī)劃 一室一廳 60 ㎡ 主力面積 公寓 90 別墅 170 二室二廳 8895 ㎡ 主力總價(jià) 別墅 46 三室二廳 130140㎡ 總價(jià)范圍 4550 四室二廳 150180 ㎡ 均價(jià) 公寓 1800 元 /㎡ 建筑形態(tài) 公寓、疊加式別墅、小高層 綠化率 % 標(biāo)準(zhǔn)層高 米 裝修標(biāo)準(zhǔn) 外裝修 高級(jí)涂料 內(nèi)裝修 毛坯 配套設(shè)施 幼兒園，中小學(xué)，大型商場(chǎng)，休閑廣場(chǎng)、中心公園、娛樂(lè)設(shè)施配套齊全 訴求重點(diǎn) 北歐洋房社 區(qū)、森林公園 20 萬(wàn)平方米別墅品質(zhì)洋房社區(qū) 20 萬(wàn)平方米的北歐洋房社區(qū) ■成功點(diǎn)； 是采用亞別墅設(shè)計(jì) 沿襲了 TOWNHOUSE住宅群低層，低密度的建筑特點(diǎn)對(duì)房者的吸引力較大； 在價(jià)格定位方面該項(xiàng)目彌補(bǔ)瑞景居住區(qū)的空缺，成功的尋找出一條差異化的道路； 在自己土地有限的情況下，設(shè)法借助植物景觀資源。 ■類比項(xiàng)目分析的重要結(jié)論 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè) 、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 23 市場(chǎng)調(diào)研深度報(bào)告 本項(xiàng)目可以與政府洽談，利用與環(huán)城快速路周邊的綠化帶建造公園和游樂(lè)設(shè)施； 本項(xiàng)目如何在建筑風(fēng)格方面適應(yīng)不同人群的問(wèn)題上找到平衡點(diǎn)非常關(guān)鍵； 外立面的設(shè)計(jì)容易過(guò)時(shí)，對(duì)于大 盤而言不能照搬，應(yīng)該考慮到整個(gè)建筑風(fēng)格的延續(xù)性； 戶型的經(jīng)濟(jì)性有余，舒適性不足，對(duì)于本案這樣的超級(jí)大盤而言，應(yīng)該同時(shí)開(kāi)發(fā)經(jīng)濟(jì)型和舒適型的產(chǎn)品，因此二期開(kāi)始，產(chǎn)品開(kāi)發(fā)除了“人無(wú)我有”外，還要做到“人有我優(yōu)”； 宣傳推廣投入較少，品牌積累不夠，對(duì)于大盤而言，前期靠產(chǎn)品，后期靠品牌； 小高層比例大，市場(chǎng)抗性很強(qiáng)，風(fēng)險(xiǎn)太大，本項(xiàng)目不到最后，不要打小高層的主意。 城東部板塊 順馳太陽(yáng)城 案 名 太陽(yáng)城 發(fā) 展 商 天津順馳發(fā)展限公司 工地位置 衛(wèi)國(guó)道北側(cè) 銷 售 方 式 自銷 容積率 占地面積 151 公頃 使 用 率 總建筑面積 130 總戶數(shù) 13000 總銷售金額 面積規(guī)劃 一室一廳 6070 ㎡ 主力面積 二房 70，三房 130 二室二廳 90105 ㎡ 主力總價(jià) 二房 35 萬(wàn)三房 45 萬(wàn) 三室二廳 130140㎡ 總價(jià)范圍 四室二廳 150190 ㎡ 均價(jià) 3500 元 建筑形態(tài) 洋房、聯(lián)排別墅、小高層 綠化率 % 標(biāo)準(zhǔn)層高 米 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè) 、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 中管網(wǎng)房地產(chǎn)頻道 作為國(guó)內(nèi)最大、最專業(yè)、更新速度最快的專業(yè)房地產(chǎn)資料庫(kù)，月更新房地產(chǎn)資料近千個(gè)。最大程度的搜集了數(shù)十家國(guó)內(nèi)頂級(jí)開(kāi)發(fā)商多年實(shí)際操盤之系統(tǒng)資料。 24 市場(chǎng)調(diào)研深度報(bào)告 裝修標(biāo)準(zhǔn) 外裝修 高級(jí)進(jìn)口涂料 內(nèi)裝修 精裝修 配套設(shè) 施 幼兒園，中小學(xué)，商業(yè)街，大型商場(chǎng)，超級(jí)主題會(huì)所、休閑廣場(chǎng)、中心公園、人工湖、娛樂(lè)設(shè)施配套齊全 訴求重點(diǎn) 建筑承載生活方式 享受品質(zhì)生活年 新世紀(jì)、新天津、新生活 ■競(jìng)爭(zhēng)點(diǎn) 同屬郊區(qū)大盤，戶型、