天津住宅項(xiàng)目市場調(diào)研報(bào)告(doc25)-公寓住宅(編輯修改稿)
2024-09-18 18:24 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 房預(yù)售制度。 8 月 26 日，建設(shè)部政策研究中心副主任秦虹在“首屆中國房地產(chǎn)形勢分析與預(yù)測高峰論壇 上”表示，宏觀調(diào)控要避免政府各部門政策疊加，如果各部門從各自角度出臺(tái)政策，將損害宏觀調(diào)控效果。 銀行方面考慮資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)，從而出臺(tái)措施限制房貸，建議取消預(yù)售制度等；稅收部門為了完成稅收任務(wù)，要各項(xiàng)稅收應(yīng)收盡 收，過去沒有征收的土地增值稅、個(gè)人所得稅開征或者補(bǔ)繳；土地部門要節(jié)約用地，防止腐敗，從而嚴(yán)格招拍掛制度，控制土地供應(yīng)。但各部門的政策可能出現(xiàn)疊加效應(yīng)，應(yīng)該予以避免。 （二）、金融政策 央行加息，實(shí)施調(diào)控 8 月 19 日央行調(diào)高了商業(yè)銀行的一年期存貸款利息。同時(shí)，為了幫助國內(nèi)居民自住購買，央行決定將商業(yè)性個(gè)人住房 貸款的利率下限由貸款基準(zhǔn)利率的 倍擴(kuò)大到 倍，商業(yè)銀行可按照國家相關(guān)政策，根據(jù)貸款風(fēng)險(xiǎn)，在該下限范圍內(nèi)自主確定商業(yè)性個(gè)人住房貸款的利率?？梢哉f，央行這些政策的目的是為了遏制國內(nèi)房價(jià)快速上漲及減輕居民住房信貸負(fù)擔(dān) ,希望找一個(gè)合適的平衡點(diǎn)。 這種調(diào)控不是短期的，而是新一輪宏觀調(diào)控開始的標(biāo)志。 由上述各項(xiàng)政策可見 ，政府已經(jīng)著手逐步嚴(yán)格規(guī)范從土地出讓到項(xiàng)目銷售的各個(gè)環(huán)節(jié)，目前通過政府調(diào)控必然對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場有一定程度上的影響，但新出臺(tái)的各項(xiàng)政策并不是根本改變市場的預(yù)示，只是縮小了“投機(jī)者”的生存空間，導(dǎo)致后 來的部分投資者也望而卻步做觀望姿態(tài)。新政策出臺(tái)后，經(jīng) 過 一、 兩個(gè)月的冷靜 “觀望 ”，樓市將 開始適應(yīng)新政，真正有購買住房需要的消費(fèi)者 將 開始回歸市場， “投機(jī)者 ”們也慢慢研究出新戰(zhàn)略了，有的決定將短線投資轉(zhuǎn)為長線投資，有的則轉(zhuǎn)售為租，也有的則干脆轉(zhuǎn)戰(zhàn)其他市場。 天津房地產(chǎn)市場將開 始逐步印證新政實(shí)施帶來的良性發(fā)展。天津?qū)⒏鎰e房價(jià)爆漲的時(shí)代，迎接一個(gè)更為理性平穩(wěn)的房地產(chǎn)市場。 關(guān)于 “國六條 ”中對(duì)未來市場調(diào)控的規(guī)定前， %的計(jì)劃購房者傾向購買大于 90 平方米的房子，在知曉 “國六條 ”增加小戶型供應(yīng)量的規(guī)定后，這一比例下降到 39%。這一數(shù)據(jù)顯示出目的性購房群體對(duì)房屋選擇的彈性更大，更為靈活，購房的主要目的是有一定的指向性的 。 第二章：跟蹤項(xiàng)目 8 月市場動(dòng)態(tài) 一、本月跟蹤項(xiàng)目動(dòng)態(tài) 項(xiàng)目名稱 本月動(dòng)態(tài) 金茂現(xiàn)場 8 月底已經(jīng)開盤，目前發(fā)放預(yù)售卡， 2 棟主力戶型 80—— 96 兩室 /130 三室。 9 月 9 日正式發(fā)售。 華夏國際公寓 推出精裝修高層 犀地 目前在售 ABC 座，銷售情況良好 天津 1 街區(qū) 開盤，開盤之后銷售情況火爆。本月銷售 72 套 白天鵝 開盤 商住兩用高層項(xiàng)目。接近現(xiàn)房階段，銷售 50% 華夏津典 一期 正在熱銷中 海逸長洲 三期銷售進(jìn)行中，現(xiàn)房。 賽頓中心 已銷售完畢 70%，已入住。 （一）、個(gè)案分析 金茂現(xiàn)場 銷售分期 一期 銷售率 還未發(fā)售 目前主力戶型 89 ㎡ —— 95 ㎡兩居室 銷售價(jià)格 均價(jià) 7500 元 /㎡ 銷售階段 剛剛開盤，正在發(fā)放預(yù)售卡。 項(xiàng)目賣點(diǎn) 地段、面積小總房款低、大面積水景廣場 銷售情況分析 金茂現(xiàn)場位于南門外大街和福安大街交口，地段優(yōu)勢非常大。本月底開盤，目前正在發(fā)放預(yù)售卡， 日正式對(duì)外銷售。此項(xiàng)目以 90 多平米的 2 居室為主力戶型，面積區(qū)間在 60—— 126 ㎡ 。該項(xiàng)目目前在市場反映很好，因?yàn)槠鋺粜兔娣e相對(duì)較小，總房款低。一上市就獲得了一定程度的市場關(guān)注度。 華夏國際公寓 銷售分期 已正式對(duì)外公開 銷售率 5% 目前主力戶型 180 平米三室 銷售價(jià)格 均價(jià) 12020 元 /㎡ 銷售階段 剛開盤，目前銷售情況良好。 項(xiàng)目賣點(diǎn) 五大道周遍優(yōu)越地段、高科技配套系統(tǒng) 項(xiàng)目分析 位于市中心地段，周邊交通便利，臨近小白樓 CBD、友誼路等中央商業(yè)及商務(wù)中心；周邊配套便利完善 。 幾年來，天津市各級(jí)政府先后多次對(duì) “五大道地區(qū) ”的市政配套設(shè)施、街區(qū)外環(huán)境等進(jìn)行了改造升級(jí) 。作為代表天津形象的核心區(qū)域，臨近五大道附近的高端住宅將成為市場焦點(diǎn)， 并將 以其產(chǎn)品優(yōu)勢與 地段 價(jià)值為亮點(diǎn)吸引部分國外置業(yè)者 。華夏國際公寓與 服務(wù)式公寓管理公司 Oakwood 合作 ，推出高端公寓服務(wù)理念。項(xiàng)目定位在國際化公寓，主要吸引個(gè)大企業(yè)中高層及外籍人士，以及自營業(yè)主。 犀地 銷售分期 一期銷售良好 銷售率 60% 目前主力戶型 160 平米三室 銷售價(jià)格 9500 元 /㎡ 、 11000 元 /㎡ 銷售階段 一期銷售，已銷售相當(dāng)一部分。 項(xiàng)目賣點(diǎn) 提出第五代住宅的概念 項(xiàng)目銷售分析： 占據(jù)名校優(yōu)勢，周 遍名校林立，在客群上有一定優(yōu)勢。并針對(duì)校園地產(chǎn)推出免費(fèi)自行車租賃賣點(diǎn)。目前銷售情況良好，但其項(xiàng)目均價(jià)目 前來說在同等市場上偏高，所以銷售進(jìn)度并沒有預(yù)料中的火爆。 天津壹街區(qū) 銷售分期 日開盤 銷售率 72 套 目前主力戶型 120 平米 銷售價(jià)格 7300—— 7500 銷售階段 銷售初期 項(xiàng)目賣點(diǎn) 位置在老城廂的金角 、糅合海派文化與津派傳統(tǒng)文化。 項(xiàng)目分析 項(xiàng)目具體位置在老城廂的金角，也就是老城廂的東面位置，和富力城、后現(xiàn)代城呈三角之勢?？偟恼嫉孛娣e是 6 萬多平方米，總的開發(fā)建筑面積在 21 萬平方米。總體是海派的風(fēng)格 。戶型風(fēng)格和配套上相對(duì)比較成熟。周遍富力城主力戶型在 150 平米，而后現(xiàn)代城主力戶型在 85 平米，彌補(bǔ)了這兩個(gè)項(xiàng)目中間的市場空
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