天津住宅項目市場調研報告(doc25)-公寓住宅(編輯修改稿)
2024-09-18 18:24 本頁面
【文章內容簡介】 房預售制度。 8 月 26 日，建設部政策研究中心副主任秦虹在“首屆中國房地產(chǎn)形勢分析與預測高峰論壇 上”表示，宏觀調控要避免政府各部門政策疊加，如果各部門從各自角度出臺政策，將損害宏觀調控效果。 銀行方面考慮資產(chǎn)風險，從而出臺措施限制房貸，建議取消預售制度等；稅收部門為了完成稅收任務，要各項稅收應收盡 收，過去沒有征收的土地增值稅、個人所得稅開征或者補繳；土地部門要節(jié)約用地，防止腐敗，從而嚴格招拍掛制度，控制土地供應。但各部門的政策可能出現(xiàn)疊加效應，應該予以避免。 （二）、金融政策 央行加息，實施調控 8 月 19 日央行調高了商業(yè)銀行的一年期存貸款利息。同時，為了幫助國內居民自住購買，央行決定將商業(yè)性個人住房 貸款的利率下限由貸款基準利率的 倍擴大到 倍，商業(yè)銀行可按照國家相關政策，根據(jù)貸款風險，在該下限范圍內自主確定商業(yè)性個人住房貸款的利率?？梢哉f，央行這些政策的目的是為了遏制國內房價快速上漲及減輕居民住房信貸負擔 ,希望找一個合適的平衡點。 這種調控不是短期的，而是新一輪宏觀調控開始的標志。 由上述各項政策可見 ，政府已經(jīng)著手逐步嚴格規(guī)范從土地出讓到項目銷售的各個環(huán)節(jié)，目前通過政府調控必然對當前房地產(chǎn)市場有一定程度上的影響，但新出臺的各項政策并不是根本改變市場的預示，只是縮小了“投機者”的生存空間，導致后 來的部分投資者也望而卻步做觀望姿態(tài)。新政策出臺后，經(jīng) 過 一、 兩個月的冷靜 “觀望 ”，樓市將 開始適應新政，真正有購買住房需要的消費者 將 開始回歸市場， “投機者 ”們也慢慢研究出新戰(zhàn)略了，有的決定將短線投資轉為長線投資，有的則轉售為租，也有的則干脆轉戰(zhàn)其他市場。 天津房地產(chǎn)市場將開 始逐步印證新政實施帶來的良性發(fā)展。天津將告別房價爆漲的時代，迎接一個更為理性平穩(wěn)的房地產(chǎn)市場。 關于 “國六條 ”中對未來市場調控的規(guī)定前， %的計劃購房者傾向購買大于 90 平方米的房子，在知曉 “國六條 ”增加小戶型供應量的規(guī)定后，這一比例下降到 39%。這一數(shù)據(jù)顯示出目的性購房群體對房屋選擇的彈性更大，更為靈活，購房的主要目的是有一定的指向性的 。 第二章：跟蹤項目 8 月市場動態(tài) 一、本月跟蹤項目動態(tài) 項目名稱 本月動態(tài) 金茂現(xiàn)場 8 月底已經(jīng)開盤，目前發(fā)放預售卡， 2 棟主力戶型 80—— 96 兩室 /130 三室。 9 月 9 日正式發(fā)售。 華夏國際公寓 推出精裝修高層 犀地 目前在售 ABC 座，銷售情況良好 天津 1 街區(qū) 開盤，開盤之后銷售情況火爆。本月銷售 72 套 白天鵝 開盤 商住兩用高層項目。接近現(xiàn)房階段，銷售 50% 華夏津典 一期 正在熱銷中 海逸長洲 三期銷售進行中，現(xiàn)房。 賽頓中心 已銷售完畢 70%，已入住。 （一）、個案分析 金茂現(xiàn)場 銷售分期 一期 銷售率 還未發(fā)售 目前主力戶型 89 ㎡ —— 95 ㎡兩居室 銷售價格 均價 7500 元 /㎡ 銷售階段 剛剛開盤，正在發(fā)放預售卡。 項目賣點 地段、面積小總房款低、大面積水景廣場 銷售情況分析 金茂現(xiàn)場位于南門外大街和福安大街交口，地段優(yōu)勢非常大。本月底開盤，目前正在發(fā)放預售卡， 日正式對外銷售。此項目以 90 多平米的 2 居室為主力戶型，面積區(qū)間在 60—— 126 ㎡ 。該項目目前在市場反映很好，因為其戶型面積相對較小，總房款低。一上市就獲得了一定程度的市場關注度。 華夏國際公寓 銷售分期 已正式對外公開 銷售率 5% 目前主力戶型 180 平米三室 銷售價格 均價 12020 元 /㎡ 銷售階段 剛開盤，目前銷售情況良好。 項目賣點 五大道周遍優(yōu)越地段、高科技配套系統(tǒng) 項目分析 位于市中心地段，周邊交通便利，臨近小白樓 CBD、友誼路等中央商業(yè)及商務中心；周邊配套便利完善 。 幾年來，天津市各級政府先后多次對 “五大道地區(qū) ”的市政配套設施、街區(qū)外環(huán)境等進行了改造升級 。作為代表天津形象的核心區(qū)域，臨近五大道附近的高端住宅將成為市場焦點， 并將 以其產(chǎn)品優(yōu)勢與 地段 價值為亮點吸引部分國外置業(yè)者 。華夏國際公寓與 服務式公寓管理公司 Oakwood 合作 ，推出高端公寓服務理念。項目定位在國際化公寓，主要吸引個大企業(yè)中高層及外籍人士，以及自營業(yè)主。 犀地 銷售分期 一期銷售良好 銷售率 60% 目前主力戶型 160 平米三室 銷售價格 9500 元 /㎡ 、 11000 元 /㎡ 銷售階段 一期銷售，已銷售相當一部分。 項目賣點 提出第五代住宅的概念 項目銷售分析： 占據(jù)名校優(yōu)勢，周 遍名校林立，在客群上有一定優(yōu)勢。并針對校園地產(chǎn)推出免費自行車租賃賣點。目前銷售情況良好，但其項目均價目 前來說在同等市場上偏高，所以銷售進度并沒有預料中的火爆。 天津壹街區(qū) 銷售分期 日開盤 銷售率 72 套 目前主力戶型 120 平米 銷售價格 7300—— 7500 銷售階段 銷售初期 項目賣點 位置在老城廂的金角 、糅合海派文化與津派傳統(tǒng)文化。 項目分析 項目具體位置在老城廂的金角，也就是老城廂的東面位置，和富力城、后現(xiàn)代城呈三角之勢?？偟恼嫉孛娣e是 6 萬多平方米，總的開發(fā)建筑面積在 21 萬平方米。總體是海派的風格 。戶型風格和配套上相對比較成熟。周遍富力城主力戶型在 150 平米，而后現(xiàn)代城主力戶型在 85 平米，彌補了這兩個項目中間的市場空
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